Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 9 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 9 JANVIER 2024



N° 2024/ 007







Rôle N° RG 20/02050 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFSQ4







[T] [G]





C/



SNC VAR REAL







Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Jean-louis BERNARDI 



Me Sébastien BADIE 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01682.





APPELANTE



Madame [T] [G]

née le 06 Octobre 1947 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉE



SNC VAR REAL Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024.



ARRÊT

Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par jugements d'adjudication du 27 février 2014, la SNC Var Real a acheté aux enchères publiques une maison sise à [Localité 4] (Var) divisée en trois lots de copropriété, dont le lot numéro 1 appartenait à Mme [T] [G] et les lots numéro 2 et 3 à la SCI Logi, dont cette dernière est la gérante.



Mme [G] s'est maintenue dans les lieux avec sa mère âgée de 95 ans.



Par décision du 5 février 2019, le juge l'exécution a validé la procédure d'expulsion et accordé un délai de trois ans, courant jusqu'au 5 février 2022 à Mme [G] pour quitter les lieux.



Le 14 novembre 2016, la SNC Var Real et Mme [T] [G] ont signé un compromis de vente, prévoyant une réitération authentique au plus tard le 30 mars 2017, ainsi qu'un prix de

400 000 €.



Mme [T] [G] a émis le 18 février 2017 pour chacun des trois lots une offre d'achat qui prévoyaient que la vente définitive devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2017 et ont été acceptées le même jour par la SNC Var Real.



Un avenant modificatif au compromis de vente a été signé le 2 mai 2017, ajoutant une clause suspensive d'obtention d'un prêt.



Par assignation du 30 mars 2018, Mme [T] [G] a fait citer la SNC Var Real, devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux fins d'obtenir la réitération de la vente par acte authentique dans les trois mois suivant le prononcé du jugement et la condamnation de la SNC Val Real à lui payer la somme de 1500 €, à titre de dommages-intérêts



Par jugement rendu le 19 décembre 2019, cette juridiction a:

- débouté Mme [T] [G] de ses demandes.

- condamné Mme [G] à payer à la SNC Var Real une indemnité mensuelle d'occupation de 1500 €, à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date du jugement jusqu'à la restitution par remise des clés des lieux libres de toute occupation.

- débouté la SNC Var Real du surplus de ses demandes.

- condamné Mme [G] à payer à la SNC Var Real la somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Mme [G] aux dépens.



Par déclaration transmise au greffe le 10 février 2020, Mme [T] [G] a relevé appel de cette décision.



Vu les conclusions transmises le 7 mai 2020, par l'appelante.



Elle expose avoir obtenu un prêt de la banque postale pour l'acquisition de l'un des trois lots et avoir mis en vente plusieurs biens immobiliers, afin de réunir les fonds nécessaires à l'acquisition et considère que le dépassement du délai pour la réitération n'a pas d'effet extinctif du compromis de vente ; elle estime que la vente est parfaite, dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix.



Mme [T] [G] rappelle que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et souligne l'importance de son préjudice moral, alors qu'elle demeure dans la maison litigieuse depuis 1973 et qu'elle y était logée gratuitement par le gérant de la SNC Var Real, avec lequel elle a eu une longue relation sentimentale et dont l'épouse refuse qu'elle rachète ce bien.



Elle affirme qu'aucun texte ne permet sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et ajoute qu'aucune évaluation du montant de la valeur locative n'a été réalisée.



Vu les conclusions transmises le 22 février 2022, par la SNC Var Real.



Elle fait valoir que :

- la vente n'a pas été réalisée du fait de la non-obtention par Mme [G] du prêt mentionné comme condition suspensive dans l'avenant du compromis et les offres d'achat, pour lequel la justification de demandes de financement n'est pas fournie. 

- la vente n'est pas intervenue au 30 mars 2017, ni au 30 septembre 2017 comme le prévoyaient le compromis, l'avenant et les offres d'achat.

- aucune somme n'a été versée entre les mains du notaire.

- Elle s'est de ce fait déclarée dégagée de tout engagement par courrier recommandé du 13 octobre 2017, dans les conditions prévues par le compromis de vente.



La SNC Var Real soutient que la demande à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Mme [G] qui n'a pas respecté les termes du contrat et fait l'objet d'une procédure d'expulsion validée par le juge de l'exécution, doit être rejetée.



L'indemnité d'occupation peut, selon elle, être légitimement réclamée, dès lors que la gratuité de son hébergement pendant de nombreuses années ne lui confère aucun droit et qu'elle n'a jamais discuté la valeur du bien qui comprend plusieurs appartements, garage et un terrain de 1200 m². Elle ajoute que l'appelante et sa mère ont vendu une maison à [Localité 3] et qu'elle disposait donc des fonds nécessaires à l'acquisition.



L'intimée justifie sa demande de dommages-intérêts sur le fait que la publication de l'assignation de la présente instance a bloqué toute possibilité de vente et rendue nécessaire une procédure de mainlevée devant le juge des référés.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 24 octobre 2023.





SUR CE 



Le compromis de vente du14 novembre 2016 conclu entre les parties prévoyait que la vente devra étre réalisée au plus tard Ie 30 mars 2017 par la signature de l'acte authentique qui sera regularisé par Me [S], notaire a [Localité 5]



Il précise que:

- la demande de réalisation par l'acquéreur devra étre accompagnée du versement entre les mains du notaire susnommé du montant du prix et des frais. (. ..)

- faute de réalisation du fait de l'acquéreur dans le délai prévu, le vendeur, s'il n'a pas demandé la constatation de la vente en justice, sera dégagé sans formalité de tout engagement à l'égard de l'acquéreur, huit jours après la notification faite a celui-ci par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 





L'avenant modificatif au compromis de vente signé le 2 mai 2017 stipule : 'En clause suspensive d'accord de prét, cette vente devra étre réalisée, au plus tard, le 30 septembre 2017.'



À défaut de clause expresse en ce sens il ne peut être considéré que le dépassement du délai prévu pour la réitération n'a pas d'effet extinctif du compromis.



Contrairement à ce qui est indiqué dans le bordereau de pièces et dans les conclusions de l'appelante, sa pièce numéro 19 constitue non pas une offre de prêt, mais une demande de prêt immobilier en date du 28 juillet 2017 auprès de la Banque Postale.



Mme [G] n'apporte donc pas la preuve de l'obtention d'un prêt dans le délai requis.



En l'état de la non réalisation de cette condition suspensive, de l'absence de régularisation de l'acte avant le 30 septembre 2017 et du défaut du versement du prix entre les mains du notaire par l'acquéreur, le compromis doit être considéré comme caduc alors même qu'à l'origine les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix.



Les offres d'achat formées le 18 fevrier 2017 par Mme [G] et acceptées le même jour par la SNC Var Real étaient également soummises à la condition suspensive que l'acquéreur obtienne le ou les prêts qu'il s'engage a solliciter en vue de l'acquisition et prévoyaient que la vente devra étre réalisée, au plus tard, le 30 septembre 2017. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 octobre 2017 et conformément au compromis de vente du 14 novembre 2016, le gérant de la SNC Var Real a écrit a Mme [G] du fait du non-octroi de prêt :

"Suite au compromis de vente en date du 14 novembre 2016, la vente devait étre réalisée au plus tard le 30 septembre 2017 par la signature d'un acte authentique chez Me [S], notaire a [Localité 5].

Du fait de la non-réalisation de cette vente, j'estime étre dégagé de tout engagement à votre égard, conformément aux termes du compromis de vente du 14 novembre 2016. "



Dans ces conditions, la demande en vente forcée formée par Mme [T] [G] doit être rejetée.



Elle ne peut prétendre, en conséquence, à aucune indemnisation, au titre de son préjudice moral.



La SNC Var Real qui sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions réclame une indemnité d'occupation à compter de la date du jugement.



La mise à disposition des biens litigieux au profit de Mme [G] doit être analysée en un prêt à usage, à titre gratuit ; celui-ci peut être révoqué à tout moment. Tel est le cas en l'espèce.



La SNC Var Real est donc fondée à lui réclamer une indemnité d'occupation à compter de l'expiration d'un délai de15 jours à compter de la date du jugement, jusqu'à la restitution par remise des clés et des lieux libres de toute occupation.



Au regard du descriptif des biens vendus, soit, un appartement de type F2 de 49 m², un appartement sur deux niveaux de 88 m², ainsi qu'un autre appartement type F2 de 49 m², le tout sur un terrain de 1274 m² et de son prix de 400 000 €, il apparaît que le montant de l'indemnité annuelle réclamée qui représente moins de 5 % de sa valeur n'est pas excessive.



Mme [G] ne fournit par ailleurs aucun élément permettant de retenir un montant moindre.



La SNC Var Real qui ne donne pas d'informations sur les suites données au projet de vente mentionnée par Me [L] notaire à [Localité 6] dans un courrier du 8 février 2022, ne fournit pas d'éléments suffisants pour l'appréciation de son préjudice. Sa demande en dommages-intérêts fondée sur la publication de l'assignation ne peut donc prospérer.



Le jugement est confirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la SNC Var Real.



Condamne Mme [T] [G] à payer à la SNC Var Real, la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Mme [T] [G] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





 Le greffier le Président