Cour d'Appel · 5e chambre civile — 9 janvier 2024

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/05408 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEJJ





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 07 JUILLET 2021 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER 

N° RG 2020007808



Ordonnance de jonction en date du 24 mai 2023 du numéro RG 22/00068 avec le numéro RG 21/5408 sous le numéro RG 21/5408



APPELANTES :



S.A.R.L. RESID'HOTEL prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Loïc SEEBERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : intimée dans le dossier RG 22/00068 (Fond)





INTIMEES :



S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT Représentée par Me [N] [C] es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL RESID'HOTEL

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Loïc SEEBERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/00068 (Fond)





Me Guillaume LARCENA - 

Commissaire à l'éxécution du plan de S.C.I. NAXOS

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER







S.C.I. NAXOS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/00068 (Fond), Intimé dans 21/05408 (Fond)





Ordonnance de clôture du 16 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE



La SCI Naxos, propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme, a conclu le 15 mars 2012, initialement avec la SARL Milos, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL Résid'hôtel, un contrat de bail commercial pour une durée de neuf ans portant sur douze lots et moyennant un loyer initial de 3 251,20 euros hors taxes par mois. Le contrat prévoyait une clause d'indexation des loyers dont la révision devait avoir lieu tous les premiers janvier de chaque année, sur la variation de l'indice des loyers commerciaux.



Par un courrier recommandé en date du 12 mai 2020, la SCI Naxos a rappelé à la SARL Resid'hôtel que les loyers d'avril et mai 2020 demeuraient impayés et qu'elle restait à lui devoir le montant de la révision des loyers, calculée selon l'indexation sur l'indice des loyers commerciaux depuis 2013, soit la somme totale de 25 190,06 euros, actualisée par un courrier recommandé du 9 juin 2020.



N'ayant pas obtenu de réponse, le 26 juin 2020, la SCI Naxos a fait procéder à la saisie conservatoire d'une somme de 26 000 euros sur les comptes de la SARL Résid'hôtel.



Par acte d'huissier du 13 juillet 2020, la SCI Naxos a fait assigner la SARL Résid'hôtel devant le tribunal de commerce de Montpellier, ainsi que l'Etude Balincourt, par acte du 7 octobre 2020.



Par jugement du 10 août 2020, la SARL Résid'hôtel a été admise au bénéfice d'une procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce de Montpellier, la SELARL Etude Balincourt étant nommée mandataire judiciaire.



Par jugement rendu le 7 juillet 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a :




Ordonné l'admission au passif de la procédure collective, arrêtée au 19 août 2020, de la somme de 16 862,15 euros au titre des loyers impayés et des loyers révisés ;

Condamné la SELARL Balincourt es qualités, solidairement avec la SARL Résid'hôtel, au paiement de la somme de 1 572,66 euros au titre du solde du loyer du mois d'août 2020 et à la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre 2020 ;

Condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués sous astreinte de 100 euros par refus régulièrement constaté ;

Rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté l'exécution provisoire ;

Condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt aux entiers frais et dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 95,62 euros toutes taxes comprises.




Les premiers juges ont retenu que bien que le bailleur n'ait pas indexé le loyer pendant plusieurs années, cela ne valait pas renonciation à cette indexation, qu'ainsi, la demande rétroactive était recevable et la clause d'indexation était valable, celle-ci n'entrant pas dans le champ d'application des dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020.



Les premiers juges ont relevé que le caractère abusif de la résistance de la SARL Résid'hotel n'était absolument pas démontré et que la SCI Naxos n'avait pas fait preuve de diligence dans l'application des réindexations annuelles, ce qui justifiait le rejet de sa demande en dommages-intérêts.



Les premiers juges ont retenu que le droit de visite des locaux du bailleur, étant un droit contractuel, qu'ainsi, la SARL Résid'hôtel devait autoriser la visite à la SCI Naxos.



La SARL Résid'hôtel a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 septembre 2021.



Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2022, la SARL Résid'hotel demande à la cour de :





Réformer la décision querellée en ce qu'elle a :



condamné la SELARL Balincourt es qualités solidairement avec la SARL Résid'hôtel au paiement de la somme de 1 572,66 euros au titre du solde du loyer du mois d'août 2020 et la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre 2020;

condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués sous astreinte de 100 euros par refus régulièrement constaté;

condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt aux entiers frais et dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 95,62 euros toutes taxes comprises ;



Dire et juger que la SARL Résid'hôtel est redevable depuis le 1er septembre 2020 d'un loyer HT indexé selon l'indice ILC T4 2020 de 3 474,77 euros, sous réserve de l'évolution de l'indice sus indiqué, dans le respect de l'article 6 du contrat ;

Condamner la SCI Naxos à rembourser à la SARL Résid'hôtel le trop perçu des sommes versées par cette dernière depuis le 1er septembre 2020 jusqu'à la décision à intervenir ;













Condamner la SCI Naxos à restituer à la SARL Résid'hôtel le trop-perçu de 266,22 euros TTC au titre du reliquat du loyer postérieur d'août 2020 ;

Débouter la SCI Naxos de sa demande de visite sous astreinte ;

Prendre acte que la SARL Résid'hôtel ne s'est jamais opposée à une visite de ses locaux ;

Condamner la SCI Naxos à verser à la SARL Résid'hôtel la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel ;

Débouter l'intimée de ses demandes sur l'appel incident ;

Confirmer la décision du tribunal sur l'appel incident.





La SARL Résid'hôtel soutient que les calculs présentés par la SCI Naxos ne sont pas valides en ce qu'ils sont contraires à l'article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier puisqu'ils aboutissent à un loyer hors taxes en 2020 de 3 802,25 euros, soit 330 euros hors taxes de plus par mois que l'application de la méthode, qu'elle qualifie de « légale ». La SARL Résid'hôtel est donc redevable de la somme de 3 474,77 euros hors taxes pour le loyer au 1er septembre 2020 et doit donc, depuis cette datte, se voir restituer le surplus des sommes versées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2021.



La SARL Résid'hôtel fait valoir qu'elle peut contester les calculs de l'intimée en appel puisqu'elle ne conteste pas l'indexation mais bien le calcul de la SCI Naxos qui, dans ses conclusions (16 862,15 euros), n'aboutit pas à la somme qu'elle demandait elle-même dans l'assignation (28 992,31 euros). Elle précise que le fondement n'est pas en cause mais seulement le calcul.



L'appelante soutient qu'il existe un reliquat du mois d'août 2020 et que celui-ci doit lui être restitué par l'intimée. La SARL Résid'hôtel ayant été placée en sauvegarde judiciaire le 10 août 2020, seul le reliquat postérieur était exigible. Le loyer hors taxes postérieur exigible au mois d'août 2020 était égal à (3 474,77/31) x 21 = 2 353,87 euros hors taxes, soit 2 824,64 euros toutes taxes comprises. Or, l'appelante a versé au total 2 477,32 euros ainsi que 613,54 euros toutes taxes comprises, soit un total de 3 090,86 euros. L'intimée devra ainsi restituer le trop perçu de 266,22 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2021.



La SARL Résid'hôtel fait valoir qu'elle ne doit pas être condamnée sous astreinte à laisser la SCI Naxos pouvoir accéder aux locaux commerciaux alors même que l'appelante ne s'est jamais opposée à une visite.



La SARL Résid'hôtel soutient que la cour ne peut que confirmer la décision du tribunal, en ce que l'intimée ne sollicite pas la réformation de la décision au titre de sa demande de dommages-intérêts et celle de la transmission sous astreinte du bilan, conformément aux articles 542 et 954 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2022, la SELARL Balincourt demande à la cour de :





Réformer la décision querellée en ce qu'elle a :



condamné la SELARL Balincourt es qualités solidairement avec la SARL Résid'hôtel au paiement de la somme de 1 572,66, au titre du solde du loyer du mois d'août 2020 et la somme de 551,05 par mois à compter du mois de septembre 2020 ;

condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués sous astreinte de 100,00 par refus régulièrement constaté ;

condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Balincourt aux entiers frais et dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 95,62 toutes taxes comprises.



Débouter la SCI Naxos de ses demandes de condamnation financières solidaires ;

Débouter la SCI Naxos de sa demande d'astreinte ;

Condamner la SCI Naxos à verser à la SELARL Etude Balincourt la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.





La SELARL Etude Balincourt, mandataire judiciaire, soutient qu'elle ne peut être condamnée solidairement à payer le solde du loyer du mois d'août 2020 d'un montant de 1 572,66 euros, ainsi que la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre de la même année, en ce que le mandataire judiciaire ne peut être condamné solidairement avec le débiteur à payer des sommes dont ce dernier est seul redevable, conformément à l'article L. 622-20 du code de commerce et à la jurisprudence constante en ce sens.



Par ailleurs, la SCI Naxos ne rapporte nullement la preuve que la SELARL Etude Balincourt aurait expressément acquiescé au dispositif du jugement pour lequel elle a d'ailleurs interjeté appel.



La SELARL Etude Balincourt fait valoir qu'elle ne doit pas être condamnée à une astreinte, en ce que c'est une mesure de contrainte personnelle à la SARL Résid'hôtel, sur laquelle le mandataire judiciaire, qui n'est pas le débiteur de l'obligation de laisser le bailleur pénétrer dans les lieux, n'a aucun pouvoir de direction et de contrôle.



Dans ses dernières conclusions du 7 février 2022, la SCI Naxos demande à la cour de :





Constater que la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt ont expressément acquiescé au dispositif du jugement en ce qu'il a prononcé l'admission de la créance de la SCI Naxos au passif de la procédure collective arrêté au 19 août 2020 pour la somme de 16 862,15 euros, cet acquiescement ayant donné lieu au prononcé d'une ordonnance de juge-commissaire à la procédure collective définitive prononcée le 1er décembre 2021 ;

Dire et juger que la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt ne contestant pas ce dispositif de la décision contenant l'application de la règle d'indexation, ne peuvent valablement en contester ni le principe ni la teneur devant la cour ;

Confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SELARL Etude Balincourt en qualité de mandataire judiciaire nommé à la procédure de sauvegarde judiciaire ouverte au bénéfice de la SARL Résid'hôtel solidairement avec la SARL Résid'hôtel au paiement de la somme de 1 572,66 euros pour la partie de loyer du mois d'août 2020 non encore réglée ainsi que la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre 2020 ;

Débouter intégralement la société Résid'hôtel de ses demandes ;

Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de l'intimée ;

Condamner la SARL Résid'hôtel l au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués sous astreinte de 100 euros par refus régulièrement constaté ;

Condamner la SARL Résid'hôtel à communiquer sous astreinte de 500 euros le bilan relatif à la location des biens objet du bail commercial ;

Condamner la SARL Résid'hôtel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.





La SCI Naxos soutient que la clause d'indexation ne peut être réputée non écrite en ce qu'elle est prévue au contrat, claire, précise et ne porte nullement atteinte aux intérêts du preneur ni ne constitue une charge excessive pour ce dernier.



La SCI Naxos fait valoir que la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt ont acquiescé au dispositif de la décision admettant au passif de la procédure collective une créance sur la base de l'indexation prévue au contrat de bail commercial, qu'ainsi, elles ne peuvent pas contester le principe de l'application de ladite indexation sur les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, soit à compter du mois d'août 2020. Elle estime qu'elles ont nécessairement reconnu que l'indexation pratiquée par la SCI Naxos était parfaitement régulière et elles ne peuvent donc pas la contester devant la cour.



La SCI Naxos soutient que les premiers juges ont valablement fait application de la clause d'indexation et que le calcul est donc valable, qu'en effet, le locataire et son mandataire ne règlent, depuis le jugement d'ouverture du 19 août 2020, que le montant du loyer antérieurement appliqué, qu'ainsi, il est dû au bailleur la somme de 1 572,66 euros au titre du reliquat du mois d'août prorata temporis, augmentée de la somme de 551,05 euros mensuelle et ce depuis septembre 2020, justifiant également que la SARL Résid'hôtel soit déboutée de ses demandes de restitution.



La SCI Naxos soutient enfin que la SARL Résid'hôtel doit être condamnée à la laisser visiter les locaux, la bailleresse ayant eu le plus grand mal à y pénétrer.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 6 novembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la demande en paiement formée par la SCI Naxos



L'article 6 du bail en litige, conclu le 15 mars 2012, d'une part, fixe le montant du loyer mensuel à 3 251,20 euros hors taxe, d'autre part, stipule que ce montant sera réévalué le premier janvier de chaque année, à partir du 1er janvier 2013, en fonction de la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de référence étant celui du dernier trimestre 2012, soit 108,34.



En cause d'appel, la SARL Résid'hôtel ne discute plus la validité de la clause d'indexation mais la conformité des calculs présentés par SCI Naxos, au motif qu'ils conduiraient à un loyer mensuel hors taxe de 3 802,25 euros pour l'année 2020, soit 330 euros hors taxe de plus que s'il avait été fait application la méthode, qu'elle qualifie de « légale », qui conduirait à un loyer de 3 474,77 euros hors taxe, qu'elle demande à la cour de retenir.



A ce titre, la cour relève que les indices exposés tant par l'appelante, sur le tableau qui figure en page 4 de ses dernières conclusions, que par l'intimée, en pièce jointe n° 6, sont identiques, que seule diffère la façon dont la formule d'indexation est exécutée et constate qu'en l'espèce la bailleresse a fait une mauvaise application de la clause litigieuse en retenant au dénominateur, pour chaque année, l'indice prévu au bail, soit 108,34, alors qu'il convenait, pour les années postérieures à la première année indexée en considération de cet indice, de retenir ensuite au dénominateur l'indice de l'année précédente, ceci afin de tenir compte de sa variation annuelle, comme prévu par la clause en litige.



Ainsi, la cour retient le calcul effectué par l'appelante, conforme à cette clause, qui conduit à un loyer de 3 474,77 euros hors taxe, peu important l'ordonnance rendue le 1er décembre 2021 par le juge commissaire à la procédure collective de la SARL Résid'hôtel près le tribunal de commerce de Montpellier, au motif, d'une part, que cette décision ne s'impose pas à la cour, d'autre part, qu'il n'est contesté en cause d'appel que l'exécution non le principe même de l'indexation.



En conséquence, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné la SELARL Balincourt es qualités, solidairement avec la SARL Résid'hôtel, au paiement de la somme de 1 572,66 euros au titre du solde du loyer du mois d'août 2020 et à la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre 2020.



Il en résulte, en considération de ce que la SARL Résid'hôtel est redevable depuis le 1er septembre 2020 d'un loyer hors taxe indexé, selon l'indice ILC T4 2020, de 3 474,77 euros, sous réserve de l'évolution de l'indice sus indiqué, dans le respect de l'article 6 du contrat, la SCI Naxos sera condamnée à rembourser à la SARL Résid'hôtel le trop perçu des sommes versées par cette dernière depuis le 1er septembre 2020 jusqu'à la date du présent arrêt, et à restituer à la SARL Résid'hôtel le trop-perçu de 266,22 euros TTC au titre du reliquat du loyer postérieur d'août 2020.



2. Sur la demande de visite des locaux sous astreinte



La SCI Naxos, bailleresse, se limitant à alléguer que la SARL Résid'hôtel lui aurait refusé l'accès aux locaux donnés à bail, sans toutefois en rapporter la preuve, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués, sous astreinte de 100 euros par refus régulièrement constaté.



3. Sur la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive et de transmission du bilan sous astreinte



Comme le soutient justement la SARL Résid'hôtel au visa de l'article 542 du code de procédure civile, la SCI Naxos a été déboutée de ces deux prétentions et ne demande pas en cause d'appel infirmation de ces chefs, de sorte que la cour n'a pas à statuer sur cette demande.



4. Sur les condamnations prononcées à l'encontre de la SELARL Etude Balincourt



Comme le soutient justement la SELARL Etude Balincourt, celle-ci est intervenue en sa qualité de mandataire judiciaire et ne peux recevoir condamnation solidaire avec le débiteur, de sorte qu'au surplus des condamnations ayant déjà fait l'objet d'une infirmation, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné la SELARL Etude Balincourt, solidairement avec la SARL Résid'hôtel, aux entiers frais et dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 95,62 euros toutes taxes comprises.



5. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens, sauf en ce qui concerne la condamnation prononcée à l'encontre de la SELARL Etude Balincourt, et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Naxos sera condamnée aux dépens de l'appel.



La SCI Naxos sera en outre condamné à payer à la SARL Résid'hôtel la somme de 1 500 euros et à la SELARL Etude Balincourt la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 7 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Montpellier, sauf en ce qu'il a :


Condamné la SELARL Balincourt es qualités, solidairement avec la SARL Résid'hôtel, au paiement de la somme de 1 572,66 euros au titre du solde du loyer du mois d'août 2020 et à la somme de 551,05 euros par mois à compter du mois de septembre 2020 ;

Condamné la SARL Résid'hôtel et la SELARL Etude Balincourt à permettre l'accès aux lieux loués sous astreinte de 100 euros par refus régulièrement constaté ;

Condamné la SELARL Etude Balincourt, solidairement avec la SARL Résid'hôtel, aux entiers frais et dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 95,62 euros toutes taxes comprises ;




Statuant à nouveau du premier chef infirmé,



DIT que la SARL Résid'hôtel est redevable depuis le 1er septembre 2020 d'un loyer HT, indexé selon l'indice ILC T4 2020, de 3 474,77 euros, sous réserve de l'évolution de l'indice sus-indiqué, dans le respect de l'article 6 du contrat ;



CONDAMNE la SCI Naxos à rembourser à la SARL Résid'hôtel le trop perçu des sommes versées par cette dernière depuis le 1er septembre 2020 jusqu'à la date du présent arrêt ;







CONDAMNE la SCI Naxos à restituer à la SARL Résid'hôtel le trop-perçu de 266,22 euros TTC au titre du reliquat du loyer postérieur d'août 2020 ;



CONDAMNE la SCI Naxos à payer à la SARL Résid'hôtel la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



CONDAMNE la SCI Naxos à payer à la SELARL Etude Balincourt la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;



CONDAMNE la SCI Naxos aux dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,