Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 09 Janvier 2024 



 

N° RG 21/01165 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GW64



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 30 Avril 2021





Appelante



SA CONFORAMA FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 4]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée parla SELARL CARAKTERS, avocats plaidants au barreau de PARIS









Intimés





S.C.I. BRC, dont le siège social est situé [Adresse 5]



S.C.I. DESIGN, dont le siège social est situé [Adresse 2]



S.C.I. PRE MEURT, dont le siège social est situé [Adresse 8]



S.C.I. LA FRANCON, dont le siège social est situé [Adresse 8]



M. [E] [G] [L] es-qualités d'administrateur judiciaire et commissaire à l'exécution du plan des SCI DESIGN, LA FRANCON et PRE MEURT, demeurant [Adresse 1]



Représenté par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY







Me [M] [I] [X]

né le 16 Septembre 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]





S.C.P. BRUNO LAUDET [M] [X] ET SEBASTIEN TENOUX, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentés par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY







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Date de l'ordonnance de clôture : 05 Juin 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 juillet 2023 



Date de mise à disposition : 09 janvier 2024 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Alyette FOUCHARD, Conseillère,





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Faits et procédure





Suivant acte notarié reçu 29 décembre 2003 par Me [M] [X], notaire, les Sci BRC, Pre-Meurt, La Françon et Design donnaient à bail à la société Conforama France (Sa) pour une période de douze années à compter du jour de l'achèvement des travaux, un bâtiment à usage commercial, pour partie construite et pour partie à construire, outre des parcelles de terrain, sis [Adresse 7]). 



Les sociétés bailleresses livraient le local complet, nu, le 23 août 2005 afin de permettre à la société preneuse d'effectuer les travaux d'aménagement intérieur nécessaires à l'exploitation. 



Par jugement du 24 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Chambéry prononçait une procédure de sauvegarde judiciaire au bénéfice des Sci Pré-Meurt, La Françon et Design, puis par jugement du 3 mai 2016, il arrêtait le plan de sauvegarde pour une durée de 120 mois. 



Suivant courrier du 6 octobre 2015, la société Conforama France rappelait aux bailleresses que depuis le 1er avril 2013, le bailleur était tenu de mettre à disposition du locataire sur simple demande, un diagnostic amiante et demandait donc la communication dudit document. A défaut de l'obtenir, elle faisait procéder elle-même à ce diagnostic et le rapport du 18 novembre 2015 réalisé par la société Arliane concluait à la présence de colle noire opaque amiantée, ce dont la société Conforama France informait ses bailleresses dès le 25 novembre 2015. Suivant courrier du 9 décembre 2015, celles-ci lui remettait le dossier technique réalisé par la société Alpes Contrôles qui confirmait la présence de colle amiantée. 



Par courrier du 18 décembre 2015, la société Conforama France informait les sociétés bailleresses de la prise de mesures conservatoires, puis, par courrier du 10 mars 2016, elle sollicitait de ces dernières la prise en charge des travaux de désamiantage. Toutefois, par courrier du 25 avril 2016, les bailleresses refusaient cette demande. La société Conforama France faisait alors procéder aux travaux de désamiantage lesquels étaient achevés le 26 décembre 2016 et sa créance était déclarée à la procédure collective après relevé de forclusion accepté en appel.



Par actes d'huissier des 19 et 20 juin 2017, la société Conforma France assignait les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de Sci Pré-Meurt, La Françon et Design, devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fin d'engager la responsabilité des bailleresses dans le cadre de l'exécution du bail commercial. Par acte d'huissier du 17 octobre 2017, les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde, appelaient en la cause Me [M] [X] et la Scp Laudet, [X] et Tenoux. 





Par jugement du 30 avril 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry : 



- Déboutait les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et Me [E] [L], ès qualités d'administrateur judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde, de leur demande tendant à ce que l'action de la société Conforma France dirigée à leur encontre soit déclarée irrecevable ; 



- Déboutait les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités, de leur demande tendant à ce que la créance de la société Conforma France leur soit déclaré inopposable ;



- Disait que la colle d'amiante ne faisait pas partie des points qui devaient être examinés dans le cadre du dossier technique amiante, dans la mesure où elle ne devait faire l'objet d'un repérage que dans le cadre des travaux ; 



- Disait que le diagnostic amiante démolition n'était pas obligatoire lors de la conclusion du bail, la démolition n'étant pas envisagée, mais simplement des travaux, visant à une réhabilitation de l'immeuble ; 



- Disait que le diagnostic amiante avant travaux n'était obligatoire que depuis le 16 juillet 2019 ;



- Disait que les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et Me [E] [L], ès qualités, avaient commis une faute en n'établissant pas le dossier technique amiante, mais qu'il n'en résultait aucun préjudice direct pour la société Conforama France ; 



- Déboutait en conséquence la société Conforama France de sa demande tendant à ce que la responsabilité contractuelle de les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et Me [E] [L], ès qualités, soit engagée ; 



- Déboutait la société Conforama France de sa demande tendant à ce que la responsabilité de Me [X] et de la société Laudet [X] Tenoux soit engagée ;



- Condamnait la société Conforama France à payer aux Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et Me [E] [L], ès qualités d'administrateur judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan, la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamnait la société Conforama France à payer à Me [X] et de la société Laudet [X] Tenoux, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Déboutait la société Conforama France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamnait la société Conforama France aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la Scp Visier-Philippe Ollagnon-Delroise et associés sur son affirmation de droit ; 



- Disait n'y avoir lieu à exécution provisoire ; 



- Rejetait toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. 





Au visa principalement des motifs suivants : 

 


S'agissant de la présence de colle amiantée lors de la conclusion du bail, il résultait du décret du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis que les sociétés bailleresses avaient l'obligation de mettre à jour leur dossier technique amiante (DTA ci-après) avant le 1er février 2021 .Toutefois, la colle d'amiante ne faisait pas partie des points qui devaient être examinés dans le cadre du DTA dans la mesure où elle ne devait faire l'objet d'un repérage que dans le cadre de travaux ; 





S'agissant du repérage avant travaux, il résultait de l'article 10-4 du décret du 7 février 1996 qu'à compter du 1er janvier 2002, les propriétaires des immeuble visés par l'article 1er du même décret étaient tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d'effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante. Toutefois, les travaux en cause consistaient en une mise à nu de l'immeuble et non en une démolition ; 





Le diagnostic amiante avant travaux était obligatoire depuis le 1er juillet 2019 or les travaux avaient été accomplis largement avant 2019 ;





Le DTA n'avait pas été mis à disposition par le bailleur puisqu'il n'avait été établi qu'en octobre 2015. Pour autant, cette faute n'entraînait pas de préjudice dans la mesure où ni la recherche de colle amiantée, ni son élimination n'étaient obligatoires en 2005, date de la prise d'effet du bail ; 





Sur le traitement de l'amiante, l'obligation de délivrance comportait une obligation de délivrer des locaux sans dangerosité, mais au moment où la colle amiantée avait été découverte, il ne pesait aucune obligation de l'enlever dans la mesure où il n'était pas prévu de réaliser des travaux ; 





S'agissant de la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte, ce dernier était tenu de procéder à des avertissements relativement à la législation en matière d'amiante et en omettant d'y procéder, il avait manqué à son devoir de conseil et avait commis une faute, mais cette faute n'était pas en lien direct avec le préjudice subi par la société Conforma France. 






Par déclaration au greffe du 3 juin 2021, la société Conforama France, interjetait appel du jugement en toutes ses dispositions, hormis des chefs de recevabilité de ses prétentions et d'inopposabilité de sa créance, outre sur l'exécution provisoire.









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 2 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Conforama France sollicitait de la cour d'infirmer le jugement entrepris dans les limites de son appel et de : 



- juger que les bailleresses avaient manqué à leur obligation d'information et avaient engagé leur responsabilité à son égard dans le cadre de l'exécution du bail commercial conclu le 29 décembre 2003 ;



- juger que les bailleresses devaient supporter le coût du désamiantage des locaux et les conséquences à raison des pertes et préjudices subis qu'elle avait subis ; 



- juger que Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux avaient engagé leur responsabilité à son égard dans le cadre de leur devoir d'information et de conseil lors de l'établissement du bail commercial conclu le 29 décembre 2003 ;



- condamner in solidum les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design, Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux à lui payer la somme de 1 668 875,58 euros ; 



- condamner in solidum les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design, Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner in solidum les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design, Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux à lui payer les dépens de première instance et d'appel, dont ceux d'appel distraits au profit de la selurl Bollonjeon, avocate associée sur son affirmation de droit.







Par dernières écritures en date du 29 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux sollicitaient de la cour :



A titre principal,



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;



- débouter les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de Sci Pré-Meurt, La Françon et Design des demandes qu'ils forment à leur encontre ;



- débouter la société Conforama France des demandes qu'elle forme à leur encontre ;



A titre subsidiaire, 



- ramener à de plus justes proportions le préjudice de la société Conforama France ;



En tout état de cause, 



- condamner in solidum les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de Sci Pré-Meurt, La Françon et Design ou la société Conforama France, ou tous ensemble, à payer à Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- condamner in solidum les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de Sci Pré-Meurt, La Françon et Design ou la société Conforama France, ou tous ensemble, les dépens distraits au profit de la Scp Christine Visier-Philippe ' Carole Ollagnon-Delroise & associes, société d'avocates.









Par dernières écritures en date du 15 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les Sci BRC, Pré-Meurt, La Françon et Design et M. [E] [L], ès qualités d'administrateur judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de Sci Pré-Meurt, La Françon et Design, sollicitaient de la cour :



A titre principal,



- confirmer le jugement entrepris ;



A titre subsidiaire, 



- condamner Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet, [M] [X] et Sébastien Tenoux à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre. 







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



L'ordonnance de clôture était rendue le 19 juin 2023 et l'affaire était appelée à l'audience du 4 juillet 2023.









MOTIFS ET DÉCISION







A titre liminaire, il est précisé que la cour n'est plus saisie de la recevabilité des demandes de la société Conforama, ni de l'inopposabilité de sa créance à trois des sociétés bailleresses.





I - Sur les prétentions principales



Le contrat concerné est un bail commercial, en la forme authentique, en date du 29 décembre 2003, la prise d'effet ayant eu lieu le 23 août 2005. Il concerne un local commercial de vente de mobiliers et électroménagers, avec une surface de 5 436 m² dont 3 000 m² de surface de vente, comprenant un bâtiment construit déjà utilisé par un commerce de même nature enseigne Fly d'une superficie de 2 454 m² et une extension construite par les bailleresses avant la prise d'effet. Le magasin Conforama est un établissement recevant du public de catégorie 2, le magasin Fly, compte tenu de sa superficie étant un établissement recevant du public de catégorie 3. 



Il convient également de préciser que le bâtiment ancien, autrefois occupé par l'enseigne Fly, était lui-même composé d'un bâtiment construit selon permis délivré en 1990 d'une surface de 1 198 m² (sur deux niveaux) et d'une extension construite en janvier 2000.



Lors de la conclusion du contrat de bail et lors de sa prise d'effet, les règles relatives à la législation sur l'amiante n'ont pas été évoquées et aucun document relatif à ce composant n'a été remis à la preneuse par les bailleresses. C'est en 2015 que la preneuse a découvert la présence d'amiante dans de la colle de sol essentiellement au niveau de l'entrepôt. Après cette découverte, les bailleresses ont fait établir par la société Alpe Contrôles, un diagnostic technique amiante adressé à la preneuse le 9 décembre 2015.



L'amiante a été localisée au niveau de la colle d'aspect noirâtre, présente sur le sol sans dallages d'une partie de l'entrepôt et une toute petite partie affectée aux bureaux. Cette colle avait utilisée pour fixer une partie du revêtement de l'ancien bâtiment Fly construit en 1990 et elle avait été mise à nue (et laissée en l'état) lors de l'arrachage de ce revêtement lors des travaux exécutés par les bailleresses entre la conclusion du bail fin 2003 et la prise d'effet en août 2005.



Enfin, la législation applicable en l'espèce relève du code de la santé publique (plus particulièrement des articles R 1334-15 à R 1334-8, avec entre le jour de la conclusion du bail et le jour de sa prise d'effets deux versions dont la première en vigueur du 27 mai 2003 au 7 août 2006 et la seconde en vigueur du 8 août 2004 au 10 juin 2006, n'induisant pas automatiquement de modification en fonction des articles) (la cour ne citant qu'un article en l'absence de modification), et d'arrêtés d'application, assortis d'annexes dont l'annexe dite 19.3.







II - Sur la responsabilité des bailleresses





' Sur les obligations liées à la législation sur l'amiante



Comme déjà sus-indiqué, une partie des locaux donnés à bail a été construite en 1990. Or, les propriétaires des immeubles bâtis, construits selon permis délivré avant le 1er juillet 1997 (R 1334-23 et R 1334-24) devaient procéder (entre 2003à 2005) à des démarches en fonction de la situation:





' en cas de promesse de vente ou d'achat, ils devaient produire au plus tard à la date de l'acte un constat sur la présence ou l'absence d'amiante ou la fiche récapitulative du diagnostic technique amiante si celui-ci avait été rédigé selon l'annexe 19.3 comportant à l'époque une seule liste, la liste A concernant les flocages, calorifugeages et faux plafond. 



Cette situation ne concernait pas le cas d'espèce, s'agissant d'un contrat de bail.





' s'il s'agissait d'un établissement de grande hauteur et/ou recevant du public de catégorie 1 à 4 (article R 123-2 du code de la construction), ils devaient produire au plus tard le 31 décembre 2003 le dossier technique amiante (DTA) visé à l'article R 1334-6, une autre date (31 décembre 2005) était fixée pour les immeubles de bureau, les Erp de catégorie 5, les immeubles agricoles et industriels, et autres (article R 1334-25). 



En l'espèce, comme déjà précisé, le local commercial litigieux concernait avant le bail un ERP de 3 ème catégorie et pour le bail, un ERP de 2ème catégorie, peu important qu'au moment même de la signature du bail, l'enseigne Fly eût déjà quitté les lieux.



Il appartenait donc aux bailleresses d'établir le dossier technique amiante avant le 31 décembre 2003 de sorte qu'il devait être effectué au moment de la signature du bail survenu deux jours avant l'expiration de l'échéance (les bailleresses n'ayant au demeurant pas invoqué le fait que le lundi 29 décembre 2003, ce document était en cours de finalisation) et au moment de la prise d'effet. Or, ce DTA n'a été réalisé qu'à la fin de l'année 2015.



Conformément aux dispositions de l'alinéa 7 de l'article R 1334-26 (sans modification selon la période), 'le dossier technique " Amiante " est établi sur la base d'un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l'annexe 13-9 et accessibles sans travaux destructifs. Pour le réaliser, les propriétaires font appel à un contrôleur technique, au sens du code de la construction et de l'habitation, ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission, satisfaisant aux obligations définies à l'article R. 1334-29. Les analyses de matériaux et produits sont réalisées selon les modalités prévues au deuxième alinéa de l'article R. 1334-18".



Comme déjà spécifié, l'annexe 13.9 applicable alors ne contenait que la liste A visant les flocages, calorifugeages et faux plafond.



Par ailleurs, l'article R 1334-28 (sans changement entre les deux versions) prévoyait que 'Le dossier technique " Amiante " défini à l'article R. 1334-26 est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des chefs d'établissement, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail, des agents ou services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 1312-1 et au deuxième alinéa de l'article L. 1422-1, ainsi que des inspecteurs du travail ou des inspecteurs d'hygiène et sécurité et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l'organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics.

Les propriétaires communiquent le dossier technique " Amiante " à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.

Les propriétaires communiquent la fiche récapitulative du dossier technique " Amiante " prévue à l'article R. 1334-26 aux occupants de l'immeuble bâti concerné ou à leur représentant et aux chefs d'établissement lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail, dans un délai d'un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour'.



Ainsi, s'agissant du cas d'espèce, le Dta aurait dû être tenu à la disposition de la preneuse et même aurait dû lui être remis puisque le bâtiment contenait des locaux de travail, de sorte que les bailleresses ont, comme retenu par les juges de première instance, commis une faute, en ne faisant établir le DTA qu'en 2015. Cependant, l'amiante ayant été détectée uniquement dans la colle de fixation de dallage, non concernée par la liste A de l'annexe 19.3, le DTA, s'il avait été établi, n'aurait pas permis fin 2003 ou même mi-2005 à la société Conforama de connaître l'existence de l'amiante dans les locaux louées et il n'est pas certain, compte tenu de l'absence de travaux destructifs préconisés dans l'annexe 19.3 à cette époque que le contrôleur technique eût détecté cette colle sous le dallage, et il est même fort probable qu'il ne l'aurait pas détecté. Cependant, ce diagnostic technique devait inclure toutes les données relatives à l'amiante dont celles mises à jour dans le cadre du diagnostic avant démolition. L'absence d'un tel diagnostic technique amiante au moment de la prise d'effet du bail constitue donc une faute au vu des développements ci-après sur le diagnostic Amiante avant démolition.



S'agissant de l'applicabilité de la liste B ajoutée à l'annexe 19.3 par décret n°2011-629 du 3 juin 2011, la cour se réfère entièrement au jugement de première instance particulièrement motivé sur cette question. Il en est de même sur le fait que cette liste B ne concerne pas non plus les colles bitumineuses qui sont visées en réalité dans une liste dite C, version en vigueur au 1er février 2011 et applicable uniquement en cas de démolition (R 1334-29-6 en vigueur à cette même date).





' à compter du 1er janvier 2002, les propriétaires devaient également, avant toute démolition, effectué un repérage de l'amiante. La société invoque les articles 10-3 et 10-4 du décret 96-97 du février 1996, qui ont été codifiés pour la date de conclusion du bail et la date d'effet (sans changement entre les versions) par les articles R 1334-26 et R 1334-27.



Avant d'examiner cette situation qui concerne le diagnostic Amiante avant démolition (DAAD), la cour précise qu'il ne faut pas confondre ce DAAD avec le DAAT (diagnostic Amiante avant travaux), lequel, comme l'ont justement rappelé les premiers juges, n'a été rendu obligatoire que le 19 juillet 2019 et prévu par l'article L 4412-2 du code du travail issu de la loi Travail n°2016-1088 du 8 août 2016 et le décret Amiante du 16 juillet 2019, lequel prévoit : 'En vue de renforcer le rôle de surveillance dévolu aux agents de contrôle de l'inspection du travail, le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles par nature ou par destination, d'équipements, de matériels ou d'articles y font rechercher la présence d'amiante préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Cette recherche donne lieu à un document mentionnant, le cas échéant, la présence, la nature et la localisation de matériaux ou de produits contenant de l'amiante. Ce document est joint aux documents de la consultation remis aux entreprises candidates ou transmis aux entreprises envisageant de réaliser l'opération.

Les conditions d'application ou d'exemption, selon la nature de l'opération envisagée, du présent article sont déterminées par décret en Conseil d'Etat'.

En conséquence, le DAAT n'était pas obligatoire entre 2003 et août 2005.



L'article R 1334-27 prévoyait que 'les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R. 1334-23 sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d'effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux.

Ce repérage est réalisé selon les modalités prévues au septième alinéa de l'article R. 1334-26.

Un arrêté des ministres chargés de la construction, du travail et de la santé définit les catégories de matériaux et produits devant faire l'objet de ce repérage ainsi que les modalités d'intervention'.



L'arrêté susvisé alors en vigueur était un arrêté du 2 janvier 2002 qui contenait deux annexes, l'annexe 1 sur les produits et matériaux incorporés ou faisant indissociablement corps avec l'immeuble, l'annexe 2 sur les modalités de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante. L'annexe 1 prévoyait notamment en point n°5 dénommé 'revêtement de sol et murs', s'agissant des revêtements de sol, que devaient être analysés chaque couche du revêtement en l'espèce, 'dalles plastiques - colles bitumineuses -lés plastiques avec sous-couche - chape maigre -calfeutrement des passages de conduits - revêtement bitumineux des fondations'.



En l'espèce, il s'agit de rechercher si des travaux de démolition ont été réalisés avant la prise d'effet du bail dont bénéficie la société Conforama. Les premiers juges ont répondu par la négative estimant que la demanderesse avait commis une erreur d'interprétation de la notion de démolition des immeubles et que l'article susvisé ne concernait que la démolition et non les travaux effectués dans les immeubles, quand bien même ceux-ci comprendraient, comme c'était le cas pour tout travaux, une phase de démolition, estimant pour le cas d'espèce que les travaux, qui ont consisté en une mise à nu de l'immeuble, ne constituaient pas une démolition.



Cependant, une démolition peut être totale ou partielle (cass 3ème 19-16.251 1er octobre 2020).



En l'espèce, le bail prévoyait l'obtention d'un permis de construire par les bailleresses pour réaliser un bâtiment d'une surface Shon de 5 436 m² dont 3 000 m² de surface de vente et un dépôt d'une surface Shon de 4 800 m². Comme déjà indiqué, ce bâtiment comprenait le bâtiment déjà utilisé par Fly et une extension. Ce permis a été sollicité le 13 juillet 2004. Certes, il n'était pas indiqué sur le Cerfa qu'il y avait démolition mais seule la première page est produite. 



Mais surtout, il a été annexé au contrat de bail un descriptif sommaire 'pour la construction d'un bâtiment' sur lequel il est indiqué que le bâtiment Conforama d'une emprise au sol de 5 436 m² comprendra le magasin Fly de 2 454 m². Les travaux dans cette partie existante ne sont pas seulement des travaux d'aménagement impliquant de la démolition de structures secondaires comme des mezzanines, ou encore des parois séparatives de bureau ou de sanitaires, comme souvent pour de tels commerces. En l'espèce, outre la démolition de ce type d'équipements, il était prévu la démolition des longrines périphériques, des murs coupe-feu et des locaux techniques, la dépose des bardages, potelets de charpente, croix de Saint André existants gênant la réalisation des extensions ou l'exploitation du futur bâtiment, remplacement si nécessaire des croix de Saint André par des portiques de stabilité, démolition de l'entrée du bâtiment avec comblement des fosses latérales empierrées, sachant que les longrines sont des éléments de structures disposées à l'horizontale pour solidifier une fondation, afin de permettre le support de différentes charges et que les croix de Saint André sont nécessaires à la stabilité du bâtiment. Les travaux diligentés par les bailleresses impliquaient une démolition partielle au moins de l'entrée et d'un côté de l'ancien bâtiment pour permettre sa jonction avec l'extension nouvelle et non un simple aménagement du local existant.



En conséquence, les bailleresses devaient établir le diagnostic Amiante avant démolition lequel impliquait en autres l'inspection des dallages et des colles au besoin avec un contrôle destructif, puisque les dallages devaient être arrachés. 



Selon les dispositions de l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. En outre, l'article 1720 al 1 prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. L'obligation de délivrance s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination. Afin que la chose louée puisse être affectée à l'usage prévu au bail, elle doit être conforme aux normes de sécurité (cass civ3 ème 16 septembre 2008 pourvoi 07-18.303). Cette obligation se poursuit tout au long du bail sauf clause expresse comme prévu entre les présentes parties puisque le bail prévoyait que 'tous les travaux exigés après la livraison pour la mise en conformité de l'immeuble, compte tenu de l'utilisation à usage de commerce et notamment, tous travaux prescrits par toute autorité administrative, commission de sécurité ou tous travaux nécessités par l'existence de lois nouvelles, seront exclusivement à la charge du preneur qui s'y engage...'. Mais le bail ne prévoyait pas une telle disposition pour l'entrée dans les locaux, de sorte qu'il appartenait aux bailleresses de mettre en conformité le local avec la législation sur l'Amiante, pour satisfaire à leur obligation de délivrance, ce qu'elles n'ont pas fait. Si elles avaient procédé au diagnostic amiante avant démolition et au diagnostic technique amiante avant la prise d'effet du bail, elles auraient eu connaissance de la présence d'amiante dans la colle sous dallage de la zone contaminée et auraient dû procéder à sa décontamination. 



Par ailleurs, les bailleresses ne peuvent se retrancher derrière une volonté, selon elles, de la preneuse de faire des économies, en ne mettant pas de dallages en remplacement de dallages retirés. En réalité, ne pas remettre de dallages était inhérent à la fonction du local destiné à l'entrepôt et donc au passage constant de véhicules propres au stockage, avec de lourdes charges, de sorte qu'il est manifestement évident qu'un sol béton était le plus adapté.



En conséquence, leur responsabilité est engagée et elles devront réparer le préjudice subi par la présence de l'amiante qui n'a pas été éliminée au moment de la délivrance du local commercial à la société Conforama.







III - Sur la responsabilité du notaire





Le bail commercial est un acte sous forme authentique, rédigé par Me [X], membre d'une Scp. 



Le notaire n'est pas un simple rédacteur, enregistrant et formulant les volontés des parties, leurs obligations et leurs devoirs. Son devoir est 'd'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques' de l'opération réalisée. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l'intention, voire aux mobiles, s'il les connaît, ou à l'intérêt immédiat des parties, mais aussi d'en discerner le risque d'évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu'il projette dans le temps son devoir d'information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l'acte qu'il instrumente. 



En l'espèce, l'acte notarié de bail ne comporte aucun élément relatif à la législation sur l'amiante, alors même que le bail a été conclu fin 2003 et que la législation datait de début 1996 (décret 96-97 du 7 février 196). Comme le soulignent les bailleresses, dans une réponse ministérielle à question n°23207, le ministre de la Justice indiquait à un parlementaire que parmi les recherches de renseignement visées au décret du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires, se trouvait l'obligation de rechercher dans les immeubles bâtis la présence d'amiante dans les calorifugeages et dans les flocages. En outre, la semaine juridique notariale et immobilière du 17 janvier 1997, revue spécialisée pour les notaires, attirait l'attention des notaires sur les conséquences pratiques par rapport aux notaires. Six ans après l'entrée en vigueur de cette législation, Me [X] se devait d'attirer l'attention des bailleresses et de la preneuse sur la législation relative à l'Amiante, les obligations à charge des bailleresses, notamment en raison du fait que des travaux de démolition partielle étaient prévus, ce dont il était informé puisque le descriptif des travaux était annexé au contrat de bail. 



Sa faute qui engage sa responsabilité est directement en lien avec le préjudice subi par la société Conforama. En effet, s'il avait attiré l'attention des parties sur la nécessité de faire établir un diagnostic avant démolition et un diagnostic technique amiante qui aurait repris les données du diagnostic avant démolition, les bailleresses auraient pu procéder aux travaux nécessaires et la preneuse informée aurait pu exiger ces travaux, ou encore les parties auraient pu s'entendre sur les mesures à prendre. Le notaire ne saurait se retrancher derrière le fait que les mesures étaient applicables s'agissant du diagnostic amiante pour un immeuble construit avant 1997 au 31 décembre 2003, alors que l'acte a été passé deux jours avant cette échéance et que le bail prenait effet postérieurement, de sorte que les bailleresses étaient tenues par cette législation.



En conséquence, la responsabilité du notaire rédacteur et de la Scp dont il est membre est également engagée.







IV - Sur le recours en garantie entre les responsables





Compte tenu des fautes respectives des bailleresses et du notaire (et Scp), lesquelles ont concouru à la réalisation du préjudice subi par la société Conforma, entraînant leur condamnation in solidum, la cour considère que la faute commise par le notaire (et Scp) constituée par l'absence de tout renseignement sur la législation applicable en matière d'Amiante, a participé à 20 % du préjudice. 



En conséquence, Me [X] et la Scp Bruno Laudat -[M] [X]-Sébastien Tenoux, dans le cadre de laquelle Me [X] instrumentait, seront tenus à relever et garantir les bailleresses à hauteur de 20 % de l'ensemble des condamnations prononcées contre elles.







V - Sur le préjudice





La société Conforama sollicite la somme de 1 668 875,58 euros dont :



- 195 317,40 euros de diagnostics, travaux et mesures conservatoires en lien avec l'amiante ;



- 219 164 euros au titre des pertes d'exploitation subies du fait des travaux de désamiantage qui ont dû être engagés dans les locaux loués ;



- 802 485,80 euros au titre de trouble de jouissance justifiant une réduction de loyer ;



- 334 667,56 euros au titre de la perte de marchandises détruites car exposées à l'amiante.





' sur les diagnostics, travaux et mesures conservatoires



Si les rapports du bureau Alpes Contrôle effectué à la demande des bailleresses en date du 15 octobre 2015 et du bureau Arliane effectué à la demande de la preneuse en date du 16 décembre 2015 concluent tous deux à la présence d'amiante dans les mêmes locaux, il existe entre ces deux rapports une divergence sur les recommandations : en effet, le bureau Alpes Contrôle estime que le type de recommandation est AC1, tandis que le bureau Arliane estime que le type de recommandation est AC2 ; AC1 étant le type de recommandation en cas de matériau non dégradé avec risque de dégradation rapide, AC2 étant le type de recommandation en cas de matériau dégradé soit avec une dégradation ponctuelle mais avec un risque d'extension rapide de la dégradation soit avec une dégradation généralisée. Par ailleurs, les prélèvements qui ont été analysés ont démontré des concentrations de fibres d'amiante par litre de 0. 



Quand les mesures d'empoussièrement sont inférieures à 5 fibres par litre , le propriétaire doit faire procéder à une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux (R 1334-28).



Quand il est préconisé une action corrective de premier niveau, la remise en état se fait par remplacement, recouvrement. Il faut rechercher la cause de la dégradation des matériaux et prendre les mesures correctives pour supprimer les dégradations et effectuer un contrôle périodique.



Quand il est préconisé une action corrective de second niveau, il faut prendre des mesures conservatoires, des mesures d'empoussiérage, une analyse des risque complémentaires, mettre en oeuvre des mesures de protection ou de retrait.



Les bailleresses estiment que la société Conforama a fait le choix du retrait de l'amiante alors même que cela n'était pas obligatoire et qu'une mesure d'encapsulement aurait été possible.



Cependant, compte tenu des risques pour la santé humaine de l'amiante, des préconisations de la société Arliane, les mesures et travaux décidés par la société Conforama, employeur responsable de ses salariés et aussi de ses clients, sont tout à fait justifiées, d'autant que les défenderesses évoquent des mesures d'encapsulage sans fournir de solutions techniques dans un endroit où le passage d'engins de transport de stock est très important.



En conséquence, ce poste de préjudice sera retenu à hauteur de la somme de 274 397,91 euros ttc soit 38 028, 51 euros (repérage de l'amiante) + 41 052 euros (mesures conservatoires) + 195 317,40 euros (travaux et maîtrise d'oeuvre).





' sur les frais de poursuite de l'activité commerciale





La société Conforama sollicite des frais de salariés intérimaires à hauteur de 28 098,05 euros sur la période du 29 septembre 2 015au 3 janvier 2016 pour les postes de caisse, de vente et de dépôt, les frais de location d'un chapiteau entre le 8 décembre 2015 et le 7 février 2016, une facture de branchement électrique du chapiteau du 9 décembre 2015 et deux factures de démontage de janvier 2017, outre des factures de fuel de décembre 2015 à mars 2016 et une de décembre 2016. 



Les dates de facturation ne correspondent pas aux travaux de retrait. En outre, l'emploi des intérimaires ne concerne pas uniquement le dépôt et la société Conforama France ne précise pas pourquoi ses employés ont dû être remplacés par des intérimaires. Il n'est pas non plus précisé pourquoi le chapiteau a été loué et il convient de remarquer qu'il a été loué pendant la période des fêtes de fin d'année 2015.Il n'est pas non plus établi de lien entre les factures de fuel et le chapiteau. Il n'est pas justifié le fait que les factures de chapiteau concernent deux mois entre décembre 2015 et février 2016, alors que les factures de démontage datent de 2017.



Au vu de l'ensemble de ces imprécisions et de ce manque de justification, cette prétention sera rejetée, le préjudice n'étant pas suffisamment établi.





' sur les pertes d'exploitation





La société Conforma indique qu'elle a subi des pertes d'exploitation en lien avec la désorganisation de ses zones de stockage. Elle fait état d'une période comprise entre le 1er octobre 2015 et le 30 septembre 2017. Elle indique aussi avoir fermé la zone amiantée à partir du 24 novembre 2015 et avoir, après les travaux de désamiantage, procédé à un réaménagement intérieur du magasin jusqu'à la fin du deuxième trimestre 2017.



Les zones à désamianter ont représenté une surface de stockage de 510 m² selon le plan de retrait soit 340 m² au rez de chaussée et 170 m² en mezzanine outre 15 m² de locaux (tgbt, coffre fort et local voisin). S'il ne peut être contesté que la surface du chantier ait été plus importante, elle n'est pas précisée et au vu des croquis du plan de retrait, il n'apparaît pas que la zone ait été doublée par rapport à la zone contaminée.



S'agissant de la durée pendant laquelle la surface de stockage, il est indiqué sur ce même plan de retrait une durée d'environ 5 semaines de travaux à partir du 3 novembre 2016 et selon attestation de la société chargée des travaux, ceux-ci ont été terminés le 26 décembre 2016 soit 7 semaines complètes. En outre, selon le devis D-finitions (pièce 38) et le devis Flandre Désamiantage (pièce 48), déjà pris en compte au titre des mesures conservatoires, les sols contaminés ont été recouverts dans l'attente des travaux de retrait, étant ajouté que la société Dfinition a travaillé de nuit (28 nuits).



Ainsi, la perte d'exploitation alléguée de 219 164 euros calculée sur deux ans n'est manifestement pas en lien direct avec les mesures conservatoires et les travaux de retrait de l'amiante. Cette demande sera rejetée.





' sur le trouble de jouissance





La société Conforama sollicite la réduction de la moitié de son loyer et de ses charges sur la période du second trimestre 2015 au deuxième trimestre 2017 soit une somme de 802 485,80 euros.



Cependant, comme déjà indiqué, la période au cours de laquelle le trouble de jouissance est invoqué ne correspond pas à la durée des travaux de retrait (7 semaines) et à la durée des travaux de recouvrement du sol au titre des mesures conservatoires qui seront retenus sur une durée de 6 semaines, Dfinition ayant facturé 28 nuits, outre le temps de l'ensemble des mesures de contrôle, de sorte qu'en définitive, le trouble de jouissance sera fixé à trois mois et son montant sera déterminé à la somme de 10 000 euros en prenant les éléments concrets suivants outre un impact sur l'utilisation des lieux : 



- loyer du quatrième trimestre 2015 et loyer du 4ème trimestre 2016 comprenant les semaines impactées divisés par deux puis par trois : 55 040,90 euros

- taxe foncière 2015 + taxe foncière 2016 + régularisation 2016, divisée par deux puis par trois: 19 717,66 euros 

- loyer sur trois mois et taxe sur trois mois pour 7 454 M² développés = 74 758,56 euros ce qui représente 10,30 euros du m²;

- surface impactée maximum : 525 m² plus périmètre de protection : 800 m² soit 10,30 euros x 800 m² = 8024 euros (somme arrondie).

- impact sur l'utilisation des lieux :1 976 euros.





' sur la perte de marchandises





La société Conforma allègue une perte de marchandise fixée à la somme de 324 667,54 euros. Elle fournit au soutien de cette prétention une feuille A4 récapitulant un listing joint peu lisible comportant des marchandises dites 'stock non sain'. Elle ne justifie pas de l'impossibilité de les traiter comme le mobilier, alors que ces marchandises sont pour la plupart encartonnées. Elle ne justifie pas non plus qu'elles étaient stockées à même le sol et enfin, elle ne justifie pas non plus de leur destruction.



En conséquence, cette prétention sera rejetée.



En définitive, les intimés (à l'exception de Me [L] contre lequel rien est sollicité) seront condamnés in solidum à payer à la société Conforama la somme arrondie de 284 400 euros se décomposant comme suit :

- répérage amiante : 38 028,51 euros

- mesures conservatoires : 41 052 euros

- travaux de retrait : 195 317, 40

- préjudice de jouissance : 10 0000 euros.







VI - Sur les demandes accessoires





Succombant, les intimés seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de la selurl Bollonjeon, société d'avocats, sur son affirmation de droit, et au paiement d'une indemnité procédurale de 6 000 euros.



Les intimés seront déboutés de leurs prétentions au titre de l'indemnité procédurale.









PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel, 



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet -[M] [X] - Sébastien Tenoux, notaires associés, la Sci BRC, la Sci Design, la Sci Pré-Meurt, la Sci La Françon, la Françon et Pré-Meurt à payer à la société Conforama la somme arrondie de 284 400 euros se décomposant comme suit :



- répérage amiante : 38 028,51 euros

- mesures conservatoires : 41 052 euros

- travaux de retrait : 195317, 40

- préjudice de jouissance : 10 0000 euros



Déboute la société Conforama de ses prétentions au titre des frais de poursuite d'activité (48 160,31 euros), pertes d'exploitation (219 164 euros) pertes de marchandises 324 667,56 euros) et le surplus de son préjudice de jouissance (soit 792 485,80 euros),





Condamne Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet -[M] [X] - Sébastien Tenoux, notaires associés à relever et garantir la Sci BRC, la Sci Design, la Sci Pré-Meurt, la Sci La françon à hauteur de 20 % de l'ensemble des condamnations prononcées contre elles, 



Condamne in solidum in solidum Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet - [M] [X] - Sébastien Tenoux, notaires associés, la Sci BRC, la Sci Design, la Sci Pré-Meurt, la Sci La Françon aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de la selurl Bollonjeon, société d'avocats, sur son affirmation de droit,



Condamne in solidum Me [M] [X] et la Scp Bruno Laudet - [M] [X] - Sébastien Tenoux, notaires associés, la Sci BRC, la Sci Design, la Sci Pré-Meurt, la Sci La françon au paiement d'une indemnité procédurale de 6 000 euros.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,









































































Copie délivrée le 09 janvier 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

la SCP PEREZ ET CHAT











Copie exécutoire délivrée le 09 janvier 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON