Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 9 janvier 2024

ARRET N° 

du 09 janvier 2024



N° RG 22/01719 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FHM2





[X]





c/



S.A.S. NATIVE IMMOBILIER

Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE [Adresse 3]















Formule exécutoire le :

à :



la SELAS BDB & ASSOCIÉS





COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 JANVIER 2024



APPELANT :



d'un jugement rendu le 17 août 2022 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



Monsieur [K] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS



INTIMEES :



S.A.S. NATIVE IMMOBILIER 

Agissant et prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS



Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE [Adresse 3] 

Agissant et prise en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER [Localité 4], immatriculée au RCS sous le n° 853 468 825, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame MAUSSIRE, conseillère, et Madame MATHIEU, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Florence MATHIEU, conseillère





GREFFIER :



Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition





DEBATS :



A l'audience publique du 20 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2024,





ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.







M. [K] [X] est propriétaire des lots n° 2, 20 et 31 au sein de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].



Par exploit d'huissier du 29 mars 2017, M. [X] a attrait devant le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne le syndicat de la copropriété de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice la SAS Native Immobilier, ainsi que la SAS Native Immobilier, syndic de copropriété, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 5 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire du 23 janvier 2017.

La résolution n° 5 est relative à l'approbation des comptes de charges courantes du syndicat du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016.

La résolution n° 6 est relative à la reconduction de l'agence Native Immobilier dans ses fonctions de syndic pour une durée de douze mois.



Les demandes ont été contestées.



Par jugement rendu le 17 août 2022, le tribunal a :

- débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes,

- l'a condamné à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné à payer à la SAS Native Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux dépens,

- a rejeté la demande de distraction des dépens au profit de Maître Guilbaut,

- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration reçue le 3 octobre 2022 , M. [X] a formé appel de cette décision.



Par conclusions notifiées le 22 décembre 2022, l'appelant demande à la cour de:



- confirmer le rejet de la demande tendant à la distraction des dépens au profit de Maître Anne Guilbaut, avocate, 

- infirmer la décision entreprise en toutes ses autres dispositions faisant grief et, statuant à nouveau : 

- ordonner l'annulation des résolutions n°5 et n°6 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire du 23 janvier 2017 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4],

- dire que la société Native Immobilier devra restituer au syndicat des copropriétaires 

[Adresse 3] les honoraires indument perçus au titre de son mandat de syndic pour la période du 1er octobre 2017 eu 30 septembre 2018, 

- déclarer le syndicat de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Native Immobilier, ainsi que la SAS Native Immobilier, syndic de copropriété, irrecevables et subsidiairement mal fondés en leurs demandes, 

- condamner in solidum le syndic Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS Native Immobilier, à payer à Monsieur [X] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, et la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'appel, 

- condamner in solidum le syndic Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS Native Immobilier, aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance. 



Par conclusions notifiées le 21 mars 2023, le syndicat de copropriété et la SAS Native Immobilier demandent à la cour de :



- déclarer l'appel de Monsieur [X] recevable mais mal fondé,

- débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes comme étant irrecevables et mal fondées,

- déclarer encore, la demande de restitution des honoraires du syndic, au cas d'annulation de la résolution n° 6, irrecevable comme constituant une demande nouvelle à hauteur d'appel, 

- débouter en conséquence Monsieur [X] de sa demande de restitution des honoraires du syndic, 

- condamner Monsieur [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et à la SAS Native Immobilier, chacun, une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens à hauteur d'appel. 





MOTIFS DE LA DECISION :



L'annulation des résolutions n° 5 et n° 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 23 janvier 2017 pour non respect du délai de convocation de M. [X] :



Aux termes de l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux.



Il n'apparaît pas à l'examen de la décision de première instance que le moyen d'annulation tenant à l'irrégularité de sa convocation soulevé par M. [X] à hauteur de cour ait été invoqué en première instance.



Il ressort de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis que sauf urgence, la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété ait prévu un délai plus long.

L'article 64 du même décret prévoit que ce délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.



Le non respect du délai de convocation précité entraîne la nullité de la convocation et par suite de l'assemblée générale irrégulièrement convoquée sans que le copropriétaire ait besoin de prouver l'existence d'un grief.

La participation du propriétaire à l'assemblée générale ne l'empêche pas d'en invoquer la nullité.

La preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la convocation de M. [X] porte la date du 30 décembre 2016 pour une assemblée générale fixée au 23 janvier 2017.

Il n'est justifié d'aucune urgence particulière nécessitant de réduire le délai précité s'agissant d'une assemblée générale ordinaire.

Le respect du délai de convocation nécessite de connaître la date à laquelle elle a été présentée à M. [X] pour la première fois car cette date est déterminante pour calculer le délai de 21 jours impérativement prescrit par le texte susvisé et s'assurer ainsi que le délai a été respecté.

Or, force est de constater que le syndic, sur lequel repose la charge de la preuve, n'apporte auucn élément sur la date à laquelle la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée pour la première fois à M. [X].

La nullité de la convocation est de ce fait encourue.

Pour s'opposer au moyen de nullité soulevé par l'appelant, les intimés soutiennent que M. [X] ne peut que demander la nullité de l'assemblée générale et non l'annulation de certaines résolutions.

Il n'est pas interdit à un copropriétaire de cantonner sa demande d'annulation à certaines résolutions de l'assemblée générale qu'il conteste et il ne peut dès lors lui être imposé de demander l'annulation de toutes les résolutions prises lors de cette assemblée générale.

Par ailleurs, l'article 5 du code de procédure civile impose au juge de se prononcer seulement sur ce qui est demandé.

Compte tenu de ces éléments, il convient de juger que l'irrégularité de la convocation de M. [X] à l'assemblée générale entraîne l'annulation des résolutions n° 5 et n° 6 dont il conteste la validité.

La décision sera par conséquent infirmée de ce chef.







La restitution des honoraires du syndic :



L'article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



Suite à l'annulation de la résolution n° 6 relative à la reconduction de la société Native Immobilier en qualité de syndic, M. [X] sollicite la restitution au syndicat des copropriétaires des honoraires indûment perçus.

Les intimées soulèvent l'irrecevabilité de la demande, considérant qu'il s'agit d'une demande nouvelle puisqu'elle n'a pas été présentée en première instance.

La demande de restitution des honoraires qui ont été perçus par la société Native Immobilier est la conséquence directe et nécessaire de l'annulation de la résolution précédemment prononcée qui a pour effet de remettre les choses en l'état comme si la résolution n'avait jamais existé.

La demande n'est donc pas nouvelle et elle est recevable.

Par cette résolution, la société Native Immobilier, syndic de la copropriété '[Adresse 3]', a été reconduite dans ses fonctions pour une durée de douze mois du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 moyennant une rémunération de 2 730 euros.

La résolution ayant été invalidée, c'est à juste titre que M. [X] soutient que la rémunération du syndic indûment versée doit être restituée au syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de faire droit à la demande formée à ce titre.





L'article 700 du code de procédure civile :



La décision sera infirmée.

L'équité commande qu'il soit alloué à M. [X] la somme de 2 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Succombant en leurs prétentions, la société Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, seront déboutés de leur demande.



Les dépens :



La décision sera infirmée.

La société Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;



Infirme le jugement rendu le 17 août 2022 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne.



Statuant à nouveau ;



Annule les résolutions n° 5 et n° 6 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] en date du 23 janvier 2017. 



Déclare recevable la demande de restitution des honoraires du syndic formée par M. [K] [X] et y fait droit ;

En conséquence, dit que la société Native Immobilier doit restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] les honoraires indûment perçus au titre de son mandat de syndic pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018.



Condamne in solidum la société Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [K] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les déboute de leur demande à ce titre.



Condamne in solidum la société Native Immobilier, ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] , et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d'appel. 





Le greffier La présidente