Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/07101 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ43

N° MINUTE : 


Assignation du :
04 Octobre 2019



JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDERESSE

S.C.I. DES SAPINS FPFM, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Aude LAPALU de la SCP DELPLA & LAPALU, avocat plaidant, Maître Nicolas DUVAL de la DP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0493


DÉFENDEURS

Société NEXITY LAMY, SASU, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E963

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE DU CHÂTEAU, SARL 
[Adresse 4] 
[Localité 7].

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0158
Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07101 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ43


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Anita ANTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] est un ensemble de trois bâtiments soumis au statut de la copropriété. Le syndic de copropriété jusqu’en juin 2020 était la société NEXITY LAMY.

Au sein de la copropriété, la société SCI DES SAPINS FPFM est propriétaire du lot n°10 constitué d’une chambre sur cour, au quatrième étage. L’appartement de la SCI DES SAPINS FPFM a été donné à bail à compter du 5 août 2015 à Monsieur [R] [P].

L’appartement de la SCI DES SAPINS FPFM a connu d’importantes fuites d’eau au cours des années 2016 et 2017, dues à un défaut de la pipe des WC à la suite d’un engorgement de la douche. 

Ces fuites ont donné lieu à un rapport de la société LOGEC TECHNIQUE du 1er décembre 2016 puis à de nombreux courriers de la société NEXITY- LAMY, ainsi qu’à des plaintes du locataire. Selon l’agence d’architecte AEC, le défaut d’entretien de ses parties privatives par la SCI DES SAPINS FPFM serait à l’origine de la dégradation des solives entre le troisième et le quatrième étage.

Dans un courrier du 4 avril 2018, le locataire, Monsieur [P], a donné congé du logement donné à bail et a sollicité la résiliation du bail 17 mai 2018 auprès de l’agence B&C IMMOBILIER, mandataire de la SCI DES SAPINS FPFM.

Le 27 août 2018, Madame [X], propriétaire de l’appartement du 3e étage situé en-dessous de celui de la SCI DES SAPINS FPFM, a informé le syndic de copropriété d’un effondrement du bascula plâtre du plafond de son appartement. Le même jour, à la demande du syndic, un architecte du cabinet d’architecte AEC s’est rendu sur place et a constaté le sinistre.

Le 16 novembre 2018, la société MV-VALORISATION a établi un devis pour la reprise des planchers, d’un montant de 32.494,66 euros.

Le 9 janvier 2019 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]. Selon résolution n°26, l’assemblée a ratifié les travaux d’étaiement et de maçonnerie réalisés en urgence dans l’appartement de Madame [X]. Selon résolution n° 27, elle a décidé de faire effectuer des travaux de reprise du plancher haut de l’appartement de Madame [X] par la société MV-VALORISATION pour le montant précité de 32.494,66 euros.

***

Par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2019, la SCI DES SAPINS FPFM a fait assigner la SAS NEXITY LAMY devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de la voir condamnée sous astreinte à faire réaliser divers travaux.

Par mention au dossier du 12 février 2020, le tribunal d’instance de Paris a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris au regard de la demande indéterminée portant sur la réalisation de travaux sous astreinte et de travaux dont le montant est supérieure à 10.000 euros. 

Le dossier a été distribué à la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris le 24 juillet 2020.

***

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2020, un nouveau syndic a été désigné (société IMMOBILIERE DU château) et des travaux sur les parties communes, entre le 3e et le 4e étage, ont débuté le 24 novembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, la S.C.I. DES SAPINS FPFM demande au tribunal de :

« Vu les articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1104 et 1231-1 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la SCI DES SAPINS FPFM recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

Condamner la SASU NEXITY LAMY à payer à la SCI DES SAPINS FPFM les sommes de :

- 19.083,63 € arrêtée à janvier 2022 sauf à parfaire, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du préjudice financier ;

- 3.000 € pour résistance abusive et préjudice moral ;

Condamner la SASU NEXITY LAMY à payer à la SCI DES SAPINS FPFM la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SASU NEXITY LAMY aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, la S.A.S. NEXITY LAMY demande au tribunal de :

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal,

- Débouter la SCI DES SAPINS FPFM de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY

A titre subsidiaire,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, à relever indemne et à garantir la société NEXITY LAMY de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais au profit de la SCI DES SAPINS FPFM

En tout état de cause,

- Débouter la SCI DES SAPINS FPFM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de toutes leurs demandes dirigées contre la société NEXITY LAMY

- Condamner in solidum la SCI DES SAPINS FPFM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

- Condamner in solidum la SCI DES SAPINS FPFM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance »

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] demande au tribunal de :
« - DECLARER la Société NEXITY MAY irrecevable et mal fondée en ses demandes,

- CONSTATER l’absence de tout fondement à une éventuelle responsabilité du Syndicat des Copropriétaires,

- CONSTATER la faute de la SCI DES SAPINS,

- CONSTATER la faute de la Société NEXITY LAMY,
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- DÉBOUTER la Société NEXITY LAMY de son appel en garantie à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3],

- DÉBOUTER la Société NEXITY LAMY de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER la Société NEXITY LAMY à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER la Société NEXITY LAMY aux entiers dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est rendue le 21 mars 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 26 octobre 2023, a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il est rappelé que la SCI DES SAPINS FPFM a renoncé à sa demande principale initiale tendant à voir condamner sous astreinte la société NEXITY LAMY à exécuter des travaux de remise en état.

I – Sur la responsabilité civile de la société NEXITY LAMY :

La SCI DES SAPINS FPFM soutient que l’inertie de la société NEXITY LAMY pour la période de juin 2018 à janvier 2019, puis sa carence à faire réaliser les travaux votés en janvier 2019, constituent une faute caractérisée qui engage sa responsabilité sur le fondement des articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Selon elle la société NEXITY LAMY, en qualité de professionnel, a manqué à l’ensemble de ses obligations, « abandonnant complètement » la SCI DES SAPINS FPFM. A cette inertie s’ajoute la lenteur de la société NEXITY LAMY à gérer les désordres, qui sont apparus dès le 22 janvier 2018. Or, la SCI DES SAPINS FPFM et son mandataire, le cabinet B&C IMMOBILIER, n’ont eu de cesse de relancer la société NEXITY LAMY sur l’urgence de la situation et de l’informer de la gravité des désordres, mais ces relances sont restées sans réponse.

Cette inertie de la société NEXITY LAMY puis sa carence ont eu pour conséquence, pour la concluante, le départ de son locataire et l’impossibilité de louer à nouveau son bien depuis le 17 mai 2018 en raison de l’inhabitabilité du logement. Ainsi, depuis cette date, la perte financière pour la SCI DES SAPINS FPFM s’élève à la somme de 19.083,63 euros (période de 16 mois), selon décompte de l’agence B&C IMMOBILIER au regard des quittances du dernier locataire. La société NEXITY LAMY a attendu une année pour faire voter les travaux réparatoires, alors qu’en raison de l’urgence elle devait y pourvoir immédiatement puis a ensuite été complètement défaillante dans l’exécution des travaux votés en assemblée générale, le 9 janvier 2019.

Au préjudice financier s’ajoute un préjudice moral et de résistance abusive pour la SCI DES SAPINS FPFM qui a vu son investissement perdre de la valeur, et qui s’est retrouvée confrontée à un syndic inerte, l’empêchant ainsi de trouver une solution rapidement et la contraignant à des relances incessantes. 

La société NEXITY LAMY réplique que la responsabilité d’un syndic vis-à-vis d’un tiers est de nature délictuelle et que la bonne exécution du mandat par le mandataire immobilier s’analyse en une obligation de moyens. Ainsi, dès que le mandataire a accompli toutes les diligences nécessaires à une exécution normale du mandat, sa responsabilité ne peut plus être engagée. 
La société NEXITY LAMY précise que : 
- elle n’a pas commis de faute,
- Madame [X] dit avoir été victime de plusieurs dégâts des eaux en provenance de l’appartement de la SCI SAPINS FPFM loué à Monsieur [P] (dont le dernier dégâts des eaux date d’octobre 2016), 
- la société LOGEC TECHNIC, mandaté par la concluante, concluait que les origines de la fuite sont privatives, 
- aux termes d’un rapport du 27 août 2018, le rapport de l’architecte du cabinet AEC concluait que « l’effondrement du plafond et les désordres importants constatés au niveau du plancher faute sont probablement liés aux fuites d’eau signalé par Madame [X] », 
- c’est dès lors la SCI DES SAPINS et son locataire qui n’ont pas fait le nécessaire,
- la société NEXITY LAMY a mis en demeure la SCI DES SAPINS d’effectuer les réparations qui s’imposent sur ses installations pour arrêter la fuite, 
- n’ayant en charge que l’administration des parties communes, il ne lui appartenait pas d’entreprendre les travaux privatifs destinés à mettre un terme aux fuites,
- de plus, il apparaît qu’elle n’a pas failli dans son obligation de moyens et donc pas commis de faute, puisqu’elle a :
 * désigné un architecte qui a établi un diagnostic puis fait chiffrer les travaux de reprise par la société AMV VALORISATION,
 * fait étayer les lieux pour les sécuriser,
 * organisé l’assemblée générale du 9 janvier 2019 qui a voté les travaux de reprise,
* émis les appels de fonds travaux nécessaires,
* commandé les travaux.

La société NEXITY LAMY ajoute qu’il n’y aurait ni lien de causalité ni préjudice. Tout d’abord le lien de causalité est inexistant entre les pertes locatives allant du 1er juin 2018 au 26 juin 2020 représentant la somme de 10.762,61 € puisqu’elle n’est pas responsable de l’effondrement du plancher et de la nécessité de refaire ledit plancher. 

En tout état de cause, la réalisation de travaux en copropriété nécessite une décision de l’assemblée générale et le paiement des appels de fonds auquel s’ajoute pour des raisons techniques le débarras de l’appartement [X]. 

Le lien de causalité fait également défaut au titre des pertes locatives du 1er juillet 2020 à janvier 2022 inclus, soit la somme de 8.321,02 euros, puisque le mandat de syndic de la société NEXITY LAMY a pris fin lors de l’assemblée générale du 26 juin 2020. Depuis cette date, le syndic de l’immeuble est la société IMMOBILIERE DU CHATEAU. 

Par conséquent, il n’existe aucun lien de causalité entre une faute qui lui serait imputable et les pertes locatives résultant d’une absence de réalisation des travaux de reprise du plancher haut depuis que son mandat de syndic a pris fin. 

Par ailleurs, la demanderesse ne démontre pas que les travaux en parties communes ne seraient pas terminés. Au demeurant, à supposer que les travaux de reprise du plancher ne sont toujours pas achevés à ce jour, elle n’est plus syndic de l’immeuble depuis presque deux ans et n’en est nullement responsable. Il n’y a dès lors aucun lien de causalité. 

Enfin en matière de responsabilité civile, le préjudice s’apprécie suivant la notion de perte de chance, qui n’est pas justifiée par la demanderesse, laquelle doit donc être déboutée de ses demandes d’indemnisation.

***

A/ Sur la caractérisation de la faute

En droit, l’article 18, section I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« (…) le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) ».

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). 

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285). 

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic. 

***

En l’espèce, il convient de distinguer trois périodes : d’abord la période du 17 mai 2018 au 9 janvier 2019 (départ du locataire de la SCI DES SAPINS FPFM et assemblée générale des copropriétaires) ; ensuite la période du 9 janvier 2019 au 21 octobre 2019 (envoi à l’architecte de l’acceptation du devis) ; enfin la période postérieure à cette date.

a/ S’agissant de la période du 17 mai 2018 au 9 janvier 2019, il est constant que :

le 4 avril 2018, Monsieur [R] [P] a donné congé à son bailleur, invoquant divers motifs (présence de souris dans l’immeuble en général et dans le studio en particulier, logement de plus en plus penché au niveau du plancher, détérioration du bac à douche avec des joints qui ne tiennent pas, carreaux qui se descellent, effondrement devant la porte, dysfonctionnement de la serrure d’entrée) ;Monsieur [R] [P] a quitté effectivement les lieux le 17 mai 2018 ;le 27 août 2018, le syndic a été informé que le plafond de l’appartement (correspondant au plancher du studio de la SCI DES SAPINS FPFM) de Madame [X] s’était effondré ;le même jour, le syndic a demandé en urgence à Monsieur [V], architecte de l’agence AEC, de se rendre sur les lieux ; Monsieur [V] a rédigé un rapport de six pages, daté du même jour, au sujet des désordres constatés, constatant notamment « un effondrement très important du plafond en plâtre » de l’appartement de MADAME [X], et que « le plancher haut en bacula (latis + plâtre) est dégradé et a subi des déformations importantes » ;le 28 août 2018, le syndic a émis une demande d’intervention auprès de la société ART DEPANNAGE RENOVATION ; dans les jours suivants, des étais ont été mis en place en urgence dans le logement de Madame [X], la facture du professionnel ayant été émise le 31 août 2018 ;le syndic a demandé un devis aux fins de travaux à la société MV-VALORISATION ;le 16 novembre 2018, cette société a établi un devis d’un montant de 32.494,66 euros ;le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019 les sujets de la ratification des travaux effectués en urgence (résolution n°26) et des travaux à effectuer courant 2019 (résolutions n°27).
Il découle de ces constatations que, durant cette période, le syndic NEXITY LAMY a agi avec diligence et s’est préoccupé des travaux à réaliser en urgence. Aucune faute, ni même aucune négligence, ne peut lui être reprochée.

Il en résulte que sa responsabilité civile ne saurait être recherchée pour son action durant la période du 17 mai 2018 au 9 janvier 2019.

b/ S’agissant de la période postérieure au 9 janvier 2019, il est constant que :

la résolution n° 27 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2019 concernant les travaux à effectuer « de reprise plancher haut de l’appartement Madame [X] » évoque un « Démarrage des travaux prévu à la date du : ANNÉE 2019 » ;cette résolution prévoit que « le Syndic procédera aux appels de fonds selon les modalités suivantes », avec quatre sommes exigibles respectivement les 15 février 2019, 15 mars 2019, 15 avril 2019 et 15 mai 2019 ;que par lettre recommandée datée du 4 avril 2019, reçue par le syndic le 8 avril 2019, la SCI DES SAPINS FPFM a demandé à la société NEXITY LAMY de faire commencer les travaux le plus vite possible ; par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2019, la SCI DES SAPINS FPFM a fait assigner la société NEXITY LAMY devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de la voir être condamnée sous astreinte à faire réaliser les travaux ;le 21 octobre 2019, le syndic a informé le cabinet d’architecte qu’il acceptait le devis établi par la société MV-VALORISATION le 16 novembre 2018 ;un nouveau syndic a été désigné le 26 juin 2020 ;des travaux ont débuté le 24 novembre 2020, sans indication par les parties de leur achèvement.
En pièce n°11 de son dossier de plaidoirie, la SCI DES SAPINS FPFM verse aux débats divers appels de charges émis par le syndic au titre de l’année 2019. Ainsi un appel de charges est émis le 15 mars 2019 au titre de la « Reprise plancher haut Appt de Mme [X] », invitant le mandataire de la SCI DES SAPINS FPFM à payer la somme de 410,69 euros. Cette pièce concerne le premier appel de charges sur ce sujet (février 2019), et rappelle l’exigibilité des appels de charges ultérieurs (15 mars, 15 avril et 15 mai 2019). La SCI DES SAPINS FPFM verse aussi aux débats les appels de charges des 15 mars, 15 avril et 15 mai 2019.

Durant cette période qui suit l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2019 et jusqu’au 15 mai 2019 inclus, il est établi que le syndic a appelé les charges de manière à pouvoir payer la société MV-VALORISATION selon son devis du 16 novembre 2018.

Durant cette période, le syndic n’a commis aucune faute ni aucune négligence.

La SCI DES SAPINS FPFM ayant, par lettre recommandée datée du 4 avril 2019 et reçue par le syndic le 8 avril 2019, réclamé à la société NEXITY LAMY de faire commencer les travaux le plus vite possible, elle l’a ensuite assignée par acte d’huissier de justice du 4 octobre 2019 aux mêmes fins sous astreinte.

Il est constant que, du 15 mai 2019 (date du dernier appel de charges) au 21 octobre 2019 (information du cabinet d’architecte par le syndic de son acceptation du devis de la société MV-VALORISATION), la société NEXITY LAMY a été négligente dans le suivi du dossier. Elle ne justifie pas avoir indiqué à la SCI DES SAPINS ni au conseil syndical les raisons justifiant un retard dans les travaux. Au demeurant, dans ses écritures elle n’invoque aucun retard de paiement de la part de copropriétaires ni de difficultés particulières de gestion. Au surplus, l’envoi à l’architecte le 21 octobre 2019 de l’acceptation du devis de la société MV-VALORISATION laisse à penser que cette action résulte directement de l’assignation qui lui a été délivrée deux semaines auparavant.

L’existence d’une négligence fautive dans le suivi du dossier est donc caractérisée pour la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019, c’est-à-dire pendant environ cinq mois.

Durant cette période, le syndic voit sa responsabilité civile engagée au titre de la violation des dispositions de l’article 18, section I, de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où il n’a pas mis en œuvre, sans motif légitime, la résolution n° 27 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019.

c/ S’agissant de la responsabilité civile de société NEXITY LAMY au titre de la période postérieure au 21 octobre 2019, il est constant qu’une assemblée générale du 26 juin 2020 a mis fin au mandat de la société NEXITY LAMY. Les parties ne versent aux débats aucune pièce concernant cette période. 

En toute hypothèse, à compter du 21 octobre 2019, le devis de la société MV-VALORISATION ayant été accepté, le suivi du dossier incombait essentiellement à l’architecte et à l’entreprise choisie pour réaliser les travaux.

Il en résulte qu’aucune faute ni aucune négligence du syndic n’est caractérisée pour la période postérieure au 21 octobre 2019.

B/ Sur la réparation des préjudices

S’agissant du lien de causalité entre le préjudice et la négligence fautive, l’architecte de l’agence AEC s’est rendu sur les lieux le 27 août 2018 et a constaté notamment « un effondrement très important du plafond en plâtre » de l’appartement de Madame [X], et que « le plancher haut en bacula (latis + plâtre) est dégradé et a subi des déformations importantes ».

Il en découle que le studio de la SCI DES SAPINS FPFM était totalement inhabitable.

La SCI DES SAPINS FPFM réclame le paiement intégral des loyers qu’elle aurait pu percevoir durant la période considérée.

Ceci étant, le locataire avait quitté les lieux avant l’effondrement d’une partie du plancher, et la responsabilité civile du syndic n’est pas retenue pour la période antérieure au 15 mai 2019 et postérieure au 21 octobre 2019.

Dans son courrier du 4 avril 2018, Monsieur [R] [P] invoque divers motifs pour expliquer sa demande de résiliation du bail. S’il fait état du fait que le studio est de plus en plus « penché au niveau du planché » [sic] et qu’il y a un effondrement devant la porte, il souligne aussi une nette augmentation des charges, une absence d’avis détaillé des charges, la présence de souris dans l’immeuble en général et dans le studio en particulier, la détérioration du bac à douche avec des joints qui ne tiennent pas, un dysfonctionnement de la serrure d’entrée. Les causes de son départ sont donc multiples.

Au surplus, il est rappelé que l’effondrement du plancher du studio a eu lieu le 27 août 2018, et que dans son compte rendu de visite du 27 août 2018, l’architecte évoque le fait que « l’effondrement du plafond et les désordres importants constatés au niveau du plancher haut sont probablement liés aux fuites d’eau signalées par Mme [X] » (en gras et en souligné, dernière ligne de la page 2) ; il ajoute dans la conclusion du compte rendu qu’il « faut vérifier et mettre aux normes toutes les installations d’eau (alimentations et évacuations d’eu privatives) dans l’appartement de dessus (4e gauche) pour éliminer tout risque d’une éventuelle nouvelle fuite » (l’appartement du dessus étant le studio de la SCI DES SAPINS FPFM).

Au final, le préjudice de la SCI DES SAPINS FPFM en lien avec la négligence fautive du syndic dans le suivi du dossier pour la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019 n’est pas la perte intégrale des loyers que la SCI DE SAPINS FPFM aurait éventuellement pu percevoir durant cette période, mais la perte de chance de percevoir des loyers durant cette période, en relouant plus rapidement son bien, ce préjudice étant en lien avec l’inertie fautive de l’ancien syndic de l’immeuble en ce que la réalisation rapide des travaux de reprise du plancher, partie commune, de l’immeuble était indispensable à la remise en location du logement de la SCI DES SAPINS FPFM, inhabitable avant travaux.
La perte de chance est indemnisable si l’occasion manquée présente un caractère réel et sérieux, ce qui est bien le cas en l'espèce, s'agissant d'un appartement situé dans un immeuble ancien, dans le [Localité 2], dont la valeur locative peut être estimé à 423,14 euros.
Compte tenu des éléments de la procédure et des pièces produites, la perte de chance de louer son bien de la SCI DES SAPINS FPFM sera en l'espèce justement fixée à hauteur de 90 %

Au regard des caractéristiques du logement et de sa situation, cette perte de chance doit être calculée, sur la base d’une valeur locative mensuelle de 423,14 euros (cf. mention de la SCI dans son décompte, pièce n°21 de son dossier de plaidoirie) de la manière suivante :

> 423,14 x 5 mois = 2.115,70 € x 90 % = 1.904,13 €. 

En définitive, le préjudice lié à la perte de chance de pouvoir louer le studio pour la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019 doit être fixé à la somme de 1.904,13 euros.

La SCI DES SAPINS FPFM demande par ailleurs au tribunal de condamner le syndic à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de sa « résistance abusive » et de son « préjudice moral » :

*Sur la « résistance abusive », la société NEXITY LAMY est condamnée à verser à la SCI DES SAPINS FPFM la somme de 1.904,13 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers durant cinq mois. 

La négligence fautive consiste dans le fait que le syndic n’a pas mis en œuvre, en temps utile et sans raison objective, pendant cinq mois, la résolution n° 27 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019. 

Cette indemnisation répare donc la « résistance abusive » alléguée par la SCI DES SAPINS FPFM. Cette « résistance abusive » est donc déjà réparée par l’allocation de sa somme précitée. Nul ne pouvant être indemnisé deux fois pour un même préjudice, la SCI DES SAPINS FPFM sera déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive.

* Sur le « préjudice moral », la SCI DES SAPINS FPFM évoque « un syndic inerte, l’empêchant ainsi à trouver une solution rapidement et la contraignant à des relances incessantes et des tracasseries inutiles ». Cette argumentation, non étayée par des éléments probatoires, ne caractérise pas l’existence d’un préjudice moral. La SCI DES SAPINS FPFM sera donc également déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral.

II – Sur le recours en garantie du syndic à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Invoquant les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, la société NEXITY LAMY soutient que, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] est responsable des parties communes litigieuses et où il n’aurait pas, selon la demanderesse, achevé les travaux votés en assemblée générale et commandés, la société NEXITY LAMY est bien fondée à solliciter sa garantie. 

Elle ajoute que :
en sa qualité de propriétaire des installations communes dégradées, la copropriété devra la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à titre de préjudice de jouissance et ce jusqu’à la fin de son mandat de syndic fixé le 26 juin 2020,si le tribunal devait considérer que les travaux de réfection des parties communes ne sont toujours pas achevés à ce jour et la condamner à régler des sommes à la SCI DES SAPINS FPFM en raison de cette absence d’achèvement depuis la fin de son mandat du syndic en juin 2020, la copropriété serait condamnée à la garantir de toutes condamnations pour ne pas avoir achevé les travaux de réfection des parties communes,elle n’est tenue que d’une obligation de moyens et ne peut donc pas être tenue pour responsable d’un quelconque retard dans l’exécution des travaux de reprise du plancher haut jusqu’à la date de fin de son mandat.
Par conséquent, et sans reconnaissance du bien-fondé des demandes formulées par la SCI SAPINS FPFM, la société NEXITY LAMY s’estime bien fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement de l’article 1240 du code civil.

Pour sa part le syndicat des copropriétaires répond que ni l’implication des parties communes dans le dommage allégué ni le fait que le syndicat des copropriétaires n’aurait achevé les travaux votés, justifiant son appel en garantie, ne sont établis. En premier lieu, en vertu de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat n’est responsable que des dommages trouvant leur origine dans les parties communes. Or, la dégradation des solives résulte des fuites d’eau sur les installations de la SCI DES SAPINS FPFM au quatrième étage. Le dommage invoqué ne trouve pas son origine dans les parties communes mais dans les parties privatives de la SCI DES SAPINS FPFM et dans leur défaut d’entretien. La responsabilité du syndicat ne peut donc être recherchée à ce titre. En second lieu, la preuve n’est pas rapportée de l’allégation selon laquelle les travaux n’auraient pas été achevés. En outre, l’absence d’achèvement des travaux ne peut engager la responsabilité du syndic dans la présente instance que si elle a empêché la relocation de l’appartement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, si le tribunal devait retenir qu’un retard fautif serait intervenu dans la réalisation des travaux, il devrait retenir qu’il résulterait uniquement d’agissements du syndic envers le syndicat, et n’est donc pas susceptible de fonder un appel en garantie.

***

En droit, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits du litige, prévoit notamment que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes » et qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ».

L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’occurrence, et en premier lieu, concernant l’origine du sinistre, dans son compte rendu de visite du 27 août 2018 l’architecte évoque le fait que « l’effondrement du plafond et les désordres importants constatés au niveau du plancher haut sont probablement liés aux fuites d’eau signalées par Mme [X] » et ajoute dans la conclusion qu’il « faut vérifier et mettre aux normes toutes les installations d’eau (alimentations et évacuations d’eu privatives) dans l’appartement de dessus (4e gauche) pour éliminer tout risque d’une éventuelle nouvelle fuite ».

Par ailleurs il est constant que divers dégâts des eaux ont été constatés dans le logement appartenant à la SCI DES SAPINS FPFM courant 2016 et 2017 (cf rapport LOGITEC TECHNIC du 1er décembre 2016 et courriers et courriels échangés entre le syndic et la SCI DES SAPINS FPFM courant 2017, pièces n°9 à 12 du dossier de plaidoirie du syndic).

Dans son courrier de congé, Monsieur [P] évoque des « fuites d’eau importantes sur deux années consécutives » émanant du studio.

Malgré la précaution utilisée par l’architecte (« probablement »), ces trois éléments d’information permettent d’établir que le sinistre trouve son origine dans une partie privative, en l’occurrence le studio de la SCI DES SAPINS FPFM.

Le sinistre ne provenant pas d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu à réparation ni à garantie.

En second lieu, le syndic voit sa responsabilité civile engagée au titre des dispositions de l’article 18, section I, de la loi du 10 juillet 1965, n’ayant pas mis en œuvre, en temps utile et sans raison objective, pour la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019, la résolution n°27 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019.

Ces manquements précédemment relevés incombent au syndic, et non au syndicat des copropriétaires, personne morale, qui a été appelé à se prononcer lors des assemblées générales annuelles des 9 janvier 2019 et 26 juin 2020, et qui a voté la réalisation effective des travaux.
Si une négligence fautive du syndic est partiellement caractérisée, pour la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019, aucune faute ni aucun manquement de la part du syndicat des copropriétaires, que ce soit au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article 1240 du code civil, n’est établie.

En effet, il n’est justifié en l’espèce d’aucun manquement fautif du syndicat des copropriétaires, distinct de celui retenu à l’encontre du syndic de l’immeuble, en ayant tardé à faire réaliser des travaux de reprise du plancher partie commune. 

Dans ces conditions, la société NEXITY LAMY doit être déboutée de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] .

III – Sur les demandes accessoires :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. 

Par ailleurs, la société NEXITY LAMY, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer, au titre des frais irrépétibles : 
la somme de 2.500 euros à la SCI DES SAPINS FPFM, et la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires. 
Elle sera par ailleurs intégralement déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.A.S. NEXITY LAMY à payer à la S.C.I. DES SAPINS FPFM la somme de de 1.904,13 euros au titre de son préjudice financier subi durant la période du 15 mai 2019 au 21 octobre 2019 ;

DÉBOUTE la S.C.I. DES SAPINS FPFM de ses autres demandes indemnitaires concernant la réparation de son préjudice financier antérieur au 15 mai 2019 et postérieur au 21 octobre 2019 ;

DÉBOUTE la S.C.I. DES SAPINS FPFM de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées pour « résistance abusive » et « préjudice moral » ; 

DÉBOUTE la S.A.S. NEXITY LAMY de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

CONDAMNE la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens ; 

CONDAMNE la S.A.S. NEXITY LAMY à payer à la S.C.I. DES SAPINS FPFM la somme de de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. NEXITY LAMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. NEXITY LAMY de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La Greffière Le Président