Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Catherine HENNEQUIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Fatima BAKHTI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/02307 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLH5

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 09 janvier 2024

DEMANDERESSE
Madame [K] [O]
 demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1194
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/021204 du 13/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDERESSE
[Localité 3] HABITAT - OPH 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 09 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02307 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLH5


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2012, l’établissement [Localité 3] Habitat- OPH a donné à bail à Madame [K] [O] et Monsieur [I] un logement de quatre pièces, d’une surface de 60 mètres carrés, situé [Adresse 2], à compter du 15 juin 2012, pour un loyer de 380,61 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, Madame [K] [O] a fait assigner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins de :
- dire et juger que son action est recevable et bien fondée ;
- constater le manquement de l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à son obligation de lui délivrer un logement décent et dont la jouissance paisible est possible ;
- enjoindre l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement afin de mettre fin aux désordres constatés lors des contrôles sanitaires des 26 juin 2015 et 23 janvier 2022 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un mois après la notification du jugement à intervenir ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui payer la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de sa résistance abusive ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui payer la somme de 7003,22 euros (au mois de janvier 2023) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts à compter du signalement en date du 26 juin 2015, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état prescrits ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui verser la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre du préjudice moral ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui payer la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve que cette dernière renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2022 et les frais d’exécution du jugement ;
- confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2023 et renvoyée à la demande de la partie défenderesse à l’audience du 8 novembre 2023, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [K] [O], représentée par son avocate, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :
- dire et juger que son action est recevable et bien fondée ;
- débouter l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de la contestation de la réalité des travaux, de la résistance abusive, du trouble de jouissance et du préjudice moral ;
- constater le manquement de l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à son obligation de lui délivrer un logement décent et dont la jouissance paisible est possible ;
- enjoindre l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement afin de mettre fin aux désordres constatés lors des contrôles sanitaires des 26 juin 2015 et 23 janvier 2022 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un mois après la notification du jugement à intervenir ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat- OPH à lui payer la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de sa résistance abusive ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui payer la somme de 7003,22 euros (au mois de janvier 2023) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts à compter du signalement en date du 26 juin 2015, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état prescrits ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui verser la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre du préjudice moral ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH à lui payer la somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve que cette dernière renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État ;
- condamner l’établissement [Localité 3] Habitat -OPH aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2022 et les frais d’exécution du jugement ;
- ordonner la compensation entre les loyers et les dommages et intérêts ;
- confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande principale tendant à enjoindre l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH à faire réaliser les travaux à son domicile, Madame [K] [O] expose, au visa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent, en bon état et dont la jouissance paisible est possible, faisant valoir que des désordres constatés par le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 3] le 26 juin 2015 n'ont pas été réparés, et qu'ils ont été aggravés, tel que cela résulte d'un second contrôle réalisé le 23 janvier 2022. Elle conteste que le bailleur ait réalisé les travaux destinés à remédier aux désordres, faisant valoir que les bons de commande produits par la partie adverse ne permettent pas de justifier la réalité de l'exécution des travaux, ni de leur confirmé aux règles de l'art. Elle conteste en tout état de cause avoir obstrué les grilles de ventilation de son appartement, et affirme que la circonstance selon laquelle l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucun des désordres est sans conséquences sur l'appréciation à apporter quant à leur réalité dès lors que le premier contrôle sanitaire réalisé en 2015 par des inspecteurs d'hygiène assermentés les a constatés.

Sur le fondement des articles 1103 et 1353 du code civil, elle fait valoir que l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH a fait preuve d'une inertie afin de procéder aux travaux de remise en état de son appartement, qui s'est transformée en abus dans la mesure où le défendeur a persisté dans son refus de réaliser les travaux malgré les signalements du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 3] de 2015 et 2022, ce qui la contraint d'agir en justice.

Elle soutient que les désordres constatés liés à la présence d'humidité, en particulier dans les lieux de vie de l'appartement, ont engendré une détérioration manifeste dans la quasi-totalité de l'appartement loué et a eu des répercussions directes sur l'état de santé de sa famille, qu'elle évalue à 20 % du loyer hors charges depuis le 26 juin 2015. Elle considère que ce préjudice est directement lié à l'absence de travaux réalisés par la partie défenderesse. Elle estime en outre qu'elle a subi un préjudice moral caractérisé par le retentissement psychique de cette affaire, ainsi que l'aggravation de l'état de santé de son fils.

L'établissement [Localité 3] Habitat- OPH, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
- de le recevoir en ses demandes et conclusions ;
- de déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Madame [K] [O] portant sur la période antérieure au 30 janvier 2020 ;
- de rejeter l'ensemble des demandes formulées par Madame [K] [O] ;
- de condamner Madame [K] [O] à lui verser la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- de condamner Madame [K] [O] aux dépens.

Au soutien de sa demande tendant à faire déclarer Madame [K] [O] irrecevable en ses demandes, établissement [Localité 3] Habitat -OPH soutient, au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle ne peut solliciter de réparation pour le préjudice de jouissance qu'elle allègue que sur les 36 derniers mois précédant la délivrance de l'assignation, soit uniquement pour la période postérieure au 30 janvier 2020.

Sur le fond, il conteste avoir manqué à son obligation de délivrance du bien loué, soutenant que l'état des lieux d'entrée mentionne que l'appartement se trouve en bon état, et qu'après l'intervention du service technique de l'habitat en 2015, il a immédiatement mandaté la société SMDR BAT qui a réalisé d'importants travaux, notamment la pose de trois nouvelles ventilations dans trois pièces différentes le 21 juin 2016, et que postérieurement à cette intervention, la locataire n'a jamais alerté son bailleur sur un éventuel défaut de ventilation. Elle ajoute que ce n'est que le 22 octobre 2021, soit six ans plus tard, que Madame [K] [O] a évoqué l'absence de ventilation dans son appartement sans pour autant mentionner la réalisation des travaux en 2016. Or, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH estime, au regard des conclusions du médiateur de la Ville de [Localité 3] courrier du 7 décembre 2021, que les traces de moisissures constatées dans la pièce procèdent d'une aération insuffisante des lieux par la locataire et d'un manquement à l'entretien de grilles d'aération, non pas d'un défaut de ventilation, de sorte qu'il ne saurait être tenue responsable de l'absence de ventilation dans les lieux. Il estime que le contrôle sanitaire réalisé en janvier 2022 conforte les conclusions du médiateur de la Ville de [Localité 3], celui-ci relevant d'une importante humidité de condensation en raison d'une aération permanente déficiente. L'établissement [Localité 3] Habitat - OPH fait valoir qu'en tout état de cause, de nouveaux travaux ont été réalisés en février 2022 afin d'ajouter de nouvelles ventilations sur les ouvrants de fenêtres. Il ajoute que les autres pièces fournies par Madame [K] [O] ne font que reprendre ses propres affirmations qu'elle a tenues auprès de divers organismes afin d'appuyer sa demande de relogement. Il considère enfin que Madame [K] [O] ne justifie pas de quel type de travaux elle souhaiterait voir réaliser dans son logement.

L'établissement [Localité 3] Habitat - OPH demande en outre de rejeter la demande adverse de dommages-intérêts pour résistance abusive, faisant valoir qu'il a réalisé des travaux en juin 2016 et février 2022, et qu'en tout état de cause l'état présumé du logement ne résulte que du fait de la locataire.

Concernant la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, outre le fait qu'il conteste avoir commis un manquement à ses obligations bailleur, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH indique que celui-ci n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum. Il précise que depuis la réalisation de travaux en 2016, Madame [K] [O] n'a pas alerté son bailleur sur d'éventuels désordres avant le 21 octobre 2021, et qu'il a par ailleurs dépassé ses propres obligations en installant une VMC et des ouvrants sur les fenêtres de l'appartement.

Il estime enfin que le préjudice moral dont se prévaut Madame [K] [O] n'est pas établi.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 8 novembre 2023, pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cette disposition, réduisant le délai de prescription de 5 à 3 ans, est issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, et est d'application immédiate dans les conditions de l'article 2222 du code civil.

En application de l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l'espèce, la partie demanderesse demande la réalisation de travaux pour remédier aux désordres mentionnées sur les contrôles sanitaires des 26 juin 2015 et 23 janvier 2022, ainsi que la réparation de préjudices de jouissance et moral dérivant du contrat de bail, de sorte qu'il convient d'appliquer le délai de prescription de trois ans.

Or, l'assignation date du 30 janvier 2023, de sorte que les demandes portant sur la période antérieure au 30 janvier 2020 sont irrecevables car prescrites.

II. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…).
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Afin de déterminer s'il y a lieu d'enjoindre le bailleur à procéder aux travaux sollicités par la partie demanderesse, il convient en premier lieu d'établir s'il a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent.

En l'espèce, aux termes du courrier du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 3] du 26 juin 2015, une visite a été réalisée dans le logement de Madame [K] [O] le jour même, et le résultat de cette visite :
- la présence de ventilation haute sans grille dans la cuisine ;
- l'absence de ventilation haute dans la salle de bains mais un conduit provenant des WC ;
- l'absence de tirage de la ventilation haute dans les WC ;
- dans les WC le mur attendant à la cuisine saturée en eau au droit du parement ;
- dans le séjour le mur attenant à la salle de bains est saturé en eau au droit du parement de douche ;
- l'insuffisance d'entrée d'air dans les chambres ;
- l'absence d'étalonnage des portes.

La partie demanderesse soutient que les travaux afin de remédier à ces désordres n'ont pas été réalisés, ce qui a conduit à une aggravation de ceux-ci. Ainsi, il résulte du courrier du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 3] du 23 janvier 2022 que les désordres suivants ont été constatés :
- une importante humidité de condensation dans le logement raison d'une aération permanente déficiente ;
- des infiltrations d'eau se manifestent sur le mur du salon mitoyen à la salle d'eau et aux toilettes en raison de l'état précaire des installations sanitaires ;
- l'alimentation électrique n'est pas mise en sécurité (fils apparent au niveau de la prise sur le mur du salon mitoyen aux toilettes) ; 
- le logement ne dispose pas d'une installation permettant un chauffage normal et adapté aux caractéristiques des locaux ;
- présence d'un trou au plafond dans les toilettes situées au niveau des canalisations.

À la lecture de ces deux courriers, il apparaît que les désordres mentionnés sont distincts, le second ne faisant plus état l'absence de grille niveau de la ventilation haute de la cuisine, de l'absence de ventilation haute dans la salle de bains, de l'absence de tirage de la ventilation haute dans les WC, de l'insuffisance d'entrée d'air dans les chambres, et de l'absence d'étalonnage des portes. S'agissant de la saturation en eau dans les WC du mur attenant à la cuisine ou droit du parement, et dans le séjour de la saturation en eau du mur attenant à la salle de bains en droit du parement de la douche, mentionnés dans le premier courrier il apparaît dans le second courrier, que les murs ne sont pas saturés par des infiltrations d'eau à ces endroits, ce qui ne constitue nullement une aggravation du dommage.

Ainsi, les constatations listées dans le courrier du 23 janvier 2022, sont conformes à la réalisation des travaux mentionnés sur le bon de commande du 14 janvier 2016 sollicité par l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH auprès de la société SMDR Bat 92, prévoyant la création d'une ventilation haute sur ouvrants de fenêtres existants dans la cuisine, le détalonnage des portes, la création d'une ventilation haute sur ouvrants de fenêtres existants dans les chambres et la création de ventilations supplémentaires, la réfection électrique complète de la salle de bains, la transformation d'un conduit de fumée en ventilation dans la salle de bains, la pose de faïence, des travaux d'intervention sur la douche, l'alimentation en eau chaude et froide du logement, d'évacuation des eaux usées, du lavabo, du mitigeur, des parois de douche, de la trappe de visite de douche de double vitrage. Il est mentionné sur ce bon de commande que les travaux ont été réalisés les 13 mars 2016 et 21 juin 2016. Bien qu'aucun procès-verbal de réception des travaux ne soit versé, la mention selon laquelle ces travaux ont été réalisés sur le bon de commande est corroboré par l'absence de reprise de ces désordres dans le courrier du service technique de la ville de [Localité 3] du 23 janvier 2022. Ainsi, l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH justifie avoir remédié aux désordres mentionnés dans le courrier du 26 juin 2015. Cela est d'autant plus, que postérieurement à la réalisation de ces travaux, Madame [K] [O] ne s'est pas manifesté auprès de son bailleur pendant plusieurs années à ce titre, n'ayant mis en demeure bailleur de réaliser les travaux mentionnés dans le courrier du service technique de la Ville de [Localité 3] du 26 juin 2015 que le 22 octobre 2021 soit plus de six ans plus tard.

Ainsi, il n'est nullement établi que les désordres mentionnés dans le courrier du service technique de la ville de [Localité 3] du 26 juin 2015 procèdent du même dommage que ceux mentionné dans le courrier du même service du 23 janvier 2022.

S'agissant des désordres mentionnés dans le courrier du 23 janvier 2022, il convient de relever que la présence d'un fil apparent au niveau de la prise du mur du salon mitoyen en toilettes, et qui n'était en effet pas visible dans l'état des lieux d'entrée versé aux débats par le défendeur, ni dans le courrier du service technique de la ville de [Localité 3] du 26 juin 2015, relève de l'obligation du locataire de procéder aux réparations locatives. Il ne sera ainsi relevé aucune faute du bailleur à ce titre.

Concernant l'importante humidité de condensation dans le logement et d'infiltrations d'eau dans les murs mitoyens à la salle de bain et aux WC, il résulte du courriel du médiateur de la Ville de [Localité 3] que le gérant de l'immeuble s'est rendu au domicile de Madame [K] [O] le 7 décembre 2021 et a constaté la persistance d'humidité dans les deux chambres salon. Le médiateur expose que les traces de moisissures constatées dans ces pièces sont provoquées par une absence d'aération suffisante de la part de la locataire, et l'invite à procéder à une aération quotidienne du logement et à ne pas trop encombrer les pièces. Ce même courrier mentionne en outre qu'un rendez-vous s'est tenu le 18 décembre 2021 à son domicile avec l'entreprise SMRD, et que cette société va procéder au remplacement du gond intérieur de la fenêtre de la salle de bain qui est cassé, bien que ce type de réparation sont à la charge du locataire, et qu'il a été également acté le rebouchage d'un trou plafond des WC dont la cause est un ancien dégât des eaux qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration de sinistre.

Madame [K] [O] conteste que la présence de moisissures soit due à une aération insuffisante des pièces de sa part, et les simples déclarations du médiateur ne sont corroborées par aucune autre pièce. A l'inverse, le fait que le service technique de l'habitat considère que la condensation soit due à une aération permanente insuffisante des lieux permet d'établir que le défaut d'aération provient des lieux en eux-mêmes et non d'un manque d'aération quotidien et ponctuel par la locataire.

Ainsi, il est suffisamment établi par ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de délivrer un logement exempt de moisissures et présentant une ventilation adéquate dès lors que ces doléances mentionnées dans le courrier du 22 octobre 2021 ont été confirmés par les constatations réalisées le 7 décembre 2021 puis par le service technique de l'habitat le 23 janvier 2022.

En ce qui concerne la présence d'infiltrations d'eau dans les murs et le trou dans le plafond du WC, il convient de relever que le médiateur a constaté qu'un précédent dégât des eaux n'avait fait l'objet d'aucune déclaration de sinistre, et que celui-ci a par ailleurs entraîné un trou dans le plafond des WC. Or, Madame [K] [O] ne s'explique nullement sur cette absence de déclaration de sinistre, de sorte que la responsabilité du bailleur ne saurait être retenue à ce titre. Au surplus, il résulte des bons de commande du 21 juin 2016 que des travaux ont été réalisés sur les installations sanitaires de la salle de bain, notamment au niveau de la douche, de l'évacuation des eaux usées et de la faïence. Or, l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH soutient, dans un courrier du 21 juillet 2022 adressé au service technique de l'habitat que les locataires n'ont pas entretenu ces équipements. Les infiltrations d'eau pouvant tant provenir d'un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance, que d'un manquement du locataire à l'obligation de réaliser les réparations locatives, et le courrier du 23 janvier 2022 du service technique de l'habitat étant insuffisamment précis sur l'origine du dommage, évoquant uniquement l'état précaire des installations sanitaires, la preuve de l'imputabilité du dommage au bailleur n'est ainsi pas suffisamment rapportée en l'espèce.

Enfin, en ce qui concerne le chauffage, le courrier du service technique de la ville de [Localité 3] du 23 janvier 2022 indique que le logement ne dispose pas d'une installation permettant un chauffage normal et adapté aux caractéristiques des locaux. En réponse, par courrier du 21 juillet 2022 adressé au service technique de l'habitat, l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH indique qu'un technicien est passé au domicile de Madame [K] [O] les 3 et 22 juin 2022, qu'il a constaté que la chaudière est fonctionnelle, a remplacé les piles du thermostat d'ambiance et donné des explications complémentaires à Madame [K] [O]. Or, la locataire s'abstient d'infirmer ou confirmer le passage du technicien à son domicile, et l'état de fonctionnement de la chaudière postérieurement à ce passage, et en conséquence, si le simple changement de la pile a suffit à remédier au désordre. Ainsi, elle n'apporte pas suffisamment la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH a manqué à son obligation de délivrance s'agissant uniquement de l'humidité présente dans les lieux, et non des autres dommages dont fait état Madame [K] [O].

Or, il résulte de la facture du 2 mai 2022 de l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH auprès de la société SMDR BAT 92 que des travaux tendant à faire reboucher le trou des WC, à poser un vortice dans la salle de bains sur le coffrage existant, et à créer une ventilation haute sur les ouvrants de fenêtres existants dans le séjour, la chambre à côté du séjour, la chambre des enfants et la chambre des parents, et à procéder à la révision d'une fenêtre ou d'une porte fenêtre dans la salle de bains ont été réalisés. Ainsi, la réalisation de ces travaux a mis un terme aux désordres constatés.

En conséquence, Madame [K] [O] sera déboutée de sa demande tendant à enjoindre l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH à accomplir sous astreinte les travaux mentionnés dans les courriers des 26 juin 2015 et 23 janvier 2022.

III. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH a édité des bons de commande pour la réalisation de travaux rapidement après l'intervention des services techniques de la ville, soit dès le mois de janvier 2016 après le courrier du 26 juin 2015, puis dès le 2 février 2022 après le courrier du service technique de la ville de [Localité 3] du 23 janvier 2022, étant en outre précisé qu'à la suite de la réception du courrier de Madame [K] [O] du 22 octobre 2021, il s'est présenté à son domicile le 7 décembre 2021 puis le 18 janvier 2022 avec un prestataire de travaux. De plus, l'ensemble des travaux pour les désordres imputables au bailleur ont été accomplis. Force est ainsi de constater que l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH s'est montré diligent.

Dès lors, la demande de Madame [K] [O] sera rejetée.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance

A titre liminaire, et comme indiqué précédemment, la demande en réparation du trouble de jouissance se trouve prescrite pour les troubles antérieurs au 30 janvier 2020.

Il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

En l'espèce, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH a manqué à son obligation de délivrance à compter du 22 octobre 2021 en s'abstenant de délivrer à la locataire un logement exempt de moisissures et bénéficiant d'une la ventilation adéquate.

Selon le bon de commande et la facture du 2 mai 2022, les travaux ont été réalisés, avec une exécution prévue entre le 1er février 2022 et le 18 février 2022. Le dommage s'est donc produit du 22 octobre 2021 au 18 février 2022, privant ainsi la famille de Madame [K] [O] d'une jouissance paisible des lieux, étant précisé que les problèmes de condensation et d'humidité étaient présents dans tout le logement.

Ainsi, il convient d'évaluer le trouble de jouissance subi à 20% du loyer mensuel hors charges sur la période du 22 octobre 2021 au 18 février 2022, soit la somme de 380,61 euros.

En conséquence, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH sera condamné à verser à Madame [K] [O] la somme de 380,61 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2021, et pour la période du 22 octobre 2021 au 18 février 2022. Elle sera débouté pour le surplus de sa demande formée à ce titre.

V. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [K] [O] ne justifie nullement de l'anxiété liée à la procédure qu'elle évoque, et les certificats médicaux des 28 octobre 2021 et 28 novembre 2022 qu'elle produit concernent son fils, qui n'est pas parti à la procédure, et non elle-même.

Elle ne justifie ainsi pas d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui a d'ores et déjà été indemnisé.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

VI. Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

VII. Sur la demande de compensation entre les loyers et les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1347-1 du même code précise que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivant, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de sommes d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l'espèce, Madame [K] [O] sollicite la compensation entre les dommages et intérêts qui lui sont accordés et les loyers. Il n'est néanmoins fait état d'aucun retard de loyer, de sorte que la compensation ne peut avoir lieu qu'avec des loyers à venir. Or, ceux-ci ne sont pas encore exigibles. Dès lors, la demande de compensation sera rejetée.

VIII. Sur les accessoires

L'établissement [Localité 3] Habitat- OPH, qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, et qui comprendront les frais d’exécution du jugement. En revanche, il n'y a pas lieu d'intégrer les frais du commandement de payer, celui-ci n'étant pas versé aux débats.

Au regard de l'équité et de la situation économique des parties, l'établissement [Localité 3] Habitat -OPH sera condamné à verser à Madame [K] [O] la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, et sous réserve que cette dernière renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables car prescrites les demandes de Madame [K] [O] portant sur la période antérieure au 30 janvier 2020 ;

Rejette la demande de Madame [K] [O] tendant à enjoindre l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH à procéder aux travaux de remise en état de l'appartement afin de mettre fin aux désordres constatés lors des contrôles sanitaires des 26 juin 2015 et 23 janvier 2022 sous astreinte ;

Rejette la demande de Madame [K] [O] tendant à la condamnation de l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH pour résistance abusive ;

Condamne l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH à verser à Madame [K] [O] la somme de 380,61 euros en réparation du trouble de jouissance du 22 octobre 2021 au 18 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2021 ;

Rejette le surplus de la demande de Madame [K] [O] au titre de la réparation du trouble de jouissance ;

Rejette la demande de Madame [K] [O] tendant à la réparation de son préjudice moral ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Rejette la demande de Madame [K] [O] de compensation entre les loyers et les dommages et intérêts ;

Condamne l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH à verser à Madame [K] [O] la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, et sous réserve que cette dernière renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne l'établissement [Localité 3] Habitat- OPH aux dépens, comprenant les frais d'exécution du jugement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection