Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 19/14909 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRK6V

N° MINUTE : 


Assignation du :
18 Décembre 2019


JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDERESSE

Société LUTECE, Société Civile, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET Père Fils & F.DAIGREMONT, SA
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0154


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/14909 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRK6V


DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Anita ANTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété d’origine, en date du 15 mars 1974, A fait l’objet de deux modificatifs, par acte du 30 décembre 1975, puis par actes des 25 octobre et 23 novembre 1976.

Ce règlement de copropriété modifié prévoit une répartition des charges générales entre tous les copropriétaires, des charges spéciales entre les seuls propriétaires d'appartements, à l’exclusion des propriétaires de garages, des charges spéciales entre les seuls propriétaires des garages.

Suivant acte notarié en date du 30 septembre 2015, la société civile LUTECE a acquis plusieurs lots :
- lot n° 30 : un appartement en triplex aux cinquième, sixième et septième étages avec la jouissance exclusive et particulière de la terrasse du septième étage, et les 351/1000èmes des parties communes générales, 
- lot n°1 : au sous-sol, un garage numéroté 1 et les 5/1000èmes des parties communes générales, 
- lot n° 13 : au rez-de-chaussée, une cave numérotée 4 et les 1/1000èmes des parties communes générales, 
- lot n° 14 : au rez-de-chaussée, une cave numérotée 5 et les 1/1000èmes des parties communes générales.

Exposant que la ventilation pratiquée pour la détermination des charges de copropriété comportait diverses anomalies et qu’elle constituait une violation des critères de répartition définis aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la société civile LUTECE a sollicité que cette question soit abordée dans le cadre d'une assemblée générale de copropriétaires. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2017 a donné mission à un géomètre-expert d’établir un nouveau calcul des charges générales et spéciales.

L’expert géomètre désigné, le cabinet Daniel LEGRAND, a mentionné dans son rapport l’absence de conformité de la répartition des charges et a établi un projet de modificatif de l’état descriptif de division.

L’assemblée générale réunie le 8 octobre 2019 a rejeté le projet de modificatif à l’état descriptif de division concernant les charges.

Par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2019, la société civile LUTECE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir déclarer non écrite les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] figurant aux articles 13 alinéa 1er, 15 alinéa 1er et 16 bis dernier alinéa relatives à la répartition des charges communes à tous les copropriétaires, des charges spéciales aux copropriétaires d'appartements et des charges spéciales aux copropriétaires de garages et ordonner en conséquence une nouvelle répartition concernant lesdites catégories de charges en entérinant le travail du cabinet Daniel GRAND, géomètre-expert, du 27 septembre 2018. 

Un protocole d'accord amiable ensuite été conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société civile LUTECE, le 28 septembre 2022, aux termes duquel les parties abandonnent le projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par le cabinet LEGRAND et confient au cabinet Denis BRACHET l’établissement des grilles de charges communes générales, charges spéciales « Appartements », charges spéciales « Escaliers, tapis, ascenseur », charges de chauffage et eau chaude, charges spéciales « Garages », le syndicat des copropriétaires acceptant de prendre en charge le coût de la mission confiée au cabinet Denis BRACHET. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2023, la société civile LUTECE demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 5, 10 et 43 ;

Vu le protocole d’accord ;

Vu le rapport du cabinet Denis BRACHET, géomètre expert, du 29 octobre 2021 ;

DECLARER NON ECRITES les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2]) figurant aux articles 13-alinéa 1er, 15-alinéa 1er, 16 bis-dernier alinéa, 17 dernier alinéa et 18, 2e alinéa, relatives à la répartition :

− des charges communes à tous les copropriétaires,
− des charges spéciales aux copropriétaires d’appartements,
− des charges spéciales aux copropriétaires de garages,
− des charges d’entretien escalier, tapis, ascenseur,
− des charges de chauffage et d’eau chaude,

ORDONNER, en conséquence, une nouvelle répartition pour chacune desdites catégories de charges, conformément aux grilles détaillées dans le tableau figurant page 17 du rapport du cabinet Denis BRACHET, lesdites grilles se trouvant annexées aux présentes conclusions ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

LAISSER à la charge de chacune des parties ses frais et dépens. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le rapport du cabinet Denis BRACHET « Analyse de l’état descriptif de division en copropriété, études des charges, plans des intérieurs » du 2 octobre 2021 ;

DECLARER NON ECRITES les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2]) figurant aux articles 13 alinéa 1er, 15 alinéa 1er, 16 bis dernier alinéa, 17 dernier alinéa, 18, 2e alinéa, relatives à la répartition :

Des charges communes à tous les copropriétaires
Des charges spéciales aux copropriétaires d’appartements
Des charges spéciales aux copropriétaires de garages

faisant référence à une ventilation en fonction des millièmes de parties communes ;

DECLARER NON ECRITES les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2]) figurant aux articles 17 dernier alinéa, 18 (2e alinéa) relatives à la répartition:

Des charges d’entretien des escaliers, tapis et ascenseur ;

Des charges de chauffage et d’eau chaude ;

ORDONNER en conséquence, une nouvelle répartition, pour chacune des catégories de charges ;

ENTERINER à cet effet le travail du cabinet Denis BRACHET, géomètre expert du 29 octobre 2021 ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière ;

ORDONNER que chaque partie conserve à sa charge ses frais et dépens. »

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 octobre 2023, a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.

MOTIFS

En droit, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, dans sa version applicable au présent litige, que :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 43 de la même loi prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions », notamment, de l’article 10 « et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. ».

L'action en annulation d'une clause du règlement de copropriété réputée non écrite, mentionnée à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, suppose que l'un des critères légaux de répartition des charges prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été respecté (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2010, n° 09-13.067). 

Tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions légales des clauses du règlement de copropriété et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions (ex. : Civ. 3ème, 12 juin 1991, n° 89-18.331). 

 L'action exercée par un copropriétaire peut tendre, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, à faire constater que sont réputées non écrites les stipulations du règlement de copropriété définissant les bases mêmes de la répartition litigieuse (ex. : Civ. 3ème, 20 janvier 1993, n° 91-17.509). 

Le juge ne peut pas réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges de copropriété sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-13.067) et sans procéder à leur nouvelle répartition, conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n° 06-19.773). 

En l’espèce, les opérations diligentées par le cabinet Denis BRACHET à la demande de l’assemblée générale des copropriétaires permettent d’établir que le règlement de copropriété :
- s’agissant des charges générales, prévoit une ventilation « entre les co-propriétaires de l’immeuble, au prorata des quotes-parts de co-propriété contenues dans les lots » (article 13, 1er alinéa) ;
- s’agissant des charges spéciales « Appartements », prévoit une ventilation « entre les seuls propriétaires d’appartements dans l’ensemble du bâtiment, au prorata des quotes-parts de co-propriété contenues dans leur lot, représentant les appartements » (article 15, 1er alinéa) ;
- s’agissant des charges spéciales « Garages », prévoit une ventilation entre « les seuls propriétaires desdits garages de l’ensemble du bâtiment, au prorata des quotes-parts de co-propriété contenues dans leur lot, représentant lesdits garages » (article 16 bis, dernier alinéa) ;
- s’agissant des charges d’entretien des escaliers, tapis et ascenseur, prévoit une ventilation « entre les propriétaires des lots numéros dix-neuf à vingt-sept inclus » et précise les quotes-parts de chaque lot (article 17, dernier alinéa) ;
- s’agissant des charges de chauffage et d’eau chaude, prévoit une ventilation « entre les propriétaires des lots dix sept à vingt sept inclus » et précise les quotes-parts de chaque lot (article 18, 2e alinéa).

Ces répartitions ne prennent pas en compte les balcons dont sont dotés les logements en façade et la terrasse sur cour pour le logement du premier étage. Au demeurant, dans la description des lots, les ouvrages accessoires ne sont pas évoqués alors que l’article 9 du règlement de copropriété organise, en sa section f), l’« utilisation des fenêtres, balcons et terrasses ».

Ces constatations montrent que les articles 13 (1er alinéa), 15 (1er alinéa), 16 bis (dernier alinéa), 17 (dernier alinéa) et 18 (2e alinéa) ne respectent pas les dispositions d'ordre public précitées de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont les parties conviennent aux termes de leurs dernières écritures, concordantes.

Conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il convient donc de déclarer non écrites les clauses de répartition des charges contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 stipulées au règlement de copropriété de l'immeuble et d'ordonner une nouvelle répartition des charges conforme.

Les parties demandent à la juridiction de ventiler les charges générales, les charges spéciales « Appartements », les charges spéciales « Garages », les charges d’entretien des escaliers, tapis, ascenseur et les charges de chauffage et d’eau chaude, conformément au tableau figurant en page 17 du rapport du cabinet Denis BRACHET.

Cette demande apparaît bien fondée au regard des irrégularités précédemment relevées, en application des dispositions précitées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, le « protocole d’accord amiable » ratifié par le syndicat des copropriétaires le 29 janvier 2021 a été approuvé le 28 septembre 2022 par le représentant légal de la société civile LUTECE, de sorte qu'il a autorité de la chose jugée entre les parties.

Le jugement à intervenir doit être publié au registre de la publicité foncière (bureau des hypothèques de Paris).

S'agissant d'une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire n’est pas de droit (cf. section II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019). 

Au regard de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, doit être ordonnée.

Il convient par ailleurs de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

RÉPUTE non écrites les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] figurant aux articles 13 (1er alinéa), 15 (1er alinéa), 16 bis (dernier alinéa), 17 (dernier alinéa) et 18 (2e alinéa) du règlement de copropriété relatives à la répartition :
− des charges communes à tous les copropriétaires,
− des charges spéciales aux copropriétaires d’appartements,
− des charges spéciales aux copropriétaires de garages,
− des charges d’entretien des escaliers, tapis et de l’ascenseur,
− des charges de chauffage et d’eau chaude,

ORDONNE une nouvelle répartition pour chacune desdites catégories de charges, conformément aux grilles détaillées figurant en page 17 du rapport du cabinet Denis BRACHET en date du 29 octobre 2021 intitulé « Analyse de l’état descriptif de division en copropriété – Étude des charges – Plans des intérieurs », 

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière (bureau des hypothèques de Paris), 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, 

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens, 

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La GreffièreLe Président