Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 8 janvier 2024

JG/ND



Numéro 24/19





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 08/01/2024 







Dossier : N° RG 22/00758 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IEXT 





Nature affaire :



Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance















Affaire :



[T] [F]





C/



[N] [X]







 















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 13 Novembre 2023, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [T] [F]

née le 14 Mars 1932 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3] 



Représentée par Me Julien MARCO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU









INTIME :



Monsieur [N] [X]

né le 17 Octobre 1985 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité italienne

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Henri MOURA, avocat au barreau de PAU







































sur appel de la décision 

en date du 22 FEVRIER 2022

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU



Exposé du litige et des prétentions des parties :



Le 13 février 2017, [Z] [F], fils de [T] [F] qui est la propriétaire d'un local sis [Adresse 8] au [Adresse 8] à [Localité 7], a reçu de [N] [X], un chèque de 1.600 euros correspondant, selon la convention signée à la même date, à deux mois de caution pour la location dudit local. 



Cette convention prévoyait que le loyer mensuel "sera" de 800 euros et les charges de l'ordre de 200 euros et que le bail, renouvelable, "sera" établi entre [T] [F] et [N] [X] pour entrer en vigueur le 1er mai 2017 et se terminer le 31 décembre 2018.

Elle spécifiait que Monsieur [X] acceptait, après plusieurs visites, le local en l'état.



Le 7 mars 2017, un écrit a été rédigé entre [Z] [F] et Monsieur [X] aux termes desquels ce dernier a pris possession des clés du local, s'est engagé à l'assurer et un relevé des compteurs de fluides a été effectué.



Cependant, par courrier du 16 mars 2017, le syndic de la résidence du [Adresse 8] a demandé à Madame [F] de rappeler à son locataire, qui avait prévu d'y établir un commerce alimentaire, que ce type d'établissement ne devait pas nuire aux copropriétaires en ce qui concerne la propagation d'odeurs.



Le 5 avril 2017, [T] [F] a donné mandat à Monsieur [X] pour qu'il la représente à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble devant se tenir le 11 avril 2017.



Au terme de cette assemblée, la majorité des copropriétaires a refusé l'installation par Monsieur [X] d'un commerce de bouche au rez-de-chaussée de la copropriété sur le fondement du règlement de copropriété qui interdit l'occupation des locaux par un commerce susceptible d'incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble.



Dans ce contexte et par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 25 avril 2017, [N] [X] a sollicité de [T] [F] la restitution de la somme de 1.600 euros qu'il avait versée à titre de caution pour la location du local précisant qu'elle lui avait été accordée pour une activité de restauration qui ne pouvait prospérer à raison de ses non-conformités à l'activité projetée.



Par courrier en date du 12 mai 2017, [T] [F] lui a répondu qu'elle limiterait le remboursement du dépôt de garantie à la somme de 1.000,00 euros au motif que son désistement constituait pour elle un manque à gagner important car il lui avait été offert deux mois de loyer et qu'elle avait entrepris des travaux dans le local (location de véhicule).



Soutenant que la bailleresse avait manqué à ses obligations de délivrance d'un local conforme à sa destination, en l'espèce la restauration, et à celle de garantir sa jouissance paisible des lieux, le conseil de Monsieur [X] lui a adressé, le 1er juin 2017, une mise en demeure d'avoir à lui rembourser l'intégralité du dépôt de garantie versé le 13 février 2017, outre la somme de 200,00 euros représentant des frais, notamment d'avocat, engendrés par son attitude fautive et son opposition abusive.



Le 15 juin 2017, [T] [F] a restitué à [N] [X] la somme de 1.600,00 euros réclamée en remboursement des deux mois de "caution de loyer" qu'il avait versés.

 





Par acte d'huissier en date du 15 novembre 2019, [N] [X] a assigné [T] [F] devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Pau aux fins de voir constater la résiliation amiable du bail précaire qui lui avait été consenti aux torts de la bailleresse et la voir condamner à l'indemniser de ses préjudices matériel et moral.



Par jugement en date 22 février 2022 auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample du litige et des moyens et prétentions des parties, le tribunal judiciaire de Pau a :

- constaté que le document signé le 17 février 2017 par [Z] [F], représentant [T] [F], et [N] [X] est un bail commercial précaire dérogatoire au décret du 30 septembre 1953,

- constaté qu'une résiliation amiable du bail est intervenue entre les parties à la présente instance,

- constaté que [T] [F] a manqué à son obligation de conformité,

En conséquence,

- condamné [T] [F] à payer à [N] [X] :

- la somme de 1.118,12 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

- la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [T] [F] aux entiers dépens.



Par déclaration au greffe en date du 15 mars 2022, [T] [F] a formé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2023.



**



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juillet 2022, [T] [F] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

- constater qu'aucun bail n'a été conclu entre [N] [X] et elle,

- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle,

- débouter Monsieur [X] de l'intégralité de ses demandes,

- le débouter des fins de son appel incident,

- le condamner à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.



**



Par dernières conclusions en date du 18 juillet 2022, [N] [X] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants, 1719 et 1741 du code civil,

Vu la convention d'occupation précaire du 13.02.2017,

Vu le règlement de copropriété relatif à l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7],



- dire et juger non fondé l'appel formé par Madame [F],

- faire droit aux fins, moyens et prétentions qu'il a présentés,

- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté :

- que le document signé le 17 février 2017 avec Monsieur [F] représentant [T] [F] est un bail commercial précaire dérogatoire au décret du 30 septembre 1953,

- qu'une résiliation amiable du bail est intervenue entre les parties,

- que Madame [F] a manqué à son obligation de conformité,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [F] à lui payer :

' Au titre du préjudice matériel : 1.118,12 €

' au titre des frais irrépétibles : 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



En tout état de cause,

- dire et Juger que Mme [F] a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard.



Par conséquent, la condamner à lui régler la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,



Concernant les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, la condamner à lui verser la somme de 2.000 € au titre l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



MOTIFS :



- Sur l'existence d'un bail portant sur le local sis [Adresse 8] à [Localité 7], [Adresse 8], liant [T] [F], bailleresse, et [N] [X], locataire et sa résiliation :



[T] [F] conteste la qualification donnée par le premier juge de bail dérogatoire au décret du 30 septembre 1953 à la convention signée le 13 février 2017 entre son fils, [Z] [F], et [N] [X].

Elle soutient en effet que seule une promesse synallagmatique de bail sous conditions a été conclue, la signature du bail devant intervenir entre Monsieur [X] et elle-même, en sa qualité de propriétaire des lieux et seule habilitée à signer un tel contrat, lorsqu'ils se seraient accordés sur l'objet du bail.

Elle souligne qu'il a fait évoluer son projet qu'il lui avait présenté comme étant l'installation d'un commerce alimentaire de produits marocains vers une activité de restauration rapide type Kebab sans s'assurer de sa faisabilité technique dans le local considéré et de l'accord des copropriétaires à ce commerce alors qu'il s'agissait de conditions suspensives implicites à la signature d'un bail.

Elle affirme qu'il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de Monsieur [X] aux fins de voir constater la résiliation amiable du bail précaire qui lui avait été consenti.



[N] [X] lui répond que son fils, [Z] [F], l'a représentée le 13 février 2017, et qu'elle lui a consenti par son intermédiaire un bail précaire le 13 février 2017 en application duquel il a versé une caution correspondant à deux mois de location et a ensuite reçu les clefs du local puis l'a assuré.

Il affirme qu'il avait pour projet d'y installer une activité de restauration, ce qu'elle n'ignorait pas car elle lui a donné mandat pour la représenter à l'assemblée générale des copropriétaires qui a, cependant, refusé son installation en application du règlement de copropriété. Il ajoute que les professionnels qui devaient aménager ledit local l'ont par ailleurs informé qu'il n'était pas conforme à une activité de restauration.

Il reproche dès lors à [T] [F], bailleresse, d'avoir manqué à ses obligations légales et demande la confirmation du jugement en ce qu'il a reconnu l'engagement de sa responsabilité.



En droit, aux termes de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Et il est constant que la promesse vaut bail dès lors que l'accord des parties est réuni sur les conditions essentielles du bail, c'est-à-dire sur la chose et sur le prix, à moins qu'il ne soit démontré que les parties ont fait d'un autre élément un élément constitutif de leur consentement.



Au cas présent, au soutien de ses demandes Monsieur [X] verse le document manuscrit daté du 13 février 2017. Il est signé par [Z] [F] qui spécifie être le fils de [T] [F], propriétaire du local, laquelle sera la bailleresse.



Ce document établit que les parties se sont accordées sur :

- l'identité des parties au bail, [T] [F], propriétaire des lieux, et [N] [X],

- l'objet du bail : les locaux sis au [Adresse 8] à [Localité 7].

Il précise en outre le prix du bail : la somme mensuelle de 800 euros, les charges étant de l'ordre de 200 euros par mois, mais également la durée du bail : du 1er mai 2017 au 31 décembre 2018 (renouvelable).



Monsieur [X] remet également à l'instance un document manuscrit daté du 7 mars 2017, signé à nouveau par [Z] [F], attestant que ce dernier lui a remis le trousseau des clefs du local, qu'il s'engage à l'assurer pour les travaux et que le relevé des compteurs de fluides a été effectué.



Il en résulte que les parties ont entendu conclure, le 13 février 2017, un contrat de bail portant sur le local sis au sein de la [Adresse 8] au [Adresse 8] à [Localité 7], ce bail étant du fait de la convention des parties dérogatoire aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.



La réalité de ce bail destiné à l'exploitation commerciale des lieux se trouve d'ailleurs confirmée par :

- l'acceptation et l'encaissement par [T] [F] de la somme de 1.600 euros remise par le preneur à titre de dépôt de garantie,

- la remise des clés intervenue le 7 mars 2017 par l'intermédiaire de [Z] [F],

- la correspondance non contestée de l'Immobilière paloise adressée à Madame [F] le 16 mars 2017 par laquelle elle lui demandait de rappeler à son "locataire", Monsieur [X], ses obligations en matière d'hygiène et de santé publique pour les établissements situés dans des immeubles d'habitation,

- le mandat qu'elle a remis à Monsieur [X] pour la représenter à l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 11 avril 2017, 

- la remise de deux mois de loyers dont Madame [F] a fait état dans sa correspondance du 12 mai 2017.



Ainsi, Madame [F] n'est pas bien fondée à maintenir que l'écrit formalisé le 17 février 2017 ne constituait pas un contrat de bail qui l'engageait au motif qu'il n'a pas été établi entre elle-même et le preneur, son fils en étant le signataire pour son compte.



De fait, dans les échanges suivants cet écrit, elle n'a pas dénié le mandat apparent dont son fils [Z] était revêtu alors qu'il a remis les clés du local à Monsieur [X] et a notamment procédé au relevé des compteurs mais aussi reçu l'engagement relatif à l'assurance des lieux qui relève de l'occupant.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que le document signé le 17 février 2017 par [Z] [F], représentant [T] [F], et [N] [X] est un bail commercial précaire dérogatoire au décret du 30 septembre 1953.



Il sera également confirmé en ce qu'il a constaté que les échanges intervenus entre, elle et l'intimé, de même que la restitution du dépôt de garantie qu'il lui avait versé établissait qu'une résiliation amiable du bail est intervenue entre les parties.



- Sur le respect par la bailleresse de ses obligations : 



Pour critiquer le jugement qui l'a condamnée à indemniser le préjudice matériel et moral de Monsieur [X], Madame [F] conteste l'avoir trompé en ne l'informant pas de l'incompatibilité de son activité de restauration avec les dispositions du règlement de copropriété et avoir manqué à ses obligations de bailleresse de délivrance conforme, ceci d'autant qu'elles n'ont été stipulées sur aucun document dont le preneur pourrait se prévaloir.

Elle expose que l'intention initiale de Monsieur [X] était d'ouvrir un commerce alimentaire, ce qui était conforme à la destination du local et n'encourait pas le refus de l'assemblée générale des copropriétaires. Ce n'est que postérieurement au 13 février 2017 qu'il a décidé d'ouvrir un établissement de restauration rapide qui ne répondait pas aux mêmes règles d'hygiène.

Elle souligne que le local n'était pas affecté d'une interdiction de principe pour l'installation d'un commerce alimentaire et en veut pour preuve les boucheries qui s'y sont succédées depuis 1984.

Elle ajoute que, plus largement, aucune interdiction ne s'opposait à l'installation d'une activité de restauration rapide dès lors qu'elle n'incommodait pas les copropriétaires de sorte qu'il n'avait aucune obligation de soumettre son installation au vote de l'assemblée des copropriétaire et aurait pu demander l'annulation de la décision de refus d'installation de son commerce de bouche.

Elle précise par ailleurs que c'est Monsieur [X] lui-même qui s'est opposé à la signature du bail de telle sorte que la résiliation du bail ne peut en tout état de cause pas lui être imputée à faute.



A l'inverse, Monsieur [X] expose que la bailleresse, comme le syndic de copropriété, étaient parfaitement informés de son projet commercial portant sur l'ouverture d'un commerce de restauration dans le local donné à bail. Malgré cela, elle lui a loué un local qui n'était pas conforme à l'activité qu'il devait y exercer car elle lui a été rendue impossible par l'assemblée des copropriétaires sur le fondement du règlement de copropriété dont elle n'ignorait pas les dispositions.

Dès lors, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.



Il appuie ses dires sur les termes de la correspondance que le syndic a adressé à Madame [F] le 17 mars 2017 et le mandat qu'elle lui a confié afin de lui permettre de la représenter lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 11 avril 2017. Il produit également le business plan, le justificatif d'accomplissement d'un stage de préparation à l'installation ainsi que des devis et factures d'acquisition de matériels qu'il avait effectués en vue de cette activité de restauration rapide.



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée.

L'obligation de délivrance est l'obligation de fournir la chose contractuellement convenue.



Au cas présent, le règlement de copropriété régissant la [Adresse 8] prévoit que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux sis au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l'industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble.



Or, le contrat du 13 février 2017 ne précisait pas la destination des locaux loués.



Cependant, la correspondance du syndic de copropriété du 16 mars 2017, qui s'inquiétait auprès de Madame [F] de la location à titre commercial de son local dans la perspective d'y établir un commerce alimentaire et lui rappelait que cette installation ne devait pas nuire au bien-être des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne la propagation d'odeurs, et surtout la demande faite par [T] [F] à Monsieur [X] de la représenter à l'assemblée des copropriétaires du 11 avril 2017 pour présenter son projet et enfin la restitution de la caution, partielle puis totale, établissent que l'activité spécifique de restauration est entrée dans le champ contractuel des parties.



En conséquence, il résulte de l'impossibilité pour Monsieur [X] d'installer cette activité de restauration pour laquelle il s'était formé que la bailleresse, qui ne pouvait ignorer qu'elle propagerait par nature des odeurs de nature à incommoder les personnes habitant l'immeuble et était dès lors interdite par le règlement de copropriété, a manqué à son obligation de délivrance.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a constaté que Madame [F] a engagé sa responsabilité en consentant à Monsieur [X] un bail pour un local dans lequel il n'a pu exercer l'activité prévue selon la décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise sur le fondement du règlement de copropriété.



- Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [X] : 



A raison de l'inexécution par la bailleresse de son obligation contractuelle, Monsieur [X] affirme avoir subi un préjudice commercial matériel et moral.



S'agissant du préjudice matériel consistant en l'achat de matériels qui se sont avérés inutiles pour une somme totale de 1.108,12 €, il demande la confirmation de la décision de première instance.

En revanche, au titre de son préjudice moral, il demande la réévaluation de la somme qui lui a été attribuée à hauteur de 2.000 euros.



Madame [F] s'oppose à ses demandes au motif qu'il est resté en possession des matériels acquis et a dû concrétiser depuis son projet ailleurs à défaut de quoi sa précipitation dans l'acquisition des matériels est fautive. De plus, il ne démontre pas la réalité du préjudice moral allégué notamment car c'est lui-même qui a mis fin au contrat par courrier du 25 avril 2017, soit seulement deux mois après l'engagement souscrit pour la location, et il a attendu 29 mois avant d'agir en justice.



Au soutien de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice matériel, Monsieur [X] produit deux factures de la société Equip eco n° 00009766 et 0009764 et deux bordereau d'adjudication de l'étude Gestas - Carrère attestant de son acquisition d'équipements destinés à l'activité de restauration devant être installés dans les locaux loués pour une somme totale de 1.108,12 euros



Compte tenu des justificatifs produits par Monsieur [X], il y a lieu de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 1.108,12 euros et non 1.118, 12 euros comme repris par erreur au dispositif du jugement.



S'agissant de son préjudice moral, il argue de l'investissement financier, professionnel et personnel qu'il a été amené à faire pour l'aménagement du local et l'installation de son activité de restauration, ceci vainement. Il met aussi en avant les démarches qu'il a été contraint de diligenter pour réorienter son projet et faire valoir ses droits face à la bailleresse.





Cependant, le premier juge a justement évalué son préjudice moral en lui allouant à ce titre la somme de 1.500 euros, aucune pièce ne justifiant le montant demandé.



- Sur les demandes accessoires :



[T] [F], qui succombe en ses demandes, supportera la charge des dépens d'appel en sus de ceux de première instance.



Et, en équité, au vu de la solution du litige et de la situation des parties, elle sera condamnée à payer à Monsieur [X], outre la somme de 1.500 euros décidée par le premier juge, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a engagé pour faire valoir ses droits en appel.



PAR CES MOTIFS :



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement en date 22 février 2022 du tribunal judiciaire de Pau en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné [T] [F] à payer à [N] [X] la somme de 1.118,12 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,



L'infirmant de ce chef et statuant à nouveau,



Condamne [T] [F] à payer à [N] [X] la somme de 1.108,12 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,



Condamne [T] [F] aux dépens d'appel,



Condamne [T] [F] à payer à [N] [X] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, Conseillère, suite à l'empêchement de Madame Laurence BAYLAUCQ, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, La Présidente,