Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [X] [G],
La S.A.R.L. HOTEL DU PARC SAINT -CHARLES

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Julien VIVES

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/08244 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGBD

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 09 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [N] [B]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES,

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [G],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

La S.A.R.L. HOTEL DU PARC SAINT -CHARLES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
ci-devant et actuellement au domicile de son gérant, M. [X] [G] - [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2024 par Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08244 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGBD


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2004, Madame [N] [B] a donné à bail à la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles, représentée par son gérant Monsieur [X] [G], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour une durée de trois ans renouvelable, à effet au 15 mars 2004, pour un loyer mensuel de 1650 euros révisable, outre 200 euros de provision sur charges. Le bail prévoyait par ailleurs le versement d'un dépôt de garantie de 3300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2021, Madame [N] [B] a fait signifier à Monsieur [X] [G], occupant du logement, agissant tant en son nom propre qu'es qualités de toute personne morale titulaire du bail, à savoir notamment la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles ou encore la personne morale s'acquittant ou s'étant acquitté le montant des loyers, notamment la SARL TCH, un congé aux fins de vente à effet au 14 mars 2022, au prix d'un million d'euros.

Par courriel du 14 octobre 2021 adressé à « [Courriel 7] », Monsieur [X] [G] a proposé d'acquérir le bien au prix de 800 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception adressée à Monsieur [X] [G] le 11 février 2022, Madame [N] [B] a indiqué ne pas accepter l'offre faite par Monsieur [X] [G] et le mettre en demeure de quitter le logement au 15 mars 2022.

Il n'est pas contesté que Monsieur [X] [G] s'est maintenu dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 29 avril 2022, signifiés à personne physique et à personne morale, Madame [N] [B] a fait assigner Monsieur [X] [G] et la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
à titre principal :
- ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [G] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et selon les modalités prévues par la loi ;
- condamner Monsieur [X] [G] à payer à Madame [N] [B] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu'à la libération effective de l'appartement ;
- dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
subsidiairement :
- ordonner l'expulsion de la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin selon les modalités prévues par la loi ;
- condamner la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles à payer à Madame [N] [B], une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu'à la libération effective de l'appartement ;
- dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
en tout état de cause :
- condamner Monsieur [X] [G] à payer à Madame [N] [B] la somme de 517 euros au titre d'une retenue injustifiée sur le loyer de février 2022 ;
- dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 3300 euros restera acquis à Madame [N] [B] et viendra en déduction des sommes dues ;
- condamner Monsieur [X] [G] et/ou la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles à payer à Madame [N] [B] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2022 à laquelle aucune des parties ne s'est présentée, de sorte qu'elle a été radiée. Elle a été réinscrite au rôle et rappelée à l'audience du 12 mai 2023, à laquelle elle a été retenue. 

À l'audience du 12 mai 2023, Madame [N] [B], représentée par son avocat, a repris l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans les assignations, et a précisé se désister de la demande relative à la restitution de la somme de 517 euros.

Monsieur [X] [G] et la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2023.

Après la clôture des débats Monsieur [X] [G] s'est présenté à l'audience. Il a transmis un courriel le jour-même pour indiquer qu'il s'était trompé de salle d'audience et s'était ainsi présenté après la clôture des débats, et solliciter la réouverture des débats.

Par mention au dossier, les débats ont été réouverts à l'audience du 8 novembre 2023, à laquelle l'affaire a été retenue.

À l'audience, Madame [N] [B], représentée par son avocat, a repris les demandes telles que formulées dans son assignation, a confirmé se désister de la demande de restitution de la somme de 517 euros, et a précisé que la demande relative à la conservation du dépôt de garantie est sans objet. Elle s'est opposée à l'octroi de délais quitter les lieux.

À l'appui de ces demandes, et aux termes des actes introductifs d'instance, Madame [N] [B] expose à titre liminaire que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris est compétent sur le fondement des articles L213-4-4 et R 213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, le présent litige ayant pour objet un bail à usage d'habitation situé [Adresse 1] ; qu'en vertu des dispositions de l'article R213-136 du code de commerce, la SARL hôtel du Parc Saint-Charles, bien que radiée du registre du commerce et des sociétés, a valablement été attraite dans le cadre de la présente instance, cette radiation n'ayant pas eu pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale ; qu'en application de l'article 1134 du code civil dans la version applicable antérieurement à l'ordonnance du 10 février 2016, si la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales, un accord exprès des parties peut toutefois soumettre le bail au régime de cette loi, et que tel est le cas en l'espèce, dans la mesure où le bail vise expressément la loi du 6 juillet 1989 de sorte que celle-ci est applicable.

Au soutien de sa demande d'expulsion de Monsieur [X] [G], elle fait valoir, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail du 9 mars 2004 a été consenti à la société Hôtel du Parc Saint-Charles, que celle-ci a cessé son activité en fin d'année 2006 et a fait l'objet d'une radiation le 24 janvier 2007, ce qui a transféré bail à son dirigeant, qui a continué à occuper les lieux et payer les loyers. Elle soutient que Monsieur [X] [G] n'a pas accepté l'offre de vente formulée par la bailleresse dans le congé pour vente, de sorte qu'il s'est trouvé déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 15 mars 2022, ce qui doit conduire à son expulsion.

Pour s'opposer à la demande de délai formé à titre reconventionnel par Monsieur [X] [G], Madame [N] [B] considère que s'il n'y a aucun arriéré locatif, elle estime que Monsieur [X] [G] n'est pas de bonne foi. Elle estime à ce titre que la société de Monsieur [X] [G] a 20 ans d'existence, et qu'il n'y a ainsi pas lieu d'attendre la réalisation du dernier bilan.

À l'appui de ses demandes subsidiaires visant la SARL hôtel du Parc Saint-Charles, Madame [N] [B] expose, visa de l'article 14 alinéa quatre de la loi du 6 juillet 1989, que le bail a été résolu de plein droit 24 janvier 2007 lors de la radiation de la société, et qu'à défaut de demande de la part de [X] [G], celui-ci ne lui a pas été transféré.

Monsieur [X] [G] s'est présenté en personne à l'audience et a remis un courrier aux termes duquel il demande un délai pour quitter les lieux le 30 juin 2024. Aux termes de son courrier et de ses observations orales, il indique que la société TCH, dont il est le gérant, est la personne morale qui s'acquitte actuellement du paiement des loyers. Il indique qu'à la réception du congé, il a sollicité une expertise par un cabinet immobilier, qui a évalué le bien à la somme de 880 000 euros, de sorte qu'il a formalisé une offre à son bailleur à laquelle il ne lui a pas été répondu. À l'appui de sa demande de délais pour quitter les lieux, il indique qu'il se trouve de bonne foi, au motif qu'il a d'ores et déjà commencé des recherches pour trouver un autre appartement mais en vain. Il expose que ces échecs sont liés au fait que le dernier bilan de sa société TCH date du 31 décembre 2020, et que les bailleurs réclament un bilan datant de moins de 18 mois. Il explique qu'il a néanmoins accompli des démarches afin d'obtenir ces bilans, et notamment que le futur bilan en date de clôture au 30 septembre 2022 est en cours de réalisation. Il indique en outre que son logement a fait l'objet de dégradations, et qu'aucune réparation n'a encore été faite.

À l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu'il n'est pas contesté en l'espèce que le présent bail, bien qu'ayant été donné à une personne morale, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du bail visant expressément la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et la partie défenderesse n'élevant aucune contestation à ce titre.

I. Sur la demande principale d'expulsion de Monsieur [X] [G]

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.[...] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes [...] ».

L’article 15-II dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. »

En l'espèce, Madame [N] [B] a fait délivrer à Monsieur [X] [G], occupant du logement objet du bail, tant en son nom propre qu'au nom de toute personne morale titulaire du bail ou s'acquittant des loyers, à savoir la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles et la SARL TCH, un congé pour vente au prix d'un million d'euros. Ce congé, qui reproduit les cinq alinéas de l'article 15 II de la loi du 15 juillet 1989, a ainsi été délivré six mois avant l'échéance du bail au 14 mars 2022.

Monsieur [X] [G] ne conteste pas la validité du congé en lui-même.

En effet, pour faire échec au congé, il lui revenait d'accepter l'offre avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis prenant fin à la date d'effet du congé, soit avant le 14 novembre 2021.

En l'espèce, il résulte des pièces versées par la partie demanderesse que Monsieur [X] [G] a fait estimer le bien par une agence immobilière le 27 juillet 2021 pour la somme de 880 000 euros, puis qu'il a adressé un courriel le 14 octobre 2021 à « [Courriel 7] » afin de proposer l'achat du bien pour la somme de 800 000 euros, correspondant à la valeur du bien estimée par l'agence précitée, déduite de travaux de rénovation des lieux. Si cette proposition a été faite dans le délai de deux mois précité, il convient de relever que d'une part elle n'a pas été transmise à la propriétaire Madame [N] [B] mais à un tiers, et d'autre part qu'elle doit être considérée comme un refus de l'offre formée par Madame [N] [B], le prix d'achat proposé par Monsieur [X] [G] étant inférieur à celui formulé dans l'offre.

Ainsi, faute d'avoir accepté l'offre mentionnée dans le congé pour vente, Monsieur [X] [G] s'est trouvé déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien à compter du 15 mars 2022. 

S'étant maintenu dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, il se trouve donc occupant sans droit ni titre du logement.

Dès lors, il convient d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

II. Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [X] [G], occupant actuel des lieux, sera condamné à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et indexé conformément aux dispositions du bail en sa page 3 prévoyant que le loyer sera révisé chaque année le premier avril, et que l'indice de référence « INSEE » à retenir est celui résultant de la moyenne sur quatre trimestres. Cette indemnité d'occupation sera due à compter de la présente décision, la partie demanderesse ne faisant état d'aucun arriéré, et jusqu'à libération effective des lieux.

III. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Afin de déterminer s'il peut bénéficier d'un délai pour quitter les lieux, il convient d'examiner en premier lieu si son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et s'il se trouve de bonne foi.

En l'espèce, Monsieur [X] [G] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 15 mars 2022, soit depuis plus d'un an et demi. Malgré ce maintien dans les lieux pendant une durée particulièrement longue après la prise d'effet du congé, Monsieur [X] [G] ne présente aucun arriéré locatif, caractérisant ainsi le respect de l'obligation principale de s'acquitter du montant des loyers.

Monsieur [X] [G] produit un mandat de recherche du 2 septembre 2022 avec l'agence immobilière T2I pour un appartement de 4 pièces et une salle de bain, ainsi qu'un parking et une cave, à [Localité 2], [Localité 4] et [Localité 6], et pour un prix maximum souhaité de 2200 euros hors charges, ainsi une attestation de l'agence immobilière T2I du 27 septembre 2023 selon laquelle l'agence a été mandatée par Monsieur [X] [G] afin de trouver une nouvelle location d'appartement afin qu'il puisse se reloger ; qu'il lui a été proposé des appartements assez similaires, voire plus petits et même inférieurs du point de vue qualitatif ; que le nouveau bail n'a pu être signé car le bilan de la société TCH lui appartenant n'est pas finalisé. 

A ce titre, Monsieur [X] [G] produit une attestation du 30 octobre 2023 de Monsieur [R] [L], directeur associé du cabinet d'expertise comptable ACE Consulting selon laquelle le cabinet a été mandat par Monsieur [X] [G] afin de finaliser la comptabilité de l'exercice clos le 30 septembre 2022 de la société TCH qui n'a pas été terminé par le précédent cabinet comptable. L'attestation précise que le cabinet fera son possible pour finaliser la clôture au plus tard avant la fin du premier trimestre 2024.

Monsieur [X] [G] justifie ainsi de difficultés dans ses recherches de relogement liées à l'absence de réalisation du bilan comptable pour l'exercice clos le 30 septembre 2022 de la société TCH.

Néanmoins, il résulte d'un courriel du 22 mars 2022 adressé par Monsieur [X] [G] au conseil de Madame [N] [B] qu'une difficulté similaire existait déjà à cette date, Monsieur [X] [G] sollicitant, aux termes de ce courriel, un délai pour quitter les lieux au 30 juin 2022 au motif que l'exercice comptable de l'année 2021 ne serait finalisé qu'au mois d'avril 2022. Or, Monsieur [X] [G] s'est maintenu dans les lieux conformément à sa demande jusqu'au mois de juin 2022 et même postérieurement, de sorte qu'il a bénéficié de fait d'un délai afin de lui permettre de rechercher un appartement une fois le bilan comptable pour l'exercice 2021 réalisé. Or, il ne justifie nullement de recherches de relogement antérieurement au mois de septembre 2022.

Au surplus, s'il résulte de ces éléments que les recherches d'appartement de Monsieur [X] [G] n'ont pas été fructueuses, il convient de relever que les recherches ont visé des appartements « assez similaires » voire plus petits et inférieurs du point de vu qualitatif. Or, il ne justifie ni de ses revenus, ni de sa composition de famille, ni d'autres circonstances particulières lui imposant de se reloger dans une zone géographique limitée au [Localité 2] et aux communes de [Localité 4] et de [Localité 6], ni dans un logement relativement similaire à celui qu'il occupe actuellement, ni que le loyer soit limité à 2200 euros. Au surplus, dans le courriel du 14 octobre 2021, Monsieur [X] [G] indiquait vouloir se porter acquéreur du bien pour un prix de 800 000 euros, précisant disposer d'un apport conséquent à la suite du décès de ses parents, ce qui signifie que l'intéressé dispose de fonds pour se reloger.

Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [X] [G] ne justifie pas ne pouvoir se reloger dans des conditions normales.

En conséquent, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

IV. Sur le désistement des autres demandes

Il y a lieu de constater que Madame [N] [B] se désiste à l'audience des demandes mentionnées dans son acte introductif d'instance à l'égard de Monsieur [X] [G] relatives à la restitution d'une somme de 517 euros au titre d'une retenue sur le loyer de février 2022 et de conservation du dépôt de garantie.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [G], succombant, sera condamné aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner Monsieur [X] [G] à verser à Madame [N] [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de dire n'y avoir lieu à condamnation à l'encontre de la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles.

En l'espèce, la nature de l'affaire est compatible avec l'exécution provisoire de la décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Dit que Monsieur [X] [G] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence l'expulsion de Monsieur [X] [G], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des lieux précités ;

Dit que faute de départ volontaire de Monsieur [X] [G] des lieux occupés, Madame [N] [B] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, et l’assistance d’un serrurier ;

Rejette la demande de Monsieur [X] [G] tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux jusqu'au 30 juin 2024 ;

Condamne Monsieur [X] [G] à payer à Madame [N] [B] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et provisions sur charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, à compter de la décision et jusqu'à libération effective des lieux ;

Dit que l'indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Constate que Madame [N] [B] se désiste de ses demandes à l'égard de Monsieur [X] [G] relatives à la restitution d'une somme de 517 euros au titre d'une retenue sur le loyer de février 2022 et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [X] [G] à verser à Madame [N] [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation de la SARL Hôtel du Parc Saint-Charles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [G] aux dépens ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection