Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 09 Janvier 2024 



 

N° RG 23/00126 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HFL2



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 09 Janvier 2023





Appelante



S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION HOTEL [Localité 24], dont le siège social est situé [Adresse 18]



Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY 

Représentée par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS











Intimés



Mme [A] [HA] veuve [Y], demeurant [Adresse 22]



M. [E] [G], demeurant [Adresse 17]



M. [H] [LD], demeurant [Adresse 17]



Mme [DB] [UD], demeurant [Adresse 23]



M. [DA] [BA], demeurant [Adresse 21]



Mme [LB] [BA], demeurant [Adresse 21]



Mme [HC] [LE], demeurant [Adresse 1]



Mme [UF] [V] veuve [HD], demeurant [Adresse 9]



Mme [UE] [DC], demeurant [Adresse 15]



M. [LF] [UC], demeurant [Adresse 16]



Mme [M] [F] épouse [UC], demeurant [Adresse 16]



M. [K] [W], demeurant [Adresse 6]



M. [LC] [GZ], demeurant [Adresse 5]



M. [PE] [PC], demeurant [Adresse 14]



Mme [U] [J] épouse [PC], demeurant [Adresse 14]



M. [UG] [LA], demeurant [Adresse 7]



Mme [M] [N] [YG] épouse [S], demeurant [Adresse 4]



M. [X] [C], demeurant [Adresse 2]



M. [YF] [R], demeurant [Adresse 10]



Mme [P] [YE], demeurant [Adresse 10]



Mme [L] [PD] épouse [Z], demeurant [Adresse 13]



M. [AL] [O], demeurant [Adresse 8]



M. [AE] [B], demeurant [Adresse 20]



Mme [HB] [YD] épouse [B], demeurant [Adresse 20]



M. [UG] [T], demeurant [Adresse 11]



Mme [AP] [I] épouse [T], demeurant [Adresse 11]



S.A.R.L. GAVANT-CRISTALL, dont le siège social est situé [Adresse 12]



E.U.R.L. CHATEAU DE [Localité 25], dont le siège social est situé [Adresse 3]



S.A.R.L. FINANCIERE SAINTE MARIE, dont le siège social est situé [Adresse 26]



Représentés par la SELAS AGIS, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentés par la SELARL DPG, avocats plaidants au barreau de LYON





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Date de l'ordonnance de clôture : 18 Septembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 octobre 2023 



Date de mise à disposition : 09 janvier 2024 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,





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Faits et procédure





Suivants baux sous seings privés des mois de mai et juin 2011, vingt-deux copropriétaires d'un ensemble immobilier situé [Adresse 19] à [Localité 24] ont donné à bail à la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] les lots suivants : M. [K] [W], le lot n°34 ; Mme [M] [S] le lot n°71 ; M. [X] [C], les lots 24 et 26 ; M. [YF] [R] et Mme [P] [YE], le lot n° 17 ; Mme [L] [Z], les lots n° 23,24, 32 et 33 ; M. [AL] [O], le lot n°36 ; M. [AE] [B] et Mme [HB] [YD], les lots n° 66 et 68 ; M. [UG] [T] et Mme [AP] [I], le lot n°64 ; Mme [A] [HA], le lot n° 54 ;La société Château [Localité 25] (Eurl), les lots n°43, 44 et 45 ; La société OSM, les lots 57 et 60 ; M. [E] [G] et M. [H] [LD], le lot n°42 ; Mme [DB] [UD], les lots n°72 et 73 ; M. [DA] [BA] et Mme [LB] [BA], les lots n°9, 10 et 11 ; Mme [PG] [H] [LE], le lot n°39 ; Mme [UF] [V], le lot n°41 ; Mme [UE] [DC], le lot n°37 . Mme [LF] [UC] et Mme [M] [F], le lot n°48 ; M. [LC] [GZ], le lot n°14 ; La société Gavant Cristall, le lot n° 40 ; M. [PE] [PC] et Mme [U] [J], le lot n°21 ; M. [UG] [LA], les lots n°49 et 70. Les bailleurs ont accepté le renouvellement des baux pour une durée de neuf ans à effet au 1er janvier 2020. 



Les 20 et 24 novembre, 9 décembre 2020, et le 19 janvier 2021, des commandements de payer visant la clause résolutoire ont été signifiés par les bailleurs à la société d'exploitation Hôtel [Localité 24]. 



Par actes d'huissier de janvier et février 2021, la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] a assigné les copropriétaires précités devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins de faire juger que les commandements de payer se trouvent privés d'effets. 



Par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Donné acte à la société Financière Sainte [PG] (SAS) de son intervention volontaire ;



- Rejeté les demandes de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] en dispense de paiement des loyers et en révision de leur montant ;



- Rejeté la demande de délais de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] ;



Pour chacun des baux, 



- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu par la- société d'exploitation Hôtel [Localité 24] et les copropriétaires susvisés de l'ensemble immobilier situé [Adresse 19] [Localité 24] au 21 décembre 2020 sauf pour M. [PC] et Mme [J], la clause résolutoire étant acquise au 10 janvier 2021 et pour M. [LA] au 20 février 2021 ;



- Ordonné à la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] de libérer les lieux dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir ;



- Dit qu'à défaut de départ volontaire, la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] pourra être expulsée à la requête du copropriétaire concerné, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;



- Dit que les meubles et objets mobiliers de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] trouvés dans les lieux lors de l'expulsion pourront être déposés par le bailleur dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à chaque copropriétaire une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;



Pour les sommes restant dues aux copropriétaires,



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [W] la somme de 6 383,98 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ; 



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [S] la somme de 7 212,73 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;

- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [C] la somme de 14 463,61 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ; 



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [R] et Mme [YE] la somme de 6 891,45 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Dit que les meubles et objets mobiliers de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] trouvés dans les lieux lors de l'expulsion pourront être déposés par le bailleur dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [Z] la somme de 32 613,73 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à M. [O] la somme de 7 172,81 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ; 



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [B] et Mme [YD] la somme de 12 849,56 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ; 



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [T] et Mme [I] la somme de 7 172,69 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [Y] la somme de 6 737,69 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à la société Chateau de [Localité 25] la somme de 21 388,46 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à la société Financière Sainte [PG] la somme de 12 772,48 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [G] et Mme [LD] la somme de 7 172,81 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [UD] la somme de 14 034,56 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme et M. [BA] la somme de 26 455,17 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [LE] la somme de 8 745,93 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [HD] la somme de 8 553,77 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à Mme [DC] la somme de 7 172,81 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [UC] et Mme [F] la somme de 7 170,61 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [GZ] la somme de 7 384,87 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à la société Gavant-Cristall la somme de 7 212,73 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [PC] et Mme [J] la somme de 8 547,05 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à M. [LA] la somme de 14 345,55 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges, selon décompte courant jusqu'au 22 mars 2022 inclus, outre les sommes dues à compter de cette dernière date et jusqu'à libération des lieux ;



Sur les mesures accessoires,



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à chacun des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais des commandements de payer engagés par chacun des défendeurs.





Au visa principalement des motifs suivants :




La société d'exploitation Hôtel [Localité 24] n'a pas démontré avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, l'activité d'hôtellerie n'étant pas visée par les décrets 2020-293, 2020-423 et 2020-663, de sorte qu'elle n'entre pas le champ d'application de l'interdiction édictée par l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ;





Les commandements de payer visent des loyers impayés pour l'année 2020, des loyers partiellement impayés en 2021, ainsi que des rappels de charges pour ces années et la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] n'a pas contesté le non-paiement de ces sommes et n'a pas justifié d'un paiement dans le délai d'un mois suivant ces actes ;





La force majeure ne peut être invoquée par la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers ;





Les locaux loués ont été mis à disposition de la locataire et l'impossibilité d'exploiter alléguée est le seul fait du législateur, et non des bailleurs, dès lors, la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers ;





L'effet des mesures administratives générales et temporaires pour lutter contre l'épidémie de Covid 19, est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. 






Par déclaration au greffe du 24 février 2018, la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.







Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 15 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société d'exploitation Hôtel [Localité 24], sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :

Vu l'acquiescement de l'appelant en définitive partiellement audit Jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire des 23 baux commerciaux conclu entre elle et les 23 bailleurs copropriétaires intimés ; 

Vu la restitution des locaux loués et des 35 chambres concernées ; 



Pour le surplus, 



- Rréformer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a : 



- rejeté sa demande en dispense de paiement des loyers et en révision de leur montant ; 

- rejeté sa demande de délais de paiement ; 

- l'a condamnée au paiement à chacun des 23 copropriétaires d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels antérieures au renouvellement ; 

- l'a condamnée à payer à chacun des 23 copropriétaires le montant des arriérés des loyers, indemnité d'occupation échus à la date du 22 mars 2022, outre les sommes dues à compter de cette date jusqu'à libération des lieux calculées sur la base du montant des loyers antérieurs au renouvellement ; 

Ainsi qu'à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour chacun d'entre eux et aux entiers dépens ; 



Statuant à nouveau,

À titre principal,



- Juger que les 23 commandements de payer visant la clause résolutoire des 20 et 24 novembre 09 décembre 2020 et 19 janvier 2021 se trouvent privés d'effet dès lors que les mesures de police mises en 'uvre par le législateur ont affecté l'activité du preneur et ont vocation à s'appliquer en l'état ; 



- Juger que les commandements litigieux se trouvent privés d'effet dès lors qu'ils ont été délivrés dans des conditions exempt de toute bonne foi ; 



À titre subsidiaire,



- Juger nuls et de nul effet les commandements de payer litigieux eu égard à l'exigence de bonne foi des parties dans l'exécution des conventions ; 



- Juger nuls et de nul effet les commandements de payer contestés du fait de l'absence d'exigibilité des créances alléguées dès lors que les sommes visées doivent être considérées comme définitivement suspendues du fait de la survenance d'un évènement réunissant les conditions de la force majeure ; 



- Juger de plus forts nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire en l'absence de créances valables susceptibles de justifier leur délivrance, les sommes considérées étant privées de toute exigibilité sur le fondement de l'exception d'inexécution, que le locataire est parfaitement fondé à soulever en l'espèce ; 



- Juger également nuls et de nul effet les commandements de payer litigieux du fait de l'absence d'exigibilité des créances alléguées dès lors que les sommes visées doivent être purement et simplement suspendues du fait de la perte partielle et temporaire de la chose louée sur le fondement de l'article 1722 du code civil ; 



En conséquence, 



- Juger que la suspension de l'obligation de payer les loyers et charges incombant au preneur dans les termes des baux concernés et des dispositions légales doit avoir pour objet la période comprise entre le 15 mars et le 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 16 mai 2021 ; 



- Débouter en conséquence les propriétaires bailleurs de leurs demandes, fins et conclusions ; 



À titre encore plus subsidiaire,



- Juger nuls et de nul effet les commandements de payer litigieux visant la clause résolutoire établis sur la base des loyers antérieurs au renouvellement et en méconnaissance des conclusions du rapport d'expertise amiable et contradictoire du Cabinet [D] & Associés du 25 février 2020 ; 



- Débouter en conséquence de plus fort, les propriétaires bailleurs de leurs demandes, fins et conclusions ; 



À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où, par impossible, la Cour rejetterait l'argumentation tendant à remettre en cause l'exigibilité des loyers ou charges échus pendant la période susvisée



- Accorder à la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] un délai de 24 mois pour se libérer des causes desdits commandements ou de toutes sommes, qui le cas échéant, serait considérée comme exigible par la Cour à la date à laquelle celle-ci sera amenée à statuer ; 



En toute hypothèse, 



- Condamner les 23 défendeurs au paiement chacun (23 x 500 euros) d'une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Les condamner aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Mme Clarisse Dormeval, avocat.







Par dernières écritures en date du 21 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [W], Mme [S], M. [C], M. [R] et Mme [YE], Mme [Z], M. [O], M. [B] et Mme [YD], M. [T] et Mme [I], Mme [Y], la société Chateau de [Localité 25], la société Financière Sainte [PG], M. [G] et Mme [LD], Mme [UD], Mme et M. [BA], Mme [LE], Mme [HD], Mme [DC], M. [UC] et Mme [F], M. [GZ], la société Gavant-Cristall, M. [PC] et Mme [J] et M. [LA] sollicitent de la cour de :



- Débouter la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] de ses fins, moyens et prétentions, rejeter l'ensemble de ses demandes ;



- Confirmer le Jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 

- Condamner la société d'exploitation Hôtel [Localité 24] à payer à chacun des 22 concluants, une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- La condamner aux dépens d'appel. 







Une ordonnance en date du 18 septembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 17 octobre 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.









MOTIFS ET DÉCISION





Dans ses dernières écritures, avant l'exposé des données du litige, la société Hôtel [Localité 24] indique avoir en définitive acquiescé au jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire des baux litigieux et ordonné son expulsion, de sorte qu'il reste, selon elle, à trancher l'absence d'exigibilité des loyers entre le 18 mars et 11 mai 2020, à défaut les circonstances exceptionnelles nécessitant une adaptation des modalités d'exécution de l'obligation de paiement et la demande de délai de paiement. Compte tenu du fait cependant que les prétentions n'ont pas été modifiées, la cour renvoie, en tant que de besoin, à la motivation pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance du premier juge pour les moyens ne faisant pas l'objet d'une motivation ci-après.







I - Sur l'absence d'exigibilité des loyers





' sur l'impossibilité effective d'exploiter les locaux loués (force majeure)



La société Hôtel [Localité 24] excipe des mesures gouvernementales et préfectorales de confinement et d'interdiction de recevoir du public, sur la période du 18 mars au 11 mai 2020 pour le confinement, et pour la période du 8 avril 2020 au 11 mai 2020 pour l'interdiction de l'activité hôtelière



L'article 1218 du code civil prévoit qu': 'Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1"



En matière contractuelle, l'irrésistibilité prend la forme d'une impossibilité d'exécution totale et définitive, une exécution simplement rendue plus onéreuse ou difficile que prévue étant insuffisante à caractériser la force majeure et selon la jurisprudence, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure (1ère Civ. 25 novembre 2020, pourvoi n 19.21-060).



Ainsi, il résulte de l'article 1218 précité, que le créancier qui n'a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (cass civ 30 juin 2022, pourvoi 21-20.190).





' Sur la perte partielle des locaux loués



L'article 1722 du code civil dispose que 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'.



La perte peut s'entendre tant sur le plan matériel que sur le plan juridique dans le sens où l'activité prévue par le bail ne peut plus être exercée. En l'espèce, en raison de l'interdiction préfectorale, l'exploitation de l'hôtel était devenue impossible.



Mais l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale à tout le département de Haute-Savoie et temporaire, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil » (Civ. 3 e , 30 juin 2022, n° 21-20.127 - Civ. 3 e , 23 nov. 2022, n° 21-21.867 et n° 22-12.753). En effet, l'article 1722 du code civil concerne la situation de destruction totale ou partielle du bien loué, mais en l'espèce, il n'y a pas eu de destruction puisque les locataires ont continué à disposer matériellement des locaux loués et en ont donc conservé la maîtrise matérielle, de sorte qu'il n'y a pas eu une atteinte à la possibilité de jouir du bien loué. Par ailleurs, alors que l'article 1722 envisage une destruction définitive de la chose louée, la mesure d'interdiction administration liée à l'état d'urgence sanitaire était d'ordre général au département 74 et temporaire.





' Sur le défaut de délivrance



Aux termes de l'article 1219 du code civil, 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail .



Les bailleurs n'ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail. En effet, seule la modification de la jouissance des lieux par la preneuse par l'effet des mesures gouvernementales a été modifiée, alors même que le comportement actif ou passif des bailleurs n'a interféré d'aucune manière dans la situation créée par ces mesures.



Ainsi, l'effet de ces mesures générales et temporaires ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, cette obligation de délivrance ne saurait inclure l'obligation du bailleur à garantir le locataire contre le 'trouble de jouissance résultant d'une fermeture administrative des lieux loués'.





' Sur les circonstances exceptionnelles



Selon les dispositions de l'article 1195 al 1 du code civil, 'Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation'.



La motivation pertinente du premier juge sera adoptée, d'autant que devant la cour, aucun nouvel élément de comptabilité n'est produit malgré plus de deux années écoulées depuis la crise sanitaire. Il convient également d'ajouter que la société Hôtel [Localité 24] avait en mars 2020 décidé unilatéralement de la suspension des loyers, alors qu'elle aurait pu entamer des négociations avec les bailleurs.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Hôtel [Localité 24] à payer les sommes sollicitées par les bailleurs.









II - Sur la demande de délai de paiement





Selon les dispositions de l'article 1343-5, le juge peut accorder selon certaines conditions des délais de paiement.



Il n'est pas contestable que la société Hôtel [Localité 24] a réglé une partie des loyers dont elle avait suspendu d'office le paiement, mais elle les a réglés en se référant également d'office à un nouveau loyer déterminé par une expertise qu'elle avait elle-même sollicitée, comme l'indique M. [D], mandaté pour l'accomplir. Il ne peut être contesté non plus qu'à partir de mars 2020 jusqu'en milieu 2021, la situation des gérants d'hôtels, comme celles de nombreux commerçants, a été compliquée au regard de la crise sanitaire. 



Cependant, la société Hôtel [Localité 24] ne produit aucun nouveau document sur sa situation financière actuelle, ni sur les éventuelles aides dont elle a pu bénéficier. En outre, plus de deux années se sont désormais écoulées, ce qui correspond d'ores et déjà à un délai de paiement très important. 



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.









III - Sur les demandes accessoires





Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Succombant devant la cour, la société Hôtel [Localité 24] sera condamnée aux dépens. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale des intimés, à hauteur de 300 euros par chacun des 22 bailleurs.









PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne la société Hôtel [Localité 24] aux dépens de l'instance, 



Condamne la société Hôtel [Localité 24] à payer une indemnité procédurale de 300 euros chacun des 22 copriétaires intimés.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

































































Copie délivrée le 09 janvier 2024 

à 

Me Clarisse DORMEVAL

la SELAS AGIS











Copie exécutoire délivrée le 09 janvier 2024 

à 

la SELAS AGIS