Cour d'Appel · Chambre 3 A — 8 janvier 2024

MINUTE N° 24/3





























Copie exécutoire à :



- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY

- 





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 08 Janvier 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01129 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBB2



Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 28 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse



APPELANTE :



S.A. NEOLIA

[Adresse 2]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR



INTIMÉE :



Madame [U] [K] [B] [S]

[Adresse 1]



Non comparante, non représentée, assignée par acte de commissaire de justice du 11/04/2023 à étude de commissaire de justice





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseillère

Mme DESHAYES, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Suivant contrat sous-seing-privé en date du 3 août 2021, la société Neolia a donné à bail à usage d'habitation à Madame [U] [S] un appartement situé [Adresse 1] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel dont le montant révisable a été initialement fixé à la somme de 443,67 €, outre une provision sur charges générales de 31,19 € ainsi que des frais d'ascenseur, chauffage, eau, réchauffage de l'eau pour un montant total de 598,96 €.



Par un second contrat en date du 4 août 2011, le bailleur a également donné à bail un garage à Madame [U] [S] et ce, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 36,21 euros outre 4,05 € à titre de provision sur charges générales.



Ces deux contrats contiennent une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers et des charges et le contrat portant sur le logement prévoit également une clause résolutoire de plein droit après commandement demeuré infructueux d'avoir à justifier de l'assurance couvrant les risques locatifs.



Par courrier du 15 octobre 2021, la société Neolia a signalé à la Caisse d'assurance familiale du Haut-Rhin [Localité 3] une situation d'impayé locatif s'agissant de Madame [U] [S].



Elle a, par acte d'huissier en date du 7 décembre 2021, fait signifier à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire des contrats de location (logement et garages) et ce, pour avoir paiement d'une somme de 3 546,54 € en principal et faisant commandement à la locataire de justifier être assurée contre les risques locatifs.



Faute de règlement et de justification, elle a attrait, par acte du 25 mars 2022, Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en la procédure des référés, aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire, ainsi que sa condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation outre 900 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [U] [S] a contesté la régularité de la procédure au motif que la demanderesse ne justifie pas de la saisine de la Ccapex lors de la délivrance du commandant de payer visant la clause résolutoire et lors de la délivrance de l'assignation.









Au fond, elle a fait part de difficultés personnelles, a contesté les charges non justifiées mises en compte, a sollicité les plus larges délais de paiement, outre le règlement d'une somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ordonnance du 28 février 2023, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi, statuant en référé, a déclaré recevable la demande de la société Neolia , a rejeté toutes ses demandes et l'a condamnée aux dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le juge des référés est le juge de l'évidence et qu'en l'espèce, les causes du commandement se révèlent contestables au vu du décompte versé aux débatx qui inclut des charges d'un montant quasi différent chaque mois, contraire aux termes du contrat, sans que la bailleresse verse au débat aucune pièce quant à la définition du montant de cette provision et quant au montant des charges.



La société Neolia a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 16 mars 2023 et par dernières écritures remises au greffe le 13 octobre 2023, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau de :



-juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire a produit ses effets deux mois après sa délivrance en l'absence de contestation de la partie adverse, soit le 8 février 2022 et que le bail tant du logement que du garage se trouve résilié à cette date,



-juger que Madame [U] [S] est occupante sans droit ni titre de l'appartement [Adresse 1] et du garage numéro 51 08035 situé [Adresse 1],



-ordonner l'expulsion de Madame [U] [S] de l'appartement qu'elle occupe et du garage ainsi que de tous occupants de son chef,



-condamner Madame [U] [S] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle de 477,45 € par mois correspondant à l'ancien loyer du logement, à 37,95 € correspondant au loyer du garage, à une provision mensuelle sur charges de 479,63 €, augmentés de la pénalité mensuelle de 7,62 euros, hors APL et cela à compter du 8 février 2022,



-la condamner en outre au paiement du SLS forfaitaire de 1 198,59 € à titre d'indemnité d'occupation complémentaire à compter du mois de janvier 2023, jusqu'à la justification de sa situation et à défaut jusqu'à évacuation effective des locaux litigieux,







-dire que cette indemnité d'occupation pourra être révisée selon les conditions de l'ancien bail,



-condamner Madame [U] [S] à payer à la société Neolia la somme provisionnelle de 33 170,25 €,



-juger que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur chaque échéance mensuelle à compter de la date de chaque échéance, jusqu'au parfait paiement, subsidiairement augmentée des intérêts légaux à compter de la présente demande, sauf pour la somme de 4 954,57 € à en extraire qui est due au 27 février 2022 à échéance à janvier 2022, laquelle doit être augmentée des intérêts au taux légal, à chaque échéance mensuelle jusqu'au paiement effectif, subsidiairement les intérêts légaux à compter de l'assignation,



-enjoindre à Madame [U] [S] de produire les justificatifs de l'assurance locative,



-condamner Madame [U] [S] à payer à la société Neolia la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-la condamner aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au frais du commandement de payer à hauteur de 51,34 €.



****



La déclaration d'appel a été signifiée à Madame [U] [S] par remise de l'acte à étude de l'huissier instrumentaire en date du 11 avril 2023 et les conclusions d'appel du 3 mai 2023 lui ont été signifiées de la même manière le 15 mars 2023.



Madame [U] [S] n'a pas constitué avocat.







MOTIFS



Vu les dernières écritures de l'appelante stipulées ci-dessus auxquelles il est référé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur la résiliation du bail



1/ sur la recevabilité de la demande



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a déclaré recevable la demande de résiliation du bail formée par la société Neolia .



2/ sur le bien-fondé de la demande



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Pour sa part, l'article 7 de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



Il apparaît au vu du décompte annexé au commandement de payer signifié le 7 décembre 2021 que Madame [U] [S] n'avait plus payé aucune somme au titre des loyers et des charges depuis le 1er juillet 2021, si ce n'est la somme de 446,23 € prélevée le 10 août 2021, et cela alors que l'allocation logement versée au bailleur ne s'élevait qu'à la somme de 320,27 €. Elle ne versera au demeurant plus aucune somme après cet unique versement.



Il en résulte que, même à expurger du décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire le montant de charges dont Madame [U] [S] indiquait devant le premier juge qu'elles étaient injustifiées, il restait de toute évidence un solde débiteur de loyers dont Madame [U] [S] ne s'est pas acquittée du paiement dans le délai de deux mois.



Madame [U] [S] ne s'étant pas acquittée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du montant de l'arriéré locatif non contesté et n'ayant pas justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs pour le logement donné à bail, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 8 février 2022 et que partant, Madame [U] [S] est occupante sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail à compter de cette date.



Il résulte de ces énonciations que l'ordonnance déférée sera infirmée et que Madame [U] [S] sera condamnée à évacuer les locaux litigieux à défaut de quoi son expulsion sera ordonnée.





Sur les demandes en paiement



Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.



L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose pour sa part que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs.





Il en résulte qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge d'appel doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.



En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable et la cour n'a pas d'autres pouvoirs que ceux dévolus au juge des référés lorsqu'elle statue sur appel d'une ordonnance de référé.

 

En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1984, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Pendant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.



En l'espèce, n'est pas sérieusement contestable, au vu des termes du contrat signé le 3 août 2011 et de la résiliation du bail, l'obligation de Madame [U] [S] à payer une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 477,45 € (loyer nu) + 200 € à titre de provision sur charges + 37, 95 € (loyer garage) + 3,85 € (provision sur charges garage) soit un total de 719,25 € par mois à compter du 1er mars 2022.



Les charges d'eau chaude et d'eau froide réclamées pour des montants extrêmement importants n'apparaissent pas justifiées dans la présente procédure dans la mesure où il n'est versé aux débats ni les relevés des compteurs dont il est indiqué qu'ils ont été réalisés par une société extérieure mensuellement non plus que les factures.



Au vu du décompte et des avis d'échéance, il convient de fixer à la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 2 850 € le montant des arriérés de loyer et charges justifiées au 8 février 2022, date de résiliation du bail.





S'agissant de la demande au titre du supplément de loyer de solidarité, l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que « les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l'attribution du logement à loyer modéré qu'ils occupent le paiement d'un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu'ils établissent par immeuble ou groupe d'immeubles, en fonction de l'importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l'âge des personnes vivant au foyer. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans le délai d'un mois, ce barème est exécutoire.



L'article L441-9 du même code prévoir que :



« L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l'organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. ».



La société Neolia ne peut sérieusement réclamer même à titre provisionnel le paiement d'un supplément de loyer de solidarité alors que le bail est résilié.



Au demeurant, elle demande de condamner Madame [U] [S] au paiement de ce supplément de loyer à titre de complément d'indemnité provisionnelle d'occupation.





Pour autant, l'indemnité d'occupation est corrélée à la valeur locative du bien et a pour vocation de compenser le préjudice subi par le propriétaire du fait de l'occupation indue de son bien, en l'occurrence un logement d'une surface habitable de 69,3 m2 et un garage.



Or , l'indemnité d'occupation fixée précédemment a été fixée à la valeur locative des biens appartenant à la société Neolia.



Ainsi l'obligation, sous couvert d'un complément d'indemnité d'occupation, au paiement d'un sur loyer de solidarité alors que le bail est résilié, apparaît sérieusement contestable.



Il n' y a pas lieu d'y faire droit en la procédure des référés et ce d'autant moins que la cour est laissée dans l'ignorance des modalités de son calcul.



Il en va de même pour la pénalité mensuelle pour non remise des documents sollicités.



L'obligation de Madame [U] [S] à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs n'a plus court depuis la date de résiliation du bail de sorte que la demande est sans objet.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Partie perdante, Madame [U] [S] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Neolia la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et par défaut,



INFIRME l'ordonnance de référé déférée,



Et statuant à nouveau,



CONSTATE la résiliation de plein droit des baux ayant lié la société Neolia à Madame [U] [S] portant sur un appartement au [Adresse 1] et sur un garage n° 5108035 situé [Adresse 1], à la date du 8 février 2022,



ORDONNE l'expulsion par Madame [U] [S], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 1] à 

Mulhouse et du garage n° 5108035 situé [Adresse 1] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré,



CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la société Neolia une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 719,25 € par mois à compter du 1er mars 2022 avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à compter de sa date, et ce jusqu'à libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,



REJETTE les demandes au titre du supplément de loyer de solidarité et au titre de la pénalité mensuelle de 7,62€,



CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la société Neolia à titre provisionnel la somme de 2 850 € au titre de l'arriéré de loyers et charges non sérieusement contestable arrêté au 8 février 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,



REJETTE la demande de production du justificatif d'assurance,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la société Neolia la somme de1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 décembre 2021.





Le Greffier Le Président