Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

CF/CD



Numéro 24/00035





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/01/2024 







 Dossier : N° RG 22/01095 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IF2B 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice















Affaire :



SCP Laurent GINESTA, Karine DUVIGNAC-DELMAS et Christian GINESTA



C/



GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE (GFA) DE [Adresse 4]

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Madame de FRAMOND, Conseillère



Madame BLANCHARD, Conseillère





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





SCP Laurent GINESTA, Karine DUVIGNAC-DELMAS et Christian GINESTA

notaires associés

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS 







INTIME :





GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE (GFA) DE [Adresse 4]

représenté par son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Maître FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assisté de Maître LE DANVIC de la SELAS CIRCÉ, avocat au barreau de NICE















sur appel de la décision 

en date du 23 FEVRIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 16/00524 

















EXPOSE DU LITIGE 



Par courrier du 25 août 1999, Me [J], notaire a soumis à Monsieur [C] [R] et à Monsieur et Madame [D] un projet de bail rural à long terme de 18 ans. Les époux [D] ont apporté leur propriété à un groupement financier agricole, la GFA de [Adresse 4].



Selon acte notarial du 18 mai 2000, enregistré le 16 juin 2000, le GFA de [Adresse 4] a conclu un bail emphytéotique avec Monsieur [C] [R] pour la location des terres agricoles pour une durée de 18 années révolues.



Par courrier du 13 avril 2005, Monsieur [C] [R] a sollicité du GFA de [Adresse 4] que la qualification de la convention soit mise en conformité.



Le 17 mai 2005, Monsieur [C] [R] a assigné la SCP notaires devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Amand-Montrond, aux fins de requalification du bail emphytéotique en bail à ferme à long terme.



Par jugement du 28 juillet 2006, le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas fait droit à la demande en requalification.



Par arrêt du 26 février 2010, la cour d'appel de Bourges a requalifié le contrat en bail à ferme à long terme.



Après formation d'un pourvoi par le GFA de [Adresse 4], la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. 



Le 19 décembre 2011, le GFA [Adresse 4] a sollicité auprès de l'étude notariale la réparation des préjudices consécutifs à la requalification judiciaire.



Le 29 février 2012, le GFA de [Adresse 4] a relancé l'étude notariale.



Le 9 mars 2012, la chambre départementale des notaires a fait valoir que le dossier serait étudié par le comité technique régional statuant sur renvoi auprès de l'assurance professionnelle du notariat.



Le 20 juin 2012, la MMA est intervenu en qualité d'assureur de la défenderesse et a demandé un chiffrage du préjudice subi par le GFA de [Adresse 4].



Par arrêt du 21 septembre 2012, la cour d'appel de Bourges s'est prononcée après expertise et a fixé le prix du bail à ferme pour 1'année 2000 à la somme de 10 952,98 euros avec indexation sur l'indice départemental annuel des baux ruraux, contre 11 242,98 euros avec indexation sur l'indice INSEE des coûts de la construction dans le bail emphytéotique et fixé le paiement de l'impôt foncier à hauteur de 4/5 à la charge du propriétaire.



Par acte du 29 juillet 2013, la convention était rectifiée dans le sens d'un bail rural à long terme.



Par acte d'huissier en date du 25 avril 2014, le GFA de [Adresse 4] a délivré assignation à la SCP notaires associés Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas, devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de :



- condamner la SCP à indemniser le requérant de l'intégralité des préjudices consécutifs à la faute du notaire dans la rédaction du bail emphytéotique et à la requalification de ce dernier en bail à ferme,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 50 546,36 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 37 857,66 euros au titre des pertes locatives pour les six années restantes du bail à ferme,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 24 475,20 euros au titre des impôts fonciers à échoir,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 13 046,40 euros au titre des impôts fonciers à échoir,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 90 000 euros au titre des frais de justice engagés,

- condamner la SCP à lui verser la somme de 2 151,73 euros au titre de la prise en charge des frais de notaire pour la rédaction du bail à ferme,

- ordonner avant dire droit une expertise au frais de la défenderesse afin de déterminer l'intégralité du préjudice subi,

- condamner la SCP au versement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCP aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.



Par ordonnance du juge de la mise en état de Mont-de-Marsan du 27 janvier 2015, sur demande conjointe des parties, l'affaire a été retirée du rôle.



Par acte d'huissier du 18 mai 2015, 1'EARL [R] venant aux droits du fermier et ex-emphytéote Monsieur [C] [R], a attrait le GFA de [Adresse 4] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Amand-Montrond, aux fins d'obtenir la remise en état des bâtiments, un dédommagement pour le préjudice d'inhabilité et d'exploitation, ainsi que le préjudice de perte de jouissance. La SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas a également été mise en cause.



Par jugement du 25 février 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise.



Par conclusions signifiées par RPVA en date du 21 avril 2016, le GFA a sollicité la remise au rôle de la présente instance.



Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2016, la présente instance a été suspendue suivant sursis à statuer prononcé jusqu'au dépôt du rapport de l'expert commis par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mont-de-Marsan en date du 25 février 2016. 



Le 22 octobre 2018, Monsieur [G] a déposé son rapport d'expertise.



Par jugement du 7 février 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Amand-Montrond a rejeté les demandes du GFA de [Adresse 4] notamment celle de résiliation du bail, et l'a condamné à la réalisation des travaux de réparations et d'entretien intérieurs et extérieurs pour mettre fin aux désordres et a condamné le GFA de [Adresse 4] à payer à l'EURL [C] [R] la somme de 100 098,14 € au titre du préjudice de jouissance.



Suivant jugement contradictoire en date du 23 février 2022 (RG n° 16/00524), le juge de première instance a :



- déclaré non prescrite et donc recevable l'action en responsabilité engagée par le GFA de [Adresse 4] à l'encontre de la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas ;

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 2 181,22 euros (deux mille cent quatre-vingt-un euros et vingt-deux centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la prise en charge des frais de notaire pour la rédaction du bail rural,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 52 505,81 euros (cinquante-deux mille cinq cent cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre des frais de justice engagés,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 51 790,09 euros (cinquante et un mille sept cent quatre-vingt-dix euros et neuf centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter une perte de rentabilité locative,



- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 57 245,76 euros (cinquante-sept mille deux cent quarante-cinq euros et soixante-seize centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter les réparations de pérennisation,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas à verser au GFA de [Adresse 4] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté le GFA de [Adresse 4] du surplus de ses demandes,

- débouté la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas du surplus de ses demandes,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.



Les motifs du tribunal sont les suivants : 



- le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité court à compter du dommage résultant d'une erreur de rédaction et se manifeste dès la requalification du contrat litigieux, ayant force de chose jugée ; le point de départ se situe donc à la date de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges du 26 février 2010 qui a requalifié le contrat de bail emphytéotique en bail à ferme de longue durée ; l'assignation étant intervenue le 25 avril 2014, l'action en responsabilité contre le notaire n'est donc pas prescrite ; 



- le notaire a commis une faute en qualifiant le bail d'emphytéotique et en y insérant des clauses contraires aux dispositions légales ;



- la faute du notaire rédacteur est la cause exclusive de la requalification du contrat ; 



- le préjudice financier a été établi au regard des frais engagés ;



- la perte de change a été évaluée à 80 % eu égard à la volonté du bailleur de recourir à un régime lui épargnant la charge des réparations du bien objet du bail, et donc de recourir en toute hypothèse au régime emphytéotique, et a fixé à 51.790,09 € au titre de la perte de chance d'éviter une perte de rentabilité, après avoir calculé le montant du fermage ; 



- le préjudice relatif à l'impôt foncier n'est pas justifié par un document ; 



- la perte de chance d'éviter la prise en charge des grosses réparations est de 57 245,76 €, la clause dans le bail emphytéotique ne prévoyait pas les travaux à sa charge alors que celles du bail rural le prévoient ; 



- la demande à hauteur de 61 250 € relative à la demande d'ajustement a été rejetée puisque la requalification du bail a entraîné un rééquilibrage objectif des contreparties réciproques, lesquelles ne peuvent être perçues comme des avantages pouvant venir compenser les préjudices liés à la possibilité de conclure un bail emphytéotique. 



La SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas a relevé appel par déclaration du 20 avril 2022 (RG n° 22/01095), critiquant le jugement en ce qu'il :



- déclare non prescrite et donc recevable l'action en responsabilité engagée par le GFA de [Adresse 4] à l'encontre de la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas,

- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 2 181,22 euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la prise en charge des frais de notaire pour la rédaction du bail rural,





- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 52 505,81 euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre des frais de justice engagés,

- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 51 790,09 euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter une perte de rentabilité locative,

- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 57 245,76 euros au bénéfice du GFA de 1a [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter les réparations de pérennisation,

- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas à verser au GFA de [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas du surplus de ses demandes,

- condamne la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas aux entiers de l'instance.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 16 décembre 2022, la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta, appelante, statuant sur le fondement des articles 1240 et 2224 du code civil, entend voir la cour :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan le 23 février 2022,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- déclarer irrecevable car prescrite l'action en responsabilité engagée par le GFA de [Adresse 4] à l'encontre de la SCP Ginesta & Duvignac-Delmas,

en conséquence,

- débouter le GFA de [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCP Ginesta & Duvignac-Delmas,

à titre subsidiaire, 

- dire et juger que la faute de Me [J] consiste en un manquement à son devoir de conseil quant au risque de requalification du bail, 

- dire et juger que le préjudice causé au GFA de [Adresse 4] par la faute du notaire ne peut résider que dans la perte de chance de ne pas avoir conclu le bail ou dans la perte de chance d'avoir directement conclu un bail rural à long terme,

à titre infiniment subsidiaire, 

- dire et juger qu'une partie des préjudices allégués par le GFA de [Adresse 4] n'est pas prouvé, inconsistante ou sans lien avec la faute de Me [J], 

en conséquence, 

- débouter le GFA de [Adresse 4] des demandes qui ne correspondent pas au préjudice de perte de chance retenu, 

- dire et juger qu'il convient de prendre en compte les avantages nés du bail rural à long terme, pour la somme de 61 250 euros, 

- dire et juger qu'il convient de déduire cette somme du préjudice arrêté, s'il existe,

en tout état de cause, 

- condamner le GFA de [Adresse 4] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le GFA de [Adresse 4] en tous les dépens et ordonner la distraction de ceux d'appel au profit de Me François Piault, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les moyens de la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta sont les suivants : 



- le point de la prescription se situe le 28 juillet 2006, date du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux qui refuse la requalification en bail rural mais qui relève que le bail conclu ne répond pas aux conditions et caractéristiques d'un bail emphytéotique ; 





- la SCP Ginesta et Duvignac-Delmas reconnaît la faute mais qui ne consiste qu'en un manquement à son devoir de conseil quant au risque de requalification du bail ;



- la durée de 18 ans du bail constitue une erreur matérielle mais de multiples facteurs ont conduit les juges à requalifier le bail ; toute l'architecture juridique du contrat initialement conclu doit être envisagée et le consentement donné par Monsieur [R] pour la signature d'un bail emphytéotique a été vicié et la faute reprochée au notaire n'est pas la cause directe exclusive et centrale de la requalification intervenue ; 



- il aurait été impossible pour le GFA de tirer les bénéfices d'un bail emphytéotique et le préjudice tiré de la non-réalisation d'une situation impossible n'est pas indemnisable ; quelles qu'aient été les diligences du notaire, le bailleur n'aurait jamais pu bénéficier des avantages du bail emphytéotique aux conditions stipulées par le GFA et qui sont celles d'un bail rural ; 



- le préjudice est hypothétique car le preneur n'aurait jamais été en mesure d'aller au-delà de 2006 où sa situation financière était insurmontable ; 



- même informé du risque de requalification du contrat qui avait été rédigé, le GFA de [Adresse 4] aurait insisté pour le signer ; 



- les frais de justice doivent être divisés et s'arrêter pour l'imputabilité à la faute du notaire à l'expertise de 2012, puisque à partir du premier pourvoi rejeté du GFA, la poursuite de la procédure n'est liée qu'à son entêtement ; en tout état de cause les frais de justice doivent être diminués ; 



- le GFA n'a perdu aucune chance de continuer à bénéficier des redevances à hauteur de ce qui avait été stipulé puisqu'il applique une pénalité de 10 % injustifié ;



- le GFA ne s'est acquitté des impôts locaux que sur la période 2011/2018 à hauteur des 4/5 et ne peut prétendre à des impôts antérieurs à 2011 ; 



- si la restitution était intervenue en 2018 comme prévue, le GFA aurait eu la charge des travaux puisque le preneur n'a effectué aucuns travaux ; 



- la perte de valeur ne peut être retenue puisqu'il s'agit d'une perte de chance de conclure le bail souhaité ; 



- le bail emphytéotique a conféré des avantages fiscaux et le preneur a versé une somme de 11 250 € au GFA eu titre de l'exploitation non autorisée des sous-bois et l'ensemble des avantages doit être évaluée forfaitairement à 50 000 € qu'il convient de déduire du préjudice subi. 



Par conclusions déposées le 26 septembre 2022, le groupement foncier agricole de [Adresse 4] (GFA de [Adresse 4]) sur le fondement des dispositions des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, entend voir la cour :



- recevoir l'appel de la SCP Ginesta mais l'en dire mal fondée,

- recevoir l'appel incident du GFA,

- statuant à nouveau, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le préjudice du GFA et rejeté l'indemnisation au titre de la dépréciation du bien,

en conséquence,

- rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

sur les coûts et pertes occasionnés,

à titre principal,

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de [Adresse 4] par la somme de 3 514,73 euros TTC au titre des frais de notaire occasionnés pour la rédaction du bail rural ;

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de [Adresse 4] par la somme de 102 858,66 euros TTC au titre des frais de justice occasionnés par la requalification et ses suites,



- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de [Adresse 4] par la somme de 124 449,47 euros au titre de la perte de rentabilité locative consécutive à la requalification du bail emphytéotique en bail à ferme ;

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de [Adresse 4] par la somme de 71 557,20 euros au titre du coût des réparations de pérennisation du château ;

à titre subsidiaire,

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de la perte de chance d'éviter les préjudices subis en évaluant cette chance évaluée à 99 %,

sur la dépréciation du bien

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à indemniser le GFA de [Adresse 4] par la somme de 77 440 euros au titre de la perte de valeur consécutive à la requalification du bail emphytéotique en bail à ferme,

en tout état de cause,

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas à payer au GFA de [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 6 000 euros,

- condamner la SCP de notaires associés J.-P. Ginesta & K. Duvignac-Delmas aux entiers dépens y compris les frais de l'expertise.



Les moyens du groupement foncier agricole GFA de [Adresse 4] sont les suivants : 



- le point de départ de la prescription ne peut être la date de la faute puisque la prescription ne court pas tant que le dommage ne s'est pas définitivement manifesté ; la manifestation des dommages est intervenue au jour de la condamnation définitive soit le 10 novembre 2010, date de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges, soit au jour de la fixation définitive du loyer du bail à ferme et la contribution à l'impôt foncier soit le 21 septembre 2012, soit le jour de la condamnation définitive au paiement des grosses réparations le 7 février 2020 ; 



- le notaire doit éclairer le consentement des parties au regard des obligations contenues dans l'acte qu'elles contractent, et s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; 



- la faute du notaire consiste à lui avoir ôté cette nature de bail emphytéotique, non en dépit mais bien à cause d'une erreur de droit puisqu'il s'agissait de rallonger d'un jour la durée du bail et de modifier la clause sur la cession du bail ; 



- il ne s'agit pas d'une erreur matérielle sur la dénomination de l'acte mais d'une erreur de droit ayant conduit le notaire à insérer des clauses dans le bail emphytéotique qui lui ont fait perdre sa nature et ont privé le GFA de l'application du régime y afférent ; 



- la commune intention des parties est étrangère à la privation du régime du bail emphytéotique, il s'agit en l'espèce d'une requalification-sanction ; il existe un lien de causalité entre le préjudice subi et l'insertion fautive de clauses ayant ôté sa nature l'acte ; 



- l'hypothèse du vice du consentement n'est ni plausible, ni vérifiable et n'est pas de nature à avoir une incidence sur l'appréciation du lien de causalité dans le litige ; 



- il ne s'agit pas d'une perte de chance de ne pas contracter ou d'éviter un risque qui s'est réalisé mais de la perte de toutes chances de pouvoir appliquer le régime du bail emphytéotique par la faute du notaire ; 



- il s'agit de la perte avérée du régime de contrat souhaité et conclu suivie de sa requalification ; le dommage final doit donner lieu à réparation intégrale ; 



- le risque de disqualification du bail emphytéotique en raison du montant de la redevance en l'absence d'obligation de construire ou d'améliorer le bien n'existe pas ; sans la faute du notaire, le bailleur n'aurait pas été assigné devant le TPBR et n'aurait pas en conséquence du prendre en charge l'ensemble des travaux et l'impôt foncier, et il n'aurait subi aucune perte locative ni dépréciation de son bien ; 

- le principe est la réparation intégrale du préjudice et le créancier n'a pas l'obligation de prendre toute mesure propre à limiter son préjudice ; les frais de justice liés à l'exercice du pourvoi en cassation et à la procédure initiée par le preneur en 2015 ne doivent pas être exclus ni les frais de déplacement de l'avocat pour la rédaction du nouveau bail en 2013 ; (appel incident) 



- le bail emphytéotique ayant perdu sa nature du fait du notaire, le GFA a été condamné à prendre en charge les grosses réparations par jugement du 7 février 2020 alors qu'il s'agissait d'une condition déterminante de la volonté du GFA ; 



- sans la faute du notaire le GFA aurait encaissé les redevances convenues initialement ; par sa faute, il n'a pu percevoir qu'un loyer moindre fixé judiciairement dans le cadre de la requalification du bail à l'occasion de laquelle 4/5 de l'impôt foncier a été mis à sa charge ; donc il existe une perte de rentabilité ; 



- le différentiel entre le montant de la redevance prévue au bail emphytéotique et le montant du fermage à la suite de la requalification en bail à ferme avec effet rétroactif est de 85 718,83 € outre les impôts fonciers mis à la charge du GFA soit 38 731,20 € soit une perte de rentabilité totale de 124 449,47 € ; 



- l'impossibilité d'opposer la clause mettant le coût des grosses réparations à la charge de l'emphytéote a entraîné pour le GFA des coûts pour un montant de 71 557,20 € ; 



subsidiairement : 



- il existe une perte de chance d'éviter les préjudices qui doit être évaluée à 99 % ; 



- il existe une perte de valeur puisque le GFA a perdu la chance de céder ses terres à un prix plus important du fait de la présence d'un bail rural soit une perte de valeur de 20 %. 





Vu les conclusions du procureur général du 3 mai 2023 tendant à l'application de la jurisprudence habituelle.





Vu l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2023. 



MOTIFS 



Sur la prescription :



Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en retenant que le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité court à compter du dommage résultant d'une erreur de rédaction et se manifeste dès la requalification du contrat litigieux, ayant force de chose jugée ; qu'en l'espèce, le point de départ se situe donc à la date de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges du 26 février 2010 qui a requalifié le contrat de bail emphytéotique en bail à ferme de longue durée. 



À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter que le délai de prescription commence à courir à partir du jour où le demandeur a eu connaissance des faits dommageables et lorsque le dommage subi par l'acquéreur s'est manifesté uniquement à compter de la décision passée en force de chose jugée, le délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre le notaire commence à courir à partir de cette date (Civ. 1re, 9 sept. 2020, no 19-12.573). Ainsi, le point de départ de la prescription quinquennale à l'égard de l'égard de l'étude notariale ne peut être ni la date de conclusion de l'acte du 18 mai 2000, ni le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 28 juillet 2006 qui avait de surcroît rejeté la demande du preneur en requalification du bail. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du GFA de [Adresse 4], l'assignation étant intervenue le 25 avril 2014. 





Sur la responsabilité du notaire :



sur la faute : 



La responsabilité du notaire est susceptible d'être engagée sur le plan délictuel et nécessite à cet égard la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 



La SCP Ginesta & Duvignac-Delmas reconnaît elle-même avoir commis un manquement à son devoir de conseil quant au risque de requalification du bail. Mais elle souligne que l'erreur matérielle sur la durée du bail n'est pas à elle seule la cause de la requalification et de la situation qui en a découlé. 



Or, il ne s'agit pas d'une erreur matérielle qui est reprochée au notaire qui consisterait à avoir prévu une durée de dix-huit ans pour le bail au lieu d'une durée de dix-huit ans et un jour, mais d'avoir prévu des clauses contraires aux dispositions légales relatives au régime du bail emphytéotique empêchant cette qualification alors que la volonté des parties Helbling qui ont formé ensuite le GFA, et du preneur Monsieur [C] [R] était de conclure un bail emphytéotique puisque le projet de bail qui a été adressé à Monsieur [R] le 25 août 1999 et qui portait sur un bail rural à long terme n'a pas été retenu par les parties. 



Ainsi, la faute du notaire est d'avoir établi un bail sans lui avoir apporté son efficacité puisque des clauses comme la durée du bail et les modalités de cession étaient contraires aux dispositions légales relatives au bail emphytéotique telles qu'elles ont été relevées par la cour d'appel de Bourges le 26 février 2010 qui a alors requalifié le bail en bail rural à la demande du preneur l'EURL [C] [R]. 



La faute est donc démontrée et engage la responsabilité du notaire.





Sur le lien de causalité : 



Il ne peut être prétendu par l'étude notariale que le consentement de Monsieur [R] pour la signature d'un bail emphytéotique était vicié s'il n'avait pas obtenu la qualification du bail en bail rural. En effet, il n'est pas démontré que la volonté des parties était de procéder à la signature d'un bail rural avec les clauses qui lui sont propres alors qu'un tel bail avait été envisagé dans un premier temps par le notaire eu égard au projet du 25 août 1999 précité et il est avéré que les parties n'y ont pas donné suite par la signature du bail litigieux. 



Le fait de ne pas avoir établi un bail emphytéotique efficace qui a donc créé un dommage résulte donc de la faute unique du notaire. 





Sur le préjudice : 



L'étude notariale ne peut prétendre que le bail s'il avait conservé sa qualification d'emphytéotique n'aurait pas perduré au-delà de l'année 2006 du fait de la situation du preneur, alors que la lettre de celui-ci adressée au GFA le 13 avril 2005 tend à la requalification du bail après conseil pris, démarche auprès d'un conseil effectuée en raison de l'absence de réalisation des travaux de réparation des bâtiments. Il ne peut être déduit de cette demande que la situation du preneur l'empêchait de poursuivre le contrat de location. 











L'étude notariale ne peut s'appuyer sur les motifs du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 28 juillet 2006 qui a refusé la requalification en bail rural uniquement par l'absence de démonstration par le preneur d'une activité conforme aux dispositions de l'article L 311-1 du code rural, en ce qu'il avait relevé une absence de modicité du prix du loyer alors que les travaux étaient à la charge du preneur, la durée égale à dix-huit ans et qu'il existait une absence de liberté de cession. En effet, ce jugement a été infirmé et la cour n'a pas retenu l'absence de modicité du prix du loyer comme motif de requalification. 



Il convient donc d'examiner les différents postes de préjudice invoqués par le GFA de [Adresse 4]. 



Le GFA de [Adresse 4] réclame des frais de procédure à hauteur de la somme de 102 858,66 € qui sont tous les frais de justice liés à la demande de requalification du bail par le preneur de bail emphytéotique en bail rural outre les coûts de rédaction d'un nouveau bail à hauteur de 3 514,73 €. Ces frais de procédure sont directement en lien avec la requalification du contrat du fait de la faute du notaire et il ne peut être reproché au GFA de [Adresse 4] d'avoir intenté un pourvoi en cassation et d'avoir ainsi voulu épuisé les voies de recours dont les frais de procédure doivent être également indemnisés dès lors que tout recours n'est plus désormais possible sur cette requalification. 



Il sera comme l'a fait à juste titre le tribunal retiré des frais de justice les honoraires d'avocat à hauteur de 2 512,34 € TTC dès lors qu'ils sont sans lien avec la faute du notaire puisqu'ils portent sur l'appui pour la succession et la vente du domaine de [Adresse 4]. 



La facture du 24 octobre 2007 de 3 116,72 € est également sans lien avec la responsabilité du notaire puisqu'elle porte sur le suivi du dossier vente GFA [Adresse 4], la cession de parts sociales GFA Mas de Loubes et la succession. Elle sera donc écartée comme la précédente. 



Les frais d'expertise du nouveau loyer afférent au bail rural doivent être également inclus dans le préjudice dès lors que l'expertise a été ordonnée dans ce cadre judiciaire. 



Les frais de justice sont justifiés par les factures d'avocat produites outre les débours et s'élèvent à la somme de 97 229,60 € (102 858,66 - 2 512,34 € - 3 116,72 €) qu'il convient d'allouer en totalité au GFA. 



Il ne peut être remis en cause les frais de déplacement du notaire pour l'établissement du nouveau bail dès lors qu'ils ont été facturés par le notaire. La somme de 3 514,73 € sera donc allouée également au GFA. 



Le jugement sera donc infirmé sur ces deux chefs de préjudice. 



Il est réclamé la somme de 85 718,83 €au titre de la perte locative correspondant au différentiel entre la redevance prévue au bail emphytéotique et le montant du fermage à la suite de la requalification du bail emphytéotique en bail à ferme avec effet rétroactif.



Le tribunal a considéré que la réparation du préjudice ne s'analysait qu'en une perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat projeté et de bénéficier des avantages de celui-ci. Or, le bail emphytéotique a bien été conclu et en réalité a été requalifié car il comportait des clauses incompatibles avec le régime du bail emphytéotique du fait de la faute du notaire. Il ne peut donc être considéré qu'il s'agit d'une perte de chance. Il convient en revanche de retenir que le préjudice est équivalent à la différence entre le prix du loyer du bail emphytéotique qui aurait dû être perçu si les clauses interdites n'avaient pas figuré et le montant du prix du fermage qui a été appliqué par la cour d'appel de Bourges de manière rétroactive au début du bail litigieux. 











Cependant la clause pénale que le GFA applique à partir de 2005 qui représente 10 % du prix du loyer ne peut être répercutée sur le notaire dès lors que le GFA explique que le loyer a cessé d'être payé du fait de la demande de requalification alors sue ce n'est pas démontré et que cela relève de l'initiative du preneur Monsieur [R].



Aussi, les clauses pénales à hauteur de 20 981,21 € seront écartées du montant du préjudice dès lors que le lien de causalité n'est pas rapporté avec la faute du notaire. 



La perte locative s'élève donc à la somme de 270 180,38 € - 205 442,76 € soit 64 737,62 €. Le jugement qui a retenu une somme de 51 790,09 € sera donc infirmé. 



Il est sollicité en outre le montant correspondant aux impôts fonciers à hauteur de 38 731,20 €. Pas plus qu'en première instance, le GFA ne justifie s'être acquitté des impôts fonciers dont il n'est produit aucun avis d'imposition alors qu'il est réclamé une somme de 38 731,20 € représentant les 4/5 de l'impôt. 



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Il est sollicité la somme de 71 557,20 € au titre des grosses réparations par le GFA qui correspond à l'évaluation des travaux de pérennisation. 



Le tribunal a retenu une perte de chance à ce titre à hauteur de 80 % en estimant que le GFA n'avait pas procédé à des travaux estimant que ces derniers n'étaient pas à sa charge et ce pendant toute la durée de la procédure soit treize années et qu'il s'agissait d'une perte de chance d'éviter la prise en charge des grosses réparations après avoir rappelé que l'article 6 du bail rural prévoit que les grosses réparations sont à la charge du bailleur. 



Il convient d'observer que c'est le bail emphytéotique qui aurait dû être appliqué tel qu'envisagé par les parties sans les clauses interdites. Il était prévu dans le bail du 18 mai 2000 que le preneur devra entretenir en parfait état les bâtiments existants ainsi que tous autres qu'il sera susceptible d'édifier, pour lesquels il aura la charge des réparations de toutes natures, en application de l'article L 451-8 du code rural. Aussi, il était stipulé que les grosses réparations soient à la charge du preneur et non du bailleur ce qui est d'ordre public dans le cadre d'un bail rural. Le GFA de [Adresse 4] a donc perdu une chance de ne pas être obligé de réaliser ces travaux qu'il convient d'évaluer à 80 % comme l'a fait le tribunal soit une somme de 57 245,76 €. Le jugement sera confirmé sur ce point. 



Il est sollicité une perte de chance de vendre des terres à un prix plus avantageux dès lors que les terres sont occupées actuellement avec la mise en oeuvre d'un bail rural au lieu d'un bail emphytéotique que le GFA pour 88 ha estime au vu de la base des prix moyens établis par le Ministère de l'Agriculture à la somme de 77 440 €. Cette demande subsidiaire a été déclarée sans objet par le tribunal et celle-ci est demandée par le GFA en appel à titre principal. 



Il ne peut s'agir que d'une perte de chance d'avoir des terres libres au bout de dix-huit ans et un jour dès lors que le bail rural après requalification a prévu une durée également de dix-huit ans mais renouvelable sauf motif grave et légitime. Les prix moyens en Centre Loire font effectivement état d'une décote de 20 % du prix quand les terres sont occupées. Cependant il convient d'ajouter que la vente du GFA n'était pas certaine au bout de dix-huit ans et que dans le cadre du bail rural, il était possible pour le preneur de le résilier à cette date. 



La perte de chance sera donc évaluée à 20 % de la somme de 77 440 € pour laquelle l'étude notariale n'apporte pas de contradiction sur le prix des terres en Centre Loire produits en pièce 25 du GFA. 



Il sera donc alloué à ce titre la somme de 15 488 € et le jugement sera donc infirmé sur ce point. 



Sur la demande de réajustement par l'étude notariale : 



Il est sollicité par l'étude notariale que soit retranché du préjudice la somme de 11 250 euros que Monsieur [R] a versé au GFA de [Adresse 4] au titre de l'exploitation non autorisée du bois, outre le montant des avantages fiscaux qu'offre le bail rural à long terme évalués forfaitairement à 50 000 €. 



Sur la somme de 11 250 €, il convient de relever que la cour d'appel de Bourges dans son arrêt du 21 septembre 2012 n'a pas fait de lien avec la requalification du bail en bail rural mais qu'elle a déclaré que cette somme allait réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'exploitation non autorisée des bois par le preneur. Cette somme n'a donc pas à venir en déduction du préjudice subi par le GFA. 



Pour les avantages du bail rural, il convient d'adopter les motifs du tribunal qui a retenu que la requalification du contrat litigieux a entraîné un rééquilibrage objectif des contreparties réciproques lesquelles ne peuvent être perçues comme des avantages pouvant venir compenser les préjudices liés à la possibilité de conclure un bail emphytéotique. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de l'étude notariale à ce titre. 



Les demandes accessoires seront confirmées en cause d'appel, l'étude notariale succombant pour partie en son appel. 



L'équité commande d'allouer au GFA de [Adresse 4] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les dépens d'appel seront mis à la charge de l'étude notariale qui succombe pour partie.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, 



INFIRME le jugement en ce qu'il a :



- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 2 181,22 euros (deux mille cent quatre-vingt-un euros et vingt-deux centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la prise en charge des frais de notaire pour la rédaction du bail rural,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 52 505,81 euros (cinquante-deux mille cinq cent cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre des frais de justice engagés,

- condamné la SCP Jean-Pierre Ginesta & Karine Duvignac-Delmas au versement de la somme de 51 790,09 euros (cinquante et un mille sept cent quatre-vingt-dix euros et neuf centimes) au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter une perte de rentabilité locative,

- rejeté la demande du GFA de [Adresse 4] sur la perte de valeur du bien, 



statuant à nouveau sur ces points : 



CONDAMNE la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta au versement de la somme de 3 514,73 € au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la prise en charge des frais de notaire pour la rédaction du bail rural,



- CONDAMNE la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta au versement de la somme de 97 229,60 € au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre des frais de justice engagés,



- CONDAMNE la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta au versement de la somme de 64 737,62 € euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance d'éviter une perte de rentabilité locative,



- CONDAMNE la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta au versement de la somme de 15 488 euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] au titre de la perte de chance sur la perte de valeur du bien, 



CONFIRME le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour, 



y ajoutant : 



Condamne la SCP Laurent Ginesta, Karine Duvignac-Delmas et Christian Ginesta au versement de la somme de 2 000 euros au bénéfice du GFA de [Adresse 4] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SCP Laurent Ginesta & Karine Duvignac-Delmas & Christian Ginesta aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,







Carole DEBON Caroline FAURE