Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 22/01094 
N° Portalis 352J-W-B7G-CV6BJ

N° MINUTE : 


Assignation du :
19 Janvier 2022



JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PAUTRAT
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Didier DAILLOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0980


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la société G.IMMO, SARL 
[Adresse 1] 
[Localité 7]

représenté par Maître Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0388


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/01094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6BJ


DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Anita ANTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le mur pignon de l’un des bâtiments du [Adresse 5] à [Localité 6] est en mauvais état et occasionne des désordres dans l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6]. 

Les deux immeubles [Adresse 5] et [Adresse 4] sont opposés sur la nature juridique de ce mur délimitant les deux copropriétés, ce mur étant bâti à partir du fonds [Adresse 4] jusqu’au terme de la toiture de l’immeuble [Adresse 5]. 

Par exploit d’huissier délivré le 14 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet G.Immo, a donné assignation en référé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet Pautrat, aux fins de voir désigner un expert judiciaire au visa des dispositions des articles 145 et 809 du code de procédure civile.
 
Par une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 31 janvier 2018, Monsieur [H] [M] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec mission habituelle. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 juin 2019.

Par exploit d’huissier délivré le 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] afin de voir notamment :

- juger que le mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] cadastré Section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 27 ca et de l’immeuble [Adresse 5] cadastré Section 03.03 AP n° [Cadastre 2] pour une contenance de 16 a 89 ca est mitoyen entre les deux immeubles dans sa partie basse, c'est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée et privatif à l’immeuble [Adresse 5] à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à procéder à la réfection de ce mur en sa partie haute à partir du bandeau de rez-de-chaussée en fonction du devis retenu par l’expert judiciaire et produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], savoir en partie privative à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], soit 82514,50 euros et pour la partie mitoyenne à la charge de chacun des deux syndicats des copropriétaires qui supportera la somme de 12094,50 euros avec indexation de ces devis selon l’indice BT01 de la Construction. 

Par conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Pautrat, demande au tribunal de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses moyens et prétentions. 

En conséquence, 

Juger que le mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] cadastré Section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 27 ca et de l’immeuble [Adresse 5] cadastré Section 03.03 AP n° [Cadastre 2] pour une contenance de 16 a 89 ca est mitoyen entre les deux immeubles dans sa partie basse, c'est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée et privatif à l’immeuble [Adresse 5] à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble. 

Juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la Publicité Foncière le jugement à intervenir en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement à chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif. 

Juger qu’à défaut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné à procéder à cette publication sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement définitif. 

Juger qu’à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée, l’immeuble [Adresse 5] est responsable de l’entretien de ce mur privatif sur toute sa hauteur, dégradations dues à la vétusté du revêtement et à son absence d’entretien. 

Juger en conséquence que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné à procéder à la réfection de ce mur en sa partie haute à partir du bandeau de rez-de-chaussée en fonction du devis retenu par l’expert judiciaire et produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], savoir en partie privative à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], soit 82514,50 euros et pour la partie mitoyenne à chacun des deux syndicats des copropriétaires supportera la somme de 12094,50 euros. 
Le Tribunal indexera le montant de ces devis sur l’indice BT01 de la Construction. 

Juger qu’une fois indexée, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du rapport d’expertise avec anatocisme. 

Juger qu’à défaut de réalisation des travaux indispensables par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] dans un délai de cinq mois à compter du jugement à intervenir, cette condamnation à exécution sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard. 

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC. 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et dire que Maître Didier Jacques DAILLOUX, avocat, pourra recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l’article 699 du CPC ». 

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] demande au tribunal de :

« Juger que le mur pignon séparant l’immeuble du [Adresse 4] cadastré section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5a 27ca et l’immeuble du [Adresse 5] 
Paris cadastré section 03.03 AP n°[Cadastre 2] pour une contenance de 16a 89ca est mitoyen entre les deux immeubles du sol jusqu’au couronnement (bandeau) correspondant au niveau du plancher du 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] ; 

Juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la publicité foncière le jugement à intervenir en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement à chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif ; 

Juger que la mitoyenneté du mur pignon séparant l’immeuble du [Adresse 4] et l’immeuble du [Adresse 5] du sol jusqu’au couronnement (bandeau)
correspondant au niveau du plancher du 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] oblige le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à supporter, pour moitié chacun, le coût des travaux de ravalement dudit mur ; 

Juger que les travaux de réfection de ravalement seront effectués sur la base du devis produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pour un montant total à indexer sur l’indice BTO1 de la construction, de 52.824 euros H.T., et ce au prorata de la surface mitoyenne du mur séparatif ; 

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Valérie Martin, avocat. »

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 juin 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 octobre 2023, a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

1 Sur la qualification de la nature juridique du mur mitoyen

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] soutient qu’il convient de se référer à la position de l’expert judiciaire, Monsieur [M], qui conclut :
- que la partie supérieure à partir du faîtage du mur litigieux est privative au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] 
- que la partie rez-de-cour/faîtage est mitoyenne aux deux syndicats des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] fait valoir en réponse que :
- il appartient au tribunal de se prononcer quant à la propriété du mur sans être lié par l’avis de l’expert, 
- c’est en contradiction avec ses propres constatations et alors même qu’un faisceau d’éléments permet d’établir la mitoyenneté du mur du sol jusqu’au couronnement haut (plancher 6ème étage [Adresse 4]) visible sur ledit mur, que l’expert ne retient cette mitoyenneté que jusqu’au bandeau du rez-de-chaussée, alors que le bâtiment du [Adresse 4] en fond de cour était édifié sur cinq étages, qu’il était adossé sur toute la longueur du mur pignon du [Adresse 5] et que la mitoyenneté doit être retenue entre les deux immeubles du sol jusqu’au couronnement (bandeau) correspondant au niveau du plancher du 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 4]. 

En droit, l’article 653 du code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire ».

La présomption de l’article 653 du code civil est de portée générale et subsidiaire ; elle ne s’applique qu’à défaut de titre, de prescription ou de marques de non mitoyenneté. Les modes de preuve peuvent ainsi être classés dans l’ordre suivant :
- au sommet de la hiérarchie, comme pour la propriété immobilière en général, la prescription acquisitive,
- ensuite les titres, dont la force probante est appréciée souverainement par les juges, 
- les marques de non mitoyenneté de l’article 654 du code civil, qui sont spéciales et l’emportent sur la présomption générale de mitoyenneté, 
- subsidiairement la présomption générale de mitoyenneté (articles 653 et 666 du code civil). 

Si les deux bâtiments ont la même hauteur, le mur est présumé mitoyen jusqu'à son sommet. 

Ainsi quand des édifices de même hauteur s'appuient tous deux sur un même mur, il est présumé mitoyen dans son intégralité.

Mais si l'un des deux bâtiments est plus haut que l'autre, le mur cesse d'être mitoyen dans la partie supérieure dépassant l'héberge du plus bas.

En effet, dans l'hypothèse où les deux bâtiments sont de hauteur inégale, l'article 653 du code civil ne fait jouer la présomption de mitoyenneté que « jusqu'à l'héberge », c'est-à-dire jusqu'au toit du bâtiment le moins élevé car ce n'est que jusqu'à cette hauteur que le mur sert de séparation et que chacun des voisins peut en tirer profit.

Partant, toute la partie du mur qui dépasse le toit le moins élevé est réputée appartenir au propriétaire du bâtiment le plus haut : on présume que cette partie supérieure du mur, inutile pour le propriétaire de la construction la plus basse a été construite aux frais de celui-là seul pour lequel elle apparaît utile.

En d’autres termes, la présomption de mitoyenneté cesse au point de hauteur du mur où ce dernier n'offre plus d'avantages qu'à un seul des voisins. L'excédent du mur est censé lui appartenir exclusivement.

Divers indices ou marques de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté peuvent s’induire de la situation des héritages voisins.

Il sera précisé que c'est à celui qui prétend que le mur est mitoyen au-delà de l'héberge d'en rapporter la preuve (Cass. civ., 22 févr. 1932) et que l’appréciation doit être réalisée à l’époque de la construction du mur (3ème Civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.528). 
Aussi, lorsqu’il est établi qu’un bâtiment a été construit avant l’autre, la présomption de mitoyenneté ne reçoit pas application.

En l’espèce, s’agissant de la configuration des lieux, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que :

- les bâtiments édifiés sur les deux propriétés n’ont pas la même ancienneté : l’immeuble du [Adresse 5] a été édifié au 17ème siècle, l’immeuble du [Adresse 4] abrite des bâtiments beaucoup plus récents et a fait l’objet, à plusieurs reprises, de démolitions et de reconstructions ; 

- le mur litigieux correspond au pignon du bâtiment en aile sur jardin de l’immeuble de [Adresse 5], ce bâtiment étant de trois étages sur rez-de-chaussée et de combles perdus tandis qu’au [Adresse 4] se trouve actuellement au niveau de ce mur, une cour.

L’expert judiciaire indique dans son rapport (page 20) que : « Le statut du mur pignon est directement lié à la présence, autrefois, d’un ancien bâtiment au [Adresse 4] qui lui aurait été adossé. En effet, selon les dispositions de l’article 653 du code civil, « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé, s’il n’y a titre ou marque du contraire ». En d’autres termes, la présence d’un ancien bâtiment au [Adresse 4] serait une présomption de la mitoyenneté du mur jusqu’à l’emplacement du faîtage de celui-ci. Dans le cas contraire, nous présumerions le pignon comme intégralement privatif à l’immeuble du [Adresse 5].
L’étude des titres anciens nous apprend que l’immeuble du [Adresse 4] a fait l’objet de plusieurs démolitions et reconstructions au cours du temps, notamment entre 1825 et 1876, alors que l’immeuble du [Adresse 5] et celui du 46 appartenaient à un seul propriétaire, et en 1880.

Toutefois, les documents recueillis permettent uniquement d’établir :
- qu’il existait autrefois, au 48, un bâtiment de cinq étages adjacent à la propriété du 46 (cf règlement de copropriété du 48, pièce B 2-1), et ce au moins jusqu’en 1876 (date de la division foncière séparant les immeubles du 46 et du 48). Toutefois, l’emprise exacte de ce bâtiment n’est pas connue ;
- que des constructions étaient autrefois accolées, au niveau de l’actuel mur litigieux, à l’immeuble du [Adresse 5]. Cela est attesté par les plans de Delagrive (1728) et de Vasserot (1830-1850) ainsi que par le croquis su service topographique de la ville de [Localité 8] (1890 environ). Mais aucun de ces plans ne fait mention du nombre d’étages ou de la hauteur des bâtiments qui étaient édifiés en limite séparative ».

Il ressort de ces éléments relevés par l’expert judiciaire que des constructions étaient situées au [Adresse 4] en limite avec le [Adresse 5]. 

Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/01094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6BJ

La présence de ce bâtiment au [Adresse 4] est une présomption de la mitoyenneté du mur jusqu’à l’emplacement du faîtage de celui-ci.

Il reste à déterminer quelle était la ligne haute horizontale du bâtiment sis au [Adresse 4], autrement dit la hauteur de ce bâtiment.

A cet égard, l’expert judiciaire n’a pas relevé d’éléments pouvant permettre de considérer que la hauteur de l’ancien bâtiment du [Adresse 4] était la même que celle du mur litigieux. 

En effet, il indique dans son rapport que : « la présence de traces horizontales sur le mur pignon, situées dans le prolongement des bandeaux positionnés sur les bâtiments en ailes du [Adresse 4] ». Cependant, pour l’expert judiciaire, « il n’y a pas de corrélation entre ces traces et les niveaux des planchers au sein du bâtiment [Adresse 5]. Le fait que ces traces soient au même niveau que les bandeaux actuels laisse penser qu’elles ne sont pas les vestiges d’un ancien bâtiment qui aurait été accolé contre le mur, mais plutôt qu’elles pourraient être liées à l’édification des bâtiments du 48 actuels ».

Ces marques, qui selon l’expert, pourraient être liées à l’édification des bâtiments actuels du [Adresse 4] à [Localité 6], ne sont donc pas des éléments permettant de déterminer la hauteur du mur de l’ancien bâtiment. 

Elles sont donc indifférentes pour permettre de déterminer jusqu’à quelle hauteur le mur est mitoyen ou encore s’il est mitoyen en son intégralité.

Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] :

- la hauteur d’un bâtiment de cinq étages adjacent à la propriété du 46, qui aurait existé autrefois au 48, n’est pas connue, 
- de même que l’existence de deux bandeaux (couronnements) qui habillent le mur arrière du [Adresse 5] dans la continuité des autres façades de la cour avec un profil identique, l’un au niveau du plancher du 1er étage et l’autre au niveau du plancher du 6ème étage du [Adresse 4] et dont l’emprise exacte, n’est pas connue, 

Il ne s’agit pas d’éléments permettant de déterminer la hauteur de l’ancien bâtiment du [Adresse 4] à [Localité 6] et donc d’indices ou marques de mitoyenneté de l’intégralité du mur séparatif.

L’expert judiciaire conclut que : « En conclusion, il nous semble donc que nous ne pouvons présumer de la mitoyenneté du mur que dans sa partie inférieure, c’est-à-dire jusqu’au bandeau du rez-de-chaussée. En l’absence d’autres éléments, nous considérons que la partie supérieure du mur constitue uniquement le pignon du bâtiment du [Adresse 5] et est donc privative à cet immeuble. Le juge est toutefois souverain pour se prononcer, au regard des éléments dont nous disposons, quant à l’appartenance du mur dans sa partie haute. A noter par ailleurs que la partie supérieure du pignon édifiée sur la demie épaisseur du mur séparatif doit être selon nous considérée comme privative à l’immeuble du [Adresse 5] ».

Au regard des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, il y a lieu d’entériner le rapport d’expertise judiciaire et de juger que le mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] cadastré Section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 27 ca et de l’immeuble [Adresse 5] cadastré Section 03.03 AP n° [Cadastre 2] pour une contenance de 16 a 89 ca est :

- mitoyen entre les deux immeubles dans sa partie basse, c'est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée,

- privatif à l’immeuble [Adresse 5] à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble.

2 Sur la demande de publication sous astreinte du jugement en annexe de chacun des règlements de copropriété auprès des services de publicité foncière 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] demande au tribunal de juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la publicité foncière le jugement en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement auprès de chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif, et à défaut, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à procéder à cette publication sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement définitif. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] demande au tribunal de juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la publicité foncière le jugement à intervenir en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement auprès de chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif.

En droit, l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose :
« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles:

1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;
b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;
c) Titre d'occupation du domaine public de l'Etat ou d'un de ses établissements publics constitutif d'un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l'Etat et de l'article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.
2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d'entraîner la résolution ou la révocation d'actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l'existence de telles clauses ;
Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l'entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l'inaliénabilité temporaire d'un bien immobilier compris dans le plan.
3° Les attestations notariées, établies en exécution de l'article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;
b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive;
c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;
d) Les décisions rejetant les demandes visées à l'alinéa précédent et les désistements d'action et d'instance ;
e) Les actes et décisions déclaratifs ;
5° (abrogé) ;
6° Les conventions d'indivision immobilière ;
7° (abrogé) ;
8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;
9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956 ».

En l’espèce, si la publication du jugement qui détermine le statut du mur pignon séparatif en annexe de chacun des règlements de copropriété auprès des services de la publicité foncière peut apparaitre utile, elle n’est pour autant pas obligatoire au regard des dispositions précitées, s’agissant d’une décision n’emportant pas mutation ou constitution d’un droit réel immobilier.

Les deux syndicats des copropriétaires, qui tous deux le sollicitent, pourront y procéder sans que le juge n’ait à statuer sur cette demande.

En conséquence, il y a lieu de :
- débouter les parties de leurs demandes respectives de juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la publicité foncière le jugement en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement à chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif, 
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande de voir, à défaut, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à procéder à cette publication sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement définitif.

3 Sur les travaux de remise en état du mur pignon

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] soutient qu’il convient d’entériner les conclusions du rapport de l’expert judiciaire sur la responsabilité des travaux d’entretien de remise en état du mur pour ce qui concerne la partie mitoyenne comme pour la partie privative à partir des devis produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et retenus par l’expert. 

Il précise qu’il doit être tenu compte de la mitoyenneté déterminée par l’expert pour la partie basse du mur, la répartition des frais selon les devis communiqués par les deux parties pour l’expert devant être, selon lui, de : 

- devis de l’entreprise Djuric produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] : 
- 24 189 / 2 = 12 094,50 € – Partie mitoyenne pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]; 
- 24 189 / 2 + 70 420 euros, soit 82 514,50 euros pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]. 

- devis de l’entreprise SLR Ravalement produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui ne distingue pas le niveau de rez-de-chaussée de la partie supérieure du mur, l’expert applique le même ratio de partage des frais, savoir : 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2, soit 7 428,13 € pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – partie mitoyenne ; 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2 + 70 420 / 94 609 x 58 106,40, soit 50 678,27 € pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] – partie privative.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] soutient quant à lui qu’au regard de la mitoyenneté du mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] à [Localité 6] et [Adresse 5] à [Localité 6] jusqu’au couronnement (bandeau) correspondant au niveau du plancher du 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], le coût des travaux de ravalement doit être partagé par moitié entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] pour la partie inférieure à ce couronnement (bandeau) à hauteur du plancher du 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] sur la base du devis de la société SLR Ravalement, laquelle propose, selon lui, des prestations identiques à un coût moindre que celui proposé par le devis de l’entreprise Djuric.

En droit, l'article 1240 du code civil pose pour principe que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il a été jugé que le mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] cadastré Section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 27 ca et de l’immeuble [Adresse 5] cadastré Section 03.03 AP n° [Cadastre 2] pour une contenance de 16 a 89 ca est :

- mitoyen entre les deux immeubles dans sa partie basse, c'est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée,

- privatif à l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble.

Le revêtement du mur pignon présente des dégradations importantes. Les parties ont chacune transmis à l’expert judiciaire des devis pour son ravalement :
- les deux devis de l’entreprise Djuric des 30 et 31 mai 2018 produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6], l’un pour le ravalement du pignon à partir du rez-de-chaussée d’un montant de 70 420 euros TTC, l’autre pour le ravalement du pignon à rez-de-chaussée uniquement d’un montant de 24 189 euros TTC, soit un montant total de 94 609 euros TTC
- le devis de la société SLR Ravalement du 4 mai 2018 produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] pour la réfection du mur s’élève à un montant de 58 106,40 euros TTC.

L’expert judiciaire a, en page 22 de son rapport, tenu compte de la mitoyenneté pour la partie basse du mur et réparti les frais pour chacun des devis communiqués de la manière suivante : 

- devis de l’entreprise Djuric produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6]: 
- 24 189 / 2 = 12 094,50 € – Partie mitoyenne pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] ; 
- 24 189 / 2 + 70 420 euros, soit 82 514,50 euros pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] – Partie privative. 

- devis de l’entreprise SLR Ravalement produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] qui ne distingue pas le niveau de rez-de-chaussée de la partie supérieure du mur, l’expert applique le même ratio de partage des frais, savoir : 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2, soit 7 428,13 € pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] – partie mitoyenne ; 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2 + 70 420 / 94 609 x 58 106,40, soit 50 678,27 € pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] – partie privative.

Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/01094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6BJ

Il sera observé que l’entreprise Djuric et la société S.L.R ravalement proposent des prestations similaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve que ce devis porterait sur des prestations qui seraient d’une qualité technique moindre que celles de l’entreprise Djuric, dont la spécialisation en rénovation de monuments historiques s’agissant du ravalement du mur pignon ne semble pas indispensable. 

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le devis le moins disant, c’est-à-dire celui de la société S.L.R ravalement, pour un montant total de 58 106,40 euros TTC et de partager son coût comme suit : 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2, soit 7 428,13 € TTC pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] – partie mitoyenne ; 
- 24 189 / 94 609 * 58 106,40 / 2 + 70 420 / 94 609 x 58 106,40, soit 50 678,27 € TTC pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] – partie privative.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera donc condamné à réaliser les travaux de ravalement du mur litigieux en sa partie privative, à hauteur selon devis, de la somme de 50 678,27 euros TTC.

Il y a lieu de dire que le montant de 52.824 euros H.T sera indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date d’établissement du devis jusqu’à la date du présent jugement, et ce au prorata de la surface mitoyenne du mur séparatif et de dire que cette somme, une fois indexée, produira intérêts au taux légal à compter de la date du rapport d’expertise avec anatocisme.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et de l’état de dégradation du mur, il y a lieu de dire qu’à défaut de réalisation des travaux indispensables par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] dans un délai de cinq mois à compter du jugement à intervenir, cette condamnation à exécution sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Par conséquent, le tribunal :
- condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à procéder à la réfection du mur pignon en sa partie haute à partir du bandeau de rez-de-chaussée en fonction du devis de la société SLR Ravalement du 4 mai 2018 pour la réfection du mur d’un montant de 58 106,40 euros TTC, à hauteur de 50 678,27 € pour la partie privative à sa charge. 

- dit que cette somme de 50 678,27 € sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date d’établissement du devis jusqu’à la date du présent jugement, au prorata de la surface mitoyenne du mur séparatif sur le montant de 52.824 euros H.T. et qu’une fois indexée, elle produira intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2019, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, avec anatocisme. 

- dit qu’à défaut de réalisation des travaux indispensables par le syndicat copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] dans un délai de cinq mois à compter du jugement à intervenir, cette condamnation à exécution sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

4 Sur les demandes accessoires

- Sur les frais non compris dans les dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à lui payer la somme de 8.000 euros. 

Le syndicat copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] à lui payer la même somme à ce titre.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, le syndicat copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], succombant, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Maître Didier Jacques Dailloux, avocat, en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

JUGE que le mur pignon séparatif des immeubles [Adresse 4] cadastré Section AP n° [Cadastre 3] pour une contenance de 5 a 27 ca et de l’immeuble [Adresse 5] cadastré Section 03.03 AP n° [Cadastre 2] pour une contenance de 16 a 89 ca est :
- mitoyen entre les deux immeubles dans sa partie basse, c'est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée,
- privatif à l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] de leurs demandes respectives de juger que chacun des syndicats des copropriétaires devra publier auprès des services de la publicité foncière le jugement en annexe de chacun des règlements de copropriété et en justifier réciproquement à chacun des syndicats des copropriétaires dans les deux mois de son caractère définitif,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande de voir, à défaut, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à procéder à cette publication sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement définitif, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à procéder à la réfection du mur pignon en sa partie haute à partir du bandeau de rez-de-chaussée en fonction du devis de la société SLR Ravalement du 4 mai 2018 pour la réfection du mur d’un montant de 58 106,40 euros TTC, à hauteur de 50 678,27 €, pour la partie privative du mur à sa charge, 

DIT que cette somme de 50 678,27 € sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date d’établissement du devis jusqu’à la date du présent jugement, au prorata de la surface mitoyenne du mur séparatif sur le montant de 52.824 euros H.T. et qu’une fois indexée, elle produira intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2019, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

DIT qu’à défaut de réalisation des travaux indispensables par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] dans un délai de cinq mois à compter du jugement à intervenir, cette condamnation à exécution sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, 

DIT que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens d’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et DIT que Maître Didier Jacques Dailloux, avocat, pourra recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 4 000,00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière Le Président