Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

AB/CD



Numéro 24/00046





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/01/2024 







 Dossier : N° RG 22/00904 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFGE 





Nature affaire :



Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot







Affaire :



[S] [J] [Y] [D], 

[G] [C] [P] 



C/



[E] [M], 

[V] [O], 

[X] [A] [H] [N], 

[R] [K] [B]









Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame de FRAMOND, Conseillère



Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :







APPELANTS :





Monsieur [S] [J] [Y] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [G] [C] [P] 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés et assistés de Maître TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMES :





Madame [E] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée et assistée de Maître CARBONEILL, avocat au barreau de BAYONNE





Madame [V] [O]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Maître TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE





Monsieur [X] [A] [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3] (ESPAGNE)



Madame [R] [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3] (ESPAGNE)



Représentés et assistés de Maître ROTETA, avocat au barreau de BAYONNE







sur appel de la décision 

en date du 24 JANVIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 18/01774 















EXPOSE DU LITIGE :



Par actes authentiques des 17 et 20 novembre 2000, Mme [E] [M] a acquis de la société Partimo, dans un ensemble immobilier dénommé 'résidence [Adresse 8]' sis [Adresse 8] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété :

- le lot n° 15, composé d'un local commercial ou à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée,

- le lot n° 13, constituée d'une réserve située au sous-sol de cette même résidence, laquelle dispose d'une fenêtre ouvrant sur une cour intérieure.



M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] étaient, lors de la naissance du litige, propriétaires depuis le 3 novembre 2016 de deux lots dans cette même résidence, qu'ils ont acquis de M. [X] [H] [N], à savoir :

- le lot n° 7 correspondant à une cave,

- le lot n° 16 correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée et un jardin. 



Des travaux d'extension ont été entrepris par l'un des anciens propriétaires des lots n° 7 et 16, avant la vente de ces lots aux consorts [Y] [D]-[C] [P], puis en dernier lieu à Mme [O].



Se plaignant de la réalisation de ces travaux non autorisés affectant les parties communes et ayant pour effet de bloquer les volets de sa fenêtre de l'extérieur, Mme [E] [M] a, sur la base notamment du constat d'huissier de Me [L] établi le 31 mai 2018, fait assigner M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] d'une part, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], d'autre part, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu tribunal judiciaire, par actes d'huissier des 11 et 17 octobre 2018, aux fins d'obtenir, au principal, au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la destruction de la construction de l'extension litigieuse et la remise en l'état antérieur des lieux.



Par assignation en intervention forcée en date 16 juillet 2020, M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] ont appelé en garantie M. [X] [H] [N] et Mme [Z] [K] [B], son épouse, cette instance ayant été jointe à la procédure principale, le 10 septembre 2020.



Suivant jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a :



- condamné M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] à faire cesser les aménagements illicites érigés en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence, à :

* procéder à la destruction du bâtiment érigé sur les parties communes sans autorisation ;

* remettre les parties communes en l'état où elles se trouvaient avant la construction de l'extension litigieuse érigée par l'ancien propriétaire, avec la précision que les parties communes devront être remises dans un état permettant à Mme [E] [M] d'ouvrir intégralement ses volets,

- assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et ce pendant une durée de quatre mois, à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin,

- condamné M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] à payer Mme [E] [M] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté Mme [E] [M] de sa demande au titre du préjudice moral,

- condamné M. [X] [H] [N] à relever et garantir M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] des condamnations ci-avant prononcées à leur encontre au profit de Mme [E] [M],

- débouté M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] de leur appel en garantie formé contre Mme [Z] [K] [B],

- condamné M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] aux dépens,

- débouté M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] à payer à Mme [E] [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [X] [H] [N] à relever et garantir M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] des condamnations ci-avant prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire de la présente décision.



Pour ordonner la remise en état des lieux et condamner les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance, le premier juge a indiqué qu'il n'était pas contesté que M. [H] [N] avait entrepris des travaux aboutissant à la construction d'un bâtiment empiétant sur la cour de l'immeuble, partie commune, alors qu'il n'y avait pas été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires comme le prévoient les dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; il a accueilli sur ce point l'appel en garantie formé par M. [Y] [D] et Mme [C] [P] à l'encontre de leur vendeur M. [H] [N] se trouvant à l'origine des travaux, et a rejeté l'appel en garantie formulé à l'encontre de l'épouse de celui-ci, Mme [K] [B], dans la mesure où, d'une part, aucun élément ne permettait d'attester de sa qualité de propriétaire originaire, et d'autre part, cette partie n'avait pas été assignée dans le cadre de l'intervention forcée de sorte que les demandes dirigées contre elle dans des conclusions récapitulatives étaient irrecevables.



Enfin, le premier juge a estimé que le préjudice moral de la demanderesse n'était pas établi.





M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] ont relevé appel par déclaration au greffe du 31 mars 2022, critiquant le jugement en ce qu'il les a condamnés à :



- faire cesser les aménagements illicites,

- procéder à la destruction du bâtiment érigé sur les parties communes sans autorisation,

- remettre les parties communes en l'état avant construction au paiement d'une astreinte en cas de non exécution,

- verser à Mme [M] 3 000 euros de dommages intérêts et 3 000 euros d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- verser au syndicat des copropriétaires 1 000 euros d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux dépens et frais irrépétibles.





Par ordonnance en date du 19 septembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel formée le 31 mars 2022 par le conseil de M. [S] [D] et Mme [G] [C] [P] contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 24 janvier 2022, mais seulement en ce qu'elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8].





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [G] [C] [P] et M. [S] [Y] [D], appelants, demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en date du 24 janvier 2022,



à titre principal,

- débouter Mme [E] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



si, par extraordinaire, des condamnations étaient prononcées à l'encontre de Mme [C] [P] et M. [Y] [D], 

- condamner M. [X] [A] [H] [N] et Mme [Z] [K] [B] à relever et garantir indemne M. [S] [Y] [D], Mme [G] [C] [P] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

 

en tout état de cause, 

-condamner la partie succombante à verser aux consorts [Y] [D] et [C] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamner Mme [E] [M] aux entiers dépens. 





Au soutien de leur appel, M. [Y] [D] et Mme [C] [P] épouse [Y] [D] font valoir :



- que les demandes formulées contre eux par Mme [M] sont irrecevables car ils ne sont pas l'origine des travaux et ne sont plus propriétaires du bien immobilier litigieux, puisqu'ils ont cédé celui-ci à Mme [O],

- qu'ils ne sont plus à l'origine quelconque trouble de voisinage, de sorte qu'ils ne peuvent être condamnés à la remise en état des lieux,

- qu'il n'est de toute façon pas établi que le préjudice de jouissance invoqué par Mme [M] soit causé par les travaux litigieux, car il s'agit de la présence d'humidité pouvant être liée au fait qu'elle n'habite pas sur place et n'aère pas suffisamment les locaux,

- que l'assemblée générale des copropriétaires, lors d'une réunion du 19 mars 2016, avait rappelé que les volets de Mme [M] étaient condamnés pour éviter une vue plongeante sur la propriété de M. [H],

- que plusieurs copropriétaires attestent de la mauvaise volonté de Mme [M] quant au respect des règles de la copropriété, celle-ci ayant installé sans autorisation une salle de bains dans sa cave avec raccordement sur le réseau commun,

- que Mme [M] n'étant pas occupante des lieux, celle-ci ne peut invoquer un préjudice de jouissance,

- qu'en tout état de cause, M. [H] [N] se trouvant à l'origine des travaux doit sa garantie à ses acquéreurs.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [M], intimée, demande à la cour de :



- confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 24 janvier 2022,



ce faisant,

- débouter M. [Y] [D] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- dire et juger que l'action de Mme [M] est recevable et bien fondée,

- constater que M. [Y] [D] et Mme [C] [P] ont fait construire sur les parties communes un bâtiment sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

- constater que cette construction porte atteinte aux droits de Mme [M] et notamment à son droit de propriété,



en conséquence,

- ordonner la destruction dudit bâtiment compte tenu de la violation du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner M. [Y] [D] et Mme [C] [P] à remettre les parties communes en l'état où elles se trouvaient avant la construction de l'extension litigieuse en précisant que les parties communes devront être remises dans un état permettant à Mme [M] d'ouvrir intégralement ses volets,

- assortir la destruction d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [Y] [D] et Mme [C] [P] à verser à Mme [M] :

* la somme de 7 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral,

* la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] [D] et Mme [C] [P] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance et d'appel.





Par assignation du 20 septembre 2022, Mme [E] [M] a appelé en la cause Mme [V] [O], sur le fondement des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, L.313-1 du code de procédure civile d'exécution et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :



- prononcer la jonction de la présente assignation avec la procédure principale enrôlée sous le n°RG n°22/00904,

- renvoyer la présente affaire à une audience de mise en état future,

- confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 24 janvier 2022,



ce faisant,

- débouter M. [Y] [D] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- dire et juger que l'action de Mme [M] est recevable et bien fondée,

- constater que M. [Y] [D] et Mme [C] [P] ont fait construire sur les parties communes un bâtiment sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

- constater que cette construction porte atteinte aux droits de Mme [M] et notamment à son droit de propriété,

- constater que M. [Y] [D] et Mme [C] [P] ont cédé leur bien à Mme [V] [O] et la déclarer responsable du préjudice subi par Mme [M],



en conséquence,

- ordonner la destruction dudit bâtiment compte tenu de la violation du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner Mme [O] à remettre les parties communes en l'état où elle se trouvait avant la construction de l'extension litigieuse en précisant que les parties communes devront être remises dans un état permettant à Mme [M] d'ouvrir intégralement ses volets,

- assortir la destruction d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [Y] [D] et Mme [C] [P] à verser à Mme [M] :

* la somme de 7 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral,

* la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] [D] et Mme [C] [P] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance et d'appel.



Mme [M] soutient que :



- que M. [Y] [D] et Mme [C] [P] épouse [Y] [D] ont vendu leur bien à Mme [O] dès le 29 mai 2020 mais n'ont pas fait état devant le premier juge, pas plus qu'ils n'ont fait état de la présente procédure lors de la vente à celle-ci,

- que les travaux effectués par M. [H] empiètent sur les parties communes et n'ont fait l'objet d'aucune autorisation des copropriétaires, ce qui justifie la remise en état,

- que Mme [M] subit un préjudice de jouissance depuis plusieurs années dans la mesure où elle n'a pu jouir de son bien dans des conditions normales en raison d'une humidité excessive dans la réserve puisqu'elle ne peut plus ouvrir ses volets,

- qu'elle subit un préjudice moral en raison du non-respect des règles de copropriété par la partie adverse, et de leur manque de loyauté au cours de la procédure,

- que sa fenêtre obstruée avait vue sur l'escalier et la cour comme les autres appartements, et non une vue plongeante sur le jardin de la partie adverse.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, M. [X] [A] [H] [N] et Mme [R] [K] [B], intimés et appelants incidents, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, demandent à la cour :



- infirmer le jugement en date du 24 janvier 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a condamné M. [H] [N] à relever et garantir M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Mme [M], 

- débouter M. [Y] [D], Mme [C] et Mme [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner les succombants à verser à M. [H] [N] et Mme [K] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les succombants aux entiers dépens. 



M. [H] [N] et Mme [K] [B] soutiennent pour leur part :



- qu'ils ont acquis à concurrence de moitié chacun les lots 7 et 13 de la résidence Casilda de la SARL Partimo suivant acte reçu par Me [U], Notaire à [Localité 10] les 15 et 21 septembre 2000, et sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,

- qu'ils n'ont jamais procédé à des travaux sans autorisation des copropriétaires, et ne sont pas à l'origine de la contruction du bâtiment empiétant sur les parties communes, en effet le règlement de copropriété fait déjà état le 8 septembre 2000 de la présence de cette construction,

- que c'est l'assemblée générale des copropriétaires qui a décidé de l'obstruction des volets de Mme [M], et lors de l'achat par celle-ci de ses deux lots, ces volets étaient déjà condamnés,

- que Mme [T] atteste que plusieurs fenêtres ont été obstruées lors de travaux effectués par Partimo Groupe Immobilier.





Par ordonnance du 6 février 2023, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n°RG 22/02571 et n° RG 22/00904 sous le numéro 22/00904.





Mme [V] [O] a constitué avocat le 3 octobre 2022, mais n'a pas conclu.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2023.





MOTIFS :



Il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que :



'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.



En l'espèce, il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier du 31 mai 2018 établi à la requête de Mme [M] que le local à usage de réserve situé en sous-sol de la résidence [Adresse 8] présente une fenêtre à barreaux et volet à double vantail, ce volet étant fermé et 'visiblement bloqué de l'extérieur et ne peut être ouvert de l'intérieur'.



L'huissier n'a fait aucune constatation à l'extérieur du local, permettant de déterminer ce qui bloque les volets, ou de voir s'il existe une construction quelconque sur les parties communes à l'origine du problème.



Néanmoins, Mme [M] produit aux débats plusieurs photographies non datées, sur lesquelles on voit les volets ouverts à 45 degrés, de sorte que l'aération et la luminosité ne sont pas entravées ; en regardant vers l'extérieur, le volet de droite ne peut pas s'ouvrir davantage car il existe un mur au sujet duquel aucun grief n'est formulé, quant au volet de gauche il s'ouvre également à 45 degrés mais en butée sur un mur en briques rouges doté d'une porte métallique grise ; au regard des explications de Mme [M], il s'agirait de la construction litigieuse.



Or, le règlement de copropriété produit aux débats, daté du 8 septembre 2000 soit antérieurement à l'acquisition de ses lots par Mme [M], et très antérieurement à l'acquisition de leurs lots par M. [Y] [D] et Mme [C] [P], mentionne déjà l'existence d'une 'petite construction en suivant élevée d'un rez-de-chaussée, comprenant deux pièces et le débarras édifié dans la cour'. 



Mme [M] prétend que des travaux non autorisés ont été effectués dans la cour et ont eu pour effet de bloquer ses volets, mais ne fait pas la démonstration de cette affirmation, alors que M. [Y] [D] et Mme [C] [P] lui opposent que cette construction existait déjà avant l'entrée dans les lieux des parties, et que ni la teneur des travaux, ni les circonstances dans lesquels ils sont intervenus ne sont explicités.



C'est à tort que le premier juge a retenu qu'il était constant que des travaux avaient été édifiés dans les parties communes par M. [H] [N] sans autorisation, alors que celui-ci et ses acquéreurs successifs le contestent et que Mme [M], sollicitant la démolition d'un ouvrage et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, ne satisfait pas à la charge probatoire qui est la sienne.



Par conséquent, et sans qu'il soit nécessaire d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, la cour infirmera le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont elle est saisie, et rejettera les demandes de Mme [M] formulées à l'égard de M. [Y] [D] et Mme [C] [P], de M. [H] [N], de Mme [K] [B] et de Mme [O].



Mme [M], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer :



- 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [Y] [D] et Mme [C] [P],

- 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [H] [N] et Mme [K] [B],



au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [D] et Mme [C] [P] au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

 

Statuant dans les limites de sa saisine, au regard de la caducité de l'appel interjeté par M. [Y] [D] et Mme [C] [P] à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8],



Infirme le jugement entrepris, 



Statuant à nouveau, 



Déboute Mme [E] [M] de l'intégralité de ses demandes,









Condamne Mme [E] [M] à payer à M. [S] [Y] [D] et Mme [G] [C] [P] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Condamne Mme [E] [M] à payer à M. [X] [H] [N] et Mme [R] [K] [B] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Condamne Mme [E] [M] aux dépens de première instance et d'appel. 

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Carole DEBON Caroline FAURE