Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 9 janvier 2024

ARRET N° 

du 09 janvier 2024



N° RG 22/02040 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FIHF





E.U.R.L. [E] [T]





c/



S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Localité 8] [Adresse 1]















Formule exécutoire le :

à :



Me Anne LEY

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 JANVIER 2024



APPELANTE :



d'un jugement rendu le 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS



E.U.R.L. [E] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]/FRANCE



Représentée par Me Anne LEY, avocat au barreau de REIMS





INTIMEE :



S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE VAL DE Agissant et prise en la personne de son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099 et ayant agence au [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]/FRANCE



Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère





GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition





DEBATS :



A l'audience publique du 21 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2024





ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

















Le 18 février 2018, un incendie a dégradé le local à usage commercial appartenant à la SARL [E] [T], situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé " centre commercial [7] ", à [Localité 6].



Ce local avait été donné à bail commercial pour 9 années à compter du 5 février 2015 à Mme [R] [F], pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant.



Invoquant une faute du syndic dans la gestion du sinistre, la société [E] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins d'indemnisation.



Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal a débouté la société [E] [T] de ses demandes, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, l'a déboutée de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles, l'a condamnée aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Deroi et rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Il a rappelé qu'il appartenait à la société [E] [T] de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions et a relevé que celle-ci ne versait aux débats aucun élément sur les circonstances dans lesquelles le sinistre a été géré, ni ne répondait aux allégations du syndic dénonçant l'absence d'assurance du propriétaire bailleur et du locataire contre le risque d'incendie. Il a estimé qu'aucune faute du syndic n'était démontrée.



L'EURL [E] [T] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 novembre 2022.



Par conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la SARL [E] [T] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 60 164.15 euros, à parfaire,

- Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison d'une faute du syndic, sur le fondement des articles 1998 du code civil, relatif au mandat et 1231-1 du même code et elle estime que la société Nexity Lamy a commis une faute de gestion en étant particulièrement négligente dans le suivi des travaux. Elle précise que les travaux ont débuté 14 mois après la réception de l'indemnité de la part de l'assureur de l'immeuble et qu'ils ne sont pas encore terminés.



Elle invoque, à titre de préjudice, la perte de loyers, même en termes de perte de chance, en expliquant qu'elle a la possibilité de signer un bail commercial avec la société qui exploite le local voisin du sien, ainsi que l'obligation de payer les provisions sur charge et de la taxe foncière, dont le bail commercial stipulait qu'elle était à la charge du locataire.



Elle conteste avoir concouru à la réalisation de ce préjudice.



Par conclusions remises au greffe le 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8], [Adresse 1] demande:

A titre principal,

- De débouter la SARL [E] [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

- De constater que la SARL [E] [T] a participé à la réalisation de son propre préjudice à hauteur de 50%,

- De prononcer en conséquence un partage de responsabilités et de dire qu'en cas de condamnation, il ne saurait être tenu à indemniser la société [E] [T] qu'à hauteur de 50% des préjudices subis,

- De constater, en tout état de cause, que la SARL [T] ne justifie pas de manière certaine de son préjudice,

- De la débouter en conséquence de ses demandes de dommages intérêts,

En tout état de cause,

- De condamner l'EURL [T] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Deroi.



Il conteste toute faute de son syndic dans la gestion du sinistre, rappelle que celui-ci est tenu d'une obligation de moyens et qu'il ne peut être tenu comptable des délais de traitement de l'assureur de l'immeuble, ni de la limite de garantie de cet assureur au bénéfice de la société [T], ni de l'incidence de la crise sanitaire ou de la mauvaise appréciation de la durée des travaux par les artisans ou l'expert de l'assureur.



A titre subsidiaire, il conclut à un partage de responsabilité qui ne saurait être inférieur à 50% au motif que la société [T] a concouru à son propre dommage en ne souscrivant pas d'assurance propriétaire non occupant, en n'invitant pas son locataire à justifier d'une assurance contre l'incendie, en n'assistant pas aux opérations d'expertise et en ne produisant pas de devis de réparation.



Il soutient, en tout état de cause, que le préjudice invoqué par la société [T] s'analyse en une perte de chance d'avoir pu relouer les locaux, laquelle ne saurait être supérieure à 50%.



Il ajoute que la société [T] échoue dans la démonstration de son préjudice, faute de justifier des suites données à sa plainte pénale pour incendie volontaire et considère que le bail conclu avec Mme [F] ne peut servir de base pour déterminer le préjudice de l'appelante, tant en ce qui concerne le montant des loyers, qu'en ce qui concerne les charges supportées par le locataire dès lors que celle-ci avait cessé toute activité dans les lieux en cause bien avant le sinistre. Elle estime en outre que l'indemnisation ne saurait être égale au montant des loyers et des taxes foncières depuis la date du sinistre jusqu'à ce jour, parce que la société [T] a déjà perçu une indemnité correspondant à 12 mois de loyers, que les charges et la taxe foncière ne sont pas garanties par l'assurance de l'immeuble et seraient nécessairement restés à la charge de celle-ci pendant la durée des travaux et parce que ce préjudice ne doit pas s'analyser en une perte de loyers mais en éventuelles pertes de résultats, s'agissant d'une SARL, ce qui nécessite que l'appelante produise des pièces comptables ou fiscales permettant d'établir des comparaisons.





MOTIFS



Sur les responsabilités des parties



Il résulte des articles 1198 et 1231-1 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (3e Civ., 15 février 2006, pourvoi n° 05-11.263).



L'assureur de la copropriété a accusé réception de la déclaration de sinistre adressée par le syndic, le 22 février 2018, soit 4 jours après l'incendie.



Le 4 décembre 2018, le syndic a renvoyé à l'assureur la lettre d'acceptation du montant des dommages du sinistre arrêté par l'assureur. Cette lettre fait apparaître que le sinistre a atteint des parties communes, ainsi que les agencements du restaurant Le consulat et un rideau métallique dans une partie privative propriété d'un tiers.



Le 13 février 2019, l'assureur a adressé à son délégataire un chèque de 40 690.21 euros en règlement de l'indemnité immédiate, perte de loyers comprise (34 190.21 euros + 6 500 euros au titre de la perte de loyers). Ce chèque a été transmis au syndic le 18 février 2019.



Il résulte d'un courrier électronique de la société [E] [T] du 10 décembre 2019 que le syndic a adressé à celle-ci la somme de 5 651.54 euros le 4 juin 2019 au titre du remboursement d'une partie des loyers.



Dans un courrier électronique du 30 janvier 2019, le syndic a indiqué à la société [E] [T] : " (') comme déjà expliqué, dès que l'indemnité nous sera versée, nous pourrons lancer les travaux ". Il en résulte que celui-ci s'est engagé à faire réaliser les travaux dans les parties privatives appartenant à la société [E] [T]. 



Or, celle-ci produit des SMS échangés avec le syndic le 24 novembre 2022, montrant que les travaux n'étaient pas encore terminés, puisqu'il y est fait mention d'une réparation du rideau de fer et de la pose d'une dernière vitrine. Dans un message du 18 décembre 2022, le syndic écrit : " J'attends le retour des entreprises et ne manquerai pas de vous tenir informée de la date d'installation de cette dernière porte ", ce qui démontre que les travaux n'étaient pas achevés à cette date.



Et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'achèvement des travaux à la date de clôture de la présente procédure.



A défaut pour le syndicat des copropriétaires de préciser en quoi consistait précisément les travaux à réaliser dans les locaux de la société [E] [T], il ne peut qu'être relevé que la lettre d'acceptation, déjà évoquée, mentionne des travaux sur les agencements après la dépose des anciens. 



Même en prenant en considération la seule période courant de la fin de l'année 2020 à la fin de l'année 2022, postérieure à la réception de l'indemnité d'assurance et aux mesures sanitaires les plus contraignantes, le délai de réalisation de tels travaux, de deux ans au moins, est excessif.



S'il ne peut être fait grief au syndic des délais imputables aux mesures sanitaires prises pour lutter contre l'épidémie de Covid 19, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de difficultés dans la réalisation des travaux sur la période postérieure, notamment en lien avec l'appréciation de la durée des travaux par les artisans et le cabinet d'expertise de l'assurance qu'il invoque dans ses conclusions. Il ne justifie pas même des mesures qu'il aurait prises pour parvenir à l'achèvement des travaux dans des délais plus brefs.



Une faute est ainsi caractérisée à l'encontre du syndic, qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, son mandant.



Cependant, le syndicat des copropriétaires est fondé à invoquer un partage de responsabilité avec la société [E] [T]. En effet, il affirme, sans être contredit par celle-ci, que l'incendie a pris naissance au sein des locaux du restaurant, ce que tend à confirmer le procès-verbal de dépôt de plainte effectué auprès des services de police par le gérant du restaurant " New Consulat ".



Or, la société [E] [T] admet qu'elle n'avait pas souscrit d'assurance " propriétaire non occupant ", alors qu'elle ne justifie pas de ce que son locataire avait souscrit une assurance garantissant le risque incendie. En effet, l'attestation d'assurance que la société produit est libellée au nom de " New Consulat ", dont le gérant selon le procès-verbal de dépôt de plainte précité n'est pas Mme [R] [F], locataire de la société [E] [T] aux termes du bail figurant à la procédure, mais M [S] [G], et l'adresse mentionnée est le [Adresse 1], alors que les lieux donnés à bail sont situés au [Adresse 3]. 



D'ailleurs, il n'est donné aucune précision sur la position de l'assureur auteur de cette attestation quant à la garantie du sinistre.



Dans ces conditions, il doit être considéré que la société [E] [T] a contribué à son propre dommage, à hauteur de 50%.









Sur le préjudice de la société [E] [T]



La société [E] [T] invoque une perte de loyers, du mois de février 2019, date de perception de l'indemnité par le syndic, au mois de septembre 2023, à parfaire, ainsi que le paiement d'une provision sur charges trimestrielle de 240 euros et le remboursement de la taxe foncière, que le bail commercial conclu avec Mme [F] mettait à la charge de cette dernière.



Il a été indiqué à l'avocat de la société [E] [T] que l'assureur ne prenait en charge que la perte de loyer correspondant à la durée normale des travaux, soit une année.



La société [E] [T] est fondée à solliciter la réparation des préjudices causés par la durée excessive des travaux à compter du 1er janvier 2021, puisque le syndic a perçu l'indemnité d'assurance le 18 février 2019, que la durée normale des travaux a été estimée à 1 an et qu'il a été précédemment indiqué que le syndic ne peut être rendu comptable des délais imputables aux mesures sanitaires prises pour lutter contre l'épidémie de Covid 19 jusqu'à la fin de l'année 2020. Ces préjudices seront liquidés jusqu'au 26 septembre 2023, date des dernières conclusions de la société [E] [T], retenue par celle-ci pour le calcul de son préjudice.



S'agissant de préjudices imputables à la durée des travaux, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à en exclure le montant des charges et taxes foncières au seul motif qu'ils n'étaient pas garantis par l'assureur, de sorte qu'ils seraient nécessairement restés à la charge de la société [E] [T]. 



Aucun élément n'étant fourni par le syndicat des copropriétaires sur l'objet de la SARL [E] [T], il n'est par ailleurs pas justifié d'évaluer son préjudice en terme de pertes de résultats.



Il convient donc de déterminer si cette société aurait pu encaisser des loyers et s'abstraire du paiement des charges et de la taxe foncière si les travaux avaient été terminés au 1er janvier 2021.



Elle produit des courriers électroniques échangés au mois d'octobre 2020 avec l'étude de Me [U] [L], notaire à [Localité 6], démontrant qu'elle avait confié à celui-ci la charge d'établir un bail commercial pour un loyer mensuel de 750 euros outre les charges, ainsi qu'une attestation de M [X] [O], qui affirme qu'il était déjà en contact avec Mme [T] pour louer le local, situé juste à côté du sien, avant le sinistre, qu'il est toujours intéressé par la location des lieux, mais que les travaux ne sont toujours pas finis et que le loyer convenu est de 750 euros outre 85 euros de charges. Cette attestation est datée du 25 septembre 2023.



Il existait donc une chance pour la société [E] [T] de louer les locaux sinistrés, pour un loyer mensuel de 750 euros et des charges de 85 euros, qui doit être évaluée à 70%.



En revanche, en l'absence de production du projet de bail, il n'est pas établi que le nouveau locataire aurait accepté de prendre à sa charge la taxe foncière.



En conséquence, le préjudice de la société [E] [T] doit être liquidé comme suit pour la période du 1er janvier 2021 au 26 septembre 2023 : (750+85) X 32 mois et 25 jours X70% = 19 191.08 euros.



Compte tenu du partage de responsabilité précédemment opéré, le syndicat des copropriétaires doit réparer ce préjudice à hauteur de 50% et sera donc condamné à payer à la société [E] [T] la somme de 9 595.54 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée, doit supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il condamne la société [E] [T] aux dépens de première instance et au paiement d'une somme au syndicat des copropriétaires pour ses frais irrépétibles.



Il est équitable d'allouer à la société [E] [T] la somme globale de 3 500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Reims,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8] [Adresse 1] à payer à la SARL [E] [T] la somme de 9 595.54 euros,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8] [Adresse 1] à payer à la SARL [E] [T] la somme globale de 3 500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8] [Adresse 1] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 8] [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel.





Le greffier La présidente