Cour d'Appel · 5e chambre civile — 9 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01102 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O4DV





Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 FEVRIER 2021 

Tribuanl judiciaire de MONTPELLIER 

N° RG 21/00005





Ordonnance de jonction des numéros RG 21/01102 et RG 21/01849 en date du 4 janvier 2023 sous le numéro RG 21/01102





APPELANTES :



S.A.S. FONCIERE [Localité 11] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean Baptiste GINIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Loïc ALVAREZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/01102 (Fond)







S.A.S. ORCHIDEE BLEUE RCS 808 837 074, agissant poursuites et diligences de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

 [Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Antoine SILLARD (SCP SVA), avocat au barreaut de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/01849 (Fond)















INTIMEES :



S.A.S. FONCIERE [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean Baptiste GINIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Loïc ALVAREZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/01849 (Fond)





S.A.S. ORCHIDEE BLEUE RCS 808 837 074, agissant poursuites et diligences de son p

résident en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assistée de Me Antoine SILLARD (SCP SVA), avocat au barreaut de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/01102 (Fond)





Ordonnance de clôture du 23 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 NOVEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;





- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *



 

Selon acte sous seing privé du 6 avril 2002, les consorts [U] ont donné à bail à la SARL ROYAL ORCHID, un local à usage commercial, destiné à une activité de restaurant situé au rez-de-chaussée de l'immeuble « Le Maguelone », sis [Adresse 10], ledit local ayant une surface de 183 m². 



Selon acte notarié du 31 octobre 2013, la SAS FONCIÈRE SAINT-ROCH est devenus propriétaire des lots 17, 23 et 25 à 42 de la copropriété [Adresse 5], pour les avoir acquis des consorts [U],



Par acte sous seing privé du 6 avril 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter de cette date, 



Selon acte du 23 octobre 2015, la SARL ROYAL ORCHID a cédé son fonds de commerce à la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE.



Par acte d'huissier du 14 décembre 2016, la SAS FONCIÈRE SAINT-ROCH a proposé à la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE, d'augmenter le montant du loyer annuel à 66 555 € hors taxes et hors charges, en raison d'une modification des facteurs locaux ayant entraîné une variation de plus 10% de la valeur locative, demande réitérée le 2 février 2017. 



Le 7 mars 2017, la SARL L'orchidée bleue a répondu par la négative à cette proposition. 



Le 16 mai 2017, le bailleur a assigné le preneur devant le Juge des Loyers Commerciaux afin de voir fixé à la somme de 65 555euros HT et HC le montant du loyer à compter du 7 février 2017. 



Par jugement avant dire droit du 2 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une expertise sur le montant du loyer révisé confiée à M. [I] [T] qui a déposé son rapport le 29 novembre 2019.



Selon mémoire déposé après expertise, la SAS Foncière demande au juge des loyers commerciaux de :

Dire recevable en la forme et bien fondée la demande de révision faite par la SAS Foncière [Localité 11] sur le fondement des articles L145-33, L145-39 et R145-22 du code de commerce, 

Fixer le montant du loyer du bail à la valeur locative soit la somme de 52 000euros HT et HC par an, outre charges et conditions prévues au bail pour les locaux à usage commercial loués à la SARL L'Orchidée Bleue situés [Adresse 10],

Dire que les compléments de loyer porteront intérêts au taux légal jusqu'à complet paiement et ce avec capitalisation annuelle, 

Condamner la SARL L'Orchidée Bleue à payer la somme de 5 000euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Selon mémoire déposé après expertise, la SARL l'Orchidée Bleue demande au tribunal de 

constater l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une augmentation de plus de 10% de la valeur locative du local,

Dire que l'augmentation du loyer ne saurait connaître de majoration supérieure à la variation indiciaire,

rejeter la demande de révision du loyer,

A titre subsidiaire :

Constater que la valeur locative doit être évaluée à la somme de 21 240euros HT et HC par an 

Fixer le loyer à ce montant à compter de la demande sauf à plafonner à 10% du montant du loyer en cours l'augmentation pour chaque année 

Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 4 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 2 février 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier à :

Déclaré irrecevable la note en délibéré adressée le 8 octobre 2020,

Déclaré recevable l'action,

Fixé à la somme de 29 704euros HT et HC à compter du 7 février 2017, le montant du loyer révisé du bail liant la SAS foncière [Localité 11] à la SARL L'orchidée Bleue et ce avec intérêt au taux légal dus sur la différence entre le loyer révisé et le loyer payé depuis le 7 février 2017 et capitalisation annuelle,

Rejeté pour le surplus 

Condamné la SAS Foncière [Localité 11] aux dépens. 



Le juge des loyers a retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison des aménagements réalisés dans le quartier de nature à avoir une influence favorable sur le commerce considéré et à justifier un déplafonnement du loyer, mais a fixé le nouveau loyer à la somme de 29 704euros. 



Le 19 février 2021, la SAS Foncière [Localité 11] a interjeté appel de cette décision (RG 21/1102).



Le 19 mars 2021, la SAS l'Orchidée bleue a interjeté appel de cette décision (RG 21/1849).



Les procédures RG 21/1102 et RG 21/1849 ont été jointes sous le RG 21/1102 par ordonnance du 4 janvier 2023. 



Par conclusions déposées le 13 octobre 2021, la SAS Foncière [Localité 11] demande à la Cour :

Vu les articles L.145-33 à L.145-40, R.145-2 à R.145-8, R.145-20 et R. 145-21 du Code de commerce,

Vu les articles 155 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l'article 1343-2 du Code Civil, 

À titre principal :

- Confirmer la recevabilité de la demande de révision du loyer,

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a indiqué que le loyer de révision devait être fixé à la valeur locative du fait de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, pour le commerce considéré et du déplafonnement du loyer à la valeur locative,

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, 

- Constater que le rapport d'expertise judiciaire remis au Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de Montpellier est entaché d'erreurs manifestes sur l'évaluation du montant de la valeur locative proposée, 

- Réformer le jugement entrepris en ce sens et fixer le loyer annuel en principal à un montant de 52 000euros HT et HC à compter du 7 février 2017, 

A titre subsidiaire :

- Désigner tout expert judiciaire en vue de se prononcer uniquement sur la valeur locative à la date de la demande de révision du 7 février 2017,

A titre infiniment subsidiaire : 

- Désigner tout expert judiciaire et lui donner, notamment, mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tout sachant et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir à la Cour tous éléments permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 7 février 2017,

En tout état de cause :

- Se déclarer compétent sur l'application de l'article L. 145-33 du Code de commerce et confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire entrepris sur ce point,

- Fixer au 16 mai 2017 le point de départ des intérêts légaux à la charge du preneur,

- Dire et juger que les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer révisé et le loyer payé depuis le 7 février 2017 ont pour point de départ, la date d'assignation du 16 mai 2017,

- Dire et juger que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,

- Condamner la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE au remboursement des frais d'expertise judiciaire et des dépens de première instance,

- Condamner la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE au paiement de la somme de 12.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamner aux entiers dépens la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE, dont les frais d'expertise de première instance et ceux qui pourraient être versés en cause d'appel. 



Elle soutient qu'elle a émis un certain nombre de critiques à l'égard du rapport d'expertise judiciaire qui ont été formalisées dans ses dires du 24 juillet 2019, du 31 juillet 2019 et du 23 septembre 2019 au sujet notamment de la méthode retenue et des erreurs dans le calcul de la pondération des surfaces, de l'absence de pertinence des références retenues en terme de localisation, de sectorisation, d'éloignement et de différence de commercialité.



Elle sollicite la confirmation de l'expertise en ce qu'elle a retenu une modification des facteurs locaux en raison d'une forte croissance démographique de la métropole et de la ville et d'une métamorphose entre 2011 et 2017 du quartier, les locaux loués se trouvant au c'ur de l'une des plus importantes opérations de renouvellement urbain du centre-ville de [Localité 2], favorable au commerce considéré, que la zone de chalandise, dont dépendent les locaux en cause, ne se limite pas à l'environnement immédiat, contrairement à ce que semble vouloir affirmer la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE, le local commercial ne pouvant être considéré comme un commerce de proximité puisqu'il est susceptible d'attirer une population diversifiée comprenant certes, une clientèle locale habitant ou travaillant du quartier ou aux abords immédiats, mais aussi et surtout une clientèle de passage très importante, issue du tourisme de loisirs et d'affaires.



Elle soutient que la locataire prétend que ce nouveau plafonnement à 10 % par an du loyer révisé, s'applique aux contrats conclus avant le 1er septembre 2014, mais qu'il n'en est rien, les dispositions de la Loi Pinel sur le plafonnement du loyer révisé ne s'appliquent pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de ladite Loi et donc, en conséquence, au contrat de bail conclu le 6 avril 2011 comme en l'espèce, qu'il est incontestable que les dispositions de la loi PINEL ne s'appliquent qu'aux baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur et que le plafonnement à 10 % par an du loyer révisé prévu par la loi Pinel n'est pas applicable. 



Elle nie l'arrivée massive de commerces concurrents au sein de la nouvelle gare, prétendue par la SAS L'ORCHIDÉE BLEUE, alors que rien de tel n'est relevé, y compris dans le rapport d'expertise judiciaire, que cette affirmation réitérée dans les écritures du preneur durant toute la procédure est fausse et irrecevable.



Elle soutient que si l'expert judiciaire reconnaît une évolution favorable des flux et de la commercialité dans ses conclusions, détaillant la qualité de l'emplacement des locaux litigieux pour autant il n'en tient pas compte dans le choix de ses références retenues, notamment en ce qui concerne leur pertinence, et ce malgré les correctifs appliqués par l'expert judiciaire sur les références de son échantillon, que ce défaut d'équivalence prévu à l'article R. 145-7 du Code de commerce est tel, qu'il affecte substantiellement les résultats de l'expertise judiciaire.



Elle fait valoir que les modifications ont généré 

- des flux et une visibilité exceptionnels, en raison des nouveaux accès de la gare très favorables aux locaux de [4], 

- une visibilité accrue grâce au passage de deux lignes de tramway devant les locaux,

- une visibilité renforcée par l'exploitation d'une terrasse bien exposée,

- une excellente visibilité pour les flux de l'entrée / sortie du hall principal par la terrasse de la gare conduisant au parvis piétonnier créé face aux locaux loués,

- une zone devenue entièrement piétonne, très favorable aux locaux loués,

- un emplacement stratégique pour un commerce de restaurant,

que l'importance de ces nouveaux flux de piétons, mesurés devant les locaux par la plate forme de géomarketing 'Mytraffic' est nécessairement favorable au commerce, que ces flux et itinéraires nouveaux n'existaient pas à la date du renouvellement du bail du 6 avril 2011, puisque les locaux étaient situés face à un grillage d'enceinte d'un terrain ferroviaire, qu'au regard de la commercialité et des flux relevés, l'emplacement des locaux L'ORCHIDÉE BLEUE correspond bien à un emplacement « Premium » pour le commerce exercé, le secteur profitant tout autant des populations de voyageurs de tourisme ou d'affaires, de passants, de riverains ou de résidents.



Elle fait valoir que le rapport de l'expert judiciaire, n'a pas relevé le caractère incontestablement non pertinent de la plupart des références prétendument comparables, que l'expert a minimisé la qualité de l'emplacement et sa visibilité exceptionnelle. 



Sur les clauses favorables au preneur, elle soutient que la clause 'libre de cession du droit au bail ou du fonds de commerce' n'a pas été relevée par l'expert ni par le Tribunal Judiciaire, que la Cour confirmera l'application d'un correctif minimum de + 10 % sur la valeur locative des locaux loués, à ce titre, qu'il convient également d'appliquer un correctif minimum de + 3 % sur la valeur locative des locaux loués au titre de la clause libre de travaux que la SAS FONCIÈRE [Localité 11] règle une taxe foncière de 10 401 € pour ses locaux en 2016, dont elle ne répercute que la taxe sur les ordures ménagères au preneur, que la Cour jugera ainsi l'application d'un correctif de 10% de taxe foncière comme étant adapté au cas d'espèce ou tiendra compte dans la détermination de la valeur locative finale, du montant réel de la taxe foncière mis à la charge du preneur.



Sur les correctifs à apporter à l'expertise, elle soutient que l'expert ne tient pas compte des dates de prise d'effet des baux de son échantillon, que l'application d'un correctif de + 3 % pour des références anciennes doit être retenu, que la présence d'une terrasse qui représente un intérêt majeur pour le commerce exercé, justifie une majoration de la valeur locative de + 7.5 % sur la valeur locative, conformément à l'article R.145-7 du Code de commerce. 



Elle demande à la Cour, d'ordonner la réalisation d'un relevé de surfaces par un géomètre ' expert, d'autant que l'expert judiciaire mentionne un métré à titre indicatif, pour permettre d'apprécier la conception du bien et que l'expert a sous estimé la hauteur du plafond dans la réserve.



Elle conteste les pondérations retenues par l'expert qui propose une table de pondération dite [P], alors que depuis le 1er juillet 2015, les professionnels de l'immobilier et les experts de justice se sont accordés sur une grille de pondération commune, que la table de pondération [P], si elle présente l'avantage de simplifier grandement les investigations des experts, demeure une initiative individuelle, qui ne peut faire autorité, même dans le respect du libre arbitre d'un expert commis par un Tribunal, qu'en matière d'expertise, le principe qui fait l'unanimité, consiste à considérer que la meilleure zone est bien celle située à l'entrée et près des vitrines, sur l'entier linéaire de celles-ci, que plus le chaland à vocation à s'éloigner de cette première zone, plus la valeur des zones suivantes décroît, que l'analyse de l'expert « [P] » prétendant qu'une table d'un restaurant très éloignée de la vitrine, voire mal située à l'intérieur de l'établissement, contribuerait de la même façon au chiffre d'affaires qu'une table profitant de l'éclairement de la vitrine ou d'une vue, a incontestablement ses limites, que les locaux L'ORCHIDÉE BLEUE sont selon l'expert judiciaire de forme simple et de dimensions parfaitement bien adaptées à l'activité commerciale et que l'importance de leur surface (191 m² utiles) implique forcément une profondeur, que la surface utile brute des locaux de 191.97 m², pondérée selon la méthode et les coefficients préconisés par la Charte de l'Expertise de mars 2017, ressort à 118 m² pondérée. 



Sur les références, elle soutient que le rapport judiciaire a retenu des valeurs qui ne se situent pas à proximité du local commercial et n'a pas retenu des valeurs probantes et appropriées, que la notion de valeur locative du marché, doit s'établir à partir des offres de location ou des loyers des baux négociés à la date la plus proche de l'espèce pour des locaux comparables, en pratiquant au besoin les corrections qui s'imposent, que les références n°6 et 7, au [Adresse 1], sont très éloignées du restaurant l'Orchidée Bleue, dans un quartier différent et donnent en réalité directement sur la place de la comédie, que les références 26 et 27 situées en sous-sol d'une galerie moribonde, retenues par l'expert ne sont pas pertinentes en raison d'une absence de visibilité, que les références du quartier « Comédie » retenues par l'expert sont toutes collectées dans la seule rue Boussairolles (500 à 600 mètres des locaux loués), secteur en souffrance avec une vacance commerciale relevée et avec des fermetures, que le choix des références s'est orienté vers des valeurs ciblées entre 120 € et 200 € / m² pondéré / an avant correctifs, dans des secteurs à commercialité et flux incomparables, alors que les locaux L'ORCHIDÉE BLEUE sont situés sur un emplacement « Premium », que les références collectées par l'expert judiciaire sont situées dans le secteur de la [Adresse 9] / [Adresse 6], au sud des voies ferrées de la gare, incomparable à tous points de vue, que l'expert judiciaire liste un grand nombre de locaux de ce secteur, ignorant l'antériorité importante de leur fermeture, y incluant des locaux associatifs ou cabinets d'infirmières vacants ou encore des locaux situés de l'autre côté du [Adresse 3]. 





Par conclusions déposées et notifiées le 20 octobre 2021, la SAS l'Orchidée Bleue demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33, L.145-38 et R. 145-6 du code de commerce,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Recevoir l'appel incident de la concluante

rejeter l'appel incident

1 - Constater qu'il n'est aucunement justifié d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné en elle-même une augmentation de la valeur locative du local considéré de plus de 10%,

En conséquence : Dire et juger que le montant du loyer ne saurait connaître de majoration supérieure à la variation indiciaire tenant le plafonnement, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a procédé au déplafonnement et fixé le loyer révisé,

Rejeter la demande de révision du loyer.

2 ' S'il est fait droit à la demande de révision du loyer, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de loyer révisé à 29 704 euros par an, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le montant de loyer révisé serait appliqué à compter du 7 février 2017 et qu'il a dit et jugé que des intérêts seraient dus avec capitalisation, 

Constater que la valeur locative du local doit être évaluée à 21240 euros HT et HC par an.

Fixer à ce montant le loyer à compter de la demande de révision sous réserve des modalités d'application évoquées plus bas,

Se déclarer incompétent sur la question de l'application immédiate du montant de loyer révisé,

En conséquence : Débouter le bailleur de sa demande d'intérêts,

Si l'incompétence est rejetée, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le loyer révisé serait appliqué à compter du 7 février 2017,

Dire et juger qu'il sera fait application du plafonnement de l'augmentation annuelle de loyer à 10% du montant du loyer de l'année précédente en application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce.

3 ' Dans l'hypothèse ou l'appel principal serait rejeté, 

Confirmer le jugement dont appel

Condamner la société FONCIÈRE [Localité 11] aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient que le commerce exercé est constitué par un restaurant de cuisine asiatique dont la clientèle est de proximité avec pour principaux clients, les habitants du quartier et les personnes y exerçant leur profession, que l'argument principal consiste à rappeler que les aménagements minimes du quartier n'ont eu aucune incidence favorable pour le commerce considéré, qu'il y a bien une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, par de nombreux aménagements du quartier, une augmentation démographique incontestable et une évolution du flux quartier quantifié mais celle -ci n'a pas entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative que certes la ville a connu une croissance démographique de 1,7% par an entre 2011 et 2017 mais qu'entre le loyer actuel et la valeur locative il y a une variation d'environ -5%.



Elle fait valoir qu'il apparaît que les quartiers de la gare et du pont de [Localité 12] n'ont pas bénéficié de la même croissance démographique, l'expert reconnaissant une croissance 3 fois inférieure soit 3% 

sur la durée considérée ce qui se traduit par quelques dizaines de personnes à l'échelle du quartier, que la ville brille par son dynamisme dans le secteur des nouvelles technologies de l'art et de la culture mais que l'incidence d'un tel rayonnement pour un petit restaurant de cuisine asiatique est particulièrement douteuse, qu'elle a dû subir les désagréments liés aux travaux, que ces aménagements n'ont pas eu grand intérêt pour elle alors que les arrêts de tramway ont été écartés du restaurant pour desservir le square Planchon situé très exactement sur un axe montant vers la comédie et descendant vers la Gare, que même si sur le principe, on peut sérieusement douter de l'intérêt d'une desserte par tramway pour un restaurant familial, la mise en 'uvre s'avère très fortement défavorable.



Elle souligne que l'objectif affirmé de la SNCF a été de capter au maximum les passagers et d'éviter une dispersion en leur proposant des commerces au sein même de la gare, que le simple bon sens incite à conclure à l'absence totale d'intérêt de la nouvelle gare pour la concluante mais plutôt au danger présenté par cette concurrence et une infrastructure favorisant le transit des voyageurs, qu'il est douteux de penser qu'un restaurant QUICK ou un super marché « Casino shopping » dédié aux voyageurs ne fait pas de concurrence sur la clientèle de la gare, qu'une augmentation du flux de voyageurs, serait-elle vérifiée, ne constitue pas une modification matérielle d'autant qu'elle est sans rapport avec l'infrastructure nouvelle.



S'agissant des nouveaux accès et sorties, elle soutient que la passerelle donnant directement sur le [Adresse 7] récemment crée constitue un axe de fuite du quartier vers le polygone et ses commerces, que le nouveau parking ne présente pas de sortie piétonne en rez-de-chaussée, que l'important parvis a donné lieu à l'installation d'un commerce concurrent disposant d'une terrasse conséquente située à distance du passage du tramway et disposant d'un accès direct depuis l'intérieur de la gare.



S'agissant du flux lié au tramway et aux lignes de bus, elle remarque que l'expert note une augmentation des flux de transports en commun mais que ce flux ne concerne que des personnes qui empruntent le train et procèdent à une correspondance et ne présente aucun intérêt pour le restaurant et ce d'autant que les lignes de tramway desservent également la place de la comédie et la station observatoire ce qui limite la desserte pouvant bénéficier au restaurant, que la construction du Parking [Localité 11] n'a aucun apport pour les commerces voisins puisque son implantation correspond strictement à la volonté d'offrir un stationnement aux voyageurs et de participer à la 

multimodalité décidée par la SNCF, que l'expert [T] évoque la proximité d'une station de taxi que la présence de taxi n'est d'aucune utilité pour un restaurant asiatique et est la conséquence de la modification des flux routiers qu'il est impossible de voir une amélioration de la commercialité au niveau strictement local.



Elle s'oppose à la production du rapport du rapport d'expertise réalisée par la bailleresse, faute d'avoir été soumis au contradictoire et ce d'autant que ce rapport n'apporte aucun élément décisif par rapport à celui de l'expert judiciaire, que Monsieur [E] met en exergue que le restaurant l'Orchidée Bleue n'a pas connu d'importante augmentation de son chiffre d'affaire bien qu'ayant subi les travaux et retient :

- Une arrivée massive de concurrents,

- Une morosité des commerces avoisinants,

- Des difficultés d'accès à la zone,

- Une diffusion des accès et sorties de la gare,

- La favorisation d'un échange multimodal au sein même de la gare,

- Une diminution de la population du quartier,

- Le déplacement de l'arrêt de tramway à proximité immédiate du restaurant et l'intensification d'autres axes de circulation piétonne.



Elle fait valoir qu'il convient, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et non pas de constater une différence de plus de 10 % des valeurs locatives et de considérer que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a eu pour conséquence cette disparité de loyer constatée.



A titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande de déplafonnement, elle conteste le choix de certaines valeurs locatives en cours d'expertise comme étant trop éloignées ou concernant des locaux trop différents, qu'en effet, elle estime que l'expert a pris comme référence des locaux se situant dans le quartier « Comédie », dont il est aisé de comprendre qu'elles sont très difficilement comparables, que les références hors voisinage devront être écartées ainsi que des références se trouvant sur les axes passant ou d'hyper commercialité telle la rue Boussairolles alors que le bien expertisé n'est aucunement en contact immédiat avec les flux piétonniers les plus soutenus, puisqu'en effet, l'entrée secondaire d'une gare ne génère pas un flux piétons intense notamment en cas de multiplication de ce type d'entrée que l'application d'une moyenne aux valeurs retenues après ce tri permet de retenir une valeur locative de 174,72 euros extrêmement proche de celle proposée par le preneur que les valeurs locatives les plus hautes sont celles des locaux situés sur les axes passants. 



Elle souligne qu'aucune justification n'est apportée sur les flux sauf à se référer à un programme 'Mytraffic' qui donnerait des informations officieuses qu'on ne peut pas même vérifier, que le bailleur, qui fait reproche à l'expert de références trop éloignées, n'est en mesure de produire que 5 références qui ont été étudiées par l'expert et très justement écartées et que dans l'hypothèse où le loyer sera déplafonné, le loyer annuel pourra être fixé à 21 240 euros / an au grand maximum



Enfin sur la compétence du juge des loyers, elle soutient qu'il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer ; que le premier juge ne pouvait se prononcer sur l'application immédiate et les intérêts puisque incompétent pour ce faire, qu'elle demande à la Cour de se prononcer uniquement sur le montant du loyer révisé en réservant l'application du plafonnement prévu à l'article L.145-38 du code de commerce, que si l'incompétence ne devait pas être retenue, il conviendra de réformer le jugement et de dire et juger que le montant de loyer sera plafonné en application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce et ne pourra excéder de 10% le montant pratiqué l'année précédente.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2023 



Motifs 



En application des dispositions de l'article L 145-38 dans sa rédaction applicable au présent litige du code de commerce, 'la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.'



Par acte du 16 mai 2017, la bailleresse a sollicité l'application des dispositions sus visées au prix du local donné à bail à la SARL L'Orchidée Bleue situé [Adresse 10] aux motifs qu'une modification favorable des facteurs locaux ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative était intervenue durant la période considérée soit du 6 avril 2011 début date du renouvellement du bail au 7 février 2017 date de la demande de révision.



Il appartient au bailleur, demandeur à la procédure de révision du loyer, de justifier d'une modification notable des facteurs locaux de commercialités durant la période considérée ayant un intérêt positif pour le fonds exploité dans les locaux. L'article R 145-6 du code de commerce indiquant que 'les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.' L'intérêt de ces modifications doit s'apprécier in concreto. 





En l'espèce il incombe à la SCI [Localité 11] de justifier d'un lien objectif entre l'augmentation de la population dans la ville et la rénovation du quartier dans lequel se situe le commerce considéré dont elle se prévaut et la gestion du commerce considéré, sans pour autant que le mode de gestion adopté par la locataire soit pris en compte.



Le local se trouve au rez de chaussée d'un immeuble situé [Adresse 10] et possède une entrée en façade de la rue d'où il est bien visible, ainsi que le décrit l'expert judiciaire, dans un bâtiment en bon état d'entretien. Le preneur y exerce une activité de restauration de type asiatique. 



Il est acquis et indéniable que la population de la métropole de [Localité 2] a cru depuis les années 2011 de façon importante, l'expert citant le rapport de l'INSEE faisant état d'une progression de 1,7% entre 2011 et 2016 donc pour partie durant la période considérée et une croissance sur la ville de [Localité 2] de +70% par an à partir de 2011. Il ajoute que [Localité 2] est devenue depuis 2017 la 7ième ville de France. Il retient une forte évolution de la population de [Localité 2] entre 2011 et 2017 de 9,17%.



Toutefois l'augmentation de la population ne peut être prise en considération qu'autant qu'elle est circonscrite à la zone de chalandise du commerce. Ainsi, les commentaires concernant l'évolution générale de l'attractivité de la ville de [Localité 2], voire de la métropole, ne constituant pas des éléments factuels locaux ne peuvent être retenus par la juridiction. 



La zone de chalandise d'un établissement commercial est sa zone géographique d'influence, d'où provient la majorité de la clientèle. Le restaurant de cuisine asiatique exploité par la SARL locataire ne jouit pas d'une réputation lui permettant d'attirer des chalands venus de toute la métropole ni même de toute la ville et de bénéficier d'une zone de chalandise élargie. Dès lors, l'augmentation de la population ne peut constituer une modification des facteurs locaux que si elle concerne celle habitant ou travaillant dans le quartier dans lequel se situe le commerce et ce d'autant que cette augmentation de la population doit correspondre à une transformation concrète de la population et non à une simple évolution naturelle. 



Or l'expert judiciaire ne caractérise pas un accroissement notable de la population pendant la période considérée par rapport aux périodes antérieures. De la même façon, sauf à envisager d'accepter une modification des facteurs locaux pour tous les commences de la métropole, les chiffres d'augmentation de la population de l'agglomération montpelliéraine relevés dans l'étude produite par la bailleresse et établie de façon unilatérale par la SARL IPFEC, manque de précision pour caractériser une modification de la clientèle dans le secteur considéré et ne permettent pas démontrer l'existence d'une évolution dans la période considérée mais reflète uniquement la réalité au jour de l'élaboration du rapport.

 

L'expert et la bailleresse retiennent également comme modification la rénovation de la gare SNCF située en face du local. 



Toutefois, la SARL L'Orchidée Bleue, qui exploite un restaurant de cuisine asiatique, attire au premier chef, une clientèle d'habitués et de clients habitant ou travaillant aux alentours, les touristes en villégiature dans [Localité 2] n'ayant pas vocation à se restaurer en priorité dans un restaurant situé prés de la gare et dépourvu du charme attaché à ceux situés dans le [Adresse 8]. 



Il est indéniable que le quartier de la gare a subi une profonde modification entre 2011 et 2017. Les travaux de rénovation de la gare, qui ont débuté en 2011 pour finir en 2015, ont permis de multiplier par 2 la surface de la gare ainsi que le nombre de porte d'accès passé de 3 à 6. L'expert retient que la multiplication des entrées a été bénéfique au commerce considéré, puisque l'accès autrefois limité à trois points : un face à la gare, un sur l'arrière de la gare et un par le côté du pont de [Localité 12] au 1er étage, peut actuellement intervenir en plus par deux escaliers extérieurs situés face au commerce considéré qui permettent d'accéder au premier étage, sachant que le public qui se gare dans le nouveau parking passe devant le commerce pour rejoindre la gare selon l'expert, que le nombre de places dudit parking a été augmenté pour atteindre 800 places qui peuvent servir à la clientèle du restaurant. Ainsi, l'expert retient que la locataire peut bénéficier d'une clientèle de passage constituée de voyageurs en attente de leur moyen de transport selon la bailleresse.

 

Cependant, les transformations opérées dans la gare ont permis de créer au premier étage une aire d'attente agréable dans laquelle le voyageur a accès aux informations sur les départs et arrivées au bureau d'information et aux boutiques majoritairement installées dans cette zone, limitant ainsi la présence de voyageurs dans celle du rez de chaussée, réduite à une portion congrue, la SHON commerce étant passé de 1 184m² avant travaux à 2 617m² après. 



La création de nouvelles sorties, dont celles donnant sur le [Adresse 7], permet aux voyageurs de quitter ou rejoindre la gare, sans avoir à emprunter celles situées au rez de chaussée. Cette multiplication d'entrées a certes permis de désengorger l'accès principal auparavant situé [Adresse 10], mais a donc nécessairement limiter le passage à proximité du local considéré, le flot de piétions traversant uniquement la zone du premier étage. L'accès au nouveau parking se situe également au premier étage. 



Il est certes acquis que le nombre de passagers dans la gare a augmenté entre 2014 (7 916 845) et 2017(8 123 316). Toutefois cette hausse n'a pas été linéaire, le nombre de voyageurs ayant au contraire chuté de 2012 à 2016 passant de 7 969 406 à 7 652 570. De surcroît, les flux les plus importants de piétons se dirigent vers la place de la Comédie en empruntant la rue Maguelone (23,5M de passants à l'année ), le [Adresse 7] et la rue de la république, l'étude produite par la bailleresse établie de façon unilatérale par la SARL IPFEC, note un flux de 5,73M /an en direction de la rue Jules Ferry, mais sans préciser s'il s'agit d'une augmentation par rapport à la situation antérieure ou du maintien d'un flot constant. 



De surcroît, l'incidence de cette augmentation du nombre de voyageurs sur le commerce considéré n'est pas établie en raison de la création de nombreux commerces concurrents à l'intérieur de la gare dans la zone située au premier étage rendue plus aisément accessible et plus agréable par les travaux ainsi que le constate l'expert judiciaire. Depuis la fin des travaux, l'implantation de nouveaux commerces de restaurations, rapides ou non, plus aptes à attirer la clientèle de voyageurs de passage, a été constatée. Si l'augmentation de la concurrence peut être bénéfique lorsqu'elle permet d'attirer une nouvelle clientèle dans un quartier donné, tel n'est pas le cas en l'espèce, le flux de nouveaux voyageurs, venus dans ce secteur, non pas pour déjeuner ou dîner, mais pour prendre un train, sera plus enclin à se restaurer à l'intérieur de la gare qu'à rechercher un restaurant dans les rues adjacentes. L'augmentation de ce flux n'est pas de nature à favoriser le commerce considéré puisque au contraire, l'objectif des travaux a été de capter cette clientèle de passage afin qu'elle demeure pour consommer et notamment se restaurer dans les locaux de la SNCF en lui offrant sur place une restauration dédiée à ses besoins. 



La modification et la création de la nouvelle gare ont permis de créer une aire plus spacieuse au premier étage avec des accès par des passerelles permettant d'atteindre à pied les quartiers avoisinants. L'accès par le [Adresse 3], qui constituait un axe routier important permettant de pénétrer au centre ville avec un passage devant le commerce considéré a été fermé, obligeant les véhicules à opérer un détour les éloignant du dit commerce. 



L'expert relève enfin la création d'une résidence hôtelière dont il ne date pas la construction. De sorte que la Cour ignore si elle est intervenue durant la période considérée. 



De sorte que les modifications évoquées ne constituent pas des améliorations favorables au commerce considéré et le loyer doit rester à la valeur indexée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile : 



L'équité commande d'allouer à la SARL l'orchidée Bleue la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :





Infirme le jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier,



Statuant à nouveau :



Rejette la demande de révision du loyer,



Dit que le loyer révisé sur la base de la variation de l'indice contractuel doit s'appliquer, 





Condamne la SAS Foncière [Localité 11] à payer à la SARL l'Orchidée Bleue la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux de première instance et aux frais d'expertise. 



Le Greffier Le Président