Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

BR/SH



Numéro 24/00052 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/01/2024 







Dossier : N° RG 22/01592 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHK5 





Nature affaire :



Demande en paiement des charges ou des contributions







Affaire :



Syndicat des copropriétaires LES BALCONS D'[Localité 3]



C/



[X] [N]



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 16 Octobre 2023, devant :



Madame REHM, magistrate honoraire chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire





qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :















APPELANT :



Syndicat des copropriétaires LES BALCONS D'[Localité 3] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRÉNÉES OCÉAN dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté et assisté de Maître FRANÇOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

















INTIME :



Monsieur [X] [N]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Assigné



























sur appel de la décision 

en date du 30 MARS 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 22/00046 

















EXPOSE DU LITIGE



La Résidence LES BALCONS D'[Localité 3], sise [Adresse 4] à [Localité 6] (65), est soumise au régime de la copropriété.



Elle a pour syndic la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRÉNÉES OCÉAN.



Monsieur [X] [N] est propriétaire des lots n°101 consistant en un appartement et 258 consistant en un parking au sein de cette copropriété.



Par exploit du 07 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3], représenté par son syndic la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRÉNÉES OCÉAN, a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Tarbes, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

* 863,83 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2018,

* 1 263,04 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

* 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts,

* 1500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût de la sommation de payer en date du 27 septembre 2019 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.



Par jugement réputé contradictoire en date du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Tarbes a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] aux dépens de l'instance en ce compris le coût de l'assignation et du commandement de payer,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que le décompte récapitulatif actualisé des charges produit par le syndicat des copropriétaires, mentionnait un solde débiteur à hauteur de 863,83 euros à la date du 1er octobre 2021 mais qu'il était fait état dans ce même décompte, d'une reprise d'un solde débiteur antérieur à hauteur de 1 124,71 euros en date du 30 juin 2014, sans qu'aient été produits de justificatifs sur l'exigibilité de cette somme et qu'en l'absence du procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2014 ayant voté le budget et des appels de fonds, la créance de 1 124,71 euros n'était pas certaine, de sorte que la somme réclamée de 863,83 euros était elle-aussi incertaine.



Par déclaration du 08 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] agissant poursuite et diligence de son syndic, la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRÉNÉES OCÉAN a interjeté appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions.



Monsieur [X] [N] n'a pas constitué avocat.



Aux termes de ses conclusions déposées par le RPVA le 06 septembre 2022 et signifiées à Monsieur [X] [N] par exploit du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] représenté par son syndic, la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRÉNÉES OCÉAN demande à la cour, sur le fondement des articles 10, 

10-1 nouveau et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, 10-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du code civil ainsi que des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Tarbes,

Statuant à nouveau :

- condamner Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] les sommes de :

* 863,83 euros à titre principal avec intérêts de droit à compter du 19 juillet 2018,

* 1 263,04 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

* 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts,

- condamner Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 27 septembre 2019 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.



L'ordonnance de clôture a été fixée au 13 septembre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1°) Sur la demande de paiement de charges



Aux termes de l' article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



L'ensemble de ses sommes est dû tant que les assemblées générales ayant approuvé les comptes ne sont pas annulées.



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] expose que c'est à tort que le premier juge l'a débouté de sa demande de paiement des charges dues par Monsieur [X] [N], alors qu'il justifie par les pièces versées aux débats du caractère certain de sa créance, en soulignant que Monsieur [X] [N] n'a jamais contesté être redevable des sommes réclamées.



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le décompte des charges dues arrêté au 1er octobre 2021 pour un montant de 863,83 euros prenant en compte les acomptes versés pour un montant total de 2 225,36 euros ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] en date des 04 juin 2016, 10 juin 2017, 09 juin 2018, 22 juin 2019 et 23 février 2021, régulièrement notifiés à Monsieur [X] [N] et dont il est justifié que ces assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucun recours ;

- les décomptes de charges adressés à Monsieur [X] [N] entre le 28 juin 2017 et le 02 mars 2021 ;

- les appels de charges adressés à Monsieur [X] [N] entre le 03 juin 2016 et le 08 juin 2021;

- la mise en demeure par pli recommandé avec accusé de réception en date du 19 juillet 2018 adressée à Monsieur [X] [N] par le syndicat des copropriétaires avec la mention pli avisé le 23 juillet 2018 et non réclamé ;

- la sommation de payer signifiée par exploit du 27 septembre 2019 par le syndicat des copropriétaires à Monsieur [X] [N].







En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a pu considérer qu'il n'était pas justifié que la somme de 1 124,71 euros était due, alors qu'il résulte de la lecture du décompte des charges que Monsieur [X] [N] a fini de payer cette somme le 30 janvier 2018 par les différents acomptes qu'il a versés, ce qui démontre qu'il ne l'a jamais contestée, pas plus qu'il n'a contesté les autres sommes réclamées au titre des différents appels de charges.



Les pièces versées aux débats démontrent l'exigibilité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 863,83 euros correspondant au solde dû par Monsieur [X] [N] au 1er octobre 2021 au titre des charges de copropriété, compte tenu des différents acomptes qu'il a versés.



Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé de ce chef et la cour statuant à nouveau, condamnera Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] la somme réclamée de 863,83 euros au titre de l'arriéré des charges dues suivant situation arrêtée au 1er octobre 2021, outre les intérêts de droit à compter, non pas de la mise en demeure du 19 juillet 2018, une partie des sommes dues étant postérieures à cette date, mais à compter de l'assignation en date du 07 janvier 2022.





2°) Sur la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Il incombe à la juridiction de vérifier si les frais engagés constituent des 'frais nécessaires' au sens de l'article 10-1 de la loi.



Le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, une somme totale de 1 263,04 euros correspondant à des frais de mise en demeure entre le 30 juin 2014 et le 09 août 2019, de frais de transmission du dossier à l'avocat et de frais en date du 18 octobre 2018 intitulés 'Me ANDRIOGHETTO-recouvrement charges'.



Au soutien de sa demande il fait valoir que les frais réclamés sont contractuellement prévus et tarifés dans le contrat de syndic.



En l'espèce, la cour constate que les frais de mise en demeure du 23 janvier 2017 ont déjà été facturés pour 40,00 euros à Monsieur [X] [N] dans l'appel de fonds en date du 02 mars 2017 qui lui a été adressé et qu'il en est de même :

- des frais de mise en demeure du 19 avril 2018 facturés pour 42,00 euros dans l'appel de fonds du 11 juin 2018,

 - des frais de mise en demeure du 19 juillet 2018 facturés pour 42,00 euros dans l'appel de fonds du 04 septembre 2018,

- des frais de mise en demeure du 19 avril 2019 facturés pour 40,00 euros dans l'appel de fonds du 28 mai 2019,

- des frais de mise en demeure du 10 mai 2019 facturés pour 30,00 euros, tant dans l'appel de fonds du 06 juillet 2019 que dans celui du 28 mai 2019,

- des frais de mise en demeure du 09 août 2019 facturés pour 42,00 euros dans l'appel de fonds du 04 septembre 2019.



Par ailleurs, outre le fait qu'ils constituent des frais irrépétibles, la cour constate également que les frais de transmission du dossier à l'avocat ont déjà été facturés à Monsieur [X] [N] pour 480,00 euros dans l'appel de fonds qui lui a été adressé le 05 décembre 2018.









Quant à la demande d'une somme de 104,40 euros pour des frais de Maître ANDRIOGHETTO au titre du recouvrement des charges, le syndicat des copropriétaires ne verse aucun document justifiant de cette demande qui, de plus, fait partie des frais irrépétibles.



Le jugement entrepris qui a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sera donc confirmé de ce chef.





3°) Sur la demande de dommages et intérêts



Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] sollicite la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Monsieur [X] [N].



Les pièces du dossier ne mettent pas en évidence que la résistance à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] opposée par Monsieur [X] [N] ait été dictée par un acte de malice ou de mauvaise foi caractérisée, alors que l'examen des relevés de compte établis par le syndicat des copropriétaires, permet de constater que même s'il paye avec retard, Monsieur [X] [N] procède à des règlements réguliers des charges appelées, comme cela est démontré par la modicité de la somme réclamée à ce titre, de sorte qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive.



Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. 





3°) Sur les demandes annexes



Le jugement de première instance sera infirmé en ce qui concerne les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Monsieur [X] [N] sera condamné à payer au syndicat de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [X] [N] sera par ailleurs condamné aux dépens de première instance et d'appel, rappel étant fait que le coût de l'assignation est énuméré par l'article 695 du code de procédure civile comme faisant partie des dépens.



Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer en date du 29 septembre 2019 qui n'ayant pas été établie sur la base d'une désignation judiciaire ne peut être prise en compte au titre des dépens tels que prévus par l'article 695 du code de procédure civile, mais doit être considérée comme des frais irrépétibles.



Le syndicat de copropriétaires ne justifie pas avoir engagé de frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges et sa demande à ce titre sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement,



- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande en paiement de la somme de 863,83 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [X] [N],



- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] aux dépens de l'instance en ce compris le coût de l'assignation et du commandement de payer,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] la somme de de 863,83 euros au titre de l'arrièré des charges dues suivant situation arrêtée au 1er octobre 2021, outre les intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 07 janvier 2022,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer en date du 29 septembre 2019 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges,



Condamne Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BALCONS D'[Localité 3] la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [X] [N] aux dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE