Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 construction — 8 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54G



Ch civ. 1-4 construction



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 JANVIER 2024



N° RG 21/05682 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXOS



AFFAIRE :



[K] [W]



C/



[S] [B] 

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/05925



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Vanessa TRAN-THIEN, 



Me Louis DELVOLVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Me Vanessa TRAN-THIEN, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409 et Me Eric TAVENARD, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 438



APPELANT



****************



Monsieur [S] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Louis DELVOLVE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 48 et Me Danniele CHEVROTIN, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS



Madame [T] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Me Louis DELVOLVE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 48 et Me Danniele CHEVROTIN, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS



INTIMÉS





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente, et Madame Séverine ROMI, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 30 juin 2011, les époux [W] ont acquis de M. [B] et Mme [R] un pavillon à [Localité 6] (95) pour la somme de 290 000 euros.



M. [B] et Mme [R] avaient, préalablement à la vente, réalisé par leurs propres moyens, des travaux d'extension du bien immobilier selon un permis de construire délivré le 14 juin 2000 par la mairie de [Localité 6]. Aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite.



M. [W] a constaté une fuite dans la toiture de l'extension. Il a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assurance qui a fait diligenter une expertise amiable qui a révélé la non-conformité des tuiles posées par rapport à la pente de la charpente.



M. [B] et Mme [R] ont alors proposé le remplacement des tuiles sans prendre en charge le coût du rehaussement du faîtage. 



Par décision du 20 août 2013, une expertise judiciaire a été ordonnée. L'expert judiciaire, M. [J], a déposé son rapport le 23 avril 2015 et a conclu également à la non-conformité des tuiles posées au regard de la pente de la toiture.



Suite au divorce des époux [W], la pleine propriété du bien litigieux a été attribuée à M. [W].



Par actes d'huissier des 1er et 2 juillet 2019, M. [W] a assigné devant le tribunal de Pontoise M. [B] et Mme [R] aux fins de les voir condamnés à lui verser la somme correspondant aux travaux de reprise de la toiture ainsi qu'à des dommages et intérêts pour les préjudices qu'il estime avoir subis. 



Par un jugement du 7 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance, M. [B] et Mme [R] n'ayant pas fait de demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a retenu, sur le fondement de l'action en vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, qu'en ayant eu connaissance du non-achèvement des travaux, en ayant pu observer la toiture tant de l'intérieur que de l'extérieur lors de leurs visites et la charpente et son fléchissement, en constatant des tâches sur le plancher des combles, M. [W] a pu avoir connaissance du vice qui ne peut être considéré comme caché. De surcroît, le tribunal a retenu que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas démontrée.



Sur l'action en responsabilité sur le fondement de la garantie décennale, le tribunal a retenu qu'en application de l'article 1792 du code civil, il n'était pas démontré que le défaut de conformité des tuiles posées compromette la solidité de l'ouvrage ou l'affecte dans l'un de ses éléments constitutifs.



Sur l'action en responsabilité sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, le tribunal a retenu qu'aucune réception expresse n'avait eu lieu, que M. [W] avait réceptionné tacitement les travaux et que le défaut de conformité était apparent dès la réception des travaux et n'avait pas été réservé.



M. [W] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 septembre 2021.





Aux termes de ses conclusions n° 3 remises le 4 mars 2023, M. [W] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant de nouveau de :

- constater que le défaut de conformité de la toiture de la maison relève des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, la responsabilité de M. [B] et Mme [R] est ainsi engagée,

- à défaut, constater qu'ils ont la qualité de constructeur et que les infiltrations provenant du défaut de conformité de la toiture de la maison portent atteinte à la solidité de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, leur responsabilité décennale est engagée,

- à titre subsidiaire, constater que la responsabilité de M. [B] et de Mme [R] est engagée sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires.



Il demande donc de les condamner solidairement à lui verser les sommes de 

- 23 159,40 euros TTC au titre de la reprise de la toiture litigieuse, indexée sur l'indice BT 01 à la date du dépôt du rapport d'expertise, 

- 4 558,40 euros au titre de la reprise des dommages consécutifs aux infiltrations, 

- 5 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire et les frais relatifs à la procédure de référé.



M. [W] fait valoir que les consorts M. [B] et Mme [R] en leur qualité de vendeurs ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l'article 1641 et suivants du code civil en raison des vices cachés sur l'immeuble.



Il soutient également qu'en leur qualité de constructeur, leur responsabilité est pleinement engagée tant sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, les conditions en étant remplies, qu'à défaut sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaire, eu égard à leur faute constructive.





Aux termes de ses conclusions n°2 remises le 3 mars 2023, Mme [R] et M. [B] demandent à la cour de confirmer la décision rendue en première instance et de dire que,

- le vice apparent ou caché ne rend pas impropre à l'usage auquel on destine la chose, ou ne diminue pas tellement cet usage en ce que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, 

- le dommage allégué ne compromet pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rend pas impropre à sa destination, 

- il est lié à une cause étrangère aux vendeurs,

- il était apparent au moment de la vente. 



Ils ajoutent de condamner M. [W] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens, dont distraction au profit de leur conseil.



A titre subsidiaire, en cas de condamnation, ils demandent de dire qu'ils ne devront payer à M. [W] que la somme de 23 159,40 euros TTC au titre de la reprise de la toiture litigieuse comme préconisée par l'expert, sans indexation, et de débouter ce dernier de ses demandes de reprise des dommages prétendument consécutifs aux infiltrations, d'indemnisation au titre de son préjudice moral et de ses frais irrépétibles.



Ils demandent alors de leur accorder les plus larges délais de paiement.



En tout état de cause, de débouter M. [W].



M. [B] et Mme [R] font valoir que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1641 du code civil en leur qualité de vendeur car les défauts sont apparents, que plusieurs visites ont eu lieu et que les désordres sont minimes. 



Sur leur responsabilité en leur qualité de constructeur en application des articles 1792 et suivants du code civil, ils soutiennent que le rapport d'expertise n'a pas retenu de désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Par ailleurs, ils expliquent que de nouveaux travaux ont eu lieu postérieurement et peuvent être responsables des infiltrations d'eau.



Sur leur responsabilité au titre des désordres intermédiaires, ils font valoir que celle-ci ne peut s'appliquer qu'à des désordres non apparents au moment de la réception, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés



En application des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 



Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie



En l'espèce, dans l'acte de vente, il est indiqué « sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ».



Entre non-professionnels, la clause de non-garantie est écartée à condition que la mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire sa connaissance du vice, soit démontrée. 



Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue et, tenu de les connaître, ne peut se prévaloir d'une stipulation excluant, limitant ou aménageant à l'avance sa garantie pour vices cachés de sorte qu'assimilé à un vendeur de mauvaise foi présumé de manière irréfragable connaître les vices de la chose, il est tenu, outre de la restitution du prix, à des dommages et intérêts au bénéfice de l'acheteur.



La qualité de vendeur professionnel tenu de connaître le vice est étendue au vendeur occasionnel qui dispose d'une compétence particulière relativement au bien vendu même s'il n'a pas réalisé personnellement les travaux ou qui, dans la réalisation de travaux antérieurs à la vente, s'est comporté comme un maître d''uvre, a acquis les matériaux, conçu l'installation litigieuse et l'a en partie réalisée même en partie, ou encore qui a vendu un bien immobilier après l'avoir conçu ou construit, toutes circonstances qui dispensent d'avoir à établir la connaissance du vice par le vendeur assimilé au vendeur professionnel, celle-ci se déduisant de la réalisation des travaux.

 

Ainsi, le vendeur d'un bien immobilier qui y a réalisé des travaux est responsable des vices de construction, qu'ils soient de nature décennale ou qu'ils relèvent du droit commun de la responsabilité.



En ce cas, le jeu de la clause de non-garantie des vices cachés est écarté.

 

En l'espèce, il est affirmé dans l'acte de vente que M. [B] et Mme [R] ont effectué par leurs propres moyens les travaux d'extension du bien vendu, ce qu'ils reconnaissent.



Il est également spécifié à l'acte que M. [B] et Mme [R] n'ont « subi aucun sinistre ou désordre lié aux constructions réalisées ». 

 

Il appartient donc à M. [W] de démontrer l'existence d'un vice caché, il ne doit pas démontrer que ses vendeurs en avaient parfaite connaissance et qu'ils l'ont caché, puisqu'ils ont construit l'ouvrage incriminé.

 

L'expert judiciaire dans son rapport constate trois problèmes : « Les tuiles de référence Valoise de chez Imerys ont été posées sur une toiture qui présente une pente de 36 %, ce qui est insuffisant pour le choix de la tuile en place », la charpente « présente un fléchissement. Ce fléchissement est dû à la portée de 5,8 m avec la mise en place de pannes de sections insuffisantes 8/23. Il aurait été nécessaire de prévoir des pannes 10/30 ou de réaliser une ferme intermédiaire ».



Les dommages engendrés par ceci sont, toujours selon l'expert, des tâches très localisées sur les planches dans les combles. Aucun autre désordre n'est constaté dans les autres pièces du bâtiment, aucune humidité anormale n'est relevée.



Le constat d'huissier effectué à la demande de M. [W] en 2018 qui décrit des infiltrations dans les combles a été réalisé à une époque trop éloignée de la vente intervenue en 2011 pour pouvoir contrer les constatations de l'expert judiciaire.



L'expert remarque également l'absence de sous toiture, indiquant que cette absence pouvait également être à l'origine des tâches constatées mais qu'elle ne pouvait être considérée comme un manquement dans la mesure où aucune obligation légale n'est faite de construire une sous toiture. 

 

Il ressort de ceci que les tuiles posées par les vendeurs ne sont pas conformes à la pente de la charpente, que les pannes sont trop courtes et qu'il n'y a pas de sous toiture. 

 

Concernant l'inadaptation des tuiles, il ne peut être affirmé, comme l'ont fait les premiers juges, que ceci était visible par un acquéreur non-professionnel du fait de sa connaissance du non-achèvement des travaux, qu'il avait pu observer la toiture tant de l'intérieur que de l'extérieur lors de leurs visites -ce qui n'est pas contesté-, qu'il avait pu observer également la charpente et son fléchissement en constatant des tâches sur le plancher et qu'il pouvait se convaincre de 1'existence de ces « vices ». 

 

En effet, un acquéreur non-professionnel ne peut déceler par un examen visuel les problèmes relevés par l'expert à l'exception du fléchissement de la charpente, qui était bien visible à l''il nu même par un non-professionnel. 

 

L'absence de sous toiture n'est pas un vice puisqu'elle n'est pas imposée par les normes du bâtiment.

 

La clause de non-garantie contenue dans l'acte de vente a été écartée.

 

Les défauts concernant les tuiles, constatés par l'expert, sont réels, ils avaient déjà été constatés dans les mêmes termes par l'expert de l'assureur de M. [W].

 

Cependant pour être applicable, l'article 1641 du code civil exige que le vice rende la chose vendue impropre à son usage, soit ici l'habitation, ou qu'il en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu.

 

Or, l'expert affirme que les défauts de toiture ne rendent pas la chose impropre à son usage, s'agissant de quelques taches d'humidité. 

 

De plus, la reprise de la toiture litigieuse estimée par devis à la somme de 23 159,40 euros TTC, ne permet pas d'affirmer que l'acquéreur qui était parfaitement informé de l'état de non-achèvement du bien immobilier et dont le prix prenait en considération cet état, en aurait donné un prix moindre ou ne l'aurait pas acquis.

 

En conséquence, la garantie au titre des vices cachés ne peut s'appliquer. 

 

Le jugement qui a rejeté la demande sur ce fondement est confirmé sur ce point. 

 



Sur la demande fondée sur la garantie décennale



L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



Le vendeur est assimilé à un constructeur, s'il a lui-même effectué les travaux il supporte la garantie décennale, si la vente se réalise dans les dix ans après la réception, il est cependant indispensable que la réception des travaux ait eu lieu. Car la garantie décennale ne s'applique pas à celui qui a réalisé lui-même des travaux et qui vend l'immeuble avant leur achèvement sans réception.

 

En l'espèce, la mention suivante figure en page 3 de l'acte de vente « Observation étant ici faite que ledit bien a fait l'objet d'un permis de construire d'extension de construction délivré (...) le 14 juin 2000 (...) et d'une ouverture de chantier en date du 30 juin 2000. Le vendeur déclare que lesdits travaux ne sont pas achevés à ce jour. L'acquéreur déclare avoir obtenu un arrêté de transfert de permis de construire à son profit (...) et reconnaît vouloir faire son affaire personnelle du bon achèvement des travaux et de leur conformité aux prescriptions du permis susvisé. Il reconnaît avoir reçu toutes informations et documents utiles à ce sujet ».

 

Les premiers juges ont, à la lecture de cette mention, considéré qu'une réception tacite de l'ouvrage était intervenue sans réserve dans l'acte de vente du 30 juin 2011 dans la mesure où la non-équivocité de la prise de possession de façon est révélée par le fait que l'immeuble a été vendu alors qu'il n'était pas achevé et que l'acquéreur a déclaré faire son affaire du bon achèvement des travaux. 

 

Les deux parties ne contestent pas le jugement sur ce point, il faut donc considérer que la réception tacite sans réserve est bien intervenue le 30 juin 2011.



Concernant les tuiles, l'expert n'a pas relevé de dommages répondant aux conditions posées par l'article 1792 du code civil, il écrit que les « tâches d'humidité sur les planches des combles ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage. Par contre, le défaut de conformité des tuiles peut être une cause de désordres affectant la solidité de l'immeuble. L'absence de sous toiture, qui n'est pas obligatoire systématiquement, est aussi une cause d'infiltration par temps de neige. La neige poudreuse pénètre par la toiture ». Il affirme finalement « Il est nécessaire de préciser que les seuls désordres constatés ne sont pas un risque pour la solidité de l'ouvrage ».



Ainsi, le problème des tuiles ne remplit pas les conditions de la garantie légale et, de fait, rien dans les constatations de l'expert ou dans les pièces versées aux débats ne permet de relever un quelconque désordre compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination dans le délai d'épreuve.



Le constat d'huissier réalisé le 22 janvier 2018, décrivant une humidité sous la toiture, à la demande du requérant ne peut contrer les constatations de l'expert, technicien ayant réalisé son rapport de façon contradictoire.



Concernant le fléchissement de la charpente, visible, la réception sans réserve a purgé ce désordre qui ne revêtait de toute façon pas les qualités requises pour permettre la mise en jeu de la garantie décennale.



L'absence de sous toiture n'est pas un désordre.



En conséquence, la demande ne peut prospérer sur ce fondement.





 

Sur la demande sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires 

 

Les désordres non apparents à la réception, qui ne revêtent pas la gravité nécessaire à la mise en jeu de la garantie décennale peuvent engager la responsabilité contractuelle pour faute du constructeur en application de l'article 1231-1 du code civil.

 

Il appartient au demandeur de faire la preuve que ce désordre se rattache bien à l'inexécution d'une obligation contractuelle.

 

Or M. [W] en ayant reconnu vouloir faire son affaire personnelle du bon achèvement des travaux n'a pas exclu, comme il le soutient, les non-conformités aux règles de construction. Il ne saurait aujourd'hui reprocher une quelconque faute contractuelle aux vendeurs.

 

De plus, M. [W] étant chargé de l'achèvement des travaux, il faut remarquer que l'expert n'a pas exclu que la pose d'une sous toiture, ou un autre principe constructif, permettrait de remédier au problème d'humidité.

 

En conséquence, la demande est également rejetée sur ce fondement.





Sur les dépens et les autres frais de procédure



M. [W], qui succombe, a été à juste titre condamné aux dépens de première instance. Il sera également condamné aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Les circonstances de l'espèce justifient de condamner M. [W], débouté de sa demande à ce titre, à payer à M. [B] et Mme [R] une indemnité de 8 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour, 



statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [K] [W] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [S] [B] et Mme [T] [R], une indemnité de 8 000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,