Cour d'Appel · 2ème chambre — 9 janvier 2024

.

09/01/2024





ARRÊT N°4



N° RG 21/01552 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OCUP



SM AC



Décision déférée du 04 Mars 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 15/02823

Mme GAUMET

















[I] [H]





C/



S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'HOTEL CAPOUL



S.E.L.A.R.L. [R] [D]



























































réouverture des débats



renvoi au 06/02/2024







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



S.E.L.A.R.L. [R] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL EQUIPAGES dont le siège social était [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Rebecca-brigitte BARANES, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMEE



S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'HOTEL CAPOUL Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Adresse 3] 



Représentée par Me Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S.MOULAYES, Conseillère chargée du rapport et V.SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Faits et procédure



La Sci de l'Hôtel Capoul a donné à bail à la Sarl Equipages trois locaux à usage commercial situés dans un immeuble sis [Adresse 2] dans les circonstances suivantes :

- suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2003 concernant le magasin correspondant à la partie droite des vitrines, ce local étant exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way White,

- suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2006 concernant le magasin correspondant à la partie gauche des vitrines, ce local étant exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way Grey et le droit au bail en ayant été cédé par cette dernière à la Sarl Capucins Toulouse, suivant acte authentique du 17 mai 2013 pour un prix de 500 000 €,

- suivant acte sous seing privé du 29 février 2008 concernant le magasin d'une superficie d'environ 76m2 ayant environ 12 mètres de façade extérieure, exploité par la société locataire sous l'enseigne Island Way Black également parfois dénommée Gold.



Les baux sont à destination de vente de prêt à porter hommes, femmes et enfants, petite maroquinerie et d'accessoires et articles se rapportant à cette activité ou décoration de luxe.



La Sarl Tropiques Sud a pris à bail une quatrième boutique située dans des locaux contigus, également donnée à bail par la Sci de l'Hôtel Capoul. Les sociétés Equipages et Tropiques Sud sont gérées par [I] [H].



Dans le même immeuble, au-dessus de ces boutiques, se trouvent des locaux également loués par la Sci de l'Hôtel Capoul à la Sas Grand Hôtel Capoul qui, dans le cadre de son exploitation de ces locaux à usage d'hôtel a entrepris en avril 2011 d'importants travaux de rénovation dont la réalisation a occasionné pour les boutiques exploitées par la Sarl Equipages un dégât des eaux survenu le 28 octobre 2011.



Ce sinistre a donné lieu à la réalisation de constats d'huissier et d'une expertise judiciaire pour laquelle [B] [N], commis suivant ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2012, a déposé son rapport le 10 janvier 2014.



Au cours de ses opérations qui avaient pour objet la détermination des causes du sinistre, ainsi que l'évaluation des travaux destinés à y remédier et l'appréciation des préjudices subis par la Sarl Equipages, l'expert a découvert l'existence d'un plénum posant un problème de sécurité incendie entre le plancher du 1er étage de l'hôtel et le plafond des magasins endommagés, en l'absence de complexe coupe-feu entre ces locaux, estimant que des travaux destinés à y remédier devaient être réalisés.



Consécutivement au sinistre dégât des eaux, la Sarl Equipages a recherché l'indemnisation de divers préjudices incluant notamment une réduction voire une annulation du montant des loyers dus à la Sci de l'Hôtel Capoul, ce qui a donné lieu à :

- une ordonnance rendue le 23 juillet 2013 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, ayant à titre provisionnel réduit de 50% le montant des loyers de la Sarl Equipages à compter du 28 octobre 2011 et jusqu'à 6 mois suivant le prononcé de l'ordonnance ;

- un arrêt infirmatif rendu le 30 juillet 2014 par la cour d'appel de Toulouse, sur appel formé par la société locataire contre l'ordonnance du 23 juillet 2013, ayant limité la période de réduction du loyer entre le 28 janvier 2013 et le 31 décembre 2014 ;

- une procédure au fond relative aux conséquences du dégât des eaux, engagée par la Sarl Equipages et la Sarl Tropiques Sud dans le cadre de laquelle un jugement a été rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 9 juillet 2019 ; un appel a été interjeté contre cette décision, enregistré sous le numéro de RG 19-3832.



Parallèlement à la procédure au fond, la Sci de l'Hôtel Capoul a, par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2015, fait délivrer à la Sarl Equipages un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, portant, selon décompte arrêté au 17 juillet 2015, sur la somme de 53.551,92€ concernant la boutique Island Way White.



Par exploit d'huissier du 18 août 2015, la Sarl Equipages a assigné la Sci de l'Hôtel Capoul devant le tribunal de grande instance de Toulouse en opposition au commandement de payer dont elle sollicitait la nullité.



Le 2 mai 2016, les baux concernant les boutiques Island Way White et Island Way Black ont fait l'objet d'une résiliation décidée d'un commun accord entre la bailleresse et la locataire.



La Sarl Equipages a sollicité un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse opposant les parties au fond, et qui n'avait pas encore été rendu ; à titre subsidiaire elle a demandé au tribunal de déclarer de nul effet le commandement de payer les loyers en date du 21 juillet 2015 et condamner la Sci de l'Hôtel Capoul au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.



La Sci de l'Hôtel Capoul a demandé au tribunal de fixer sa créance définitive de loyer et charges et de solder les comptes à la date de départ du preneur.



Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par la Sarl Equipages;

- rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White formée par la Sarl Equipages;

- constaté que les baux des boutiques Island Way Black et Island Way White ont été résiliés d'un commun accord entre les parties à effet du 2 mai 2016

- rejeté la demande de fixation de créance de la Sci de l'Hôtel Capoul à la somme de 167.196,75€ au 4 février 2016 ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 37.239,93€ au titre de l'apurement des comptes entre les parties pour les boutiques Island Way White, Island Way Black et Island Way Grey;

- débouté la Sarl Equipages de sa demande de dommages et intérêts;

- débouté la Sci de l'Hôtel Capoul de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la Sarl Equipages aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration en date du 6 avril 2021, [I] [H] en sa qualité de liquidateur amiable de la Sarl Equipages a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par la Sarl Equipages;

- rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White formée par la Sarl Equipages;

- constaté que les baux des boutiques Island Way Black et Island Way White ont été résiliés d'un commun accord entre les parties à effet du 2 mai 2016

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 37.239,93€ au titre de l'apurement des comptes entre les parties pour les boutiques Island Way White, Island Way Black et Island Way Grey;

- débouté la Sarl Equipages de sa demande de dommages et intérêts;

- condamné la Sarl Equipages aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 21 juillet 2015 concernant la boutique Island Way White ;

- condamné la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert la liquidation judiciaire de la Sarl Equipages et désigné la Selarl [R] [D] en qualité de liquidateur judiciaire.



Le 2 juillet 2021, la Selarl [D] a notifié des conclusions de reprise d'instance.



La clôture est intervenue le 12 décembre 2022.



L'affaire, qui devait être appelée à l'audience du 10 janvier 2023, a été défixée puis fixée à l'audience du 28 novembre 2023.



Prétentions et moyens



Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Selarl [R] [D] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Equipages demandant, au visa des articles 1134, 1719 et suivants du code civil et 378 du code de procédure civile, de :

- donner acte à la Selarl [R] [D] pris en la personne de Me [R] [D] de ce qu'elle reprend l'instance suite à sa désignation en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Equipages par jugement de liquidation judiciaire rendu le 13 avril 2021 par le tribunal de commerce de Toulouse.

- réformer le jugement du 4 mars 2021,

- surseoir à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendue par la cour d'appel de Toulouse dans l'affaire opposant les mêmes parties, enrôlée sous le numéro 19/3832,



Subsidiairement,

- déclarer nuls et de nuls effets les commandements de payer les loyers en date du 21 juillet 2015,

- débouter la Sci de l'Hôtel Capoul de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

 

Très subsidiairement,

- dire que le montant des loyers et charges pouvant rester à la charge de la Sarl Equipages ne saurait être supérieur à la somme de 22.227,52 €



En toute hypothèse,

- condamner la Sci de l'Hôtel Capoul au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la société Equipages

- condamner la Sci de l'Hôtel Capoul au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la Sci de l'Hôtel Capoul aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Muriel Orliac-Massonie.



Sur le sursis à statuer, il soutient que l'apurement définitif des comptes entre le bailleur et le locataire ne pourra pas être valablement réalisé tant qu'il n'aura pas été statué sur l'appel formé contre le jugement du 9 juillet 2019 qui ne répondait pas à l'ensemble des demandes de réduction de loyer sollicitées par le preneur du fait du dégât des eaux.

A titre subsidiaire, il invoque la nullité des trois commandements de payer délivrés le 21 juillet 2015, qui visaient une somme excessive ne tenant pas compte de la réduction du loyer résultant d'un arrêt du 30 juillet 2014, et ce alors que le bailleur ne respectait pas son obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des locaux.



Très subsidiairement, il conteste le calcul réalisé par le premier juge s'agissant des sommes restant dues.



Vu les conclusions n°1 notifiées le 30 septembre 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci de l'Hôtel Capoul demandant, au visa des articles L145-41 et s. du code de commerce, 1134 et 1741 du code civil, L521-1 et L522-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il constate la résiliation du bail à effet du 2 mai 2016 et consacre la créance locative de la Sci de l'Hôtel Capoul à l'encontre de son locataire la Sarl Equipages ;



Sur appel incident,

- réformer le jugement dont appel en ce qui concerne le montant de la dette locative et statuant à nouveau,

- condamner la Sarl Tropique Sud à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la dette locative pour le magasin White arrêtée à la somme de 29.197,19 € TTC ;

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il recalcule la dette locative pour le magasin Black et pour le magasin Grey :

- confirmer la dette locative non contestée pour le magasin Black et statuant à nouveau

- condamner la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la dette locative totale dû pour le magasin Black arrêté à la somme de 103.778,79 € TTC

- confirmer encore le jugement dont appel en ce qu'il déboute la Sarl Tropique Sud de toutes ses demandes

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne la Sarl Tropique sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



Y ajoutant,

- condamner la Sarl Equipages défaillante à verser à la Sci de l'Hôtel Capoul la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la Sarl Equipages, aux entiers dépens de l'instance.



Sur le sursis à statuer, la bailleresse sollicite la confirmation du premier jugement, rappelant que la présente instance est strictement limitée à la contestation d'un commandement de payer ; elle estime que pour statuer sur le présent litige, il n'est pas nécessaire d'attendre l'issue de l'appel relatif aux conséquences du dégât des eaux.



Elle soutient la validité du commandement délivré en l'état de l'existence d'une dette locative non contestée, et estime que les développements du preneur sur un éventuel manquement à ses obligations de bailleur sont sans conséquence sur le litige.



Elle conteste en revanche le quantum retenu par le premier juge s'agissant des comptes entre les parties.













MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel principal



L'article 1635 bis P du code général des impôts met à la charge des parties à l'instance d'appel un droit de 225 euros, sauf pour la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. 



L'article 963 du code de procédure civile en détermine le régime procédural ; ainsi, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. 

Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. 



L'article 964 du code de procédure civile précise que la formation de jugement a compétence pour prononcer l'irrecevabilité de l'appel en application de ces dispositions.



L'irrecevabilité ne peut être prononcée sans que les parties aient été mises en mesure de s'expliquer ou qu'un avis du greffe les ait au préalable invitées à justifier du paiement du droit.



En application de l'article 126 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour où le juge statue.



En l'espèce, la Selarl [R] [D] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Equipages ne s'est pas acquittée du paiement du timbre ; son avocate a été invitée par le greffe à régulariser la situation par une demande adressée par Rpva le 26 octobre 2023, renouvelée le 28 novembre 2023.

Elle a répondu par courrier du 29 novembre 2023 que le liquidateur ne serait pas en mesure de procéder à ce règlement.



A la date du présent arrêt, l'appelant ne s'est pas acquitté du paiement des droits définis à l'article 1635 bis P du code général des impôts ; la situation n'a pas été régularisée. 



Dès lors, la Cour ne peut que déclarer l'appel principal irrecevable.



Sur l'appel incident



La Cour n'est donc saisie que de l'appel incident formé par la Sci de l'Hôtel Capoul en ces termes :

« - réformer le jugement dont appel en ce qui concerne le montant de la dette locative et statuant à nouveau,

- condamner la Sarl Tropique Sud à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la dette locative pour le magasin White arrêtée à la somme de 29.197,19 € TTC ;

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il recalcule la dette locative pour le magasin Black et pour le magasin Grey :

- confirmer la dette locative non contestée pour le magasin Black et statuant à nouveau

- condamner la Sarl Equipages à payer à la Sci de l'Hôtel Capoul la dette locative totale dû pour le magasin Black arrêté à la somme de 103.778,79 € TTC »







Sur la dette locative relative à la boutique Island Way White



Il ressort des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce la Cour relève que les prétentions de la Sci de l'Hôtel Capoul relatives à la dette locative pour le magasin White, sont dirigées dans le dispositif de ses dernières conclusions, contre une Sarl Tropique Sud qui n'est pas partie à la présente procédure.

Dès lors, l'appel incident formé de ce chef par la Sci de l'Hôtel Capoul, est mal dirigé ; il sera déclaré irrecevable.



Sur la dette locative relative à la boutique Island Way Black



S'agissant du magasin Black, la Sci de l'Hotel Capoul estime que le premier juge a statué ultra petita, en appliquant les causes du jugement rendu le 9 juillet 2019 pour réduire les demandes de la bailleresse, et ce alors que le commandement délivré de ce chef à la société preneuse n'avait jamais été contesté.



Il ne peut toutefois qu'être relevé que dans le cadre de ses conclusions de première instance, la Sarl Equipages a contesté les sommes demandées par la bailleresse s'agissant du magasin Black ; la Sci de l'Hôtel Capoul a elle-même fait des demandes subsidiaires tenant compte de la décision prise le 9 juillet 2019 de réduire partiellement les loyers sur une période, et d'ordonner la gratuité sur une autre période.

Dès lors, le premier juge a statué dans les limites des demandes soumises à son appréciation ; le simple fait que la Sarl Equipage n'ait pas contesté les sommes sollicitées avant que la question ne soit soumise au tribunal judiciaire ne suffit pas à rendre définitive la créance de la bailleresse.



Il apparaît toutefois que la Cour ne dispose pas de l'ensemble des éléments nécessaires au calcul de la dette locative relative à la boutique Black, dans la mesure où un appel a été formé à l'encontre du jugement du 9 juillet 2019, et que les chefs de décision relatifs aux réductions de loyer sont susceptibles d'avoir été remises en cause par l'arrêt d'appel.



Aucune des parties ne verse aux débats l'arrêt rendu sur l'appel interjeté contre le jugement du 9 juillet 2019, et le bailleur ne produit pas un décompte prenant en considération la décision rendue par la Cour d'Appel de Toulouse.



Dès lors, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre à la Sci de l'Hôtel Capoul, qui forme appel incident s'agissant du montant de la dette locative de la Sarl Equipages, de communiquer l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Toulouse, et de produire un nouveau décompte actualisé, sous peine de radiation.



Sur les demandes accessoires



Les dépens de l'appel seront réservés jusqu'à l'issue de la présente procédure.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leurs demandes en ce sens.











PAR CES MOTIFS



La Cour statuant de manière contradictoire, et par mise à disposition au greffe,



Déclare l'appel principal irrecevable, à défaut pour l'appelant de s'être acquitté du paiement du timbre prévu par les articles 1635 bis P du code général des impôts et 963 du code de procédure civile ;



Déclare irrecevable la demande de la Sci de l'Hôtel Capoul relative à la dette locative de la boutique Island Way White, en ce qu'elle est dirigée contre une société qui n'est pas partie à la présente procédure ; 



Ordonne la réouverture des débats s'agissant du calcul de la créance de la Sci de l'Hôtel Capoul relative aux loyers de la boutique Island Way Black, afin de lui permettre de produire, sous peine de radiation :

- l'arrêt rendu sur appel du jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 9 juillet 2019, enregistré auprès la Cour d'Appel de Toulouse sous le numéro de RG 19-3832 ; 

- un décompte actualisé tenant compte des dispositions de cet arrêt sur le calcul de la dette locative liée à la boutique Island Way Black ;



Renvoie l'affaire à l'audience du 6 février 2024 à 14 heures ; 



Déboute la Sci de l'Hôtel Capoul et la Selarl [R] [D] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Equipages de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Réserve les dépens ;



Le greffier La Présidente