Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

SF/CD



Numéro 24/00036





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/01/2024 







 Dossier : N° RG 22/01526 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHCI 





Nature affaire :



Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d'urbanisme







Affaire :



SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE



C/



[W] [L],



[X] [I] épouse [L], 



SA ABEILLE IARD & SANTÉ, 



SA BPCE IARD









Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Madame BLANCHARD, Conseillère





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :



APPELANTE :





SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES :





Monsieur [W] [L]

né le 27 septembre 1981 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Madame [X] [I] épouse [L]

née le 18 janvier 1980 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentés par Maître DELCAMBRE de la SELARL JESSICA DELCAMBRE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistés de Maître ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - Nicolas ROUSSEAU et Associés, avocat au barreau de BORDEAUX





SA ABEILLE IARD & SANTÉ 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Maître HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître MONTAMAT de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX





SA BPCE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès qualités d'assureur de la société SM CONSTRUCTION

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représentée et assistée de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE





sur appel de la décision 

en date du 18 MAI 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 20/00601 



EXPOSÉ DU LITIGE



Le 19 décembre 2014, M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] ont acquis un terrain situé [Adresse 3]) afin d'y faire édifier leur maison d'habitation.



Le 21 mars 2014, ils ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE exerçant sous l'enseigne « DEMEURES D'AQUITAINE » (ci-après SARL DEMEURES D'OCCITANIE), assurée au titre de sa responsabilité civile auprès de la SA AVIVA ASSURANCES (devenue la SA ABEILLE IARD & SANTE, ci-après la SA ABEILLE).



Les époux [L] ont également souscrit une assurance dommage-ouvrage auprès de la SA AVIVA ASSURANCES.



Le permis de construire a été délivré le 11 septembre 2014 et la déclaration d'ouverture de chantier est datée du 12 février 2015. 



Plusieurs entreprises ont participé à l'acte de construire en qualité de sous-traitantes, notamment la société SM CONSTRUCTION, assurée auprès de la SA BPCE IARD.



Un procès-verbal de réception sans réserve a été établi le 17 février 2016.



Suite au dépôt en Mairie de la déclaration d'achèvement des travaux, M. et Mme [L] ont été informés de la non-conformité de leur construction aux règles d'urbanisme applicables, en raison d'un défaut d'implantation.



Les époux [L] ont alors sollicité l'entreprise DEMEURES D'OCCITANIE aux fins d'aboutir à une solution de régularisation. 

 

Une déclaration de sinistre a été régularisée le 1er février 2017 auprès de l'assureur dommage-ouvrage concernant l'erreur d'implantation de la maison.



L'expert amiable mandaté par l'assureur a confirmé la réalité du dommage et a précisé qu'une solution de mise en conformité était envisageable.



Par courrier du 19 avril 2017, la SA AVIVA ASSURANCES, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, a confirmé l'acquisition de sa garantie au titre de l'erreur d'implantation.



Par acte du 29 mars 2017, les époux [L] ont assigné la SARL DEMEURES D'OCCITANIE et la SA AVIVA ASSURANCES devant le juge des référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire.



Par ordonnance du 5 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan a fait droit à cette demande et a désigné M. [P] afin d'exécuter la mission d'expertise judiciaire.



Par ordonnance du 5 juillet 2018, les opérations d'expertise ont ensuite été étendues au contradictoire de la SELARL LAURENT MAYON en sa qualité de mandataire liquidateur de la société SM CONSTRUCTION et de son assureur la SA BPCE IARD, des sociétés BATICOT et AGREDA et de leur assureur AXA FRANCE IARD. 



M. [P] a déposé son rapport le 14 décembre 2018. 



Par acte d'huissier du 20 mai 2020, M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] ont assigné la SARL DEMEURES D'OCCITANIE et la SA AVIVA ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins, notamment, de voir condamner la première à détruire et réimplanter l'ouvrage à ses frais et, à titre subsidiaire à leur verser une somme totale de 130 000 € en indemnisation de leurs préjudices (préjudice de jouissance, préjudice moral, perte de valeur vénale du bien, perte des droits à construire).



Par acte en date du 23 novembre 2020, la SA AVIVA ASSURANCES a appelé en la cause la SA BPCE IARD aux fins de la voir condamner à lui rembourser la somme de 7 000 € versés à titre de provision aux époux [L] et afin qu'elle soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. 



Par ordonnance du 8 décembre 2020, les deux procédures ont été jointes sous le numéro 20/00601.



Suivant jugement contradictoire en date du 18 mai 2022 (RG n° 20/00601), le juge de première instance a :



- débouté la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE de sa demande d'irrecevabilité des demandes de M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] fondées sur la responsabilité contractuelle ; 

- déclaré la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE responsable de l'erreur d'implantation de la maison d'habitation des époux [L] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; 

- condamné la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE à la destruction et reconstruction de la maison d'habitation de M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] sise [Adresse 3]), conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire ; 

- ordonné cette remise en conformité dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai ; 

- débouté la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE de sa demande de garantie contre son assureur la SA AVIVA ASSURANCES ; 

- déclaré irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la SA BPCE IARD ; 

- fixé le partage de responsabilités entre coobligés comme suit :

* 50 % pour la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE,

* 50 % pour l'EURL SM CONSTRUCTION, assurée auprès de la SA BPCE IARD 

- condamné la SA BPCE IARD, assureur de l'EURL SM CONSTRUCTION, à garantir la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, sous réserve de la franchise contractuelle de 659 € ; 

- condamné la SA BPCE IARD à verser à la SA AVIVA ASSURANCES la somme de 7 000 € au titre de la provision versée aux époux [L] au titre de son recours subrogatoire ;

- condamné la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE à verser à M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] une somme de 4'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à la SA AVIVA ASSURANCES la somme de 3 000 € au même titre ;

- débouté la SA BPCE IARD et la DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de Me PENEAU pour les dépens le concernant ;

- rejeté les prétentions plus amples ou contraires ; 

- écarté l'exécution provisoire.



Dans sa motivation, le juge a constaté que l'erreur d'implantation était établie et non contestée, que les époux [L] ne sont pas des professionnels de la construction et n'étaient pas assistés d'un professionnel lors de la réception le 17 février 2016 ne leur permettant pas d'observer l'erreur d'implantation en l'absence de matérialisation de la limite séparative avec le fonds voisin, quand bien même ils ont signé le procès-verbal d'implantation le 12 février 2015 à la place de l'entreprise de maçonnerie ; que cette erreur n'a été découverte que le 23 mars 2016 lors de la notification par la mairie du refus de conformité des travaux.



Le juge a retenu que cette erreur d'implantation ne portait atteinte ni à la solidité ni à la destination de l'ouvrage, et constituait une non-conformité aux règles d'urbanisme et au contrat de construction, engageant la responsabilité contractuelle de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE ; que les époux [L] ne peuvent se voir imposer, au regard de la jurisprudence applicable avant l'entrée en vigueur de l'article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, une modification de leur projet initial qui ne prévoyaient pas la construction d'une terrasse couverte nécessaire pour régulariser la situation. Le juge retient que l'ajout de cet abri en limite de propriété ne peut que réduire la luminosité de leur salon et ne leur permet pas l'accès assez aisé au fond de la parcelle pour n'importe quel véhicule ; le juge en conclut qu'il n'existe aucune disproportion manifeste entre la destruction et reconstruction de l'immeuble d'habitation et le préjudice subi par les époux [L].



 Sur le recours en garantie de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE contre son assureur la SA AVIVA ASSURANCES, le juge retient que la non-conformité n'étant pas un désordre décennal, le constructeur ne peut demander la garantie de son assureur fondé sur l'assurance décennale, et que la garantie responsabilité civile professionnelle après livraison des travaux souscrite, prévoit une clause d'exclusion de la garantie pour le coût des travaux à l'origine du dommage, interprétée par le premier juge comme excluant les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble ; quant à la garantie souscrite par le constructeur pour l'erreur d'implantation de la construction, le premier juge relève que cette garantie est subordonnée à la réalisation, préalable à l'implantation de la construction, d'un bornage du terrain qui n'a pas été réalisé en l'espèce.



Le premier juge a également écarté la garantie des dommages immatériels qu'il considère non applicable aux travaux de démolition et reconstruction.



Sur le recours en garantie de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE contre la BPCE IARD, assureur de son sous-traitant la SARL SM CONSTRUCTION, le premier juge retient que l'entreprise sous-traitante était chargée de vérifier l'implantation de la maison d'habitation avant le terrassement de sorte qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles en ne s'assurant pas que l'implantation de la maison était conforme au plan du constructeur, mais celui-ci a également manqué à ses obligations en ne faisant pas participer son sous-traitant au procès-verbal d'implantation du 12 février 2015, et conclut ainsi un partage de responsabilité entre eux par moitié. La BPCE IARD n'assurant la SARL SM CONSTRUCTION qu'au titre des désordres de nature décennale et au titre de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement indissociables, l'erreur d'implantation ne rentre pas dans l'objet de la garantie souscrite. Par contre le juge retient l'application de la garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle souscrite par la SARL SM CONSTRUCTION, justifiant la garantie par la BPCE IARD. 



Sur le recours subrogatoire exercé par la SA AVIVA ASSURANCES contre la BPCE IARD, le premier juge déclare irrecevable la fin de non-recevoir pour défaut de fondement juridique aux demandes présentées contre elle pour ne l'avoir pas présentée au juge de la mise en état, seul compétent jusqu'à son dessaisissement ; sur le fond le juge indique que le sous-traitant engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du maître de l'ouvrage s'il manque à ses obligations, et que dès lors que l'erreur d'implantation est bien garantie par la BPCE IARD au titre de la responsabilité civile professionnelle de son assurée envers les maîtres d'ouvrage le recours subrogatoire de SA AVIVA ASSURANCES, assureur dommages ouvrage, qui justifie avoir indemnisé les époux [L] au titre d'une provision, doit être accueilli.





La SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE a relevé appel par déclaration du 31 mai 2022 (RG n° 22/01526), demandant l'annulation ou à tout le moins la réformation du jugement en toutes ses dispositions excepté en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présenté par la SA BPCE IARD, en ce qu'il a condamné celle-ci à verser à la SA AVIVA ASSURANCES la somme de 7 000 € au titre de la provision versée aux époux [L] et en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée par la SA BPCE IARD :







La SA BPCE IARD a relevé appel par déclaration du 27 juillet 2022 (RG n° 22/02159), demandant la nullité, l'annulation et la réformation du jugement en ce qu'il :



- condamne à la destruction et reconstruction de la maison d'habitation des époux [L] conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire et ordonné cette remise en conformité dans un délai de 12 mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

- rejette la garantie de la SA Aviva assurances,

- déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA BPCE IARD,

- rejette la demande de mise hors de cause de la SA BPCE IARD,

- fixe le partage de responsabilités entre coobligés par moitié entre la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE et la SA BPCE IARD,

- condamne la SA BPCE IARD à garantir la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, sous réserve de la franchise contractuelle de 659 €,

- condamne la SA BPCE IARD à verser à la SA Aviva assurances la somme de 7 000 € au titre de la provision versée aux époux [L] au titre de son recours subrogatoire,

- condamne la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE à verser aux époux [L] une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à la SA AVIVA ASSURANCES la somme de 3 000 € au même titre, 

- déboute la SA BPCE IARD de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et dépens,

- condamne la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES AQUITAINE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.





Par ordonnance de jonction en date du 26 avril 2023 (RG n° 23/01432), la conseillère de la mise en état a ordonné la jonction des procédures N° RG 22/02159 et 22/01526, sous le numéro 22/01526.





Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 janvier 2023, la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE, appelante, entend voir la cour':



Réformer le jugement dont appel en ce qu'il :

- déboute la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande d'irrecevabilité des demandes de M. [W] [L] et Mme [X] [I] épouse [L] fondées sur la responsabilité contractuelle ; 

- déclare la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE responsable de l'erreur d'implantation de la maison d'habitation des époux [L] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; 

- condamne la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE à la destruction et reconstruction de la maison dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai ; 

- déboute la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande de garantie contre son assureur la SA AVIVA ASSURANCES ; 

- fixe le partage de responsabilités entre coobligés à hauteur de 50 % chacun ; 

-condamne la SA BPCE IARD à garantir la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, sous réserve de la franchise contractuelle de 659 € ; 

- condamne la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE à verser aux époux une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 et à verser à la SA AVIVA ASSURANCES la somme de 3 000 euros au même titre ; 







- déboute la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

et statuant à nouveau, 

à titre principal, 

- constater la signature d'un procès-verbal de réception de l'ouvrage sans réserve ;

- constater l'absence de réserve complémentaire notifiée dans les 8 jours de la signature du procès-verbal de réception ;

- dire et juger que l'intégralité des désordres et non-conformités, y compris l'implantation de l'ouvrage, étaient apparents, même pour un profane ; 

- déclarer irrecevable toute demande fondée sur les principes de la responsabilité contractuelle ; 

- dire et juger en toute hypothèse disproportionnée la demande de démolition et reconstruction de l'ouvrage ; 

- débouter en conséquence les époux [L] de l'intégralité de leurs demandes,

- débouter la compagnie ABEILLE IARD & SANTÉ venant aux droits d'AVIVA de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Demeures d'Occitanie Poitou-Charentes et Aquitaine ;

à titre subsidiaire, 

- condamner la compagnie AVIVA ASSURANCES devenue ABEILLE IARD & SANTÉ et la compagnie BPCE IARD à relever et garantir indemne la société DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE de toute somme qui pourrait être mise à sa charge ; 

- débouter la compagnie ABEILLE IARD & SANTÉ venant aux droits d'AVIVA de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE ; 

- condamner les époux [L], ou toute partie succombante, aux entiers dépens de l'instance, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, la SARL DEMEURES D'OCCITANIE fait valoir sur le fondement des articles 1792 et suivants et 1103 et suivants du code civil, R231-7 du code de la construction et de l'habitation, que :



- le tribunal n'a pas tiré les conséquences de la réception de l'ouvrage intervenue le 17 février 2016 sans réserve, alors que la non-conformité de l'implantation était parfaitement visible même pour un profane ;

- que toute demande après la réception sans réserve fondée sur la responsabilité contractuelle est irrecevable selon une jurisprudence constante et que les non-conformités contractuelles apparentes sont définitivement purgées par la réception sans réserve, et au-delà du délai supplémentaire de 8 jours donnés au maître d'ouvrage pour dénoncer des réserves complémentaires aux constructeurs de maisons individuelles ;

- la non-conformité invoquée était apparente en ce que l'ouvrage a été construit à 2,75 m du mur du fonds voisin au lieu des 3,50 m prévus ;

- les maîtres d'ouvrage avaient signé un procès-verbal d'implantation détaillé avant la réception, preuve de leur connaissance de la réduction de la largeur du passage qu'ils avaient acceptée ;

- en toute hypothèse la demande de démolition de l'ouvrage est manifestement disproportionnée puisqu'il n'y a pas d'atteinte à la solidité ni à la destination de l'ouvrage ; la jurisprudence citée concerne des ouvrages qui n'avaient pas été réceptionnés ;

- M. et Mme [L] non jamais évoqué au cours de l'expertise leur désir de voir démolir la maison qu'ils avaient entièrement aménagée ;

- la non-conformité est réparable dès lors qu'il suffit qu'il crée un abri sur le côté de la maison permettant d'obtenir de la mairie une autorisation rectificative ;

- les désordres apparus dans l'année de l'achèvement sont sans aucun rapport avec l'erreur d'implantation, et ne justifient pas non plus en eux-mêmes la demande de démolition

- la demande subsidiaire d'indemnisation est tout autant irrecevable compte tenu de la réception sans réserve, et en tout cas disproportionnée et infondée, la destination du passage de parking pour un camping-car n'a jamais été évoquée contractuellement, les intimés disposent d'un garage fermé pour stationner leurs voitures ; par ailleurs une perte d'ensoleillement par la construction d'un abri à l'arrière de la maison est pure allégation comme la perte de valeur de celle-ci ; les intimés invoquent un préjudice moral infondé et en tous cas excessif dès lors qu'ils ont réceptionné l'immeuble sans réserve ;

- à titre subsidiaire la SARL DEMEURES D'OCCITANIE demande à être garantie par sa compagnie d'assurances pour les conséquences de sa responsabilité décennale et en sa qualité de constructeur, seul fondement possible à sa responsabilité, mais en toute hypothèse, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, garantie facultative souscrite pour tous les dommages subséquents y compris immatériels et pour les erreurs d'implantation ;

- la clause 'sans garantie du coût des travaux à l'origine du dommage' s'entend sans garantie du coût de la construction initiale de la maison, sinon il s'agirait d'une clause d'exclusion non formelle et limitée réputée non écrite ;

- si l'erreur d'implantation était considérée comme cachée lors de la réception, il s'agirait d'un désordre intermédiaire, non décennal, relevant de la responsabilité contractuelle pour lequel la SARL DEMEURES D'OCCITANIE a bien souscrit une garantie, non contestée par la SA ABEILLE qui a versé 7 000 € aux [L] en sa qualité d'assureur dommages ouvrage et 10'500 € à l'appelante en sa qualité d'assureur de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE. 





Par conclusions déposées le 2 juin 2023, M. et Mme [L], intimés, entendent voir la cour :



à titre principal,

- confirmer dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan le 18 mai 2022 ;

à titre subsidiaire, 

- condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE à payer aux époux [L] la somme de 30 000 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; 

- condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE à payer aux époux [L] la somme de 25 000 € chacun au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ; 

- condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE à payer aux époux [L] la somme de 50 000 € au titre de l'indemnisation de la perte de valeur vénale de leur bien ; 

- condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE à payer aux époux [L] la somme de 25 000 € au titre de l'indemnisation de la perte de leurs droits à construire ; 

en tout état de cause,

- condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE à payer aux époux [L] la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise. 



Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [L] font valoir, sur le fondement des dispositions'des articles 1184 et suivants anciens du code civil, que :



- l'erreur d'implantation n'était pas apparente au jour de la réception de l'ouvrage, M. et Mme [L] sont des profanes en matière de construction et ont fait confiance à des professionnels ; en outre, le jour de la réception, il n'existait pas de mur de clôture séparative leur permettant de visualiser la distance d'implantation de leur maison, mur qui était édifié lorsque l'expertise a été réalisée, et le procès-verbal d'implantation de l'ouvrage qu'ils ont signé ne situe pas le bien immobilier par rapport aux limites séparatives ;

- le PLU imposait de respecter 3,50 m de distance à la limite séparative de leur propriété, or, l'implantation est à 2,75 m ;

- cette implantation constitue une mauvaise exécution du contrat par l'appelante qui a une obligation de résultat à exécuter des travaux conformément au code de l'urbanisme et au plan de du permis de construire ;

- ce désordre n'a été constaté que postérieurement à la réception intervenue le 17 février 2016, lorsqu'ils ont effectué la déclaration d'achèvement de chantier en mairie qui a contesté le 23 mars 2016 cette conformité ;

- dès lors c'est la responsabilité contractuelle du constructeur qui doit être mise en 'uvre, puisqu'il n'y a pas d'atteinte à la solidité de la construction ;

- la demande de démolition est justifiée par le non-respect des règles d'urbanisme qui leur imposera de construire un auvent pour régulariser la situation au-dessus des deux baies vitrées donnant sur leur salon qui perdra en luminosité et les empêchera de construire une véranda ils ne pourront plus faire le tour de leur maison, ni y stationner un camping-car ;



- ils estiment avoir le choix de demander l'exécution du contrat lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution. Il n'est pas disproportionné en l'espèce de demander la destruction et la réimplantation de leur maison selon les stipulations contractuelles et le plan proposé par le constructeur ;

- subsidiairement si la démolition reconstruction n'était pas ordonnée ils estiment subir un préjudice de jouissance dans la mesure où ils ne peuvent pas utiliser leur bien comme prévu, ni construire un garage et une véranda en fond de parcelle (le garage existant n'est qu'un garage à vélo), et devront subir une perte d'ensoleillement par la construction de cet auvent préconisé par l'expert ; outre une perte de valeur de la maison. Ils subissent également un préjudice moral pour la modification de leur projet immobilier et les années de procédure et de démarches ayant retenti sur leur vie de couple et leur vie sociale.





Par conclusions notifiées le 10 janvier 2023, la SA ABEILLE IARD & SANTÉ, intimée et appelante incidente, entend voir la cour :



à titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL DEMEURES D'OCCITANIE de sa demande de condamnation de son assureur la SA ABEILLE IARD & SANTÉ tant au titre de la garantie décennale obligatoire que sur le fondement des garanties facultatives ; 

- déclarer recevable le recours subrogatoire formé par la compagnie Abeille IARD & SANTÉ ès qualités d'assureur dommages-ouvrage à l'encontre de la SA BPCE IARD ès qualités d'assureur de la société SM CONSTRUCTION ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la faute de la société SM CONSTRUCTION emportant mobilisation de la garantie « RC professionnelle » souscrite auprès de son assureur la SA BPCE IARD dans le cadre du contrat d'assurance « Multipro » ; 

en conséquence, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit au recours subrogatoire formé par la compagnie Abeille IARD & santé ès qualités d'assureur dommages-ouvrage à l'encontre de la société SM CONSTRUCTION et de son assureur la SA BPCE IARD ; 

- condamner la compagnie BPCE IARD à rembourser à la compagnie AVIVA ASSURANCES la somme de 7 000 € versée à M. et Mme [L] au titre du désordre relatif à l'erreur d'implantation de la maison ; 

- condamner la compagnie BPCE IARD à garantir et relever indemne à la compagnie de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées contre elle, et/ou à rembourser les compléments d'indemnisation que pourrait verser la requérante ;

à titre subsidiaire,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande des consorts [L] tendant à la démolition-reconstruction de leur immeuble d'habitation ;

- débouter les consorts [L] de leur demande tendant à la démolition-reconstruction de leur immeuble d'habitation, et entériner la solution réparatoire alternative consistant en la création d'un auvent en limite de propriété ; 

- limiter l'évaluation des dommages matériels relatifs au défaut d'implantation à une somme de 17 400 € TTC ; 

sur les demandes subsidiaires, 

- juger que la garantie de la compagnie AVIVA ne peut pas être applicable aux préjudices immatériels non pécuniaires ;

- juger que les demandes présentées par les consorts [L] ne sont fondées ni dans leur principe, ni dans leur quantum ; 

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes et à défaut réduire dans des proportions très importantes ces demandes tant que le quantum sollicité apparaît disproportionné avec la nature même du préjudice allégué, 

en tout état de cause, 

- condamner la société DEMEURES D'OCCITANIE à rembourser à son assureur la compagnie ABEILLE IARD & SANTÉ la franchise contractuelle de 2 500 € au titre de la garantie « Responsabilité civile décennale obligatoire » ;

- déduire des condamnations éventuellement prononcées à l'encontre de la compagnie ABEILLE IARD & SANTÉ ès qualités d'assureur de la société DEMEURES D'OCCITANIE POITOU-CHARENTES ET AQUITAINE l'application des franchises contractuellement prévues en raison de leur opposabilité aux tiers, soit : 



* 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 500 € et un maximum de 2 000 € sur le volet assurance facultative RC après livraison des travaux,

* 2 000 € sur le volet assurance facultative « RC professionnelle », 

* 2 500 € sur le volet assurance facultative « Erreur d'implantation » ;

- condamner in solidum la société DEMEURES D'OCCITANIE ou toute autre partie succombante à verser à la compagnie ABEILLE IARD & SANTÉ la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Olivier Hamtat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, la SA ABEILLE fait valoir, sur le fondement des dispositions'des articles 1147 ancien et suivants du code civil, 1346 et 1792 et suivants du code civil, 1382 ancien et suivants du même code et des articles L113-1 et L.121-12 du code des assurances, que :



- la garantie décennale n'est pas mobilisable en l'absence de désordres portant atteinte à la solidité de l'ouvrage le rendant impropre à sa destination, et par conséquent la garantie des dommages immatériels consécutifs à un désordre décennal ne peut pas être non plus mobilisable ;

- la garantie responsabilité civile professionnelle, incluant la garantie des dommages intermédiaires ne peut être mise en jeu en ce qu'elle exclut la garantie du coût des travaux à l'origine du dommage, exclusion reprise expressément dans l'article 2 des conditions générales du contrat d'assurance ; les frais de démolition reconstruction de l'immeuble ne sont donc pas couverts ;

- cette clause est formelle et limitée, et donc valide ;

- si la cour retenait au titre des travaux réparatoires la construction d'un auvent, la SA ABEILLE a déjà versé cette somme de 17 400 € à M. et Mme [L] ; aucune condamnation à garantir la SARL DEMEURES D'OCCITANIE n'a donc lieu d'être prononcée ;

- la garantie souscrite pour erreur d'implantation est conditionnée à l'intervention préalable d'un géomètre expert aux fins de bornage et/ou à l'établissement contradictoire d'un procès-verbal d'implantation préalable au démarrage des travaux en présence de l'assuré du maître de l'ouvrage de l'entreprise de terrassement ou de gros 'uvre au plus tard à l'ouverture des fouilles, conditions non remplies en l'espèce, excluant la mise en 'uvre de cette garantie ;

- la garantie des dommages immatériels, qui ne concerne que les préjudices pécuniers et non pas le préjudice de jouissance ou moral, est exclue lorsqu'ils sont consécutifs à des dommages non garantis ;

- le recours subrogatoire de la SA ABEILLE contre la SA BPCE IARD est recevable et bien-fondé dès lors qu'elle a versé une indemnisation provisionnelle de 7 000 € à M. et Mme [L], peu important la nature juridique du désordre, même si non décennal et ne relevant pas de la garantie obligatoire dommages ouvrage ;

- la responsabilité de la SM CONSTRUCTION, sous-traitante de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE pour les travaux de terrassement, et assurée auprès de la SA BPCE IARD, est de nature délictuelle à l'égard du maître de l'ouvrage, et résulte de l'erreur d'implantation de l'immeuble qui devait être déterminée lors du terrassement pour les fondations ; 

- la garantie responsabilité civile professionnelle a été souscrite auprès de la SA BPCE IARD par la SM CONSTRUCTION, aujourd'hui en liquidation ;

- à titre subsidiaire, si la garantie de la SA ABEILLE étaient mobilisée envers la SARL DEMEURES D'OCCITANIE, la cour écarterait la démolition-reconstruction de l'immeuble, dès lors que la création d'un auvent en limite de propriété constitue une mesure alternative suffisante à mettre la maison d'habitation en conformité avec le PLU, l'action de la commune de [Localité 8] contre M. et Mme [L] étant prescrite ;

- M. et Mme [L] ne démontrent pas leurs projets initiaux de construire un garage destiné à abriter un camping-car qui justifierait la démolition de leur maison ;

- la réparation des dommages matériels des M. et Mme [L] serait limitée à la somme de 17'400 €, et la SA ABEILLE ne saurait être condamnée en qualité d'assureur de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE, à garantir les indemnités non pécuniaires au titre du préjudice de jouissance ou moral au titre de la perte de valeur de leur immeuble, non démontrés par ailleurs ;









- en tout état de cause, la cour appliquera les franchises applicables et opposables à son assuré la SARL DEMEURES D'OCCITANIE dans les différentes garanties réclamées, et opposables aux tiers pour les garanties facultatives souscrites (responsabilité civile après livraison, responsabilité civile professionnelle, et erreur d'implantation).

 



Par conclusions notifiées le 3 octobre 2023, la SA BPCE, appelante entend voir la cour :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

- débouter purement et simplement les parties des demandes de garantie et de condamnations dirigées à l'encontre de la société BPCE IARD ;

- prononcer en conséquence la mise hors de cause de la société BPCE IARD ;

- condamner toute partie succombante à verser à la société BPCE IARD la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

- condamner toute partie succombante à verser à la société BPCE IARD une somme de 4 000 € au titre de frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

- condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d'appel ;

à titre subsidiaire,

- retenir la solution réparatoire proposée par l'expert judiciaire et évaluée à la somme de 14'500 euros HT soit 17 400 euros TTC ;

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes d'indemnisation de préjudices ;

à titre infiniment subsidiaire,

- dire la franchise contractuellement prévue opposable erga omnes.



Au soutien de ses prétentions, la SA BPCE IARD fait valoir que :



- que la société SM CONSTRUCTION a souscrit auprès d'elle un contrat assurance construction qui ne peut être mis en jeu compte tenu de la nature du désordre qui n'est pas décennal, et qui ne peut pas s'appliquer à sa qualité de sous-traitante de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE et en vertu d'un contrat multirisque professionnel qui ne concerne pas les désordres affectant la construction d'un ouvrage ou intervenus au cours d'un contrat de sous-traitance. Le premier juge a retenu à tort que la garantie des dommages intermédiaires avait été souscrite, ce qui n'est pas le cas, elle ne peut s'appliquer à un sous-traitant ;

- la SA BPCE IARD estime que la SA ABEILLE a réglé par erreur la provision de 7 000 € croyant que le désordre relevait de la garantie décennale, or, la subrogation légale prévue par l'article L121-12 du code des assurances n'intervient pas en dehors de cette hypothèse, en outre, il n'est pas démontré la faute imputable à la société SM CONSTRUCTION alors que le procès-verbal d'implantation signé par la SARL DEMEURES D'OCCITANIE atteste de sa vérification des dimensions entre-axes des fondations et limites de la propriété ;

- à titre subsidiaire la SA BPCE IARD soutient qu'il appartient à M. et Mme [L] de rapporter la preuve que la non-conformité avait un caractère caché lors de la réception sans réserve, puisque ceux-ci ont eux-mêmes signé le procès-verbal d'implantation ;

- la SA BPCE IARD soutient également que la démolition reconstruction présente un caractère disproportionné par rapport au préjudice réel de M. et Mme [L], et que les préjudices immatériels allégués (moral et de jouissance), d'ordre non pécunier ne sont pas garantis par l'assureur ;

- la SA BPCE IARD demande l'application des franchises contractuellement prévues à titre infiniment subsidiaire.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2023.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de M. et Mme [L] en réparation de l'erreur d'implantation de leur immeuble dirigée contre la SARL DEMEURES D'OCCITANIE :



* Sur le fondement de leur demande :



La mise en 'uvre de la garantie légale de l'article 1792 du code civil suppose l'existence d'une réception, d'un ouvrage, et d'un dommage affectant l'ouvrage, caché au moment de la réception et qui compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination.



En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties et cela est confirmé dans le rapport d'expertise que l'erreur d'implantation constatée pour la construction de la maison d'habitation de M. et Mme [L], à 2,75 m de la clôture séparative du fonds au lieu de 3,50 m prévu dans le permis de construire ne porte pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, ni à sa destination.



Il s'ensuit que cette garantie légale ne peut pas être mise en 'uvre.



Par contre, M. et Mme [L] ayant signé un contrat de construction d'une maison individuelle avec la SARL DEMEURES D'OCCITANIE, celle-ci est tenue, en vertu de l'article 1147 du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016 applicable au présent litige, de respecter ses obligations contractuelles notamment quant à l'implantation de la maison sur le terrain, définie par le permis de construire, et de respecter les prescriptions réglementaires locales en matière d'urbanisme, en l'occurrence les distances des bâtiments aux limites séparatives des fonds.



Selon l'expert judiciaire, l'erreur d'implantation par rapport au plan joint au permis de construire est de 75 cm, et de 25 cm par rapport au POS local qui impose 3 m de distance à la limite séparative du fonds voisin.



Le procès-verbal de réception de la maison a été signé par M. et Mme [L] sans aucune réserve le 17 février 2016.



Ceux-ci n'étant pas des professionnels de l'urbanisme ni de la construction, la cour, à l'instar du premier juge dont elle adopte les motifs, considère que ce défaut d'implantation n'était pas visible ni au stade de l'implantation des fondations lors de la signature par eux du procès-verbal d'implantation du 12 février 2015, ni lors de la réception, en l'absence de clôture séparative avec le fonds du voisin, l'erreur n'étant pas assez importante pour être visible à l''il nu sans instrument de mesure précis.



L'expert constate d'ailleurs que la clôture installée postérieurement à la construction et qui matérialise la séparation des fonds des époux [L] de leurs voisins est à 2,75 m de leur maison, mais que le mur du garage de ceux-ci qui constitue l'autre partie de la clôture est à 2,80 m de leur maison, démontrant l'imprécision de la limite de propriété.



C'est donc bien le courrier du 23 mars 2016 de la commune de [Localité 8] contestant la déclaration d'attestation de l'achèvement et de la conformité des travaux qui leur a révélé la non-conformité de l'implantation de la maison au regard du POS en vigueur sur [Localité 8] et au regard des prescriptions de leur permis de construire.



La cour retient donc que l'erreur d'implantation n'était pas visible pour le maître de l'ouvrage au moment du procès-verbal de réception, et que le constructeur, à savoir, la SARL DEMEURES D'OCCITANIE qui a manqué à son obligation de résultat, engage sa responsabilité contractuelle envers M. et Mme [L] pour cette non-conformité au permis de construire et aux règles d'urbanisme.



* Sur la modalité de la réparation :



L'erreur d'implantation ne porte pas atteinte à la solidité et à la destination de l'immeuble qui est habitable et qui a été réceptionné sans réserve. Elle constitue néanmoins un défaut de conformité et une inexécution du contrat de construction.



En application des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



En application de l'ancien article 1184 du code civil applicable à l'espèce, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts.



Mais la jurisprudence considère que le juge saisi d'une demande de démolition-reconstruction d'un ouvrage en raison des non-conformités qui l'affectent, que celle-ci soit présentée au titre d'une demande d'exécution forcée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ou, postérieurement, sur le fondement de l'article 1221 du même code, ou sous le couvert d'une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s'il n'existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées (Cass, 3e chambre civile, 6 juillet 2023 ' n° 22-10.884 publié).



En l'espèce, 



S'agissant de la mise en conformité de la construction, la SARL DEMEURES D'OCCITANIE a établi un permis de construire modificatif le 19 octobre 2016 réduisant la distance d'implantation de la maison à 3 m, au lieu des 3,50 m initialement prévus, en limite de propriété NORD-EST par l'intermédiaire d'une pergola fixée sur un mur de 2,60 m sur la limite séparative avec une couverture transparente, solution qui régulariserait la construction.



L'expert judiciaire constate également que la construction d'un auvent réalisé avec un enduit en limite de propriété d'une hauteur de 1,40 m, une charpente bois avec des chevrons porteurs, recouvert de tuiles et doté de 2 fenêtres de toit de dimension 114 × 118 suffit à régulariser la construction au regard des règles d'urbanisme.



Cette solution a été chiffrée à 17 400 €.



Pour exiger la démolition et reconstruction de leur maison à distance de 3,5 m initialement prévus dans leur contrat, M. et Mme [L] allègue une perte de luminosité dans leur salon, l'impossibilité de faire le tour de la maison, de construire une véranda ou un garage, de stationner un camping-car au Nord de leur parcelle.



Cependant, la Cour constate, dans la demande de permis de construire déposée le 4 avril 2014 par M. et Mme [L] et les plans du projet de construction établis par la SARL DEMEURES D'OCCITANIE sur la base desquels a été accordé le permis de construire, que l'accès à la maison se fait par la partie Est du terrain, où est mentionné et dessiné sur le plan un parking et une aire de stationnement devant une clôture et un portail positionnés avant la maison fermant ainsi le passage au Nord de la maison, et aucune pièce du dossier ne démontre que la partie arrière au nord de 3,50 m de large était destinée à recevoir un ou des véhicules, encore moins un camping-car ; leur courrier adressé à la SARL DEMEURES D'OCCITANIE le 21 mai 2016 pour trouver une solution à l'erreur d'implantation et rendre leur maison conforme au permis de construire évoque des projets futurs contrariés concernant un portail, l'aspect de la maison, la mitoyenneté ou non... sans mentionner de camping-car ou de véranda.



Par ailleurs, le plan intérieur de la maison en façade Nord comprend un garage à l'Est puis le salon avec une porte fenêtre, puis un bureau et une chambre ; ainsi M. et Mme [L] ont fait le choix de placer leur salon côté nord de leur terrain à 3,50 de la limite séparative du voisin, partie qui ne reçoit donc jamais la lumière directe du soleil.



Il résulte de ces éléments que M. et Mme [L] ne rapportent pas la preuve d'un usage déterminé et contractuellement convenu de la distance de 3,5 m à la clôture côté Nord de la maison, ni d'une perte d'ensoleillement pour leur salon. 

La cour estime donc à l'inverse du premier juge que la demande de démolition et reconstruction de la maison pour cette erreur d'implantation de 75 cm par rapport au plan initial est très disproportionnée au regard du coût d'une reconstruction évaluée à 130 000 €, de l'erreur d'implantation commise sans mauvaise foi par le constructeur, et de la solution alternative proposée par l'expert judiciaire pour 17 400 €.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a ordonné la démolition reconstruction de la maison de M. et Mme [L].



La cour constate que M. et Mme [L] ne formulent pas de demande subsidiaire de condamnation de la SARL DEMEURES D'OCCITANIE au paiement de la somme de 17'400 €, puisque la SA ABEILLE leur a réglé cette somme en sa qualité d'assureur dommages ouvrage (7 000 € à titre de provision, et 10'400 € consignée chez leur conseil).



La cour constate donc que la proposition de l'expert judiciaire, à hauteur de 17 400 € TTC, est de nature à faire cesser la non-conformité de la maison des époux [L] aux règles d'urbanisme, et que des dommages-intérêts suffisent à réparer intégralement leurs préjudices non matériels résultant de la modification de la partie nord de leur terrain derrière leur maison.



* sur l'évaluation des préjudices non matériels :



- au titre du préjudice de jouissance :



M. et Mme [L] perdent l'usage d'une bande de 75 cm au Nord de leur maison, mais gagnent nécessairement la même surface au sud où se trouve la partie la plus grande de leur jardin selon leur projet initial ; la construction de la pergola contre la maison réduira un peu la luminosité des pièces, mais de manière très limitée dès lors que la toiture peut être faite en matériaux transparents ou recevoir des fenêtres de toit et que les pièces étaient de toute façon exposées au Nord.



Ce préjudice sera donc suffisamment réparé par l'attribution d'une somme de 10 000 €. 



- au titre de leur préjudice moral :



Le refus de voir constater la conformité de la construction de leur maison par la commune de [Localité 8], les démarches et discussions avec le constructeur et les assureurs pour trouver une solution ont causé un préjudice moral aux époux [L], attesté par de nombreuses attestations de collègues et amis, ainsi que par les certificats médicaux versés aux débats. Ce préjudice doit être indemnisé par la somme de 4 000 €.



- au titre de la perte de leur droit à construire :



Il est invoqué une perte de possibilité d'expansion ultérieure de la maison d'habitation au regard des droits à construire.



Mais d'une part, l'installation de cette pergola peut précisément être transformée ultérieurement en une véritable extension, et d'autre part il n'est justifié d'aucune perte de droits à construire sur le terrain des époux [L] au regard des règles d'urbanisme applicables qui ne sont pas communiquées.



- au titre de la perte de valeur de la maison :



Ce préjudice n'est absolument pas démontré, aucune pièce comparative n'est produite sur la valeur de l'immeuble avec ou sans la pergola, laquelle peut d'ailleurs entraîner une plus-value pour la maison. La demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée.



Sur'le recours subrogatoire de la SA ABEILLE en sa qualité d'assureur dommage ouvrage de M. et Mme [L] contre la SA BPCE IARD :



* Sur l'imputation du défaut d'implantation à la société SM CONSTRUCTION :



L'ordre de service adressé par la SARL DEMEURES D'OCCITANIE le 27 janvier 2015 à la société SM CONSTRUCTION en sa qualité de sous-traitante chargée des fondations et du gros 'uvre précise la mission suivante : indemnité d'implantation et vérification suite au bornage du projet par le géomètre. L'entreprise est informée que sa responsabilité est engagée sur la totalité de ses choix. Il est donc nécessaire de vérifier le bornage, de reconnaître le sol en profondeur pour définir le choix définitif des fondations et préciser le niveau de la plate-forme au regar