Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


51Z

Minute n° 24/


N° RG 23/00533 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XR4Y

3 copies















GROSSE délivrée
le08/01/2024
àla SELAS ELIGE BORDEAUX
Me Marie-françoise LASSERRE



Rendue le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSES

COMMUNE DE [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Société CBF, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Adresse 3]
défaillant

Madame [H] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Marie-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [L] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Marie-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Marie-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX



I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 24, 27 et 28 février 2023, selon instance enrôlée sous le n° RG 23/00533, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur et Mesdames [E] [L], [H] et [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir :

* condamner les défendeurs à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ;

* ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 190.000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

* l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux et à effectuer des contrôles sur place, les propriétaires étant régulièrement convoqués ;

* l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais des propriétaires ;

* condamner les défendeurs à lui payer une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par acte du 12 octobre 2023, selon instance enrôlée sous le n° RG 23/02116, la Commune de Bordeaux a fait assigner la société CBF devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme, de voir les instances jointes et afin de voir condamner la défenderesse des mêmes chefs de demandes que ceux dirigés à l’encontre des consorts [E]. 

Les deux dossiers ont été joints le 30 octobre 2023 par mention au dossier sous le seul n° RG 23/00533.

Par ses dernières conclusions du 29 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la Commune de [Localité 4] maintient l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’ensemble des défendeurs. 

La demanderesse expose que les consorts [E], propriétaires de 5 biens immobiliers situés [Adresse 3], ont modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant par l’intermédiaire de la société CBF en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; qu’un procès-verbal d’infraction dressé le 23 octobre 2019 démontre que les logements sont proposés à la location sur plusieurs sites spécialisés (AirBnB, Abritel, Booking, TripAdvisor), générant un gain estimé à 141.722,53 euros depuis la date du 1er mars 2018. 

Par conclusions du 03 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs demandes, moyens et prétentions, les consorts [E] et la SAS CBF soulèvent à titre principal l’irrecevabilité de l’action ; à titre subsidiaire l’incompétence du juge des référés au regard des articles 484 et 834 du code de procédure civile ; à titre infiniment subsidiaire concluent au rejet des demandes adverses; et sollicitent en tout état de cause une indemnité de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ils font valoir que la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond doit être spécialement prévue par une disposition légale ou réglementaire comme l’exige l’article 481-1 du code de procédure civile ; qu’en l’espèce, aucune disposition ne prévoit la compétence du président du tribunal judiciaire en matière de modification de la destination d’un immeuble ; que les demandes excèdent par ailleurs les pouvoirs que le juge des référés tient des articles 484 et 834 du code de procédure civile en ce qu’il ne peut ordonner que des mesures provisoires en l’absence de contestations sérieuses ; que la Commune se fonde sur un relevé de propriété de 2018 erroné dans la mesure où l’immeuble sis [Adresse 3] ne comprend qu’un seul bâtiment caractérisé par une unique arrivée d’eau et un unique racordement électrique ; que cet unique bâtiment comporte 5 chambres d’hôtes chez Madame [Z] [E] ; que contrairement à l’activité de meublé touristique, l’activité de chambre d’hôte ne nécessite pas de déclaration de modification d’usage. 


II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond

Les défendeurs invoquent l’irrecevabilité des demandes en faisant valoir qu’elles sont formulées devant une juridiction à qui aucun texte n’attribue la compétence pour statuer.

La Commune de Bordeaux fait cependant valoir à juste titre que l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit en son alinéa 2 que l’amende civile sanctionnant une infraction à l’article L.631-7 du même code est “prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond”. Cette disposition fonde donc la compétence du président du tribunal judiciaire et satisfait à l’exigence de l’article 481-1 du code de procédure civile. 

L’action est donc non seulement recevable, mais le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond est compétent pour connaitre des demandes , sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens subsidiaires fondés sur les articles 484 et 834 du code de procédure civile. 
Sur les demandes principales :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 4] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 4] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 4]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Sur l’amende civile pour changement illicite de destination

Les défendeurs soutiennent que contrairement au postulat de la commune, l’immeuble indivis sis [Adresse 3] ne comprend pas deux bâtiments mais un seul, dans lequel Madame [Z] [E] tient cinq chambres d’hôtes dont le statut est défini par l’article L.324-3 du code de tourisme comme étant des “ chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations “ lesquelles sont précisées par l’article D.324-14 qui indique que la chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC et qu’elle est assortie au minimum de la fourniture du linge de maison ; que contrairement à l’activité de meublé touristique, l’activité de chambre d’hôte ne nécessite pas de déclaration de modification d’usage mais doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la mairie (article L.324-4) qui a été faite ; que les dispositions qui fondent les demandes ne sont pas applicables.

Les défendeurs produisent un relevé de propriété datant de 2022 faisant état d’un unique bâtiment comprenant 5 chambres d’hôtes qui contredit celui, en date de 2018, produit par la commune, qui mentionne deux bâtiments A et B. Le caractère erroné du relevé de propriété de 2018 n’étant pas démontré à la date de son établissement, il convient de le retenir comme le document de référence au jour de l’établissement du procès-verbal d’infraction par l’agent assermenté le 23 octobre 2019.

En tout état de cause, le fait qu’il existe un seul bâtiment et non pas deux n’est pas une condition déterminante à la mise en oeuvre des dispositions des articles L.631-7-1, 631-7 dernier alinéa et
 L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui sont applicables dès lors qu’est établie la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. 

Même si les logements sont implantés dans le même bâtiment que celui où est établie la résidence de Mme [E], cet état de fait ne suffit pas à leur conférer la qualité de chambre d’hôtes, qui corespond à un hébergement de nuit certes accompagné de sanitaires, mais pas à un logement autonome remplissant toutes les conditions requises pour permettre une habitation.


Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 4] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La location du logement en meublé de tourisme est établie par le procès-verbal daté du 23 octobre 2019. Il résulte par ailleurs des écritures des parties et des pièces versées au débat, et en particulier des déclarations préalables effectuées par Madame [E] et des annonces publiées sur les sites de location et les commentaires laissés par les locataires, que les logements sont loués sous l’appellation “studio” ou “T2" comme des appartements ; qu’ils sont indépendants les uns des autres et du domicile de Madame [Z] [E] grâce à des boîtes à clés sécurisées situées sur la façade extérieure du bâtiment ; qu’ils sont meublés et équipés en électroménager. En cela, ils excèdent manifestement la prestation proposée dans le cadre de la chambre d’hôtes.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que les appartements loués sont à usage exclusif du locataire au sens de l’article L324-1-1 du code de tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction depuis le 1er mars 2018, il y a lieu, en considération du gain estimé à 141.722,53 euros pour les logements d’une superficie totale de 190 m2, de condamner in solidum les consorts [E], qui doivent répondre de l’infraction en leur qualité de propriétaires, et la société CBF, qui doit en répondre en sa qualité de gestionnaire, à une amende civile de 30.000 euros.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant de 10 euros par jour à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la présente décision et pendant une durée de trois mois, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

Il n’y a pas lieu en revanche d’autoriser la commune à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux litigieux, alors que ces agents sont déjà dûment assermentés pour ce faire, ni de l’autoriser à procéder à l’expulsion des occupants.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 4] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les défendeurs seront condamnés aux dépens, et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


III - DÉCISION 

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare la commune de [Localité 4] recevable et bien fondée en ses demandes 

Condamne solidairement les consorts [E] et la société CBF à payer à la commune de [Localité 4] une amende civile d’un montant de 30.000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ; 

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 4] ; 

Ordonne en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant de 10 euros par jour à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la présente décision et pendant une durée de trois mois, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

Déboute la commune du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum les consorts [E] et la société CBF à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile 

Déboute les consorts [E] et la société CBF de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne in solidum les consorts [E] et la société CBF aux dépens. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,