Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/00683 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTTFM

N° MINUTE : 


Assignation du :
29 Décembre 2020


JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154


DÉFENDEURS

Monsieur [L] [F]
Madame [S] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0726


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/00683 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTFM


DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Anita ANTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la société Foncia, laquelle a succédé au cabinet La Gestion Foncière.

L’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015 a voté des travaux de rénovation énergétique par le ravalement de l’immeuble et la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses accessibles couvrant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Madame et Monsieur [D], Madame et Monsieur [F], Monsieur [B], Monsieur [P] sont respectivement propriétaires des lots n° 276, 159, 152 et 150. Les toitures terrasses précitées font partie intégrante de ces lots. 

Ces toitures terrasses avaient été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans cession du droit de construire. 

Depuis de nombreuses années, des vérandas étaient installées par les copropriétaires mentionnés ci-dessus sur les toitures terrasses faisant partie de leurs lots.

Il résulte de l’exposé du protocole d’accord du 15 février 2017 et il n’est pas contesté par les parties que ces vérandas avaient alors été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans cession du droit de construire.

Afin de permettre la réalisation de travaux de rénovation énergétique décidés par l’assemblée générale, l’isolation par l’extérieur des façades et la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses, ces vérandas devaient être déposées et plusieurs contraintes techniques devaient être respectées.

Le 15 février 2017, un protocole d’accord a été conclu entre le syndicat des copropriétaires et les propriétaires des lots n° 150, 152, 159 et 276, aux termes duquel les copropriétaires se sont engagés à :

faire déposer à leurs frais les vérandas existantes afin de permettre la réalisation des travaux de ravalement et d’étanchéité ;
faire procéder, à leurs frais et une fois les travaux de réfection de l’étanchéité réalisés, à la pose de nouvelles vérandas, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale ;
dans le cadre de la pose des vérandas, faire procéder à leurs frais, à la réalisation d’une traverse en acier galvanisée fixée au sol et filante, d’une hauteur de 15 cm permettant de réaliser les relevés d’étanchéité selon annexe technique jointe au protocole. Etant précisé que :La traverse haute des vérandas serait obligatoirement positionnée en sous-face des dalles des balcons du niveau supérieur et assurerait l’étanchéité entre la dalle du balcon et la véranda ; L’étanchéité avec les vérandas des copropriétaires voisins devrait être parfaitement assurée du point le plus haut jusqu’au niveau du sol ;Les vérandas devraient être reposées 1 mois après la dépose des échafaudages de la façade [Adresse 5] et au plus tard le 15 septembre 2017. 
En contrepartie de ces engagements et sous réserve du parfait respect des contraintes techniques, le syndicat des copropriétaires s’engageait à :
- autoriser la pose de nouvelles vérandas, 
- céder aux copropriétaires le droit d’édifier une véranda moyennant un prix réel et sérieux.

Monsieur [B] a ultérieurement renoncé à reconstruire une véranda. 
 
L’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2017 a ratifié le protocole d’accord. 

Cette assemblée a approuvé les modificatifs au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division emportant création des lots n° 392, 393 et 394 issus des parties communes (droit d’édifier une véranda), affectés de tantièmes, et a cédé lesdits lots à : 
 
Monsieur [P] (lot n°392) pour un montant de 1 500,00 € Monsieur et Madame [F] (lot n°393) pour un montant de 1 500,00 € Monsieur et Madame [D] (lot n°394) pour un montant de 1 500,00 €. 
L'assemblée générale a donné mandat au syndic de procéder à la modification du règlement de copropriété et aux cessions de lots. Cette modification du règlement de copropriété et les cessions de lots n’ont pas été régularisées.

Par la suite, Monsieur [P], ainsi que Monsieur et Madame [D] ont renoncé à reconstruire une véranda. 

Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/00683 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTFM

Par une lettre du 16 Mai 2017, le cabinet LGF, ancien syndic, a rappelé à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] la chronologie des différentes interventions, les modalités techniques convenues à l’occasion du protocole et la date butoir du 15 septembre 2017 pour la pose de leur véranda. 
 
Par une lettre du 26 juin 2017, le maître d’œuvre de l’opération de ravalement et de réfection de l’étanchéité leur a indiqué que les travaux d’étanchéité sur la terrasse du 1er étage seraient réalisés à partir du 15 septembre 2017 et leur a rappelé que pour cette date, ils devaient avoir assuré le clos/couvert de la partie privative, correspondant à la construction de leur véranda.

Un nouveau courrier leur a été adressé dans le même sens par le cabinet LGF, ancien syndic, le 18 juillet 2017, suivi d’un courriel en date du 31 août 2017. 
 
En l’absence de réponse, par un procès-verbal d’huissier de justice du 22 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait constater qu’aucune véranda n’avait été construite, ni aucune traverse posée au sol.

Par courrier du 9 octobre 2017, le cabinet LGF, ancien syndic, a pris acte que le protocole transactionnel n’avait pas respecté. 

Du mois de novembre 2017 au 4 avril 2018, les travaux d’étanchéité de l’ensemble de la terrasse couvrant les locaux commerciaux jusqu’à la façade de l’immeuble ont été réalisés.

Ultérieurement, Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] ont procédé à la reconstruction de leur véranda. 

Par exploit du 28 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] aux fins de voir ordonner à ceux-ci de procéder à la dépose de la véranda qu’ils ont fait construire sur le toit terrasse de l’immeuble, de remettre en état ce toit terrasse, en ce compris le ravalement d’étanchéité, et de les condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par une ordonnance du 2 avril 2019, le président du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] de procéder à la dépose de la véranda sous astreinte et a débouté les parties du surplus de leurs demandes. 

Par exploit d’huissier délivré le 29 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a saisi au fond le tribunal des mêmes demandes que celles formées en référé. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu le protocole d’accord en date du 15 février 2017 
Vu les dispositions de l’article 2052 alinéa 1 
Vu les dispositions de l’article 1217
Vu les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le cabinet Foncia [Localité 4] Rive Gauche, recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Débouter Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 

Condamner solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] à déposer la véranda irrégulièrement édifiée au droit de leur lot n° 159 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3]. 

Assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 300,00 € par jour de retard courant dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 

Condamner solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] au paiement de ladite astreinte. 

Condamner solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le cabinet Foncia [Localité 4] Rive Gauche, la somme de 27 100,57 €. 

Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet Foncia [Localité 4] Rive Gauche de son engagement à faire procéder à la publication du modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété portant création du lot n° 393.

Enjoindre à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] de conclure et signer avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet Foncia [Localité 4] Rive Gauche, l’acte de vente du lot n° 393.

Condamner solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le cabinet Foncia [Localité 4] Rive Gauche, la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] demandent au tribunal de :
 
« Vu les articles 1, 9,10-1 et 25 de la Loi du 10 juillet 1965

A titre principal

Débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], à régulariser les actes de création et de vente au profit des consorts [F] du lot n° 393.

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 € par jour à compter du Jugement à intervenir et pendant un délai de 3 mois.

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [F] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance.

Exonérer les consorts [F] de tout appel de fonds concernant les frais de contentieux du syndicat des copropriétaires. »

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 octobre 2023, a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande de condamnation de Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] à déposer la véranda sous astreinte

Au soutien de sa demande de dépose de la véranda de Monsieur et Madame [F], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] n’ont pas respecté les termes du protocole d’accord du 15 février 2017 et qu’ils n’ont pas obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de reconstruire leur véranda.

Il ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2017 a certes ratifié le protocole d’accord du 15 février 2017 et a approuvé le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division en résultant, mais que Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] disposaient seulement du « droit de construire » et devaient obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir réaliser les travaux de construction.

Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] opposent qu’ils ont un droit acquis à construire une véranda dès lors qu’il résulte de la consistance du lot n° 393, lot créé à la suite de l’approbation du protocole d’accord transactionnel du 15 février 2017, qu’un lot non bâti peut être érigé sans autorisation préalable de l'assemblée générale dès lors que cette construction ne constitue pas un ouvrage de gros œuvre, ne porte pas atteinte aux parties communes et que le droit de construire est reconnu par le règlement de copropriété. 

Décision du 21 Décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/00683 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTFM

Ils ajoutent que, conformément à l'article 11 du règlement de copropriété, ils ont le droit de jouir comme bon leur semble de leur partie privative et donc de procéder au changement du revêtement sur plot n'assurant pas, en soi, l'étanchéité du toit-terrasse, que l'étanchéité, partie commune, n'a aucunement été touchée par les travaux, seul le revêtement sur plot ayant été retiré, qu’il a été mis en place une jonction d'étanchéité entre le sol de la véranda et l'étanchéité du toit terrasse dont le caractère fuyard n'est pas rapporté. 
 
Ils affirment que l'ouvrage réalisé ne porte pas atteinte aux parties communes et ne prive pas le syndicat de la garantie décennale. 

En droit, il sera rappelé que l’article 1er I de la loi du 10 juillet 1965 dispose « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Le droit de surélever un bâtiment ou d'édifier un bâtiment nouveau n'est réputé droit accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que s'il porte sur un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes ou s'il porte sur les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes. 

Un droit de construire est susceptible de constituer la partie privative d’un lot de copropriété.
 
Il s’agit d’un « lot transitoire » ou d’un « lot en attente » dont la validité et la soumission au statut de la copropriété ont été admises (3e Civ., 15 novembre 1989, n° 87-18.188, Bull n 213 ; 3e Civ., 14 novembre 1991, n° 89-21.167, Bull n 275 ; 3e Civ., 3 novembre 2016, n° 15-14.895 et 15-15.113).

Ainsi, constitue un véritable lot de copropriété avec droit de construire, tout lot privatif qui, d’après le règlement de copropriété, se compose des deux éléments suivants :
1) un droit exclusif d’utiliser la superficie d’une partie commune pour y édifier une construction (ex. 3e Civ., 18 septembre 2013, n° 12-16.361) ; 
2) et une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif.

Il en résulte que le copropriétaire d’un lot transitoire n’est pas soumis, pour édifier sa construction, à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : 3e Civ., 4 novembre 2010, n° 09-70.235, Bull n 198 ; 3e Civ., 8 juin 2011 n° 10-20.276, Bull n 96).

Il sera également rappelé qu’aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ... ».

L’article 25 de la ladite loi dispose « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Par ailleurs, l’article 2044 du code civil dispose : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

L’article 2052 du même code dispose : « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet ». 

Toutefois, la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

Enfin, selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le lot n°159 dont sont propriétaires Monsieur et Madame [F] est décrit dans le tableau A figurant au règlement de copropriété comme suit :

« Appartement G de cinq pièces situé à droite en sortant des ascenseurs, porte face au grand ascenseur comprenant entrée, salle de séjour, quatre chambres, cuisine, deux salles de bains dont une avec W.C, W.C séparé, deux dégagements, débarras, placards, terrasse sur façade [Adresse 5], balcon sur façade [Adresse 6] ».

La toiture terrasse sur laquelle a été posée la véranda est donc une partie privative.

Il résulte du protocole transactionnel signé entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [F] le 15 février 2017, et auquel sont annexés :
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2015 ayant voté les travaux de rénovation énergétique par le ravalement de l’immeuble et la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses accessibles couvrant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble,
- la note du cabinet A&M Architecture du 30 juillet 2016,
- la note technique du cabinet Reezome mise à jour au 2 février 2017,
- ainsi que le projet de modificatif de l’état descriptif de division du cabinet [H] [Z] du 2 novembre 2016 (pièce n°4 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires),
que Monsieur et Madame [F] se sont engagés à déposer leur véranda en ces termes :

« 1/ Modalités de dépose et repose des vérandas
Les copropriétaires acceptent de faire déposer à leurs frais les vérandas existantes afin de permettre la réalisation des travaux de ravalement et d’étanchéité.
A leurs frais également et une fois les travaux de réfection de l’étanchéité, ils feront procéder à la pose de nouvelles vérandas, après en avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale.
Cette pose se fera sur le revêtement existant.
Dans le cadre de la pose des vérandas, les copropriétaires acceptent de faire procéder à leurs frais, à la réalisation d’une traverse en acier galvanisé fixée au sol et filante, d’une hauteur de 15 cm permettant de réaliser les relevés d’étanchéité selon annexe technique établie par le cabinet Reezome jointe au présent protocole (annexe 3).

La traverse haute des vérandas sera obligatoirement positionnée en sous-face des dalles des balcons du niveau supérieur et assurera l’étanchéité entre la dalle du balcon et la véranda.

L’étanchéité avec les vérandas des copropriétaires voisins devra être parfaitement assurée du point le plus haut jusqu’au niveau du sol.

Les travaux sus-décrits seront réalisés sous la maitrise d’ouvrage des copropriétaires, à leurs frais et par les entreprises de leur choix.

Le niveau, le volume et le revêtement de sol intérieur des vérandas sera inchangé à l’issue des travaux.

Les vérandas devront être reposées 1 mois après la dépose des échafaudages de la façade [Adresse 5] et au plus tard le 15 septembre 2017 ».

S’agissant de la pose de nouvelles vérandas, le protocole d’accord stipule :

« Article 2 Autorisation du syndicat de copropriétaires à la pose de nouvelles vérandas

Sous réserve du respect des contraintes techniques visées à l’article 1er, le syndicat des copropriétaires s’engage à autoriser la pose des nouvelles vérandas.

Afin de pérenniser leurs ouvrages et pouvoir les « carrézer » en cas de vente, les copropriétaires acceptent qu’une quote-part de parties communes et de charges soit affectée aux vérandas ainsi reposées et constituées en lot, selon projet de modificatif au règlement de copropriété établi par le cabinet [H] [Z], géomètre-expert, annexé aux présentes (annexe 4).

Les copropriétaires acceptent d’acquérir les lots ainsi créés issus des parties communes et portant « droit d’édifier une véranda », moyennant un prix réel et sérieux, fixé à :
- 1000 euros pour le lot créé n°392
- 1500 euros pour le lot créé n°393
- 1500 euros pour le lot créé n°394
- 1500 euros pour le lot créé n°395

Le syndicat s’engage à approuver les modificatifs à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété et à consentir à la cession des lots créés selon les prix convenus.

Les lots créés et cédés par le syndicat des copropriétaires à chacun des copropriétaires des lots n°150, 152, 159, 276 seront in fine réunis aux lots principaux pour former un nouveau lot. »

Aux termes de l’article 2 du protocole, un lot n°393 a donc été créé ; le syndicat des copropriétaires, sous réserve de ratification par l’assemblée générale des copropriétaires, a accepté de le céder, et Monsieur et Madame [F] ont accepté de l’acquérir.

L’article 5 du protocole prévoit comme condition suspensive à l’ensemble de ses clauses, « l’approbation par une assemblée générale des copropriétaires définitive :
- du présent protocole avec mandat au syndic de signer ce dernier,
- […] de la pose de nouvelles vérandas,
- […] du modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété portant création des lots issus des parties communes et « droit d’édifier une véranda »
- de la cession des lots ainsi créés aux copropriétaires. »

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2017 (pièce n°5 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont décidé de :
- ratifier le protocole d’accord (résolution n° 17), 
- mandater le syndic afin de représenter le syndicat des copropriétaires lors de la signature de l’acte de vente et pour l’enregistrement du modificatif au règlement de copropriété dont l’ensemble des frais seront à la charge de acquéreurs (résolution n° 18).

Le droit de surélever un bâtiment ou d'édifier un bâtiment nouveau n'est réputé droit accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que s'il porte sur un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes ou s'il porte sur les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes. 

Or, en l'occurrence, le droit de construire une véranda sur la terrasse composant un lot privatif, découlant de l'article 5 du règlement de copropriété « énumération des parties comprises dans chaque lot », ne constitue pas un accessoire aux parties communes selon l’article 7 du règlement de copropriété, mais bien une partie comprise dans le lot privatif :
« Article 5 énumération des parties comprises dans chaque lot
2°/ les portes palières, les fenêtres, tant sur rue que sur cour, les persiennes, volets, jalousies qui pourront être posés, les balcons et terrasses, garde-corps et barres d’appui des fenêtres, balcons et terrasses et tous accessoires de ces choses ».

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 octobre 2017 reçue le 11 octobre 2017, le syndic a indiqué à Monsieur et Madame [F] qu’en raison de l’absence de pose par leurs soins de leur véranda dans le délai convenu, à savoir le 15 septembre 2017 au plus tard et en l’absence de demande de report de délai de leur part, « les travaux d’étanchéité de l’ensemble de la terrasse couvrant les locaux commerciaux jusqu’à la façade de l’immeuble seront donc réalisés prochainement ce qui entraine désormais l’impossibilité de poser de nouvelles vérandas » (pièce n°11 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Le syndicat des copropriétaires soutient donc que, n’ayant pas respecté le délai qui leur était imparti pour reposer leur véranda, Monsieur et Madame [F] ne pouvaient plus édifier de véranda sur leur toiture-terrasse privative.

Cependant, le délai pour édifier les nouvelles vérandas n’était pas érigé en condition suspensive dans l’article 5 du protocole d’accord.

L’assemblée générale des copropriétaires a ratifié le protocole d’accord qui prévoyait la pérennisation de cette véranda en acceptant qu’elle soit reposée et constituée en lot, qu’une quote-part de parties communes et de charges lui soit affectée avec modification du règlement de copropriété et que ce lot issu n° 393 portant « droit d’édifier une véranda » soit cédé à Monsieur et Madame [F], moyennant un prix réel et sérieux, fixé à 1.500 euros.

Or, au regard des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, constitue un véritable lot de copropriété avec droit de construire tout lot privatif qui, selon le règlement de copropriété, se compose des deux éléments suivants :
1) un droit exclusif d’utiliser la superficie d’une partie commune pour y édifier une construction,
2) et une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif.

Dès lors, postérieurement au 15 septembre 2017, il ne pouvait pas être dénié à Monsieur et Madame [F] le droit de procéder à la construction d’une véranda sur leur partie privative conformément au lot n° 393, peu important qu’ils ne soient propriétaires que de la propriété privative de la toiture-terrasse, c’est-à-dire de son revêtement et non de sa structure (gros œuvre et couche d’étanchéité), partie commune, comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [F], copropriétaires du lot transitoire n° 393, n’étant pas soumis, pour édifier leur véranda, à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, il est inopérant de soutenir que celle-ci affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dépose de la véranda de Monsieur et Madame [F] édifiée au droit de leur lot n° 159 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] sous astreinte.

2 – Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à la modification du règlement de copropriété pour acter la création du lot n° 393

Au soutien de leur demande de voir condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la signature des actes modificatifs du règlement de copropriété pour acter la création du lot n° 393 et à la signature de la vente de celui-ci à leur profit, Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] soutiennent que l’assemblée générale du 23 mars 2017 qui, dans sa résolution n° 28, a décidé de créer un lot n° 393 emportant droit de poser une véranda au droit du lot n° 159 et sa vente à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] pour la somme de 1500 euros, n’a pas été exécutée, que le syndicat des copropriétaires tente de revenir sur un droit qui leur est acquis de bénéficier d’une véranda présente lors de leur acquisition et simplement remise en place à l’identique.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que, préalablement à la publication du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] doivent acquérir le lot créé n° 393 moyennant le paiement de la somme de 1500,00 euros. 

Il n’entend pas contester devoir procéder à la modification du règlement de copropriété et demande qu’il lui soit donné acte de son engagement à y procéder dans le délai de deux mois courant à compter du jugement à intervenir. 

En droit, l’article 1er I de la loi du 10 juillet 1965, dispose « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’est engagé aux termes de l’article 2 du protocole d’accord transactionnel a « à approuver les modificatifs à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété et à consentir à la cession des lots créés selon les prix convenus ».

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2017 (pièce n°5 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont décidé de :
- ratifier le protocole d’accord (résolution n° 17), 
- mandater le syndic afin de représenter le syndicat des copropriétaires lors de la signature de l’acte de vente et pour l’enregistrement du modificatif au règlement de copropriété dont l’ensemble des frais seront à la charge des acquéreurs (résolution n° 18).

Le syndic dispose donc aujourd’hui du mandat nécessaire à la signature de l’acte de vente et à l’enregistrement du modificatif au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il n’entend pas contester devoir accomplir de telles démarches et demande qu’il lui soit donné acte de son engagement à y procéder sans qu’il y ait lieu de fixer une astreinte et dans le délai de deux mois courant à compter du jugement à intervenir.

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire procéder à la régularisation des actes de création et cession du lot n° 393 au profit Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] ainsi qu’au modificatif au règlement de copropriété correspondant, sans qu’il soit besoin d’assortir cette condamnation d’une astreinte, ni d’enjoindre à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] de conclure et signer avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] l’acte de vente du lot n° 393.

3 – Sur la demande de condamnation à payer la somme de 27.100,57 euros au titre de la réfection de l’étanchéité dégradée de la toiture-terrasse :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que l’édification de la véranda par Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] directement sur le complexe d’étanchéité réalisé par la société Sofrares a privé l’ouvrage de toute garantie décennale laquelle ne peut bénéficier à la copropriété que sous réserve de la réalisation de travaux pour un montant de 27.100,57 euros selon devis.

Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] opposent que la demande de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.100,57 euros, qui correspondrait aux frais de remise en œuvre de la garantie décennale, ne repose sur rien, et serait difficilement compréhensible dans la mesure où il s’agirait alors de réaliser de nouveaux ouvrages dont la garantie engloberait alors des travaux déjà réceptionnés et qui seraient privés de cette même garantie.

En droit, aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ... ».

L’article 1217 du code civil dispose :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Il est de jurisprudence bien établie que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui leur sont soumis.

En l’espèce, il est constant qu’aucun dégât des eaux en provenance de l’ouvrage n’est apparu depuis la remise en place de la véranda.

Par courrier du 25 mai 2018 (pièce n°13 versée par le syndicat des copropriétaires), la société Sofrares a indiqué au syndicat des copropriétaires : 
« Au regard des aménagements qui ont été réalisés (surcharge du complexe, découpe des protections de relevés et de leur étanchéité, pose du rail directement sur le complexe et tout ce qui n’est plus visible), nous constatons que l’ouvrage que nous avons réalisé n’est plus étanche à 100% et qu’il ne peut plus être observé visuellement ni entretenu. De ce fait, nous vous confirmons que l’ouvrage que nous avons réalisé, dans sa globalité conformément à notre contrat, ne peut plus être couvert en garantie décennale par notre compagnie d’assurance. » 
 
La société Sofrares a indiqué ensuite les travaux à entreprendre pour bénéficier à nouveau de la garantie décennale. Un devis était établi au titre desdits travaux pour un montant total de 27 100,57 €. 
 
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que la réalisation de tels travaux est la conséquence du non-respect, par Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F], des préconisations techniques du protocole transactionnel régularisé le 15 février 2017. Il verse également aux débats une lettre de l’architecte, maitre d’œuvre des travaux de ravalement et de réfection de l’étanchéité de la résidence, en date du 5 juillet 2019 qui indique : « Pour faire suite à votre demande, je vous confirme que le montage de la véranda tel qu’il a été réalisé sur l’étanchéité de la terrasse du logement de Madame [F] est de nature à remettre en cause la garantie décennale de l’étanchéité sans aucune ambiguïté » (pièce n° 20 versée par le syndicat des copropriétaires). 

Cependant, Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] indiquent qu’en exécution du protocole du 15 février 2017, ils ont fait déposer la véranda existante en en conservant la plupart des éléments de structure et qu’il s’agit d’une structure légère en aluminium qui a été remontée à l’identique ne nécessitant qu’une déclaration de travaux, à laquelle la mairie de [Localité 4] ne s’est pas opposée. 

A cet égard, ils versent aux débats :
- une facture du 26/06/2018 de la société [C] G CFV correspondant à des travaux de remontage et pose d’une véranda existante pour un montant global de 10.354,30 euros TTC (pièce n° 2 versée par Monsieur et Madame [F])
- un devis du 28/03/2018 de la société [C] G CFV correspondant à cette facture (Pièce n°3 versée par Monsieur et Madame [F]),
- un arrêté de la mairie de [Localité 4] du 23 mai 2018 ne faisant pas opposition à l’exécution des travaux déclarés pour la reconstruction de la véranda au 1er étage côté rue (surface de plancher créée : 19,92 m2), sur la base du dossier déposé (Pièce n°4 versée par Monsieur et Madame [F]).

Ils versent également aux débats une lettre de M. [C], dirigeant de la société [C] G CFV en date du 3 janvier 2020, indiquant que :
« Les travaux techniques de repose de la véranda de Mme et M. [F] s’est faite, en respectant les caractéristiques suivantes, conformément aux règles de pose en terrasse :
Une traverse haute est positionnée en sous-face des dalles de balcons du niveau supérieur et assurer l’étanchéité entre la dalle du balcon et la véranda.L’étanchéité en extrémité, à défaut de véranda contiguë, est assurée du point le plus haut jusqu’au point le plus bas et notamment jusqu’aux parapets ou murets séparatifs par la mise en place d’une couvertine étanche en recouvrement.Une traverse basse en métal fixée au sol et filante permet le relevé d’étanchéité de la terrasse.Les travaux consistant à encapsuler le revêtement existant ont été préservés. L’étanchéité a été préservée. Le revêtement n’a pas été retiré. La véranda est posée dessus sans dommage » (pièce n° 4 versée par Monsieur et Madame [F]).En l’état des pièces versées aux débats, tant par le syndicat des copropriétaires que par Monsieur et Madame [F], le tribunal ne dispose pas d’éléments techniques suffisants, lui permettant de dire si l’édification de la véranda par Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] a été effectuée directement sur le complexe d’étanchéité réalisé par la société Sofrares, ni de juger que l’étanchéité de la toiture-terrasse a été endommagée par la pose de la véranda.

De même, le tribunal n’est pas en mesure de statuer sur la privation éventuelle de toute garantie décennale sur la toiture terrasse, ni sur l’étendue et le coût éventuel de travaux pour y remédier le cas échéant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne sollicite aucune désignation d’expert judiciaire à cet égard.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] au paiement de la somme de 27.100,57 euros au titre de la réfection de l’étanchéité dégradée de la toiture-terrasse.

4 – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile auquel renvoie l'article 481-1 6° du Code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile. 

Monsieur et Madame [F], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Il sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur et Madame [F] la somme globale de 2.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront également déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dépose sous astreinte de la véranda de Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] édifiée au droit de leur lot n° 159 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire procéder à la régularisation des actes de création et cession du lot n° 393 au profit de Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] ainsi qu’au modificatif au règlement de copropriété correspondant, 

DIT n’y avoir lieu à assortir ladite condamnation d’une astreinte, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à voir enjoindre à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] de conclure et signer avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] l’acte de vente du lot n° 393, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [F] et Madame [S] [F] au paiement de la somme de 27.100,57 euros au titre de la réfection de l’étanchéité dégradée de la toiture-terrasse, 

DISPENSE Monsieur [L] [F] et Madame [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [S] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La Greffière Le Président