Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 9 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 21/13546 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVECX

N° MINUTE : 




Assignation du :
22 Octobre 2021









JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

S.C.A. CACIK FUND
[Adresse 3]
(LUXEMBOURG)

représentée par Maître Carole MENARD de l’AARPI MONTAGARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0940



DÉFENDERESSE

Société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE S.R.L.
[Adresse 1]
 [Localité 4] (ITALIE)

représentée par Maître Alexandre MERVEILLE de la SELARL VERSINI - CAMPINCHI, MERVEILLE & COLIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0454


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.


Décision du 09 Janvier 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/13546 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVECX



Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2023, avis a été donné aux conseils des avocats que le jugement sera rendu le 09 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort


**********


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 9 octobre 2020 reçu par Me [E] [T], notaire à [Localité 5] (06), la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE a consenti à la société CACIK FUND une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Italie) au prix de 13.200.000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2020 à seize heures, et sous différentes conditions suspensives, dont notamment celle relative à l’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt au plus tard le 30 novembre 2020.

Il était en outre prévu le versement par le bénéficiaire d'une somme de 660.000 euros à titre de séquestre, ainsi qu'une clause pénale (« stipulation de pénalité ») du même montant.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 2020, la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE a mis en demeure la société CACIK FUND d’avoir à justifier sous huitaine de l’obtention du prêt.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 janvier 2021, le notaire de la société CACIK FUND a transmis l’offre de prêt obtenue par cette dernière, et indiqué que le délai de réalisation de la condition suspensive avait été prorogé par l’effet de la clause stipulée à la promesse de vente intitulée « prise en compte d’un évènement sanitaire ».


Décision du 09 Janvier 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/13546 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVECX




Par courrier du 7 avril 2021, le conseil de la société CACIK FUND a mis en demeure la société [Localité 6] d’avoir à lui verser la somme de 660.000 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Par exploit d’huissier en date du 22 octobre 2021, la société CACIK FUND a fait assigner la société [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de la voir condamnée à lui régler la somme de 660.000 euros au titre de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente du 9 octobre 2020.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, la société CACIK FUND demande au tribunal de :
Vu l’article 1231-5 du code civil,
Vu l’article 1104 du code civil,
Vu l’article 514 du code de procédure civile,
Vu la promesse de vente du 9 octobre 2020
RECEVOIR la société CACIK FUND en ses demandes et prétentions et les déclarer bien fondéesCONDAMNER la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE au règlement de la somme de SIX CENT SOIXANTE MILLE (660 000) euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2021 et bénéfice de l’anatocisme,CONDAMNER la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE au règlement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de Maître Carole MENARD sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 février 2023, la société [Localité 6] demande au tribunal de :
Vu l’article 1103 du Code civil
Vu les articles 1304 et suivants du Code civil
Vu la promesse de vente du 9 octobre 2020
DEBOUTER la société CACIK FUND de toutes ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER la société CACIK FUND au paiement de la somme de 25.000 euros à la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE S.R.L au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la société CACIK FUND en paiement de la clause pénale

A l’appui de sa demande en paiement du montant de la clause pénale, la société CACIK FUND fait valoir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été réalisée, dès lors qu’elle a obtenu une offre de prêt, comme indiqué par son notaire par courrier du 29 janvier 2021.
Elle considère que les retards dus à la crise sanitaire étaient prévus à la promesse de vente, laquelle stipulait expressément qu’en cas de nouvelle crise sanitaire pendant le délai de réalisation, soit entre le 9 octobre et le 30 novembre 2020, le délai serait automatiquement prorogé pour un temps égal, sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte instrumentaire. Elle précise que le prêt devait initialement être obtenu au 30 novembre 2020, et que de nouvelles mesures ont été prises dès la mi-octobre, le décret du 14 octobre 2020 ayant déclaré l’état d’urgence sur l’ensemble du territoire national pour faire face à la seconde vague épidémique et la loi du 14 novembre ayant prolongé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021. Elle estime ainsi que dans ces conditions, conformément aux stipulations contractuelles, le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt a été prorogé de sorte que la condition est censée être intervenue dans le délai contractuel. Elle en déduit que puisque les conditions suspensives ont été réalisées sans que la société défenderesse ne réitère la vente, la clause pénale est acquise.
En réponse aux moyens de la défenderesse, elle expose que des mesures avaient été prises en Italie courant octobre et jusqu'en novembre notamment concernant le télétravail, et que son courrier du 23 décembre 2020 a été adressé à la veille des fêtes de fin d'années, alors que le délai de huit jours était particulièrement court. 

Selon elle, les dispositions mettant en place ou renforçant des mesures sanitaires reportent bien les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection de la vente, dès lors qu’elles empêchent un fonctionnement normal des institutions, notamment bancaires. Elle souligne que l'obtention d'un prêt est nécessairement plus longue qu'hors période sanitaire. Elle estime que la clause a été insérée en raison des incertitudes causées par la crise sanitaire, et le risque de nouvelles mesures pouvant affecter l'ensemble de l'économie du pays, et cette clause figure dans une partie générale de la promesse de vente, en l'occurrence dans les « dispositions transitoires », et concerne la réalisation des conditions suspensives, et non uniquement la signature de l'acte. 

La société [Localité 6] fait valoir que la société CACIK FUND n’ayant pas réalisé la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai imparti, lequel n’a fait l’objet d’aucune prorogation, la promesse de vente est caduque. 

Elle fait valoir que le refus de réitération de la vente par la société [Localité 6] n’est donc pas fautif. Elle précise que non seulement l’offre de prêt a été obtenue postérieurement au délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, mais surtout après la caducité de la promesse elle-même, aucune réponse n’ayant été apportée à la mise en demeure du 23 décembre 2020 d’avoir à justifier de la réalisation de la condition sous huitaine. 

Elle expose la clause insérée dans l’acte permettant la prolongation des délais de réalisation de la promesse en cas de crise sanitaire avait pour objet d’acter la connaissance qu’avaient les parties au moment de signer l’acte de l’impact d’une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid-19 et que les délais ont été fixés en pleine connaissance de cause. 

Elle observe que cette clause ne permet de proroger les délais de réalisation de la promesse que si une disposition d’origine « légale ou réglementaire prise en conséquence reportait les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection des présentes ». Selon elle, cette clause ne vise que les délais d’instruction des documents nécessaires à la perfection des actes et ne trouve pas à s’appliquer à la réalisation des conditions suspensives, en particulier celle relative à l’obtention d’un prêt qui ne relève pas des « documents nécessaires à la perfection de la vente » mais constitue la condition même de sa réalisation. 

Elle observe qu’en outre, ni le décret du 14 octobre 2020 ni la loi du 14 novembre 2020 n’ont prévu de « période juridiquement protégée », contrairement à ce qui était prévu par l’ordonnance du 25 mars 2020 lors de la première vague épidémique, et qu’étaient de toutes façons exclues de ces dispositions toute prorogation de plein droit d’actes et délais prescrits contractuellement, tel le délai de réalisation d’une condition suspensive de prêt. 

Elle en conclut que le délai de réalisation de la promesse n’ayant été prolongé ni par la loi ou le règlement, ni par la volonté des parties, la condition suspensive de prêt a défailli du fait de la demanderesse, faute d’avoir obtenu le prêt avant la date d’échéance du 30 novembre 2020 et d’avoir pu en justifier dans les huit jours suivant la mise en demeure.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ne peuvent être modifiés que de l’accord des parties.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la promesse de vente du 9 octobre 2020 stipule au titre des « dispositions transitoires » une clause intitulée « prise en compte d’un événement sanitaire », aux termes de laquelle : « Les parties attestent être instruites de l’impact d’une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid-19 en ce qui concerne les effets potentiels sur les délais d’exécution du contrat.
Si une telle crise venait à se reproduire pendant le délai de réalisation des présentes, et que des dispositions d’origine légale ou réglementaire prises en conséquence reportaient les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection des présentes, ce délai de réalisation serait automatiquement prorogé d’un temps égal, aucun acte instrumentaire de prorogation n’étant alors nécessaire entre les parties ». 

Il résulte des termes de la clause que celle-ci avait pour objet, d’une part, d’acter la connaissance qu’avaient les parties au moment de signer l’acte de l’impact d’une crise sanitaire telle que celle du Covid-19 concernant les effets potentiels sur les délais d’exécution du contrat, d’autre part, de proroger le délai de réalisation de la promesse si une telle crise venait à se produire pendant ce délai, à condition qu’une disposition d’origine légale ou réglementaire prise en conséquence reporte les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection de la vente, sans que les parties n’aient à formaliser un accord sur la prorogation.

Le décret du 14 octobre 2020 et la loi du 14 novembre 2020 ayant prolongé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 ne prévoient pas de période juridiquement protégée au cours de laquelle le délai de réalisation de certains actes seraient prorogés de plein droit, contrairement à l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prolongation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, laquelle prévoyait une période juridiquement protégée entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. Il est précisé que l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, non applicable en l'espèce, n'aurait même si elle avait pu s'appliquer avoir eu pour effet de proroger le délai d'obtention du prêt, dès lors que son article 2 n'était venu proroger que les délais prévus par la loi et le règlement, et non ceux contractuellement convenus. 

Il ne peut donc être considéré que ces dispositions ont reporté les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection de la vente tel que le prêt bancaire objet de la condition suspensive, aucun report de délai n’étant expressément envisagé par ces textes. De manière surabondante, la demanderesse ne fait pas état de façon précise d'un quelconque délai qui aurait été reporté par les textes pris en application de la crise sanitaire, et se limite à évoquer un contexte général en découlant. Elle ne démontre pas non plus dans quelle mesure elle a concrètement subi l'impact de ces textes par le ralentissement des démarches nécessaires à l'obtention de son prêt, faute de produire aucun élément à ce sujet. 

En conséquence, le délai de réalisation de la condition suspensive n’ayant pas été prorogé contractuellement et la société CACIK FUND n’ayant pas justifié de l’obtention d’un prêt dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure du 23 décembre 2020 par la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE, la condition suspensive de prêt est réputée défaillie de son fait. Elle devra donc être déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

La société CACIK FUND, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la socité la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
 
En l’espèce, il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la société CACIK FUND de condamner la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE au règlement de la somme de 660.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2021 et bénéfice de l’anatocisme ;
 
Condamne la société CACIK FUND aux dépens ;

Rejette la demande de la société CACIK FUND au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société CACIK FUND à verser à la société [Localité 6] BOREA IMMOBILIARE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2024

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE