Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 9 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 09 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17771 



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny 



APPELANTE :

 

Madame [B] [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878



INTIMES :



Madame [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



S.C.P. LAUBY KHALIFE COURTIAL-BAIN

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport et Mme Nicole COCHET, Magistrat honoraire juridictionnel.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère

Mme Nicole COCHET, Magistrat honoraire juridictionnel





Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***



En exécution d'une promesses synallagmatique de vente sous signatures privées en date du 14 mars 2016, M. et Mme [O] [F] ont vendu à Mme [B] [W] [D] les lots 3,5 et 6 d'un ensemble immobilier sis à [Localité 5], au prix de 97 000 euros, selon acte authentique reçu le 27 juin 2006 par Mme [E] [H], notaire membre de la Scp Jean Dimant, Jean-Christophe Lauby et Nathalie Seiler.

Le jour même de cette vente, Mme [D] a donné à bail ledit bien aux époux [F] qui occupaient personnellement les lieux et souhaitaient s'y maintenir. 



Courant 2011, les locataires ont cessé tout paiement du loyer et leur bailleresse leur a fait délivrer un congé pour vendre pour le 28 octobre 2012, lequel n'a pas été suivi d'effet. 



Le 16 juillet 2013, le préfet de la Seine-Saint-Denis a pris un arrêté portant déclaration d'insalubrité de l'appartement loué et a mis Mme [D] en demeure de mettre fin à l'occupation des lieux. 



Par acte du 17 septembre 2013, Mme [D] a assigné M. et Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de nullité de l'acte de vente, de restitution du prix de vente et d'indemnisation de ses préjudices.



Par arrêt infirmatif du 23 novembre 2018 rectifié par arrêt du 19 avril 2019, la cour d'appel de Paris a notamment : 

- prononcé la nullité pour dol de l'acte de vente du 27 juin 2006, 

- ordonné la restitution des biens par Mme [D] et la condamnation solidaire de M. et Mme [F] à lui restituer le prix de vente de 97 000 euros, 

- condamné in solidum M. et Mme [F] à payer à Mme [D] la somme de 4 723 euros au titre du remboursement des taxes foncières et la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice moral. 



Par acte du 28 mai 2018, Mme [D] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny Mme [E] [H] et la Scp Lauby Khalife et Courtial-Bain, venant aux droits de la Scp Jean Dimant, Jean-Christophe Lauby et Nathalie Seiler (ci -après la Scp Lauby) sur le fondement de leur responsabilité professionnelle. 



Par jugement du 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : 

- débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné Mme [D] à payer à Mme [H] et à la Scp Lauby Khalife et Courtial-Bain, venant aux droits de la Scp Jean Dimant, Jean-Christophe Lauby et Nathalie Seiler, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [D] aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 8 décembre 2020, Mme [D] a interjeté appel de cette décision. 



Mme [D] a revendu l'immeuble le 16 décembre 2022 pour un prix de 80 000 euros.



Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 16 octobre 2023, Mme [B] [W] [D] demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

y faisant droit, 

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, 

- déclarer engagée la responsabilité professionnelle de Mme [H] et la Scp Lauby au titre des manquements commis, 

en conséquence, 

- condamner solidairement Mme [H] et la Scp Lauby à lui payer les somme suivantes : 

à titre principal, 


70 581,60 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre son appartement en usage d'habitation, 


à titre subsidiaire, 


17 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte qu'elle a subie lors de la revente du bien, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2006,


en tout état de cause, 


4 937 euros au titre des frais de notaire, 

4 723 euros au titre de la taxe foncière, 

1 590,51 euros au titre des factures d'eau, 

30 000 euros au titre de la perte de loyers, 

10 000 euros au titre du préjudice moral, 


- condamner solidairement Mme [H] et la Scp Lauby à lui régler la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement Mme [H] et la Scp Lauby aux entiers dépens de l'instance. 



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 octobre 2023, Mme [E] [H] et la Scp Lauby Khalife et Courtial-Bain, demandent à la cour de : 

- dire et juger Mme [D] mal fondée en son appel, 

- dire et juger que Mme [D] succombe dans la charge de la preuve lui incombant s'agissant de la réalité d'un manquement de leur part à leurs obligations professionnelles, d'un préjudice né, réel et sérieux susceptible de recevoir indemnisation par eux et d'un lien de causalité direct, 

en conséquence, 

- débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à leur encontre, 

- confirmer le jugement rendu en l'ensemble de ses dispositions et condamnations contre Mme [D], 

y ajoutant, 

- condamner Mme [D] à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [D] aux entiers dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2023. 



SUR CE, 



Sur la responsabilité du notaire 



Le tribunal a jugé que Mme [H] n'a commis aucun manquement à ses devoirs de vérification et de conseil, en ce que : 

- le notaire ne peut informer les parties que des faits dont il a eu connaissance ou opérer des vérifications approfondies que s'il existe des raisons objectives de douter de la véracité des informations ou documents émis,

- l'arrêté d'insalubrité a relevé que l'appartement n'était pas habitable, notamment, en raison de l'enfouissement partiel des pièces de vie et de leur hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres,

- toutefois, le notaire, contrairement à Mme [D], n'a pas visité le bien et n'avait d'obligation ni de le faire ni de faire de vérifications plus approfondies sur son caractère habitable, sauf raisons objectives de douter de la véracité des déclarations des vendeurs,

- Mme [H] justifie avoir effectué les vérifications qui lui incombaient, la description du lot 6 dans l'acte de vente étant similaire à celle figurant dans l'acte authentique de vente précédent du 7 avril 2005 et à celle mentionnée dans la promesse de vente du 11 mars 2006, réalisée en présence de l'agence immobilière ayant visité le bien et aucun élément porté à la connaissance du notaire n'était susceptible de remettre en cause la description du bien présenté comme étant au rez-de-chaussée et non pas partiellement enfoui, 

- si l'acte de vente du 7 avril 2005 contient, contrairement à l'acte de vente du 27 juin 2006, un avertissement relatif à la notion de logement décent, celui-ci est rédigé en des termes particulièrement généraux se bornant à rappeler les dispositions légales et ne peut être considéré comme un élément de nature à alerter le notaire sur les caractéristiques du bien litigieux, 

- en outre, Mme [H] a vérifié auprès de la commune de [Localité 5] le caractère habitable de l'immeuble, ainsi qu'il ressort de l'attestation de l'adjoint au maire en date du 5 mai 2006, 

- un manquement au devoir de conseil n'est pas plus établi dans la mesure où le notaire n'avait aucune raison de douter du caractère habitable du bien et Mme [D] ne démontre pas qu'elle avait fait part de son souhait de mettre en location le bien litigieux, en l'absence de preuve de réception par Mme [H] de la lettre qu'elle produit. 



Mme [D] soutient que Mme [H] a manqué à ses devoirs de vérification, de conseil et d'avertissement, en ce que : 

- il appartenait au notaire de vérifier les déclarations des vendeurs s'agissant de l'usage d'habitation du bien,

- or, la désignation du bien telle qu'apparaissant sur le compromis de vente et l'acte authentique laissait sérieusement douter du caractère habitable des lieux puisque, d'une part, la cave et l'appartement étaient desservis par le même couloir de dégagement au niveau zéro alors qu'une cave est un local souterrain selon la définition du dictionnaire Le Robert, de sorte que le notaire ne pouvait ignorer que l'appartement l'était également et que, d'autre part, le jardin privatif était accessible par un escalier situé au bout du même couloir, ce qui suppose de monter quelques marches pour parvenir au niveau du jardin,

- il est donc évident que le logement n'était pas situé au rez-de-chaussée comme l'a considéré par erreur le premier juge mais au sous-sol et était donc semi-enterré, 

- le notaire aurait également dû l'informer des conséquences attachées à son habitabilité réelle, 

- n'ayant pas pris le soin d'analyser l'acte notarié rédigé par son confrère en 2005, il n'a pas été alerté par l'avertissement sur la notion de logement décent qu'il contenait, 

- cet avertissement était rédigé de manière expresse et en gras afin d'attirer l'attention sur les destinations possibles du bien compte tenu de son emplacement, ces dispositions n'étant pas de pure style mais rédigées pour alerter les époux [F] sur le fait que le bien ne répondait pas aux critères d'un logement décent et qu'il ne pouvait être donné en location, 

- le notaire s'est abstenu non seulement de lui délivrer l'avertissement que son confrère avait donné aux époux [F] alors même qu'il avait envisagé dans l'acte de vente que le bien puisse être loué mais aussi de s'assurer que le bien remplissait les critères de logement décent et de l'alerter sur les critères devant être remplis et l'impossibilité de louer le bien, 

- elle souhaitait acquérir cet immeuble après le décès de son époux pour en tirer un revenu et constituer un capital pour ses enfants et elle s'était engagée devant le notaire à louer l'appartement à ses vendeurs. 



Mme [H] et la SCP notariale répliquent que :

- le notaire n'a pas l'obligation de visiter les lieux pour en vérifier la consistance réelle et le respect des critères d'habitabilité prévus par la loi,

- au vu de la description figurant sur la promesse de vente régularisée entre les parties, hors son concours, le 11 mars 2006, rien ne laissait suspecter ni que le lot n°6 était semi-enterré alors qu'il était mentionné comme situé au niveau zéro ni qu'il serait déclaré insalubre, 6 ans plus tard, et ne satisfaisait pas aux critères de décence et d'habitabilité,

- cette description correspondait à celle figurant au règlement de copropriété et a été reprise dans l'acte authentique du 27 juin 2006,

- les documents d'urbanisme requis par le notaire auprès de la ville de [Localité 5] ne mentionnaient aucune interdiction d'habitation, 

- les vendeurs avaient renoncé à avoir recours à un mesurage selon les critères de la loi Carrez par un géomètre expert et ont certifié que la surface habitable était de 36,79 m² sans qu'il soit mentionné quelque élément que ce soit démontrant l'impossibilité d'habiter l'appartement,

- l'avertissement mentionné dans l'acte de vente précédent relatif à la définition d'un logement décent était purement informatif et n'avait aucun caractère obligatoire et il ne pouvait en être déduit qu'il était effectué compte tenu du caractère insalubre du bien,

- rien ne laissait suspecter l'insalubrité du bien et son usage impropre à l'habitation, à titre personnel ou en location, au regard des informations et pièces communiquées par les vendeurs, l'agence immobilière et Mme [D], acquéreur, elle-même qui seuls s'étaient rendus sur les lieux, 

- le notaire a effectué toutes les démarches nécessaires et n'avait pas à procéder à vérifications plus approfondies au regard des éléments en sa possession, 

- en tout état de cause Mme [D] ne justifie pas avoir informé le notaire de son intention de louer le bien, celle-ci lui ayant tout au contraire fait savoir qu'elle souhaitait prendre possession des lieux,

- aucun manquement à son devoir d'information et de conseil n'est établi.



Le notaire en tant que rédacteur de l'acte de vente d'un bien immobilier, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, même s'il n'en a pas été le négociateur et ne fait qu'authentifier l'acte établi par les parties. 



S'il n'appartient pas au notaire de faire des investigations sur place, il a l'obligation de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation juridique de l'immeuble, de vérifier les origines de propriété de l'immeuble vendu, de s'assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de vente précédents concernant le même bien immobilier. 



Toutefois, le notaire ne doit opérer des vérifications approfondies que s'il existe des raisons objectives de douter de la véracité des déclarations des parties, des informations reçues et des documents en sa possession.



Le notaire est également tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il ne doit, cependant, informer les parties que de faits dont il a eu connaissance.



Selon l'article L.1331-22 du code de la santé publique, dans sa version applicable à la date de la signature de l'acte authentique établi par Mme [H] :

Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux.



Aux termes de l'acte authentique du 27 juin 2006, les lots acquis sont désignés comme suit :

'- lot 3 : dans le bâtiment A, au niveau 0, troisième porte à droite dans le couloir de dégagement, une cave. 

- lot 5 : un jardin privatif à l'arrière du terrain côté gauche accessible à partir du couloir de dégagement du niveau 0 et l'escalier qui lui fait suite, et au fond un bâtiment à usage de remise, désigné B.

- lot 6 : Au niveau 0, un appartement de deux pièces desservi par le couloir de dégagement comprenant : une entrée, une cuisine, une buanderie, une chambre, un séjour, une salle d'eau avec water closet.'



Mme [D] reproche au notaire de ne pas avoir vérifié le caractère habitable de l'appartement composant le lot n°6 alors que les vendeurs avaient déclaré que le bien immobilier était à usage d'habitation et que l'arrêté d'insalubrité l'a mise en demeure de faire cesser définitivement l'occupation aux fins d'habitation, notamment, en raison de l'enfouissement partiel des pièces de vie et de leur hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres.



Toutefois, le notaire n'avait aucune obligation de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux et du respect des critères d'habitabilité prévus par la loi.



L'immeuble a été visité par Mme [D] et une agence immobilière et la description figurant sur la promesse de vente régularisée entre les parties avec le concours de ce profesionnel de l'immobilier, le 11 mars 2006, ne laissait pas suspecter que le lot n°6 était semi-enterré.



D'autre part, l'attestation adressée par la ville de [Localité 5] le 5 mai 2006 et annexée par Mme [H] à son acte de vente mentionnait expressément que le bien immobilier n'avait pas fait l'objet d'une interdiction à l'habitation ou d'un arrêté de péril ou encore d'un signalement d'insalubrité.



Le fait que le lot n°6 constituant un appartement et le lot n°3 intitulé cave soient situés sur le même niveau zéro n'était pas de nature à faire douter le notaire du caractère habitable du logement dans la mesure où le niveau zéro d'un immeuble correspond généralement au rez-de-chaussée.

Il en est de même s'agissant de la mention selon laquelle le jardin privatif était 'accessible à partir du couloir de dégagement du niveau zéro et l'escalier qui lui fait suite' alors qu'il est précisé que ce jardin était situé à l'arrière du terrain et que ce dernier pouvait présenter un dénivellé justifiant l'existence d'un escalier dont le nombre de marches n'est pas précisé, sans que le notaire puisse en déduire que le lot n°6 était semi-enterré.



Enfin, l'acte authentique de vente du 7 avril 2005 contient, contrairement à celui du 27 juin 2006, un avertissement relatif à la notion de logement décent, celui-ci est rédigé ainsi :

' Notion de logement décent ' avertissement

Le notaire avertit l'acquéreur qu'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit « décent »se caractérise par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètre vingt, soit un volume habitable de vingt mètre cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water closets séparés. Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf location saisonnière ou mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d'instance'. 



Comme l'a estimé avec pertinence le premier juge, cet avertissement rédigé en des termes particulièrement généraux et se bornant à rappeler les dispositions légales, avait un caractère informatif et ne peut être considéré comme un élément de nature à alerter le notaire sur les caractéristiques du bien litigieux susceptible de lui voir refuser la qualification de logement décent en permettant la location, alors que l'appartement comprenait une entrée, une cuisine, une buanderie, une chambre, un séjour et une salle d'eau avec 'water closet', que la surface habitable avait été déclarée par les vendeurs comme étant de 36,79 m² et qu'aucune mention n'était portée sur son caractère semi-enterré.







En conséquence, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir opéré des vérifications approfondies en l'absence de raisons objectives de douter de la véracité des déclarations des vendeurs et du caractère habitable de l'appartement acquis.



De même, aucun manquement à son devoir de conseil ne peut être reproché au notaire dans la mesure où il n'avait aucune raison de douter que le bien ne remplissait pas les conditions permettant son usage d'habitation à titre locatif, et ce d'autant plus que Mme [D] qui produit aux débats une lettre d'engagement émanant de sa part en date du 13 mars 2006 faisant part de son acceptation de louer le bien immobilier à ses vendeurs, ne démontre pas que cette information ait été portée à la connaissance du notaire, l'acte authentique du 27 juin 2006 mentionnant par ailleurs que l'acquéreur a la jouissance des biens à compter de sa signature 'par la prise de possession réelle, les biens vendus étant entièrement libres de location ou d'occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en les visitant'. 

 

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré qu'aucun manquement à son obligation de vérification inhérente à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte authentique qu'elle a établi ni aucun manquement à son obligation de conseil ne pouvaient être reprochés à Mme [H] et débouté Mme [D] de ses demandes indemenitaires à son encontre.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.



Les dépens d'appel doivent incomber à Mme [D], partie perdante, llaquelle est également condamnée à payer à Mme [H] et la Scp Lauby, ensemble, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Condamne Mme [B] [W] [D] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile



Condamne Mme [B] [W] [D] à payer à Mme [E] [H] et la Scp Lauby Khalife et Courtial-Bain une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









LA GREFFIERE LA PRESIDENTE