Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 9 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 52Z



chambre 1-2



ARRET N°



BAIL RURAL



CONTRADICTOIRE



DU 9 JANVIER 2024



N° RG 21/05006 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVZE



AFFAIRE :



S.A.R.L. SARL HARAS DE SAINTE GEMME 





C/

S.C. SAINTE GEMME



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE



N°RG : 5117000002



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 9/01/24

à :

 

Me Gabriel RIMOUX 



Me Olivier BAULAC



+ Parties







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. HARAS DE SAINTE GEMME 

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège





Représentant : Maître Gabriel RIMOUX de la SCP NAUDEIX & RIMOUX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198 - 

Représentant : Maître Samuel CREVEL de la SELEURL SCILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************



S.C. SAINTE GEMME

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Adresse 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue en audience publique, le 05 Septembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN





























EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière Sainte Gemme est propriétaire d'un terrain, d'installations et de locaux situés [Adresse 1] constituant un centre équestre.



En vertu d'une cession de bail commercial intervenue dans un acte de cession de fonds de commerce du 3 octobre 2011 consenti par la société Ecuries de la porte neuve, la société Haras de Sainte Gemme est devenue locataire de 60 boxes, 8 selleries, 1 salle de douche aire de pansage, 1 local atelier, 2 remises, un bureau et une chambre, situés au lieu-dit '[Localité 5]'[Adresse 1] appartenant à la société civile immobilière Sainte Gemme.



Par contrat signé le 1er novembre 2011, la société civile immobilière Sainte Gemme lui a consenti un bail rural sur les mêmes éléments de ce centre équestre pour un loyer mensuel de 8 801, 33 euros hors taxes. Deux avenants des 1er octobre 2014 et 1er avril 2015 ont ajouté la location d'un appartement, de 6 boxes et d'autres locaux liés à l'exploitation de l'activité.



Par requête du 12 décembre 2017 la société Haras de Sainte Gemme a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye aux fins de réalisation des travaux par le bailleur sous astreinte, de réévaluation du fermage avec une ventilation du prix de location entre bâtiments d'habitation, d'exploitation et les terres nues avec répétition d'un éventuel trop-perçu ainsi que restitution de la somme de 26 404 euros versée à titre de dépôt de garantie interdit par la législation sur les baux ruraux.



Par jugement mixte contradictoire du 7 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye a :



- rejeté l'exception d'incompétence,



- dit que les travaux de remplacement des gouttières et descentes avaient été réalisés par la société civile immobilière Sainte Gemme mais incombaient à la société Haras de Sainte Gemme de sorte que la première disposait sur la seconde d'une créance de 25 840, 80 euros TTC,



- ordonné à la société civile immobilière Sainte Gemme de faire procéder à la destruction et à la reconstruction de 22 boxes et selleries attenantes sur la partie restant louée et rejeté la demande d'astreinte,



- ordonné à la société civile immobilière Sainte Gemme de détruire et reconstruire un logement de même dimension que celui de la partie haute sur la partie restante louée à la société, sans astreinte,



- rejeté les autres demandes de réalisation de travaux,



- condamné la société civile immobilière Sainte Gemme à réparer le préjudice financier subi par la société Haras de Sainte Gemme par l'allocation d'une somme annuelle de 5 500 euros de janvier 2018 jusqu'à la réalisation complète des travaux de reconstruction des 22 boxes et du logement sur la parcelle du bas,



- rappelé que la débitrice a été condamnée au paiement d'une somme provisionnelle de 80 000 euros à valoir sur l'indemnisation de ce préjudice selon l'ordonnance de référé du 17 décembre 2019,



- débouté la société Haras de Sainte Gemme de sa demande de remboursement des loyers indûment versés de novembre 2011 à octobre 2020,



- débouté la société Haras de Sainte Gemme de sa demande de restitution de la somme de 26 404 euros,



- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer

délivré le 18 février 2019,



- fait droit à la demande de fixation du prix du fermage du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2020 et ordonné, avant dire-droit, une expertise confiée à M. [X], expert agricole et foncier avec pour mission de :



- prendre connaissance des éléments du dossier et se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur tous les documents relatifs aux faits et à leurs suites ainsi que tous les documents qu'il estimerait utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment tous les documents contractuels liant les parties, ainsi que les arrêtés préfectoraux établissant les bases de calcul des baux à ferme pour les parcelles en cause ainsi que le congé valant résiliation du 11 mai 2020 à effet au 27 mars 2021,



- convoquer et entendre les parties,



- visiter le domaine équestre situé [Adresse 1],



- rechercher la valeur locative actuelle des parcelles louées, en application des articles 411-11 à 16 du code rural et des dispositions de l'arrêté préfectoral des [Localité 6] en vigueur correspondant, dans les limites de la fourchette retenue par cet arrêté, à la date de renouvellement du bail soit le 1er novembre 2020 et à celle du 27 mars 2021,



- d'une manière générale, donner tous éléments paraissant utiles à la solution du litige,



- faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l'expertise, commencer ses opérations dès sa saisine,



- communiquer son rapport aux parties, recueillir leurs observations et y répondre,



- dit que la SARL Sainte Gemme devrait consigner au greffe la somme de 1 500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert et ce, avant le 10 août 2021,



- dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il serait procédé à son remplacement par ordonnance du président du tribunal paritaire des baux ruraux,



- dit que l'expert devrait accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,



- dit que l'expert pourrait en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,



- dit que l'expert devrait déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituerait les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 4 mois à compter de la date à laquelle il aurait été avisé du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties,



- dit que les parties disposeraient d'un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service du tribunal paritaire des baux ruraux) leurs observations sur la demande de rémunération,



- sursis à statuer sur la demande de fixation du fermage dans l'attente du dépôt du rapport et dit que l'affaire serait rappelée par les soins du greffe à la première audience utile du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye de l'année 2022,



- réservé les dépens et prétentions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



- ordonné l'exécution provisoire de la décision.





Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2021, la société Haras de Sainte Gemme a relevé appel de ce jugement mixte.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 août 2023, la société Haras de Sainte Gemme, appelante, demande à la cour de :



- infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 7 juillet 2021 en ce qu'il :

- a dit que les travaux de remplacement des gouttières et descentes avaient été réalisés par la société civile immobilière Sainte Gemme mais lui incombaient de sorte que la première disposait sur la seconde d'une créance de 25 840, 80 euros TTC,

- a rejeté les autres demandes de réalisation de travaux,

- a condamné la société civile immobilière Sainte Gemme à réparer son préjudice financier par l'allocation d'une somme annuelle de 5 500 euros de janvier 2018 jusqu'à la réalisation complète des travaux de reconstruction des 22 boxes et du logement sur la parcelle du bas,

- a rappelé que la débitrice a été condamnée au paiement d'une somme provisionnelle de 80 000 euros à valoir sur l'indemnisation de ce préjudice selon l'ordonnance de référé du 17 décembre 2019,

- l'a déboutée de sa demande de remboursement des loyers indûment versés de novembre 2011 à octobre 2020,

- l'a déboutée de sa demande de restitution de la somme de 26 404 euros,

- a ordonné une expertise aux fins de fixer le montant du fermage,



Statuant à nouveau,



- condamner la société civile immobilière Sainte Gemme à lui rembourser la somme de 25 840,80 euros versée indûment au titre du remplacement des gouttières et descentes de toit, outre les intérêts légaux de retard et les frais de recouvrement,



- condamner la société civile immobilière Sainte Gemme à lui verser la somme de totale de 366 000 euros (289 000 + 77 000) au titre du préjudice financier,



- enjoindre à la société civile immobilière Sainte Gemme d'établir à son intention des avoirs comptables à hauteur de 94 605 euros représentant le trop versé de fermage pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 octobre 2020,



- juger non écrite, comme contraire à l'ordre public, la clause de fermage stipulée dans le bail rural litigieux, 



- fixer un fermage à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 31 octobre 2020 et, à titre principal, évaluer le montant de ce fermage à la somme de 182,77 euros par an, et, à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative depuis le 1er novembre 2011, 



- condamner la SC Sainte Gemme à verser à la société Haras de Sainte Gemme la différence entre le fermage fixé par la cour et le montant des fermages indûment acquitté par le preneur à compter du 12 décembre 2012 et jusqu'au 1er novembre 2020, 



- condamner la société civile immobilière Sainte Gemme à lui restituer la somme de 26 404 euros sur le fondement de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime,



- condamner la société civile immobilière Sainte Gemme à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 août 2023, la société civile Sainte Gemme, intimée, demande à la cour de : 



- débouter la société Haras de Sainte Gemme de l'ensemble de ses fins demandes et moyens 



- déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes de la société Haras de Sainte Gemme qui ne sont soit pas des prétentions, soit qui ne sont pas visées dans son acte d'appel ou soit enfin qui sont nouvelles à hauteur de Cour, 



Reconventionnellement, infirmer partiellement le jugement déferré et : 



- limiter l'indemnisation des 22 boxes soit 5 500 euros par an jusqu'à la fixation du nouveau loyer soit au 1er novembre 2020 et subsidiairement jusqu'au congé délivré et accepté pour la partie haute (incluant les 22 boxes) qui ferait à défaut double emploi,



- condamner la société Haras de Sainte Gemme à payer au titre des loyers impayés à la la société civile immobilière Sainte Gemme la somme de 46 667,51 euros selon décompte,



- condamner la société Haras de Sainte Gemme à payer au titre d'une provision trop versée sur le préjudice d'exploitation la somme de 64 416 euros à la société civile immobilière Sainte Gemme,



- condamner la société Haras de Sainte Gemme à payer à la société civile immobilière Sainte Gemme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile la somme de 10 000 euros 

outre de la condamner aux entiers dépens. 











MOTIFS DE LA DÉCISION





I) Sur le remplacement des gouttières et descentes de toit 



Moyens des parties 



L'appelante fait grief à la décision déférée d'avoir jugé que la bailleresse disposait d'une créance de 25 840 euros toutes taxes comprises à son encontre au titre de la réfection des gouttières et descentes de toit, motif pris de ce que les parties s'accordaient pour reconnaître que ces coûts de réfection devaient être supportés par le preneur, et que les travaux avaient été réalisés aux frais avancés de la bailleresse, qui disposait, par suite, d'une créance à due concurrence du montant des frais exposés sur le locataire. 



Le locataire appelant expose à la cour que les dépenses dont s'agit constituent de grosses réparations qui incombent, par principe à la bailleresse, en application des dispositions de l'article L415-3 du code rural, et que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, aucun accord n'est intervenu pour décider que ces coûts de réfection incomberaient au locataire. 



L'appelant demande donc à la cour de condamner la bailleresse à lui restituer la somme de 25840, 80 euros versée en exécution du jugement dont appel. 



La bailleresse, qui conclut au débouté, de répliquer que :



- la société Haras de Sainte Gemme ne peut utilement prétendre que 'le juge et ses assesseurs ont travesti les arguments développés' par le locataire et qu'aucun accord n'aurait été conclu, concernant le paiement de ces dépenses ; 



- le remplacement des gouttières incombe au preneur, parce qu'il ne relève pas de la vétusté mais est imputable à une absence d'entretien et à une détérioration imputables au locataire, comme le prouvent, d'une part, un constat de commissaire de justice et le rapport [X], dans lequel l'expert judiciaire a relevé que les gouttières du bâtiment B ' portent la trace de plusieurs enfoncements caractéristiques des heurts d'un engin'. 



Réponse de la cour 



a) Recevabilité de la demande



La bailleresse intimée prie la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer irrecevables les demandes de la société Haras de Sainte Gemme qui ne sont soit pas des prétentions, soit qui ne sont pas visées dans son acte d'appel, ou soit, enfin, qui sont nouvelles à hauteur de cour. 



La demande visant à obtenir la condamnation de la SC Sainte Gemme à rembourser à la SARL Haras de Sainte Gemme la somme de 25 840, 80 euros au titre du remplacement des gouttières et descentes de toit, outre les intérêts légaux de retard et les frais de recouvrement s'analyse comme une demande d'infirmation du chef du jugement entrepris ayant dit que ' les travaux de remplacement des gouttières et descentes ont été réalisés par la SC Sainte Gemme mais incombent à la SARL Haras de Sainte Gemme, de sorte que la première dispose sur la seconde d'une créance de 25 840, 80 euros toutes taxes comprises'. 



Cette demande d'infirmation constitue une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile ; elle n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et figure dans l'acte d'appel de la SARL Haras de Sainte Gemme. 



Elle sera, par suite, jugée recevable par la cour. 



b) Bien-fondé de la demande 



L'article L. 415-3 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime énonce que le paiement des primes d'assurances contre l'incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l'impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire.



L' article L. 415-4 suivant dispose que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.



L'article 1719 du code civil prévoit quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Les travaux de remplacement des gouttières réalisés par la bailleresse ne constituent pas par leur ampleur et leur coût - 25 840, 80 euros - des réparations locatives ou des réparations de menu entretien mais relèvent, en principe, des réparations mises à la charge du bailleur par application de l'article L. 415-4 du code civil.



Pour solliciter la confirmation du jugement ayant, néanmoins, mis ces réparations à la charge, du preneur appelant, la bailleresse intimée fait, en premier lieu, état d'un accord entre les parties relevé par les premiers juges dans la motivation du jugement dont appel en ces termes : ' les parties s'accordent pour qu'il y ait lieu aux frais du locataire'. 



Rien, toutefois, ne s'oppose à ce que l'accord des parties sur le sort de ces dépenses puisse être contesté par le locataire à hauteur de cour. 



La bailleresse intimée,fait valoir, en deuxième lieu, que le coût du remplacement des gouttières et descentes de toit doit être supporté par le preneur, parce qu'il est dû à un défaut d'entretien et à des dégradations imputables à ce dernier. 



Si les grosses réparations n'ont été rendues nécessaires que par le défaut de réparations locatives qui a entraîné une détérioration progressive et manifeste des lieux, ces grosses réparations peuvent être mises intégralement à la charge du preneur. Le preneur est, en effet, responsable du préjudice résultant de l'inexécution des réparations d' entretien mises à sa charge par le bail et le statut du fermage ( Cass. soc., 13 déc. 1956). 



Au cas d'espèce,la bailleresse intimée produit un constat de commissaire de justice du 20 septembre 2017 accompagné de nombreux clichés photographiques - pièce n°26 de l'intimée- dans lequel, le commissaire instrumentaire relève : 



' dans le bâtiment Barn : je constate que les gouttières sont fuyardes, de l'eau s'écoule contre les façades en bois, 



Boxes de chevaux situés sur le côté du bâtiment Barn : les toitures ne sont pas nettoyées et recouvertes de feuilles et de mousse. Les gouttières sont maintenues par des cordes. Les gouttières sont fuyardes et encombrées de feuilles. De la végétation pousse à l'intérieur des gouttières. Il manque une descente des eaux pluviales, en conséquence, l'eau s'écoule directement sur les allées.... Les gouttières sont cassées en plusieurs endroits... Les gouttières sont obstruées par des feuilles. Les branches ne sont pas élaguées et s'appuient sur la toiture. 



Au niveau du bâtiment situé entre le bâtiment ' marcheur' et l'entrée principale, les gouttières sont dégradées et cassées en plusieurs endroits. 



Au niveau du bâtiment A, une gouttière est cassée . Il manque un tronçon de gouttière. La toiture est recouverte de branchages ; les gouttières sont également pleines de branchages. 



Au niveau du manège, les façades sont envahies par du lierre. La gouttière est affaissée. De plus, les gouttières sont pleines de feuillages'. 



La bailleresse intimée produit, en outre, le premier rapport de l'expert judiciaire [X], antérieur au remplacement des gouttières, dans le lequel l'expert agricole relève de ' nombreuses défectuosités tant des gouttières que des descentes. Celles-ci peuvent être anciennes. Les arbres feuillus environnants sont sources d'encombrement significatif des toitures à l'automne, ce qui impose un nettoyage régulier des gouttières tout au long de la saison. A l'angle Sud-Est du bâtiment B, la gouttière est encombrée et la descente disparue.. Gouttière zinc du bâtiment A, les déformations observées résultent de chocs. En condition normale d'utilisation, la longévité attendue d'installations en PVC est de l'ordre de 30 ans. La grêle étant la principale menace. Entretenues, des installations galvanisées atteignent 50 ans. Les gouttières en PVC ont 24 ans et celles en zinc 41ans. ..... Les vétustés s'établiraient à 30 et 40 %. 



Compte tenu de l'absence cumulée de petites réparations et de la vétusté avancée des pièces tant en PVC qu'en zinc, leur remplacement est nécessaire. Aux fuites de gouttières viennent s'ajouter des débordements causés par leur encombrement'. 



L'expert [X] indique, en page 21 de son rapport, que l'origine des désordres affectant les gouttières et descentes de toit est de 70 % pour les installations en PVC et de 60 % pour les installations en zinc. 



Il résulte de ces pièces que le nécessaire remplacement des gouttières effectué aux frais de la bailleresse, a pour origine, un défaut d'entretien du locataire, qui sera fixé par la cour, compte tenu des dires de l'expert [X], que la cour entend adopter, par la moyenne entre le défaut d'entretien des installations en zinc et celui des installations en PVC, à 65 %, et une vétusté des installations, qui ne peut être imputée au locataire, à hauteur de 35 %. 



Par suite, la créance dont dispose la bailleresse sur son locataire s'établit à la somme de 16796,52 euros (25 840,80 x 0,65). 



Il n'y a pas lieu de condamner la bailleresse intimée au remboursement du surplus versé en exécution du jugement entrepris - 9 044, 28 euros(25 840, 80 - 16796, 52)- le présent arrêt infirmatif, qui emporte obligation de restitution des sommes qui auraient été versées ou séquestrées en exécution de la décision infirmée, valant titre exécutoire à cet effet.



II) Sur le préjudice consécutif au défaut de réparation du bien loué



Moyens des parties 



Le locataire appelant fait grief à la décision déférée d'avoir :



a) limité sa demande d'indemnisation consécutive à l'utilisation de 22 boxes pour la période du 1er janvier 2018 au 1er novembre 2020 à la somme annuelle de 5 500 euros,



b) rejeté totalement sa demande d'indemnisation consécutive au préjudice de jouissance du fait de l'état de délabrement des boxes, pour la période antérieure au 1er janvier 2018. 



A hauteur de cour, la société Haras de Sainte Gemme demande à la cour de condamner sa bailleresse à lui payer une somme totale de 366 000 euros correspondant à l'indemnisation consécutive à l'impossibilité d'utiliser les boxes pour la période 2015/2017 à hauteur de la somme de 77 000 euros et à un préjudice d'exploitation qu'elle évalue à la somme de 289 000 euros, pour la période allant de 2018 à 2020. 



Elle demande, par ailleurs, qu'il soit enjoint à sa bailleresse d'établir à son intention des avoirs comptables à hauteur de la somme de 94 605 euros correspondant à un trop-versé de fermage pour la période du 1er janvier 2018 au 31 octobre 2020. 



Le locataire appelant expose à hauteur de cour, au soutien de ses prétentions, que : 



- à compter du 1er janvier 2018, il a été contraint de cesser d'exploiter 22 box de la partie haute du centre, ainsi que le logement de direction, en raison de leur état de délabrement et, s'agissant des boxes, de leur dangerosité pour la clientèle et les animaux,



- le fermage stipulé, qui correspondait au prix de la jouissance des installations des parties haute et basse est devenu objectivement sans objet pour les 22 boxes de la partie haute à compter du 1er janvier 2018, 



- les 22 boxes délaissés représentent, selon le rapport [X], 34 % des boxes donnés à bail et donc du fermage global portant sur 66 boxes, de sorte que leur inutilisation forcée aurait dû se traduire par une réduction du fermage de 34 %, d'où il résulte un trop-facturé de 94 605 euros, pour lequel il est demandé à la cour d'enjoindre à la bailleresse d'établir des avoirs comptables 

à hauteur de cette somme, 



- pour la période 2015/2017, il ressort du rapport d'expertise [R], expert comptable de la société Haras de Sainte Gemme, que le préjudice de jouissance peut être évalué à 77 000 euros et le tribunal ne pouvait rejeter toute demande d'indemnisation en considérant que les énonciations de l'expert-comptable ne reposaient pas sur des données fiables, 



- pour la période 2018/2020, l'impossibilité d'utiliser les 22 boxes de la partie haute s'est traduite par une perte de marge brute de 289 000 euros, ainsi qu'il résulte du rapport [R], dont la méthode de calcul dite de la marge brute est corroborée par le pré-rapport du 21 octobre 2022 de M. [K], commis par le TPBR pour fixer l'indemnité due au locataire en compensation de la résiliation partielle du bail litigieux.



La bailleresse intimée soulève en réplique l'irrecevabilité de la demande du locataire visant à obtenir à son intention des avoirs comptables à hauteur de la somme de 94 605 euros correspondant à un trop-versé de fermage pour la période du 1er janvier 2018 au 31 octobre 2020, motif pris de sa nouveauté. 



Concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a indemnisé le préjudice financier de son locataire à hauteur de 5 500 euros par an mais formant appel incident sur le fait que cette indemnisation a été fixée par les premiers juges jusqu'à la réalisation complète des travaux de reconstruction des 22 box et du logement sur la parcelle du bas, la bailleresse intimée sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de son locataire à lui payer les sommes suivantes : 



a) 46 667, 51 euros correspondant aux loyers qu'elle a retenus depuis le 13 décembre 2018,



b) 64 416 euros correspondant à la différence entre l'indemnité provisionnelle de 80 000 euros versée à sa locataire et le préjudice subi et consommé pour la perte de jouissance des 22 boxes, soit 15 583 euros sur la base d'une indemnisation de 5 500 euros annuels, l'indemnisation devant prendre fin au 31 octobre 2020 ou, à tout le moins, à la date du congé délivré pour la partie haute puisqu'à compter de cette date il n'y a plus lieu de prévoir la reconstruction des 22 boxes ni d'indemniser le préjudice de 5 500 euros.



La bailleresse intimée fait valoir, au soutien de ses prétentions, que : 



- le préjudice d'exploitation invoqué est dû au départ de l'un des principaux clients et à la volonté du locataire qui n'a de cesse de vouloir se séparer de la partie haute pour ne conserver que la partie basse, comme en témoigne son empressement à accepter le congé délivré par la bailleresse pour la partie haute et à solliciter une indemnisation, 



- les 22 boxes litigieux représentent moins de 20 % de l'ensemble et ne peuvent générer une perte de chiffre d'affaires de 25 % et les sommes réclamées par le locataire sont disproportionnées au regard des résultats obtenus sur la totalité des infrastructures équestres pour les années 2013 à 2017, 



- c'est à bon droit que le premier juge a retenu une indemnisation annuelle de 5500 euros sur la base de la valeur locative annuelle des box de 25 euros le m² pour 188 m² auxquels vient s'ajouter la sellerie, 



- le tribunal paritaire étant saisi, par ailleurs, d'une demande d'indemnisation, à compter du 1er novembre 2020, de la partie supérieure pour laquelle un congé a été délivré et accepté par le locataire, il n'y a plus lieu d'indemniser le préjudice de jouissance au-delà du 31 octobre 2020 et le locataire doit être condamné à restituer la différence entre l'indemnité provisionnelle de 80000 euros qu'il a perçue et le montant du préjudice de jouissance arrêté à la date du 31 octobre 2020, d'un montant de 15 583 euros. 



Réponse de la cour 



Sur la demande visant à ce qu'il soit enjoint à la bailleresse d'établir à son intention des avoirs comptables à hauteur de la somme de 94 605 euros correspondant à un trop-versé de fermage pour la période du 1er janvier 2018 au 31 octobre 2020. 



La bailleresse intimée conclut à l'irrecevabilité de cette demande, motif pris de sa nouveauté en cause d'appel. 



Les parties ne peuvent soumettre à la cour d' appel de nouvelles prétentions en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. 



Ce principe d'interdiction supporte toutefois, dans un souci d'efficacité et de justice, de nombreuses exceptions prévues par les articles 564 à 567 du code de procédure civile applicables au contentieux des baux ruraux. 



C'est ainsi qu'une prétention n'est pas considérée comme nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si son fondement juridique est différent (Article 565 du code de procédure civile). 



Au cas d'espèce, la demande d'avoir comptable de la société Haras de Sainte Gemme tend aux mêmes fins que celles soumises au tribunal paritaire des baux ruraux et visant à obtenir, de première part, une indemnisation de son préjudice de jouissance et, de deuxième part, le remboursement des fermages acquittés à compter du 1er novembre 2011, la société appelante précisant dans ses écritures devant la cour qu'elle ne sollicite pas la condamnation de sa bailleresse à lui rembourser le prétendu trop-versé de fermages d'un montant de 94 605 euros sur la période du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2020, en raison du fait qu'elle ne s'est pas acquittée de la totalité des sommes facturées au titre des fermages sur la période considérée en raison de la procédure de redressement judiciaire dont elle a fait l'objet entre 2018 et 2020. 



La demande sera, en conséquence, jugée recevable. 



Il incombe, dès lors, à la cour de statuer sur son bien-fondé. 



La demande de la société les Haras de Sainte Gemme est redondante avec celle visant à obtenir le dédommagement de son préjudice financier, à laquelle il est fait droit ci-après. 



Pour ce motif, la demande sera jugée mal fondée. 



Sur le quantum de l'indemnisation allouée et la période d'indemnisation retenus par les premiers juges (5 500 euros par an à compter de janvier 2018 et jusqu'à la réalisation complète des travaux de reconstruction des 22 boxes et du logement sur la parcelle du bas du centre équestre)



Il résulte de l' article 1147 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que le débiteur est condamné, s' il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu' il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu' il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Au cas d'espèce, il résulte du rapport de l'expert [X] du 30 juillet 2019 (pièce n°5 de la bailleresse intimée) que les box et selleries du haut ainsi que le logement du haut sont vétustes et affectés de désordres structurels nécessitant, selon l'expert judiciaire, leur démolition-reconstruction. 



Le preneur considère qu'il en est résulté pour lui un préjudice consécutif à une exploitation dégradée des boxes à partir de 2015, et à l'impossibilité d'exploiter les 22 boxes affectés de désordres structurels, à compter de 2018. 



En réparation, le locataire appelant, s'appuyant sur le rapport établi par son expert comptable, sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme totale de 366 000 euros se décomposant en 77 000 euros en indemnisation du préjudice subi sur la période 2015/2017 et une perte d'exploitation de 289 000 euros, pour la période allant de 2018 à 2020. 



Sur la période 2015/ 2017, durant laquelle, l'exploitation des boxes litigieux s'est poursuivie, les premiers juges, au terme d'une analyse exhaustive des faits et pièces de la cause et notamment du rapport de l'expert comptable du locataire (rapport [R]) et du rapport [X] du 30 juillet 2019 ont pertinemment relevé qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation, en raison du fait qu'aucun préjudice certain en lien direct avec les désordres structurels affectant les boxes ne pouvait être établi sur la période, motif pris de ce que l'expert comptable du locataire ne disposait pas du registre des entrées et sorties pour la période de 2011 à 2014, que ni le rapport de l'expert comptable ni aucun constat objectif ne permettait d'appréhender l'incidence des désordres structurels affectant les box sur leur coût d'entretien et de location. 



La cour confirmera, par suite, le jugement de ce chef, les moyens développés par l'appelante, au soutien de son appel principal, ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. 



Sur la période postérieure à 2017, durant laquelle toute exploitation des boxes litigieux a cessé, la cour considère pareillement, que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause en considérant que : 



- la société Le Haras de Sainte Gemme avait subi une perte financière en raison du fait qu'elle a dû payer le loyer contractuellement convenu pour la totalité des installations alors qu'elle a été privée de la jouissance de 21 boxes, représentant 188 m² et d'un logement,



- l'indemnisation de cette perte financière ne pouvait être calculée sur la base du rapport de l'expert comptable de la société Le Haras de Sainte Gemme (rapport [R]), parce que la prémisse sur laquelle reposait cette évaluation - une exploitation des boxes litigieux dans des conditions normales d'utilisation par une clientèle privée ou l'activité du club, eût permis de dégager un chiffre d'affaire comparable à la moyenne des autres zones du centre équestre - était fausse, les boxes inexploités de la partie haute du centre n'offrant pas des dimensions et une fonctionnalité comparables à celles des boxes installés sur la partie basse du centre équestre,



- l'évaluation du préjudice devait, dès lors, être faite à partir de l'évaluation de la valeur locative des boxes inexploités, faite par l'expert foncier agricole désigné par la société Haras de Sainte Gemme, M. [J], dans son rapport du 12 mars 2018, à savoir 25 euros par m², cette expertise prenant en considération l'état d'entretien et de vétusté des abords et des boxes eux-mêmes, le niveau de prestation offert, loin des équipements se trouvant éloignés de équipements de la voie publique et l'absence de parking de paddock, et retenu, par suite, une somme annuelle de 5 500 euros (25 euros x 188 plus le logement). 



La cour confirmera, par suite, le jugement de ce chef, les moyens développés par l'appelante, au soutien de son appel principal, ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. 



La bailleresse intimée sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a dit que l'indemnité annuelle serait due jusqu'à la reconstruction des 22 boxes et du logement sur la partie basse. 



Il est constant que les boxes et le logement n'ont jamais été reconstruits et que, par acte de commissaire de justice du 18 mai 2020, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé sur la partie haute du centre équestre - parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] - que ce congé a été accepté par la société Haras de Sainte Gemme et que, par suite, un expert foncier a été désigné, en la personne de M. [K], par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 novembre 2021, avec mission de ' Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées dans le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous les éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte du droit d'exploiter (valeur déterminé selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble de jouissance et des autres postes de préjudices) et ne prenant en compte l'utilisation réelle des lieux'. 



Le préjudice de jouissance du locataire sera indemnisé, dans le cadre de cette nouvelle procédure.



Les boxes, s'ils avaient été exploitées, n'auraient pu l'être après la date d'effet du congé, le 18 mai 2021.



Le préjudice sera par suite arrêté pour les années 2018 à 2021 à la somme de 18 579 euros (5500x3 + 138/365). 



La bailleresse intimée, qui s'est acquittée d'une indemnité provisionnelle de 80 000 euros à valoir sur le préjudice de son locataire, est, en conséquence, bien fondée à demander, à titre reconventionnel, à ce que son locataire soit condamné à lui restituer la somme de 61 421 euros (80 000 -18579). 



La bailleresse intimée est, en outre, bien fondée à solliciter, à titre reconventionnel, la condamnation de son locataire à lui payer, selon décompte qui n'est pas contesté par le locataire, une somme de 46 667, 51 euros, représentant le montant des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018. 



III) Sur le dépôt de garantie 



Moyens des parties 



Le locataire appelant sollicite le remboursement d'un dépôt de garantie qu'il estime illicite, sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-74 du code rural qui prohibe les pas-de-portes.



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande, il fait valoir à hauteur de cour que le statut des baux ruraux interdit au bailleur de stipuler un dépôt de garantie à l'occasion d'un changement d'exploitant. 



La société Sainte Gemme, bailleresse intimée, conclut à la confirmation de la décision querellée en ce qu'elle a rejeté la demande de son locataire, en faisant sienne la motivation des premiers juges : l'article 13 du bail stipulant le dépôt de garantie a une cause licite puisqu'elle est déposée entre les mains du bailleur pour garantir les sommes dues par le locataire au titre des loyers impayés et des réparations locatives, le dépôt de garantie litigieux n'entre pas dans les prohibitions de l'article L.411-74 du code rural, pour avoir été convenu entre les parties d'un commun accord, le fermage peut parfaitement comprendre un dépôt de garantie, qui ne constitue ni une redevance ni la rémunération d'un service. 



Réponse de la cour 



L'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose : 



'Sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.



Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.



En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l'action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %.



L'action en répétition exercée à l'encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d'exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d'effet du congé'.



Il résulte de ce texte que l'action en répétition ne peut prospérer que s'il est établi qu'un paiement a été effectué lors de la conclusion d'un bail consécutif à un changement d'exploitant.



En l'espèce, l'article 13 du bail stipule ' le preneur remettra entre les mains du bailleur, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer. Cette somme ne constitue pas un loyer d'avance et le preneur ne pourra en aucun cas prétendre l'imputer sur les derniers termes du loyer. Elle est non productive d'intérêts. Elle sera restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit'. 



C'est à bon droit que les premiers juges ont relevé que cette somme est prévue dans le bail rural du 1er novembre 2011 et non lors de la cession du droit au bail commercial du 3 octobre 2011, de sorte qu'elle n'intervient pas, faute de substitution dans la qualité du preneur et contrairement à ce que soutient la société Haras de Sainte Gemme, dans le cadre d'un changement d'exploitant. 



En outre, la société Haras de Sainte Gemme est demeurée exploitante du centre équestre, avant comme après le 1er novembre 2011, de sorte que, faute de changement d'exploitant, les dispositions de l'article 13 précitées du bail n'entrent pas dans les prohibitions de l'article L. 411-74, si bien que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Haras de Sainte Gemme de son action en répétition. 



IV) Sur le caractère illicite du fermage et la demande de fixation d'un fermage ' licite' 



Moyens des parties 



La société Haras de Sainte Gemme demande à la cour de juger non écrite, comme contraire à l'ordre public, la clause de fermage stipulée dans le bail litigieux, de fixer un fermage 'licite' à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 31 octobre 2020, en évaluant le montant de ce fermage à la somme de 182, 77 euros par an, à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative depuis le 1er novembre 2011, et de condamner la bailleresse à lui verser la différence entre le montant du fermage fixé par la cour et le montant des fermages indûment acquittés par le preneur à compter du 12 décembre 2012 et jusqu'au 1er novembre 2020. 



Au soutien de ses demandes, la société Haras de Sainte Gemme soutient que : 



- l'article L.411-11 du code rural encadre les modalités de fixation du montant du fermage lequel doit impérativement être compris entre des minima et des maxima définis par arrêté préfectoral et ventilé suivant la nature des biens loués, 



- les premiers juges ont dénaturé ses prétentions tendant à obtenir la régulation du fermage licite et le remboursement des fermages indûment payés en les qualifiant d'action en révision du fermage lésionnaire soumises aux dispositions des articles L.411-13 et suivants du code rural et de la pêche maritime, 



- il résulte de l'arrêté préfectoral du 24 août 2020, applicable à la date du renouvellement du bail dans les [Localité 6], que selon la jurisprudence de la Cour de cassation le juge du bail rural ne peut écarter, que le fermage annuel maximum est de 140, 59 euros par hectare pour la prise à bail rural d'immeubles à usage agricole comprenant des éléments bâtis, 



- s'agissant des centres équestres, les minima et maxima sont compris entre 0,52 euros par m² et 326, 86 euros par m², à condition que soient mis à disposition les éléments suivants : locaux pour le stockage des grains et fourrages, selleries et sanitaires, accès à une fosse à fumier aux normes, et pour ces seules installations spécifiques que constituent les boxes, la sellerie et les sanitaires,



- selon l'arrêté préfectoral du 8 juillet 2009 applicable dans les [Localité 6], les locaux d'habitation disposant d'une conformité minimale aux normes sanitaires et électriques peuvent se voir appliquer un loyer minimal de 2,5 euros par m² pour la catégorie 4, tandis que ceux ne répondant pas à ces exigences minimales demeurent soumis aux minima et maxima agricoles prévus dans les [Localité 6] soit entre 45, 94 euros par an et 140, 59 euros par an, 



- en l'absence de fumière aux normes et d'un local de stockage des grains et du fourrage, il ne peut être fait application des minima et maxima spécifiques aux centres équestres prévus par l'arrêté préfectoral du 24 août 2020 pour la fixation du montant du fermage litigieux,



- compte tenu de la surface bâtie et non bâtie - 13 000 m² - de l'application des minima et maxima prévus au décret susmentionné - entre 0,52 euros et 140, 59 euros par hectare - de l'insalubrité des locaux d'habitation qui ne peuvent être soumis au tarif minimal de 2,5 euros par m², le montant du fermage doit être compris entre 59, 72 euros et 182, 77 euros,



- la bailleresse doit être condamnée à rembourser à la société Les Haras de Sainte Gemme les fermages indûment payés qui s'élèvent à 857 213, 88 euros toutes taxes comprises ou, si la cour devait retenir un fermage autre que celui calculé sur le fondement de l'arrêté préfectoral mais inférieur à celui conventionnellement prévu et acquitté, à une somme égale à la différence entre le fermage fixé par la cour et les sommes acquittées par le locataire. 



La bailleresse intimée réplique que : 



- la demande visant à voir fixer un ' fermage licite' est irrecevable car il ne s'agit pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile et en raison de sa nouveauté, 



- la demande visant à voir réputer non écrite comme contraire à l'ordre public la clause de fermage stipulée dans le bail litigieux est pareillement irrecevable pour être nouvelle en cause d'appel,



- cette demande n'intervient pas au cours de la troisième année du bail qui a pris effet le 1er novembre 2011, 



- il n'est pas sérieux de soutenir que le loyer annuel d'un haras de 13 000 m² devrait être fixé à 182, 77 euros, alors que la société exploitante réalise un chiffre d'affaires de plus de 400000 euros, 



- pour fixer la valeur locative à compter du 1er novembre 2020, l'expert [X] conclut à une valeur locative de 74 524 euros et indique qu'il convient d'appliquer l'article 3 de l'arrêté préfectoral qui fixe le montant des fermages pour les centres équestres, 



- le stockage de foins est réalisable sous bâche et il existe un emplacement inutilisé de stockage au fond du manège ; une fumière existait dans la partie haute et a été détruite par la société Haras de Sainte Gemme. 



Réponse de la cour 



a) Recevabilité des demandes



La demande visant à voir fixer le fermage à la somme de 182, 77 euros constitue, contrairement à ce que soutient la bailleresse intimée, une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 



En outre, cette demande, tout comme celle visant à voir réputer non écrite comme contraire à l'ordre public, la clause du fermage ne sont pas nouvelles en application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux juges de première instance, visant à obtenir la fixation d'un fermage ' licite' à compter du 1er novembre 2011 et à obtenir, compte tenu de ce nouveau fermage, le remboursements des loyers indûment versés. 



Par suite, ces demandes seront jugées recevables et il sera statué sur leur bien-fondé. 



b) Bien-fondé des demandes 



L'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose : 



'Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l' article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.



Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.



Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.



Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.



Cet indice est composé :



a) Pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;



b) Pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.



Les modalités de calcul de l'indice et de ses composa