Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Yann GRE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Vanessa PORLIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/00371 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZ2X

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 09 janvier 2024


DEMANDERESSE
La S.C.I. GEOR
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Vanessa PORLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1445


DÉFENDERESSE
Madame [K] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 09 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00371 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZ2X


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, la SCI GEOR a donné à bail à Madame [K] [O] un appartement à usage d'habitation non meublé situé [Adresse 1], à effet au 1er juillet 2019, durée de trois ans renouvelables, pour un loyer mensuel de 1320 euros révisable, outre 50 euros de charges. Le bail prévoyait le versement d'un dépôt de garantie au bailleur d'un montant de 1320 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2021, signifié à étude, la SCI GEOR a fait délivrer à Madame [K] [O] un congé pour reprise à effet au 30 juin 2022, et au bénéfice de Monsieur [E] [H], associé de la SCI.

Il n'est pas contesté que Madame [K] [O] a quitté les lieux conformément au congé qui lui avait été délivré.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, la SCI GEOR a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- la condamner à lui verser la somme de 15 126,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges dues en vertu du bail d'habitation, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;
- condamner Madame [K] [O] à lui verser la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit et dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mars 2023, et renvoyée à la demande de la partie défenderesse à l'audience du 25 mai 2023, puis de nouveau renvoyée à la demande des parties à l'audience du 8 novembre 2023. L'affaire a été retenue à cette dernière audience.

La SCI GEOR, représentée par son conseil, a repris l'ensemble de ses demandes telles que mentionnées dans son assignation, et demande en outre de rejeter la demande de délai de paiement formée par la partie défenderesse, de rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie, et subsidiairement d'imputer le montant du dépôt de garantie sur la dette locative.

Au soutien de ses demandes, elle soutient, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que Madame [K] [O] a quitté le 20 juin 2022, que la dette locative s'élève à la somme de 15 126,06 euros, et que malgré ses engagements, la dette n'a jamais été soldée. Elle s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement considérant que Madame [K] [O] ne justifie pas de sa situation financière. Elle expose qu'un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 20 juin 2022, et que celui-ci n'a pas été restitué en raison d'une clé non remise par Madame [K] [O], ce qui a impliqué le changement des serrures, et de dégradation dans l'appartement pour lesquelles elle indique verser les factures justifiant du montant des sommes engagées pour les réparations. Elle soutient enfin que le congé pour reprise a été délivré de manière régulière, Monsieur [E] [H], bénéficiaire de la reprise, ayant habité le logement, tel que cela ressort d'une facture d'électricité, et n'étant parti que quelques mois à Londres dans le cadre de ses études.

Madame [K] [O] représentée à l'audience par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :
- de débouter la SCI GEOR de ses demandes ;
- d'ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1370 euros majorés de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois depuis la restitution des clés, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- de condamner la SCI GEOR au paiement d'une somme de 10 000 euros au profit de la concluante à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant du congé qui a été donné de manière frauduleuse ;
- d'ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- d'autoriser la concluante à apurer sa dette à hauteur de 50 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24e mois ;
- de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- de condamner la SCI GEOR au paiement de la somme de 1000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures et de ses observations orales, elle conteste le montant de la dette locative. Elle soutient par ailleurs qu'aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été réalisé, qu'il n'est pas établi que les travaux qui auraient été réalisés postérieurement à son départ étaient nécessaires, et que les factures produites sont contestables, de sorte qu'elle estime que le dépôt de garantie doit lui être restitué. S'agissant du congé, elle soutient, au visa de l'article 15 – V de la loi du 6 juillet 1989, que ce sont des tiers qui habitaient sur place et non Monsieur [E] [H], précise que l'abonnement EDF ne correspond pas à une consommation réelle, et demande à ce titre l'indemnisation de son préjudice.

À l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les comptes entre les parties au titre de l'arriéré de loyer et le solde du dépôt de garantie

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. 

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. 

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

En l'espèce, il convient d'examiner successivement le montant des sommes dues, le cas échéant, au titre de l'arriéré des loyers par la locataire, et de celles dues par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie, afin d'établir les comptes entre les parties, l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le bailleur doit restituer le dépôt de garantie déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

A. Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers

En l'espèce, Madame [K] [O] ne conteste nullement avoir quitté les lieux à la date indiquée par la partie demanderesse, soit le 20 juin 2022. Elle conteste les sommes réclamées par la SCI GEOR mais ne verse aucune pièce afin de justifier du paiement des loyers. 
Pour sa part, la SCI GEOR verse un décompte locatif entre les mois de mars 2021 et 2 juin 2022, faisant état, pour les loyers appelés entre le mois d'août 2021 et de juin 2022 de l'absence totale de règlement des loyers pour cette période, sauf en ce qui concerne le paiement de la somme de 77,48 euros réglés le 14 septembre 2021 au titre du loyer du mois d'août 2021. Le décompte fait ainsi état d'une dette locative de 15 126,06 euros. Dans la mesure toutefois où le loyer du mois de juin 2022 a été appelé en intégralité alors que la partie demanderesse expose que les lieux ont été restitués le 20 juin 2022, il convient de réduire la somme due pour ce mois à 913,33 euros, correspondant au nombre de jours jusqu'à la restitution des lieux par Madame [K] [O].

En conséquence de ces éléments, l'arriéré de loyer dû par Madame [K] [O] à la SCI GEOR, échéance de juin 2022 incluse, s'élève à la somme de 14657,25 euros.

B. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie majoré

En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi le 30 juin 2019 entre les parties et signé par elles. Le même document présente des mentions indiquées en rouge et relatives à un état des lieux de sortie le 20 juin 2022, sans pour autant qu'il ne soit signé par les parties. Madame [K] [O] conteste qu'un tel état des lieux de sortie ait été réalité de manière contradictoire à cette date. Or, au regard de l'absence de signature des deux parties au 20 juin 2022, il ne saurait être retenu qu'un état des lieux a été accompli de manière contradictoire à cette date. Ainsi, il doit être considéré qu'aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été réalisé entre les parties.

Comme indiqué plus haut, Madame [K] [O] ne conteste toutefois pas avoir restitué les lieux au mois de juin 2022, et il résulte de la facture de serrurier du 22 juin 2022 versée par la SCI GEOR que les serrures ont été changées par la SCI, de sorte que cette dernière s'est trouvée en possession des clés du logement le 22 juin 2022.

L'état des lieux d'entrée précise que huit clés ont été remises, et la SCI GEOR justifie par la facture précitée que le coût de fourniture d'une serrure s'est élevée à 450 euros. Elle justifie ainsi de la retenue pratiquée sur le montant du dépôt de garantie à ce titre.

S'agissant en revanche de la facture de 264 euros relative à un déplacement et au remplacement de la serrure d'une fenêtre, celle-ci n'est pas datée. Ainsi, la SCI GEOR ne justifie pas la preuve de la nécessité de retenir ce montant du dépôt de garantie.

Concernant la facture de 3500 euros du 19 juillet 2022 auprès de la société Rajah Peinture, celle est relative à des travaux d'impression, de toilage, d'enduit général et de peinture blanche. Or, l'état des lieux d'entrée mentionne que les peintures de l'entrée sont en moyen état, que celles du plafond sont en bon état, que les murs et le plafond du séjour présentent des fissures, que les murs de la chambre sont en moyen état, de même que ceux de la cuisine, et que les murs de la salle de bain et des WC sont en mauvais état. Le bailleur n'apporte ainsi pas la preuve des dégradations locatives au titre de cette facture, de sorte que le montant de 3500 euros retenu sur le dépôt de garantie ne sera pas davantage retenu.

Il résulte de ces éléments que le bailleur ne justifie avoir régulièrement retenu que la somme de 450 euros sur le montant du dépôt de garantie, de sorte que le solde s'élève à la somme de 870 euros.

Dans la mesure néanmoins où la locataire restait redevable, comme indiqué précédemment, de la somme de 14 657,25 euros au titre de l'arriéré de loyer lors de son départ des lieux le 20 juin 2022, soit un montant supérieur au reliquat du dépôt de garantie à restituer de 870 euros, il n'y avait pas lieu, pour la SCI GEOR de restituer le solde du dépôt de garantie, celui-ci devant être déduit des sommes que Madame [K] [O] devait au bailleur au titre de l'arriéré locatif, et il n'y a pas davantage lieu de le condamner à la majoration de 10%.

C. Sur les comptes entre les parties

En l'espèce, l'arriéré au titre des loyers impayés du par Madame [K] [O] s'élève la somme de 14 657,25 euros, et le solde du dépôt de garantie à la somme de 870 euros. Cette dernière somme devant être déduite de la somme de 14 657,25 euros, Madame [K] [O] sera condamnée à verser à la SCI GEOR la somme de 13 787,25 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation du 20 décembre 2022, au titre de l'arriéré locatif, échéance de juin 2022 incluse, et déduction faite du solde de 870 euros au titre du dépôt de garantie.

II. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du congé pour reprise

Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Sur le caractère frauduleux du motif de la reprise, il convient de rappeler que la fraude ne se présume pas, et que le bailleur qui donne congé au locataire pour reprise doit l'habiter dans un délai raisonnable.

En l'espèce, le congé a été délivré à Madame [K] [O] le 22 novembre 2021 pour une prise d'effet au 30 juin 2022.

Le congé précise qu'il est donné « afin de permettre la reprise personnelle des lieux afin de les faire habiter Monsieur [H] [E], né le 25 novembre 1998 à Paris, demeurant actuellement [Adresse 2], associé de la SCI GEOR, SCI familiale. Il s'agit de faire décohabiter Monsieur [E] [H], bénéficiaire de la reprise et jeune majeur, résidant actuellement chez ses parents, Monsieur [Y] [H] et Madame [S] [N] épouse [H], associés de la SCI GEOR demeurant [Adresse 2] ; Monsieur [E] [H] entend fixer sa résidence principale au [Adresse 1] pour s'y installer avec sa compagne ; la surface de l'appartement (2 pièces de 42 mètres carrés) avec une chambre permettant d'accueillir un jeune couple ».

Pour soutenir le caractère frauduleux du congé, Madame [K] [O] verse pour unique pièce aux débats les statuts de la SCI GEOR qui mentionnent que Monsieur [E] [H] est associé de la SCI, et ce qui est par ailleurs conforme aux mentions figurant dans le congé.

Pour sa part, la SCI GEOR verse un certificat de scolarité de Monsieur [E] [H] auprès de l'école ESCP Europe située [Adresse 3] pour l'année 2022-2023, mentionnant que l'intéressé est étudiant, que le premier semestre se déroule sr le campus de Londres et le second semestre est constitué d'une césure. Elle verse également une offre de contrat d'électricité signée le 22 juillet 2022 au nom de Monsieur [E] [H] à l'adresse de l'appartement [Adresse 1].

Aucun de ces éléments ne permet d'établir que les lieux ont été habités par une autre personne que Monsieur [V] [H] à l'issue de la date d'effet du congé.

Par conséquent, madame [K] [O] échoue à établir le caractère frauduleux du congé.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [K] [O] ne verse aucun élément sur sa situation financière de nature à justifier sa demande de délais de paiement.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [K] [O] succombant, elle sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Madame [K] [O] à verser à la SCI GEOR la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, la nature de l'affaire est compatible avec l'exécution provisoire de la décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [K] [O] de la demande de restitution du dépôt de garantie majoré ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à la SCI GEOR la somme de 13 787,25 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation du 20 décembre 2022, au titre de l'arriéré locatif, échéance de juin 2022 incluse, et déduction faite du solde de 870 euros au titre du dépôt de garantie ;

Déboute Madame [K] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [K] [O] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à la SCI GEOR la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [K] [O] aux dépens ;

Dit ny avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision et rappelle que la présente décision est par conséquent assortie de l'exécution provisoire.

La greffièreLa juge des contentieux de la protection