Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

1ère Chambre





ARRÊT N°4



N° RG 21/02445

N° Portalis DBVL-V-B7F-RR6J













M. [N], [F] [X]

Mme [R], [M], [H] [E] épouse [X]

M. [V] [XN] [X]

M. [S] [O] [X]

M. [G] [U] [X]

M. [T] [YF] [X]

M. [YY] [I] [K] [P]

M. [Y] [A] [P]



S.C.I. PNL



C/



S.A.R.L. TC IMMOBILIER SARL

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 octobre 2023



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 9 janvier 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 12 décembre 2023 à l'issue des débats



****





APPELANTS :





Monsieur [N], [F] [X]

né le 13 Juin 1963 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Madame [R], [M], [H] [E] épouse [X]

née le 21 Octobre 1977 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [V] [XN] [X]

né le 14 Mai 2010 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [S] [O] [X]

né le 14 Octobre 2012 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [G] [U] [X]

né le 19 Mai 2015 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]









Monsieur [T] [YF] [X]

né le 24 Janvier 2017 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [YY] [I] [K] [P]

né le 16 Mai 2003 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [Y] [A] [P]

né le 05 Août 2000 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Emmanuel FOLLOPE, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentés par Me Romain BLANCHARD, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS









INTIMÉE :





La société TC IMMOBILIER SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Karl Fredrik SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTERVENANTE VOLONTAIRE :





La société PNL, SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°808.589.832, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Emmanuel FOLLOPE, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Romain BLANCHARD, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS





FAITS ET PROCÉDURE



1. M. et Mme [L], propriétaires d'une maison de maître sise à [Localité 5], [Adresse 1], donnaient le 16 décembre 2013 à la sarl TC Immobilier, agent immobilier exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier, mandat de vendre ce bien au prix de 420.000 €. 

 

2. Les 20 et 25 septembre 2014, M. et Mme [L] signaient, sous l'égide de l'agence immobilière, un compromis de vente avec M. et Mme [X] au prix de 302.150 € sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs avant le 14 novembre 2014 et d'une réitération de la vente au plus tard le 24 décembre 2014.



3. A la demande de M. et Mme [X], souhaitant être substitués par la sci PNL, un avenant était signé le 2 décembre 2014 actant la substitution et reprenant les modalités de financement au profit de la sci PNL qui s'obligeait à faire instruire sa demande de prêt 'dans les meilleurs délais', le compromis devenant caduc à défaut d'obtention du financement et après mise en demeure d'avoir à réitérer la vente.



4. Le 24 février 2015, M. [X] informait l'étude notariale, les vendeurs et l'agent immobilier de la réponse positive de la banque.



5. Néanmoins, le 27 avril 2015, l'agent immobilier, mandaté par les vendeurs, notifiait par LRAR la caducité du compromis et de ses avenants faute par les acquéreurs d'avoir justifié de la réalisation de la condition suspensive. 



6. Un nouveau compromis était signé les 30 avril et 1er mai 2015 entre M. et Mme [L] et M. et Mme [J] au prix de 300.000 €.



7. Par courrier recommandé du 9 mai 2015 adressé à l'agence immobilière, M. [X] contestait la caducité du compromis et le 12 mai justifiait de l'obtention de son prêt.



8. Le 16 mai 2015, M. et Mme [J] justifiaient également de l'obtention de leur financement.



9. Le 27 mai 2015, maître [C], notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, réunissait toutes les parties pour rechercher une solution amiable.



10. Faute d'accord et autorisés à cette fin par ordonnance du 30 juin 2015, M. et Mme [L] faisaient, par actes des 8 et 10 juillet 2015, assigner à jour fixe M. et Mme [X], M. et Mme [J] et l'agence TC Immobilier en nullité du 1er compromis de vente et de son avenant et, subsidiairement, en perfection de la vente avec les 1ers ou les 2nds acquéreurs indifféremment.



11. Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nantes a :

- constaté la caducité du compromis du 25 septembre 2014,

- dit que l'avenant du 2 décembre 2014 valait vente parfaite au profit de la sci PNL,

- prononcé la nullité du compromis des 30 avril et 1er mai 2015 contenant vente au profit de M. et Mme [J],

- ordonné à M. et Mme [L] de réitérer la vente dans un délai de trois mois,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné l'agence immobilière aux dépens,

- condamné l'agence immobilière à payer à chacune des autres parties la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



12. M. et Mme [J] ont interjeté appel le 17 février 2016.



13. [WD] [L] est décédée en cours de procédure et ses héritiers sont intervenus volontairement à la cause.



14. Par arrêt du 21 février 2017, la cour d'appel de Rennes a :

- infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait constaté la caducité du compromis du 25 septembre 2014 et avait débouté M. et Mme [J] et M. et Mme [L] de leurs demandes de dommages et intérêts formée contre l'agence TC Immobilier,

- statuant à nouveau,

- dit que les effets de la promesse synallagmatique de vente du 25 septembre 2014 signée avec M. et Mme [X] avaient été prorogés par l'avenant conclu le 2 décembre 2014 avec la sci PNL,

- condamné la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [J] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts,

- condamné la sarl TC Immobilier à payer aux consorts [L] la somme de 10.000 € de dommages et intérêts,

- confirmé pour le solde le jugement déféré,

- débouté les parties du solde de leurs demandes,

- condamné in solidum la sarl TC Immobilier et M. et Mme [J] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance,

- condamné in solidum la sarl TC Immobilier et M. et Mme [J] à payer aux consorts [L] la somme de 4.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, 

- condamné in solidum la sarl TC Immobilier et M. et Mme [J] à payer M. et Mme [X] la somme de 4.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,

- rejeté les autres demandes.



15. Sur ce dernier point, il a été dit que l'engagement contractuel signé le 2 décembre 2014 entre M. et Mme [L] et la sci PNL valait vente, que le compromis des 30 avril et 1er mai 2015 signé entre M. et Mme [L] et M. et Mme [J] était nul et que la vente immobilière devait être réitérée par devant maître [C], notaire, ce qui sera fait le 10 novembre 2017 entre M. et Mme [L] et la sci PNL.



16. M. et Mme [X], disant alors agir tant à titre personnel qu'en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, et M. [Y] [P], fils majeur issu d'un premier lit, ont fait attraire devant le tribunal de grande instance de Nantes la sarl TC Immobilier en paiement d'une somme de 115.603 € de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues, d'une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, outre la charge des dépens.





17. Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- déclaré M. [Y] [P], M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs irrecevables à agir faute de justifier d'un intérêt personnel à faire valoir contre la sarl TC Immobilier au sens de l'article 31 du code de procédure civile,

- débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné in solidum M. et Mme [X] à payer à la sarl TC Immobilier la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [X] aux dépens et accordé à la selarl Racine, sarl d'avocats, un droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code procédure civile.



18. Le tribunal judiciaire a retenu que :

- M. et Mme [X] n'ont pas formulé au dispositif de leurs dernières écritures du 9 décembre 2019 de demande de dommages et intérêts en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs et que M. [Y] [P] n'a pas non plus formulé de demande à titre personnel de sorte que ces deux actions ont été jugées irrecevables, 

- seules les demandes formées par M. et Mme [X] à titre personnel ont été déclarées recevables et ont été examinées, 

- sur le fond, la responsabilité d'un agent immobilier peut être recherchée par un tiers dans les cas de dépassement de pouvoir, de commission d'un délit ou d'un quasi-délit ou en cas de manquement à l'obligation de conseil, situations auxquelles les demandeurs ne se sont pas référés, 

- le non-respect de la clause du compromis du 2 décembre 2014 concernant l'obtention du financement a été sanctionné par l'annulation par la cour d'appel dans son arrêt du 21 février 2017 de la caducité du compromis retenue par le jugement du 3 janvier 2015 et par la perfection de la vente qui a été réitérée au profit de la sci PNL.



19. M. et Mme [X], M. [Y] [P], et M. et Mme [X] en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs [YY] [P], [V], [S], [G] et [T] [X] ont interjeté appel par déclaration du 19 avril 2021.



20. [YY] [P] est devenu majeur le 16 mai 2021.



21. La sci PNL représentée par M. et Mme [X] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions au fond du 15 juillet 2021.



22. Par ordonnance du 14 février 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par la sarl TC immobilier d'un incident d'irrecevabilité d'une part, des demandes formées à son encontre au nom de M. [Y] [P], M. [YY] [P], MM. [V] [X], [S] [X], [G] [X] et [T] [X] et, d'autre part, de l'intervention volontaire à titre principal de la sci PNL, a déclaré irrecevable ladite intervention volontaire à titre principal en retenant que les sommes réclamées par elle étaient par ailleurs toujours réclamées par M. et Mme [X] en réparation de leur préjudice personnel devant la cour et qu'il s'en déduisait que l'intervention de la sci PNL n'avait pas pour objet de régulariser la procédure en lui permettant de reprendre à son compte la demande d'indemnisation d'un préjudice sollicité en première instance par M. et Mme [X] mais qu'il s'agissait d'une demande nouvelle en réparation d'un préjudice personnel, distinct du préjudice invoqué par M. et Mme [X] devant le premier juge, ne procédant pas des demandes originaires et ne tendant pas aux mêmes fins mais s'y ajoutant. Le conseiller de la mise en état a par ailleurs retenu que seule la cour était compétente pour apprécier la qualité et l'intérêt à agir de M. [P] et de M. et Mme [X] ès qualités.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



23. Les consorts [X]-[P] et la sci PNL exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 décembre 2021 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- déclaré irrecevables à agir M. [Y] [P] et M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs, faute de justifier d'un intérêt personnel à agir contre la sarl TC Immobilier au sens de l'article 31 du code de procédure civile,

- débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné M. et Mme [X] à payer à la sarl TC Immobilier la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [X] aux dépens de l'instance,

- dire et juger que la sarl TC Immobilier a été défaillante dans son obligation de conseil et celle d'assurer la sécurité juridique de ses actes dans le cadre de son mandat, fautes à l'origine des préjudices de M. et Mme [X], de leurs enfants mineurs, de leurs enfants majeurs et de la sci PNL dont ils sont gérants,

- dire et juger que la sarl TC Immobilier a engagé sa responsabilité civile extracontractuelle et subsidiairement de sa responsabilité civile contractuelle,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] la somme de 110.603.51 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondus,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs [S], [G] et [T] ([V] n'est pas mentionné) une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour leurs préjudices,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. [Y] [P] et à M. [YY] [P] une somme de 5.000 € chacun à titre de dommages-intérêts pour leurs préjudices,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à la sci PNL représentée par M. et Mme [X] une somme de somme 27.085.18 € au titre du surcout du prêt et des frais de commission CAFPI,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] une indemnité de 13.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] es qualité de représentant légaux de leurs enfants mineurs une indemnité de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à MM. [Y] et [YY] [P] une indemnité de 1.000 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la sarl TC Immobilier à payer à la sci PNL prise en la personne de ses représentants légaux M. et Mme [X] une indemnité de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la sarl TC Immobilier aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



24. La sarl TC Immobilier expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 septembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- constater qu'à l'exception du chef de l'irrecevabilité de M. et Mme [X] à agir en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs faute de justifier d'un intérêt personnel à agir contre la sarl TC Immobilier, la déclaration d'appel en date du 19 avril 2021 n'a entraîné la dévolution à la cour aucun autre chef du jugement critiqué, 

- en conséquence, déclarer irrecevables les appelants en leurs prétentions en ce qu'elles dépassent la dévolution fixée par leur acte d'appel en application des dispositions des articles 901 et 562 du code de procédure civile, 

- déclarer irrecevables les demandes formées par M. et Mme [X] en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs [V] [X], [S] [X], [G] [X] et [T] [X] à son encontre en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, 

- déclarer irrecevables les demandes formées par [Y] [P] et par [YY] [P] à son encontre en application des dispositions des articles 31 et 564 du code de procédure civile, 

- déclarer irrecevable la sci PNL en son intervention volontaire à titre principal en application des dispositions des articles 554 et 564 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire, 

- déclarer M. et Mme [X] mal fondés en leurs prétentions personnelles formées à son encontre, 

- en tout état de cause, 

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- y ajoutant, 

- condamner in solidum M. et Mme [X] à payer à la sarl TC Immobilier une somme de 13.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum MM. [Y] et [YY] [P] à lui payer chacun une somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la sci PNL à lui payer une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum tout succombant aux dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de la SCP Gauvin Demidoff & Lhermitte, avocats au barreau de Rennes par application de l'article 699 du code de procédure civile.



25. L'instruction de l'affaire a été clôturée le 19 septembre 2023.



26. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIFS DE L'ARRÊT



27. À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur l'effet dévolutif



28. La sarl TC Immobilier soutient que la déclaration d'appel ne vise pas les chefs du jugement expressément critiqués, sauf celui relatif à l'irrecevabilité de M. et Mme [X] agissant ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs, de sorte que l'acte d'appel ne permettrait pas de déterminer la dévolution de l'appel.



29. Toutefois, la déclaration d'appel est ainsi libellée : 

'Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. L'appel porte sur le jugement en ce qu'il a : Déclaré Monsieur [Y] [P], Monsieur [N] [X] et Madame [R] [E] épouse [X], es qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, irrecevables à agir, faute de justifier d'un intérêt personnel à agir contre la SARL TC IMMOBILIER au sens de l'article 31 du Code de Procédure Civile ; Débouté Monsieur [N] [X] et Madame [R] [E] épouse [X] de l'ensemble de leurs demandes ; Débouté les parties de toutes autres demandes ; Condamné in solidum Monsieur [N] [X] et Madame [R] [E] épouse [X] à payer à la SARL TC IMMOBILIER la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamné in solidum Monsieur [N] [X] et Madame [R] [E] épouse [X] aux entiers dépens ; Accordé à la SELARL RACINE, société d'avocats, un droit de recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code Procédure Civile.'



30. Il s'en évince que tous les chefs de jugement énoncés au dispositif de la décision du 18 mars 2023 ont été reportés dans cette déclaration d'appel, y compris celui relatif au rejet de l'ensemble des demandes, et pas seulement celui relatif à l'irrecevabilité de l'action de M. et Mme [X] ès qualités.



31. Le moyen tiré de l'absence d'effet dévolutif sera rejeté.



2) Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs fils mineurs et des demandes de MM. [Y] et [YY] [P]



32. La sarl TC Immobilier soutient que les demandes formées par M. et Mme [X] en qualité de représentants légaux de leurs fils mineurs et celles formées par M. [Y] [P], alors majeur, n'ont pas été reprises au dispositif de leurs conclusions de 1ère instance de sorte que le tribunal les a déclarées irrecevables, tandis que formées en cause d'appel, elles sont irrecevables pour être nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile outre que M. [P] est dépourvu d'intérêt à agir. 



33. Les appelants soutiennent qu'ils ont conclu en 1ère instance sur l'indemnisation des préjudices subis par l'ensemble de la famille parents et enfants, qu'au dispositif desdites conclusions, il a été sollicité une déclaration de responsabilité de la sarl TC Immobilier en vue de l'indemnisation des préjudices de M. et Mme [X] et de leurs enfants et, que de ce fait, ils ont sollicité une indemnité toutes causes de préjudices confondus et que leurs demandes en cause d'appel n'en sont que la continuité au sens de l'article 566 du code de procédure civile. 



34. Pour mémoire, par ordonnance du 14 février 2022, le conseiller de la mise en état a dit que les demandes de M. [Y] [P] et de M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs fils mineurs n'étaient pas nouvelles, la compétence lui échappant toutefois pour statuer sur le défaut de qualité ou d'intérêt à agir.



35. Sur ce dernier point, l'article 31 du code de procédure civile dispose que 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'



36. M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs demandent la condamnation de la sarl TC Immobilier à indemniser [S], [G] et [T] ([V] n'est pas mentionné) à hauteur de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance et d'anxiété provoqués par la situation de retard dans la concrétisation de la vente, ayant notamment conduit à deux déménagements de la famille qui se compose de 8 personnes.



37. A ce titre, ils ont qualité et détiennent bien un intérêt à agir en responsabilité délictuelle contre la sarl TC Immobilier. 



38. M. [Y] [P] et M. [YY] [P] sollicitent, pour les mêmes raisons, une indemnité de 3.000 € chacun dans la partie 'Discussion' de leurs écritures, qu'ils portent à 5.000 € au dispositif de celles-ci.



39. A ce titre, ils ont également qualité et détiennent tout autant un intérêt à agir en responsabilité délictuelle contre la sarl TC Immobilier. 



40. Les demandes seront déclarées recevables.



3) Sur la recevabilité des demandes de la sci PNL, intervenante volontaire



41. La sarl TC Immobilier soutient que la sci PNL est irrecevable en son intervention volontaire à hauteur d'appel comme soumettant à la cour des demandes nouvelles de condamnation à paiement. 



42. M. et Mme [X] estiment que les demandes de la sarl PNL à hauteur de 27.085.18 € sont la conséquence, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de leurs demandes initiales puisque la sci PNL est détenue à 100 % par eux-mêmes de sorte que le préjudice subi par la sarl PNL constitue également un préjudice subi par eux-mêmes, qu'en effet, le surcoût des prêts découlant du retard de la vente (24.585,18 €) et le coût des frais de commission CAFPI (2.500 €) sont autant de sommes qui n'entreront pas dans le capital de la sci PNL et donc dans leur patrimoine.



43. En l'espèce, par ordonnance du 14 février 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'intervention volontaire à titre principal de la sci PNL en retenant que les sommes réclamées par elle étaient par ailleurs toujours réclamées par M. et Mme [X] en réparation de leur préjudice personnel devant la cour et qu'il s'en déduisait que l'intervention de la sci PNL n'avait pas pour objet de régulariser la procédure en lui permettant de reprendre à son compte la demande d'indemnisation d'un préjudice sollicité en première instance par M. et Mme [X] mais qu'il s'agissait d'une demande nouvelle en réparation d'un préjudice personnel, distinct du préjudice invoqué par M. et Mme [X] devant le premier juge, ne procédant pas des demandes originaires et ne tendant pas aux mêmes fins mais s'y ajoutant.



44. Cette ordonnance est définitive. La demande d'intervention volontaire de la sci PNL ne peut qu'être rejetée.



4) Sur le fond



4.1) Sur la faute reprochée à la sarl TC Immobilier



45. M. et Mme [X] soutiennent que la sarl TC Immobilier, professionnel spécialiste de la vente immobilière, a commis une faute en leur adressant le 27 avril 2015 une lettre recommandée avec accusé de réception prononçant la caducité de la vente avec la sci PNL en dehors de toute règle légale alors que cette caducité n'était pas prévue par les clauses de l'avenant du 2 décembre 2014, ce qui a provoqué une situation de blocage de la vente de l'immeuble de M. et Mme [L] à la sci PNL qui avait pourtant obtenu son prêt de façon définitive dès le 21 février 2015 formalisé par l'émission de l'offre le 6 mai 2015, blocage qui justifie une indemnisation de leurs préjudices nés du retard important dans la réitération de ladite vente.



46. La sarl TC Immobilier soutient que M. et Mme [X] échouent à démontrer la responsabilité qui serait la sienne dans l'acquisition avec retard par la sci PNL de la maison de M. et Mme [L], que rien ne les obligeait à quitter leur logement à Vigneux début 2015 alors que le financement n'était pas finalisé, que ni les vendeurs ni elle-même ne se sont engagés à ce que la vente soit signée en mai 2015, de sorte que l'anticipation de leur installation dans la région relève de leur choix personnel, qu'en juillet 2017, le financement n'était toujours pas obtenu et qu'en tout état de cause, des travaux importants étaient prévus dans la future acquisition outre qu'une mise en location était également envisagée, de sorte que les loyers, frais divers et pertes locatives doivent demeurer à leur charge.



47. En droit, l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'



48. Il est de jurisprudence établie que l'agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties (Cass. 1ère civ, 16 décembre 1992, n° 90-18.151).



49. En l'espèce, la cour d'appel de Rennes dans son arrêt définitif du 21 février 2017 a retenu une faute contractuelle à la charge de la sarl TC Immobilier dans ses rapports avec M. et Mme [L], vendeurs mandants, en ce que le second compromis signé sous son égide les 30 avril et 1er mai 2015 avec M. et Mme [J] était nul dès lors que la caducité du compromis précédent signé avec M. et Mme [X] n'était pas encourue. 



50. La cour a rappelé en effet que 'à défaut de certitude de la non-obtention de son prêt par l'acquéreur (la sci PNL), le vendeur (M. et Mme [L]) ne pouvait se libérer de ses engagements qu'en lui adressant à compter du 25 décembre 2014 une mise en demeure d'avoir à régulariser la vente' mais que 'aucune mise en demeure n'a jamais été adressée aux époux [X] et/ou à la société PNL.' La cour d'appel a encore précisé que l'accord de principe de la banque pour le financement de l'acquisition par la sci PNL avait été obtenu le 21 février 2015, ce dont l'agence avait été informée, et que la société générale avait attesté avoir confirmé tant à l'agence immobilière qu'aux époux [L] dans la semaine du 14 au 21 avril 2015 que le prêt était accordé et qu'il ne restait que quelques 'détails administratifs à régler'. 



51. Rappelant que la sarl TC Immobilier avait rédigé les trois actes en cause, à savoir le compromis du 25 septembre 2014, l'avenant du 2 décembre 2014 et le compromis des 30 avril et 1er mai 2015, elle souligne qu'elle est seule responsable de 'l'imbroglio qui s'en est suivi' et qu'elle a 'engagé à leur égard (M. et Mme [L]) sa responsabilité contractuelle en leur faisant signer une promesse synallagmatique de vente nulle et au mépris des actes qu'elle avait déjà rédigée pour eux. Les conséquences en ont été lourdes dans la mesure où ['] les consorts [L] se sont retrouvés dans l'impossibilité de vendre leur bien et obligés d'introduire une procédure afin de se voir désigner un acquéreur par une juridiction, le bien étant immobilisé depuis deux années à la date à laquelle la cour statue.'



52. Elle a confirmé en conséquence la vente avec la sci PNL, laquelle interviendra le 10 novembre 2017.



53. Il résulte de ces observations qu'en parallèle, ayant adressé le 27 avril 2015 à M. et Mme [X] une LRAR portant caducité de leur compromis de vente du 25 septembre 2014 et de son avenant du 2 décembre 2014 substituant la sci PNL et ayant fait signer un nouveau compromis de vente avec M. et Mme [J] les 30 avril et 1er mai 2015 au détriment de la sci PNL, la sarl TC Immobilier a commis une faute, cette fois délictuelle, à l'égard de M. et Mme [X] et en conséquence de laquelle leur sci s'est, par l'effet de la caducité erronée et du nouveau compromis nul, trouvées à tort évincée de la vente.



54. Aussi, le jugement qui a écarté la faute délictuelle de l'agence TC Immobilier sera infirmé sur ce point.



4.2) Sur les préjudices et le lien de causalité



55. M. et Mme [X] à titre personnel soutiennent que les fautes de la sarl TC Immobilier ont retardé la vente et leur ont causé des préjudices locatifs, des préjudices bancaires, des préjudices de jouissance et psychologiques et de frais qui n'auraient pas été exposés si la vente avait été réitérée en mai 2015. 



56. M. et Mme [X] ès qualités et MM. [Y] et [YY] [P] soutiennent que ces fautes leur ont causé des préjudices de jouissance et d'anxiété. 



57. Les postes de préjudices sont ainsi présentés : 



- frais de location de l'appartement initial 

de juin 2015 au 31 mars 2016 (11 x 705 €) : 7.755,00 €

- frais de location de la maison d'habitation 

d'avril 2016 au 14 février 2018 (2.5 x 1.080 €) : 22.680,00 € 

- frais d'agence (pour une seule location) : 600,00 € 

- frais du déménagement entre les deux locations : 1.333,33 €

- pension pour les animaux (10.625 mois x 480 €) : 5.100,00 € 

- démarche de changement d'adresse à la Poste : 50,00 €

- préjudice de jouissance et psychologique 

de M. et Mme [X] 10.000,00 € 

- surcout du prêt immobilier : 24.585,18 € 

- commission CAFPI pour obtention prêt : 2.500,00 €

- pertes locatives maison région parisienne

de juin 2015 à juin 2016 (12 x 3.000 €) : 36.000,00 € 



- préjudice de jouissance et d'anxiété

pour [S], [G] et [T] : 5.000,00 € 

- préjudice de jouissance et d'anxiété

pour [Y] [P] : 5.000,00 € 

- préjudice de jouissance et d'anxiété

pour [YY] [P] : 5.000,00 € 



58. De manière générale, il convient de rappeler que :

- en raison du retard dans l'octroi du financement pour l'acquisition par la sci PNL, M. et Mme [X] ont pris l'engagement à l'égard de M. et Mme [L] par courrier du 24 décembre 2024 de les indemniser des frais supplémentaires à venir, dont la somme de 3.000 € au titre de l'ISF, 

- M. et Mme [L] étaient intéressés à ce qu'une réitération de la vente intervienne dans les meilleurs délais, 

- la sci PNL a été immatriculée au registre des sociétés le 26 décembre 2014,

- le 21 février 2015, l'agent immobilier a été informé de ce qu'un accord de principe avait été accordé par la société générale ' agence de [Localité 6] ' pour le financement de l'acquisition envisagée par la sci PNL, 

- dans une attestation du 26 mai 2015, le directeur de l'agence de la Société générale à [Localité 6] M. [ZP] [B] a déclaré avoir confirmé entre le 14 et le 21 avril 2014 à un représentant de l'agence Laforêt d'[Localité 5] et au vendeur sa volonté d'accompagner le financement de l'acquisition mais qu'il restait quelques détails administratifs à régler et qu'il ne pouvait s'engager sur un délai précis d'émission d'offre au regard du surcroît d'activité,



59. Au regard de ces éléments, la cour considère que le financement définitif ayant été obtenu le 11 mai 2015, ainsi que cela résulte de l'offre de prêt de la même date produite aux débats, la réitération de la vente pouvait raisonnablement intervenir au plus tard le 30 mai 2015 entre M. et Mme [L] et la sci PNL sur la base du compromis de vente du 25 septembre 2014 et de son avenant du 2 décembre 2014.



60. Les frais afférents au logement de la famille et au financement de l'acquisition qui sont postérieurs à cette date trouvent donc leur unique cause dans le retard pris pour la réitération de la vente, lequel retard trouve lui-même sa cause dans la signature fautive sous l'égide de la sarl TC Immobilier du second compromis entaché de nullité le 30 avril 2015 pour M. et Mme [J], acquéreurs, et le 1er mai 2015 pour M. et Mme [L] au domicile desquels l'agent immobilier s'est spécialement déplacé à cette fin. 



61. Le lien de causalité entre d'une part, la faute commise par la sarl TC Immobilier ayant engendré un retard dans la réitération de la vente et, d'autre part, les préjudices subis par les demandeurs du fait de ce retard est établi. 



62. S'agissant des frais d'hébergement, la cour relève que M. et Mme [X] produisent en pièce 17 intitulée 'Justificatifs des loyers maison + les deux contrats de bail' en réalité trois pièces distinctes qui sont les suivantes :

- la copie d'un contrat de bail d'habitation signé le 22 mai 2015 pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] et moyennant un loyer mensuel de 705 € charges incluses, 

- la copie d'un second contrat de bail d'habitation signé le 23 mars 2016 pour une maison d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] et moyennant un loyer mensuel de 1.000 €, outre 600 € de frais d'agence, 

- la copie d'une quittance de charges pour une seule somme de 80 € au titre des charges pour la période du 23 mars 2016 au 23 avril 2016. 



63. Il s'en évince que le préjudice de loyer s'élève à la somme de :

- juin 2015 au 31 mars 2016 (11 x 705 €) = 7.755,00 € pour la location de l'appartement initial, 

- avril 2016 au 14 février 2018 (21,5 x 1.000 € + 80 € + 600 €) = 22.180 € pour la location de la maison d'habitation,



64. Il convient de condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] la somme de 29.855 € au titre des frais d'hébergement. 



65. Le jugement sera infirmé sur ce point.



66. S'agissant des frais du déménagement entre les deux locations d'un montant de 1.333,33 €, ils ne sont étayés par aucune pièce de sorte que la cour ne peut que les rejeter.



67. S'agissant des frais de pension pour les animaux, M. [W] [D] atteste dans un courrier du 19 avril 2016 avoir pris en garde les chiens Joyce et Jumper appartenant à M. et Mme [X] pour la période du 1er juin 2015 au 19 avril 2016 à la suite de leurs soucis d'hébergement. Le montant de la prestation s'élève à la somme de 5.100,00 €, soit 10.625 mois x 480 €.



68. Il convient de condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] la somme de 5.100 € au titre des frais de pension de ces deux animaux. 



69. Le jugement sera infirmé sur ce point.



70. S'agissant des frais de démarche de changement d'adresse à la Poste d'un montant de 50 €, ils ne sont étayés par aucune pièce de sorte que la cour ne peut que les rejeter.



71. S'agissant du surcoût du prêt immobilier pour un montant de 24.585,18 € tel qu'il est réclamé par M. et Mme [X], la cour relève là encore que M. et Mme [X] produisent en pièce 16 intitulée 'Justificatifs du coût global des prêts' en réalité trois pièces distinctes qui sont les suivantes :

- l'offre de prêt du 11 mai 2015 et ses annexes,

- un tableau d'amortissement n'ayant 'pas de valeur contractuelle' du 20 mars 2019 portant sur un prêt de 327.480 €, 

- la copie d'une lettre du 21 juillet 2017 de la société Capfi confirmant le dépôt d'une demande de prêt pour un montant de 347.220 €. 



72. La cour ne peut qu'à nouveau s'étonner de ce que M. et Mme [X] n'aient pas cru devoir produire le nouveau prêt tel qu'il a effectivement été obtenu et signé auprès de la banque LCL pour les besoins de l'acquisition du 10 novembre 2017 par la sci PNL. En l'absence de cette pièce, la cour ne peut comparer les coûts des assurances, des intérêts ni apprécier le bien-fondé de la demande d'intervention d'un courtier et d'une commission d'un montant de 2.500 €. 



73. Ces demandes seront par conséquent rejetées.



74. S'agissant des pertes locatives concernant la maison située à Vigneux, qui constituait leur domicile précédent et dont ils étaient propriétaires, M. et Mme [X] réclament la somme de 36.000 € qui correspond selon eux aux loyers perdus sur 12 mois de juin 2015 à juin 2016 dès lors qu'ils n'ont pu entièrement la déménager du fait de l'exiguïté de l'appartement loué. 



75. Aucune pièce n'est cependant produite à l'appui de cette demande : aucun descriptif de la maison, aucune attestation de valeur, aucun justificatif de déménagement des derniers effets personnels qui y seraient restés entreposés jusqu'en juin 2016. 



76. Cette demande sera par conséquent rejetée.



77. S'agissant des préjudices de jouissance et psychologique de M. et Mme [X], il est justifié par un certificat médical du 1er mars 2018 établi par le docteur [Z] exerçant à [Localité 5] que Mme [X] était enceinte de 4 mois en janvier 2015 et que la grossesse est une période de fragilité psychologique. Cette période et les mois qui ont suivi correspondent à la période où la famille a déménagé en vue d'intégrer la maison projetée, le retard pris dans la réitération de la vente du fait de la signature fautive du second compromis de vente s'étant étendu jusqu'au 11 novembre 2017, date de la signature définitive, puis au 14 février 2018, date de l'emménagement effectif dans la maison acquise.



78. Les tracas engendrés par ce retard ayant généré des démarches de recherches de logement pour une famille de 8 personnes et l'impossibilité d'emménager avant février 2018 justifient l'octroi d'une indemnité d'un montant de 10.000 € en réparation de ces préjudices. 



79. Il convient de condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] la somme de 10.000 € à ce titre.



80. Le jugement sera infirmé sur ce point.



81. S'agissant du préjudice de jouissance et d'anxiété pour [S], [G] et [T], ceux-ci ont pareillement subi pendant près de 2 années et demi les mêmes tracas que ceux de leurs parents liés aux deux déménagements successifs et à l'impossibilité d'être hébergé de manière stabilisée dans la maison projetée. 



82. Il convient de condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs la somme de 5.000 € à ce titre.



83. Le jugement sera infirmé sur ce point.



84. Enfin, s'agissant du préjudice de jouissance et d'anxiété pour [Y] [P] et pour [YY] [P], les mêmes causes produisant les mêmes effets, ils seront indemnisés à hauteur de la somme de 3.000 € chacun en réparation des préjudices de jouissance et d'anxiété subis. 



85. Il convient de condamner la sarl TC Immobilier à leur payer à chacun ladite somme de 3.000 € à ce titre.



86. Le jugement sera infirmé sur ce point.



5) Sur les dépens et les frais irrépétibles



87. Succombant, la sarl TC Immobilier supportera les dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



88. Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens de première instance, qui seront mis à la charge de la sarl TC Immobilier.



89. Enfin, il n'est pas inéquitable de condamner la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [X] à titre personnel, M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs et à MM. [Y] et [YY] [P] unis d'intérêts la somme de 12.000 € au titre des frais exposés par eux dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



90. La demande formée par la sci PNL de ce chef sera rejetée. 



91. Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sarl TC Immobilier de ce chef seront rejetées.





* * *





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Rejette le moyen tiré de l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel,



Rejette l'intervention volontaire de la sci PNL,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Dit que la sarl TC Immobilier a commis une faute délictuelle à l'égard de M. et Mme [X] agissant à titre personnel, de M. et Mme [X] agissant ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs et de MM. [Y] et [YY] [P], 



Statuant à nouveau, 



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [N] et [R] [X] la somme de 29.855 € au titre des frais d'hébergement,



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [N] et [R] [X] la somme de 5.100 € au titre des frais de pension des deux animaux domestiques, 



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [N] et [R] [X] la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et préjudice moral, 



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [N] et [R] [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et d'anxiété,



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à MM. [Y] et [YY] [P] la somme de 3.000 € chacun en réparation de leur préjudice de jouissance et d'anxiété, 



Condamne la sarl TC Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la sarl TC Immobilier à payer à M. et Mme [N] et [R] [X] à titre personnel, M. et Mme [X] ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs et à MM. [Y] et [YY] [P] la somme de 12.000 € au titre des frais irrépétibles,



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE