Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/


N° RG 23/00672 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUE3

3 copies















GROSSE délivrée
le08/01/2024
àMe Saad BERRADA
la SELARL GONDER


Rendue le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

OPH AQUITANIS Office Public de l’Habitat de [Localité 3] METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 398 731 489, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IIZI PARTS SAS immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 839 107 599, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Saad BERRADA, avocat au barreau de BORDEAUX



I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 29 mars 2023, l’OPH AQUITANIS a assigné la SARL IIZI PARTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties faute par la SARL IIZI PARTS de s’être acquittée dans le délai d’un mois qui lui était imparti des causes du commandement à elle délivré le 07 septembre 2022 ;
- ordonner l’expulsion de la SARL IIZI PARTS des locaux loués situés [Adresse 2] lui appartenant, ainsi que celle de toutes personnes trouvées de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner, à titre provisionnel, la SARL IIZI PARTS à lui payer l’arriéré de loyers arrêté au 28 février 2023 pour 6 131,41 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la SARL IIZI PARTS à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL IIZI PARTS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 septembre 2022 pour un montant de 139,46 euros ;
- juger que l’ordonnance est exécutoire au seul vu de la minute. 

Le demandeur expose que par acte sous seing privé du 1er février 2021, il a donné à bail à la SARL IIZI PARTS des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant, à la prise d’effet du bail, un loyer mensuel de 686 euros ; que le preneur ayant laissé impayé un certain nombre de loyers, par acte du 07 septembre 2022, il lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 610,36 euros visant la clause résolutoire qui est resté partiellement sans suite.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 juin 2023 avant d’être renvoyée et retenue à celle du 04 décembre 2023. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- l’OPH AQUITANIS, le 07 septembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles il a maintenu ses demandes tout en actualisant celle relative aux arriérés de loyers, ramenés au 07 septembre 2023 à la somme de 1 951,52 euros ;
- la SARL IIZI PARTS, le 1er décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles elle invoque l’absence de clarté du relevé de compte, demande qu’il lui soit donné acte qu’elle a payé l’intégralité du solde réclamé, qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail, que l’OPH AQUITANIS soit condamné à produire les avis d’échéance portant la mention acquittée et ce sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision, qu’il soit débouté de toutes ses demandes et condamné à lui payer 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
La défenderesse fait valoir que le relevé de compte versé par le demandeur est confus et qu’il faut déduire les frais de procédure ajoutés à tort sur les lignes relatives aux échéances de loyer ainsi que les paiements réalisés. 
La présente décision s’en rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes, prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :
sur les demandes principales
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que le demandeur a régulièrement signifié au preneur le 07 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 610,36 euros (dont 2 470,90 euros de dettes locatives et 139,46 euros au titre du coût de l’acte), visant la clause résolutoire et reproduisant le délai ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit ;
- que la SARL IZZI PARTS a cependant procédé à des virements au profit de l’OPH AQUITANIS postérieurement au 07 septembre 2022 (1 131,41 euros le 22 mars 2023, 900 et 870 euros en mai 2023, 4 968,28 euros en juin 2023), et a repris depuis juillet 2023 le paiement des loyers.
Les parties s’opposent sur le solde restant dû, le demandeur réclamant un solde de 1 951,52 euros alors que la défenderesse soutient avoir soldé sa dette.
Il ressort du relevé de compte produit par le demandeur que cette somme se compose, à hauteur de 1 085,71 euros (724,08 + 361,63 euros) de frais de procédure (frais d’assignation, constat d’huissier etc) dont la défenderesse relève à juste titre qu’ils n’ont pas à être pris en compte dans le montant de sa dette locative alors même qu’ils n’ont donné lieu par ailleurs à aucune facturation ni réclamation préalable.
La société IZZI PARTS ne reste donc redevable que d’une somme de 866,62 euros correspondant à une échéance de loyer, dans la mesure où après avoir soldé en juin 2023 sa dette locative arrêtée au 30 avril 2023 à 4 968,28 euros, elle n’a repris le paiement régulier de ses loyers qu’à compter du mois de juillet 2023. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme qui ne souffre aucune contestation sérieuse.
Compte tenu des efforts accomplis, et du faible montant du solde restant dû, il convient d’accorder à la défenderesse un délai de paiement pour la régler
, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l'une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d'exécution de la mesure d'expulsion.
Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 865,81 euros par mois. 
Le demandeur invoque, dans ses dernières écritures, le manquement de la locataire à son obligation d’exploiter les lieux, et leur changement de destination réalisé sans son accord. Cependant, en l’absence de commandement délivré à la défenderesse de régulariser ce manquement, la clause résolutoire n’a pas joué et ne permet pas le constat de la résiliation du bail, la seule sanction possible en l’état étant le prononcer de la résiliation, qui relève de la seule compétence du juge du fond.
sur la demande reconventionnelle de condamnation de L’OPH AQUITANIS à produire sous astreinte les avis d’échéance :
Hormis la sommation de communiquer régularisée en cours d’instance par la défenderesse (portant notamment sur les deux factures contestées), celle-ci ne justifie pas avoir jamais réclamé à son bailleur des quittances de loyer. La demande de communication sous astreinte sera donc rejetée, étant rappelé qu’en tout état de cause de telles quittances ne doivent être délivrées qu’après règlement effectif du loyer.
sur les autres demandes :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 septembre 2022.

III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
Accorde à la société IZZI PARTS un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le versement de 2 mensualités égales d'un montant de 866,62 euros /2 = 433,31 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;
Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la société IZZI PARTS respecte son obligation de paiement ;
Dit que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à l’OPH AQUITANIS qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la société IZZI PARTS, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
Dit qu’en ce cas, la société IZZI PARTS sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 865,81 euros jusqu’à complète libération des lieux ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Condamne la société IZZI PARTS à verser à l’OPH AQUITANIS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 septembre 2022.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,