Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 9 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 9 JANVIER 2024



N° 2024/ 03





Rôle N° RG 20/01960 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFSHM







[I] [U]

[J] [G] épouse [U]





C/



[M] [W]

S.C.P. [P], MARIGOT, MINACORI, RAYNAUD ET [W], VA LOIS







Copie exécutoire délivrée le : 











à :











Me Sabrina REBOUL



Me Philippe KLEIN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 9 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07050.





APPELANTS



Monsieur [I] [U]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 7], 

demeurant [Adresse 3]



Madame [J] [G] épouse [U]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 3]



tous deux représentés par Me Sabrina REBOUL, avocate au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Maître [M] [W], 

domicilié [Adresse 9]



S.C.P. DURAND, MARIGOT, MINACORI, RAYNAUD ET [W], VA LOIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 9]



tous deux représentés par Me Philippe KLEIN substitué par Me Pascale KLEIN, de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte du 7 juin 2007 reçu par M. [M] [W], notaire, M. [I] [U] et Mme [J] [G] ont acquis des consorts [E]/[T] un bien immobilier, situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 5], consistant en un logement de type F4 édifié sur le lot n°8 A, et les 1026/1954èmes du terrain formant le lot n° 20, ainsi que les 1266,50/92 691èmes des voies et espaces communs du lotissement. 



L'acte précise que le bien acquis est soumis au statut de la copropriété et que le bien vendu constitue un des lots du lotissement dénommé [Localité 6].



À la suite de leur acquisition, le bien a subi d'importants désordres liés notamment à des mouvements de terrain consécutifs à une période de sécheresse pendant les mois de juillet à septembre 2007.



Les consorts [U]/[G] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence qui, par ordonnance du 22 juin 2010, a ordonné une expertise au contradictoire de leurs vendeurs, de l'entreprise ayant réalisé des travaux et des assureurs concernés.



Au cours des opérations d'expertise, le « syndic de copropriété » a été mis en cause dans le cadre

de la prise en charge des désordres touchant les parties communes de la copropriété, de sorte que, par ordonnance du 23 octobre 2012, le juge des référés a rendu communes et opposables les opérations d'expertise au syndicat des copropriétaires de la copropriété Ensemble Immobilier Rhin et Danube - [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Montgrand. Le rapport d'expertise a été déposé le 26 décembre 2013 et a chiffré les travaux de reprise à 223 731,50 €. 



Suite à cette intervention, il est apparu que le cabinet Mercury, syndic actuel succédant au cabinet Montgrand, n'était pas le syndic de la copropriété, mais le syndic de l'association syndicale libre Rhin et Danube.









Il a été révélé ainsi qu'en l'absence de syndic de copropriété, les parties communes désignées dans le règlement de copropriété d'avril 1959, et où se concentrent les désordres principaux, ne bénéficient d'aucun contrat d'assurance.



Considérant que l'acte mentionne faussement l'existence d'un syndic de copropriété, leur laissant

croire que la copropriété a été organisée et est assurée, M. [I] [U] et Mme [J] [G] ont assigné, par acte du 23 octobre 2017, M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois pour manquement, en leur qualité de notaire, au devoir de vérification et de conseil engageant leur responsabilité professionnelle.



Par jugement en date du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :


débouté M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois de leur fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action, 

débouté M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois de leur fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [I] [U] et Mme [J] [G], 

débouté M. [I] [U] et Mme [J] [G] de l'intégralité de leurs demandes, 

condamné in solidum M. [I] [U] et Mme [J] [G] à verser à M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois la somme de 2 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes, 

condamné in solidum M. [I] [U] et Mme [J] [G] aux entiers dépens de la procédure, 

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. 




Le tribunal a rejeté les fins de non recevoir :

- sur la prescription, il a estimé que le point de départ de celle-ci devait être fixé au jour du dépôt de l'expertise judiciaire, soit le 26 décembre 2013, comme étant la date à laquelle les consorts [U]/[G] ont eu connaissance de l'existence du dommage, c'est-à-dire des désordres affectant les parties communes et les travaux de réfection devant être entrepris sur celles-ci, quand bien même ils savaient dès le dire n°1 en date du 23 juin 2012, que leur lot n°20 était une copropriété dans un ensemble immobilier géré par un syndicat ; 

- sur la qualité et l'intérêt à agir des consorts [U]/[G], le tribunal a relevé que ceux-ci étaient démontrés puisque l'acte de partage du lot n°8 du 16 juin 2015, portant annulation et dissolution du lot n°20 et de l'ensemble des parties communes générales, emportait attribution en propriété du bien à leur profit.



Au fond, le tribunal a retenu une faute de la part du notaire en ne procédant pas à la vérification préalable et indispensable quant au point de savoir si la copropriété formée au sein du lot n°8, et dépendant du lotissement [Localité 6], avait elle-même été ou non organisée en copropriété, comportant la désignation d'un syndic. Le tribunal retient que le notaire a manqué à son devoir de pleine information des acquéreurs profanes, ne prenant pas en considération l'existence d'une copropriété, dépendant elle-même d'un ensemble en copropriété et ne vérifiant pas les modalités de sa gestion. Le tribunal a caractérisé une confusion commise par le notaire de nature à induire en erreur les acquéreurs, ce d'autant qu'il n'a pu satisfaire à son obligation de notifier au syndic l'acte de vente qu'il a reçu.



S'agissant du préjudice, le tribunal a estimé que le défaut d'assurance des parties communes du bien a été connu des consorts [U]/[G] à l'occasion des opérations d'expertise judiciaire. Il a relevé que ces derniers ne rapportaient pas la preuve du préjudice invoqué à hauteur du coût des travaux de gros oeuvre et reprises nécessaires dès lors qu'ils ne justifiaient d'aucune demande en réparation, ni de leur impossibilité d'obtenir réparation, notamment auprès de leurs vendeurs ou de l'entreprise ayant réalisé des travaux aggravant les désordres en 2000, ni de l'absence de toute réparation. De plus, le tribunal a relevé que le préjudice financier subi n'est pas en lien de causalité direct et certain avec les manquements du notaire à son obligation d'information et de conseil, ni avec son erreur dans l'acte.













Selon déclaration reçue au greffe le 7 février 2020, M. [I] [U] et Mme [J] [G] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant uniquement sur le rejet de l'intégralité de leurs demandes.



Par dernières conclusions transmises le 27 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [I] [U] et Mme [J] [G] sollicitent de la cour qu'elle :


constate que leur action n'est pas prescrite, 

constate qu'ils ont qualité pour agir, 

constate les manquements aux devoirs de vérification et de conseil de M. [M] [W] en sa qualité de rédacteur de l'acte du 7 juin 2007,

constate que ses manquements ont eu pour conséquence un défaut d'assurance du bien ayant subi les désordres consécutifs du préjudice subi par eux, 

constate le lien de causalité entre la faute de M. [M] [W] et leurs préjudices,

réforme en conséquence le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 9 janvier 2020 en toutes ses dispositions, 

dise que la responsabilité professionnelle de M. [M] [W] est engagée,

condamne M. [M] [W] au paiement de la somme de 323 731,50 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

dise que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, 

dise qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1154 du code civil et que les intérêts échus et dus sur les sommes allouées porteront également intérêt, 

condamne M. [M] [W] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamne M. [M] [W] au paiement des dépens,

dise que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080 devront être supportées par le débiteur en sus.




Les appelants invoquent un préjudice tenant au fait que les parties communes où se situent les principaux désordres, n'étant pas gérées par un syndic ainsi que l'acte notarié a pu le leur laisser croire, ne sont pas assurées, de sorte qu'ils ne peuvent bénéficier de la prise en charge des travaux nécessaires pour y remédier. Ils entendent que le notaire soit tenu à les indemniser à hauteur du montant des travaux. 



D'abord, les appelants contestent toute prescription de leur action. Ils soutiennent n'avoir appris la faute, à savoir l'absence de syndic de la copropriété, qu'après la mise en cause du cabinet Mercury devant le juge des référés par ordonnance du 23 octobre 2012, et que le dommage ne s'est révélé qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire établissant l'importance des travaux de réfection devant être entrepris sur les parties communes, de sorte que le point de départ de la prescription ne peut qu'être fixée au 26 décembre 2013. Les appelants affirment également avoir qualité pour agir, et non le syndicat des copropriétaires, dès lors que la copropriété [U] / [H] a été annulée et dissoute par le partage notarié du 16 juin 2015.





Au fond, les appelants soutiennent que le notaire a commis une faute dans la rédaction de l'acte du 7 juin 2007 en ne vérifiant pas l'état actuel et réel de la copropriété du lot 8 formée entres les consorts [U] / [G] et Mme [H], ce qui aurait dû lui permettre de constater qu'elle n'était pas organisée, n'avait pas de syndic, et d'en informer les acquéreurs. Ils reprochent donc au notaire rédacteur un défaut de vérification et d'authentification de son acte. Les appelants invoquent en outre un manquement du notaire à son devoir de conseil, en ce qu'il ne les a pas informé que le bien acquis relevait d'un lotissement et d'une copropriété distincte.

S'agissant de leur préjudice, les appelants font valoir que la cause première des désordres affectant principalement les parties communes de leur bien est la nature du sol, de sorte que ni leur assureur habitation, ni l'assureur de leurs vendeurs, ni l'entreprise ayant réalisé les travaux en 2000 ou son assureur ne peuvent garantir les désordres affectant les parties communes. Ils en déduisent qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir intenté d'action à leur endroit, étant observé que les deux assureurs habitation avaient d'emblée refusé leur garantie. Ils indiquent ainsi n'avoir pu obtenir réparation du préjudice subi sur les parties communes du fait de l'absence d'assurance les concernant, résultant de l'absence de copropriété organisée. Ils invoquent une perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'indemnisation de leur préjudice par l'assurance de la copropriété.

Enfin, les appelants soutiennent qu'il existe un lien causal entre les fautes du notaire et leur préjudice, dès lors que c'est bien à raison du défaut de vérification des mentions de l'acte qu'ils ont été induits en erreur et n'ont pas procédé à l'obligation d'assurer le bien pour ses parties communes.





Par dernières conclusions transmises le 10 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [W], notaire, et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois sollicitent de la cour qu'elle : 

À titre principal : 


déboute les appelants de leurs demandes,

infirme la décision dont appel, 

déclare prescrite l'action de M. [I] [U] et Mme [J] [G] en application de l'article 2234 du code civil, 

dise que les consorts [U] /[G] ne justifient pas de leurs qualité et intérêt à agir,




À titre subsidiaire : 


dise que la preuve d'une faute n'est pas rapportée,

dise que le préjudice invoqué est infondé et injustifié, 

dise que ce préjudice est sans lien de causalité avec une faute éventuelle de M. [M] [W], 

déboute M. [I] [U] et Mme [J] [G] de toutes leurs demandes, 

les condamne solidairement à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 




Les notaires intimés soulèvent la prescription de l'action en responsabilité engagée par les appelants, dès lors que celle-ci a pour point de départ la date de l'acte litigieux, soit le 7 juin 2007, lors duquel ces derniers ont reconnu avoir reçu copie du règlement de copropriété dont ils ne pouvaient, dès lors, ignorer la teneur. Ils estiment qu'ainsi les époux [U] avaient connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action bien avant le 23 octobre 2012, dès les débats judiciaires lors de l'expertise, avant même le dépôt du rapport d'expertise.



À titre subsidiaire, les intimés soutiennent que leur responsabilité ne peut être engagée. Ils font valoir que les appelants ne justifient pas d'un refus d'indemnisation de leur compagnie d'assurance, étant observé que les vendeurs comme l'acquéreur du lot n°8B ont pu être indemnisés de leurs côtés. Les notaires ajoutent que les appelants ne justifient pas avoir diligenté une procédure à la suite du dépôt du rapport d'expertise alors qu'ils disposaient de plusieurs recours. De même, les intimés contestent la qualité à agir des appelants pour solliciter le paiement de travaux affectant les parties communes d'une copropriété, soutenant que l'acte de partage du 16 juin 2015 n'a pas fait disparaître rétroactivement les parties communes. Les notaires contestent toute faute dans la rédaction de l'acte qui mentionne pourtant que le bien relève du régime de la copropriété. En tout état de cause, ils font valoir que le montant des travaux ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, seule la perte de chance d'avoir renoncé à acquérir ou d'avoir négocié le prix pouvant être indemnisable. 





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 octobre 2023.



















MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 







Sur la responsabilité du notaire



Sur la prescription



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout

moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Par application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître

les faits lui permettant de l'exercer. 



Le point de départ d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.



S'agissant de la responsabilité du notaire, le point de départ de la prescription doit être fixé, non

pas à la date de la commission de la faute, mais à celle de la réalisation du dommage.



En l'espèce, il ressort de l'acte authentique du 7 juin 2007 que M. [I] [U] et Mme [J] [G] ont été informés que leur achat portait sur un logement formant le lot numéro 20 édifié sur le lot numéro 8, dénommé précisément 8A, dépendant lui-même du lotissement [Localité 6]. Il est expressément fait état du fait qu'ils ont acquis également des tantièmes de copropriété et des voies et espaces communs du lotissement. 



Au paragraphe 'état descriptif de division - règlement de copropriété', suivant immédiatement la description du bien acquis, il est précisé que 'les biens et droits immobiliers ont fait l'objet d'un acte de partage, règlement de copropriété en avril 1959, modifié en juin 1959 et publié. 



La page 27 de l'acte désigne le cabinet Montgrand, comme le syndicat actuel de l'immeuble.

La page 28 de l'acte authentique du 7 juin 2007 établit que le notaire a informé les acquéreurs du statut de la copropriété et de son règlement de copropriété, de l'existence d'un syndic et d'un état contenant diverses informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, issu du décret 2004'479 du 27 mai 2004 sur la copropriété qui a été délivré par le syndic le 18 mai 2007

et dont ils ont déclaré avoir pris parfaitement connaissance.



A la lecture de ces dispositions, M. [I] [U] et Mme [J] [G], acquéreurs profanes en la matière, ont ainsi pu légitimement penser que le cabinet Montgrand, puis le cabinet Mercury qui a pris sa suite, était le syndic de la copropriété au sein de laquelle ils ont acquis un lot. C'est d'ailleurs à ce titre, et dans la mesure où les premières opérations d'expertise ont mis en évidence le fait que les désordres affectaient des parties communes, que le cabinet Montgrand, syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Rhin et Danube, a été mis en cause et que les opérations d'expertise lui ont été déclaré communes et opposables par décision du 23 octobre 2012. Jusqu'à cette date, les appelants ignoraient totalement l'absence d'organisation en copropriété des lots issus du lot 8. Or, ce n'est qu'après sa mise en cause que le cabinet Montgrand a pu faire valoir qu'il n'était pas le syndic de la copropriété formée au sein du lot 8 du lotissement [Localité 6], mais seulement le syndic de l'association syndicale libre Rhin et Danube. Les dires entre les parties au cours d'une expertise ne figeant pas le litige, mais étant l'expression d'une discussion et d'un échange libre entre elles dans ce cadre, ce n'est que le rapport d'expertise qui a permis aux appelants, d'une part, de savoir qu'ils avaient acquis un lot au sein d'une copropriété non structurée, et donc non assurée, et, d'autre part, de connaître l'ampleur des dommages affectant les parties communes de ce lot.







Ainsi, M. [I] [U] et Mme [J] [G] n'ont eu connaissance de l'absence de syndic de copropriété et de ses conséquences, c'est-à-dire l'absence d'assurance des parties communes, qu'au jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du bien, qui fixe le point de départ du délai de prescription de leur action en responsabilité contre le notaire, à savoir le 26 décembre 2013. 





L'action par eux engagée le 23 octobre 2013 n'était donc pas prescrite, ce que le premier juge a justement retenu. 





Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir



Par application de l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Tout d'abord, aux termes de leur acte d'acquisition de 2007, les appelants étaient propriétaires d'un bien issu d'une copropriété, de sorte que, par application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, ils ont à ce titre qualité et intérêt à agir sur l'absence de syndic de ladite copropriété, révélée ultérieurement.



En outre, il résulte de l'acte du 16 juin 2015 du partage du lot n°8 de l'association syndicale libre Rhin et Danube qu'il porte annulation et dissolution du lot de copropriété n°20 acquis par les appelants, ainsi que de l'ensemble des parties communes générales et des charges générales qui existaient entre eux et M. [H], propriétaire du lot 21. Par suite de l'attribution en propriété du bien aux appelants découlant de cet acte du 16 juin 2015, ces derniers ont donc intérêt à agir au titre de l'action en responsabilité engagée le 23 octobre 2017 contre le notaire. 



Cette fin de non recevoir doit être écartée et le jugement entrepris confirmé en ce sens. 

 

Sur la faute du notaire 



En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent.



Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, c'est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposaient d'atteindre. 













Il est de la mission du notaire de conférer sécurité juridique complète aux actes qu'il reçoit et il ne peut se contenter d'exécuter un travail de pure transcription littérale des déclarations des personnes qui s'adressent à lui.



Ainsi, il doit préalablement à la rédaction des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité, la sécurité juridique et l'efficacité de ses actes. 



En l'occurrence, la lecture de l'acte authentique du 7 juin 2007, rédigé sous la responsabilité de M. [M] [W], met en évidence l'existence de mentions contradictoires et confuses ayant manifestement pu induire en erreur M. [I] [U] et Mme [J] [G], acquéreurs. En effet, il est expressément fait état de l'acquisition par les appelants d'un lot issu d'une copropriété, lot 20, issu de la division du lot 8 du lotissement [Localité 6], puis, de l'existence d'un syndic de copropriété, le cabinet Montgrand, sans qu'un profane puisse aisément prendre conscience qu'il s'agissait en l'occurrence de deux copropriétés distinctes et imbriquées, et sans que ce profane puisse se douter que le syndic n'intervenait que dans le cadre de l'association syndicale libre Rhin et Danube, et non au titre de la copropriété formée sur le lot 8. 





De plus, M. [M] [W] a mentionné le cabinet Montgrand comme étant le syndic actuel de l'immeuble tout en annexant des pièces desquelles il résulte que ce cabinet est président de l'association syndicale libre Rhin et Danube. Cette confusion a également été source de méprise pour M. [I] [U] et Mme [J] [G]. 





Or, le notaire, professionnel du droit chargé d'assurer l'efficacité de l'acte dont il assumait la rédaction, se devait de procéder à la vérification préalable et indispensable de l'organisation, ou non, de la copropriété formée au sein du lot 8, dépendant du lotissement [Localité 6], lui-même organisé en copropriété et comportant la désignation d'un syndic. M. [M] [W] a ainsi, à l'évidence, manqué à son devoir de pleine information des acquéreurs, profanes en la matière, en ne prenant pas en considération l'existence d'une copropriété, dépendant elle-même d'une seconde copropriété, ne vérifiant pas sa véritable structuration, ou non, et sa gestion, et n'informant pas M. [I] [U] et Mme [J] [G] des risques induits. 



Sa qualité de professionnel du droit et le rôle qui lui est confié aurait dû le conduire à des vérifications complémentaires, ce d'autant qu'il n'a pu satisfaire à son obligation de notifier au syndic l'acte de vente qu'il a reçu. 



Les manquements imputables à M. [M] [W] sont donc caractérisés.



Sur le préjudice et le lien causal



M. [I] [U] et Mme [J] [G] demandent l'octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier découlant de l'absence d'assurance au titre des parties communes de nature à permettre une prise en charge des travaux de gros oeuvre des fondations, de la toiture, des murs et de planchers, notamment. 



Il est établi que M. [I] [U] et Mme [J] [G] ont eu connaissance de l'absence de structuration du bien par eux acquis en copropriété organisée, de l'absence de syndic de copropriété désigné, et donc, de l'absence d'assurance des parties communes lors des opérations d'expertise judiciaire, et plus précisément au dépôt du rapport d'expertise le 26 décembre 2013.





Or, l'expertise judiciaire, et l'analyse géotechnique réalisée, démontrent que les désordres affectant le bien des appelants ont pour cause la sécheresse survenue à l'été 2007, en lien avec la nature du sol. Ces désordres ont donc pour origine des faits survenus postérieurement à leur acquisition du bien. L'expertise a mis en exergue un effet légèrement aggravant des travaux de reprise en sous-oeuvre réalisés en 2000 par la SARL Sogebat, à la suite de l'apparition de premières fissures, en ce que leur sous-dimensionnement a aggravé certains tassements. Ils ne sont cependant pas la cause déterminante des désordres et fissures apparues en novembre 2007. 



L'expert a mis en évidence les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, à savoir : 

- réaliser des fondations profondes par micro pieux sur les façades, 

- exécuter des longrines en béton armé pour liaisonner les micro pieux entre eux avec scellement aux murs d'infrastructure de la maison,

- démolir le dallage et réaliser un plancher porté sur les longrines et micro pieux,

- cloisonnement et second oeuvre à refaire y compris peinture et finitions, 

- peintures, finitions des façades. 







Ces travaux se rapportent donc essentiellement, à l'exception des peintures et finitions intérieures, aux parties communes de l'immeuble acquis par les appelants.







Il résulte du jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 19 décembre 2017 que l'action de M. [I] [U] et Mme [J] [G] contre leurs vendeurs, l'assureur de ceux-ci et leur propre assureur responsabilité civile, a été écartée, tant sur le fondement des vices cachés que de la responsabilité civile classique.



Il ressort de ces éléments que M. [I] [U] et Mme [J] [G] ne pouvaient obtenir indemnisation auprès de leur propre assureur habitation, ne couvrant pas les parties communes, ni auprès de l'assureur responsabilité civile de leurs vendeurs, compte tenu de la date d'apparition des désordres et du jugement définitif intervenu le 19 décembre 2017. De plus, par courrier du 12 février 2020, leur assureur habitation, la compagnie Aviva, a confirmé son absence de prise en charge des désordres touchant les parties communes.





Les appelants justifient donc n'avoir pu obtenir une indemnisation des désordres affectant les parties communes de leur bien par toute autre partie susceptible d'être mise en cause. 



Il appert que l'absence d'assurance des parties communes nécessairement induite par le fait que M. [M] [W] n'ait pas informé M. [I] [U] et Mme [J] [G] de la non structuration de la copropriété sur le lot 20 et le lot 21, et de l'absence de désignation d'un syndic, implique pour les appelants une perte de chance réelle et directe d'avoir pu obtenir la prise en charge des travaux de remise en état nécessaires et déterminés par l'expert judiciaire, dont les conclusions ne sont remises en cause par aucun autre élément technique. En effet, s'ils avaient été informés, dès l'acquisition de leur bien, de la non organisation de la copropriété et du défaut d'assurance sur les parties communes, M. [I] [U] et Mme [J] [G] auraient pu effectuer les démarches en vue d'y procéder et d'assurer les biens en cause. 



En définitive, les manquements imputables à M. [M] [W] ont directement fait perdre à M. [I] [U] et Mme [J] [G] une chance d'obtenir une indemnisation de leurs préjudices. 



Dans ces conditions, M. [M] [W] doit être tenu à verser à M. [I] [U] et Mme [J] [G] des dommages et intérêts correspondant à 80% du coût des travaux de reprise des parties communes et du préjudice de jouissance par eux soufferts.



A la lecture du rapport d'expertise, des pièces produites et notamment du devis de l'entreprise ETS du 28 mai 2012, il appert que les travaux chiffrés par l'expert ne concernent que la villa des appelants, M. [H], au titre du lot 8B ayant, dès 2000, fait procéder de son côté à une reprise par micro pieux et l'expert n'ayant pas expertisé ce lot. Cependant, seuls les travaux concernant les parties communes peuvent être considérés, et non les réfections intérieures, de sorte que ceux-ci peuvent être chiffrés à hauteur de 140 000 € TTC, outre 28 740 € TTC au titre de la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution. Au vu des pièces produites et justifiées par les appelants, un préjudice de jouissance comprenant les déménagements induits et les troubles subis du fait des fissures affectant le bien et son confort technique depuis 2007, peut être chiffré à hauteur de 60 000 €. 



Ainsi, il convient de condamner M. [M] [W] à verser à M. [I] [U] et Mme [J] [G] des dommages et intérêts à hauteur de 182 992€. 



La décision entreprise sera réformée en ce qu'elle a rejeté toute indemnisation au bénéfice des appelants. 







Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois, qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, le jugement entrepris sera réformé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile. Une indemnité de 3 000 € sera mise à la charge de M. [M] [W] au bénéfice des appelants sur ce fondement. 





La demande des appelants tendant à ce que le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, en cas d'exécution forcée, en application de l'article 10 du décret n°16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer, d'une part en ce que ce texte a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 et repris à l'article A 444-32 du code de commerce, et, d'autre part, en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [I] [U] et Mme [J] [G], ainsi que la fin de non recevoir tirée de leur défaut d'intérêt à agir,



Infirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses autres dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Condamne M. [M] [W] à verser à M. [I] [U] et Mme [J] [G] la somme de 182 992 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices subis, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, 



Condamne M. [M] [W] à payer à M. [I] [U] et Mme [J] [G], ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne M. [M] [W] et la SCP Durand O&PH, Marigot, Minacori, Raynaud, [W], Valois au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,











Dit que les dépens ne comprennent pas les prestations de recouvrement ou d'encaissement par l'huissier de justice en cas d'exécution forcée.





LE GREFFIER LE PRESIDENT