Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 9 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



chambre 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 09 JANVIER 2024



N° RG 23/00232 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTZ3



AFFAIRE :



Mme [J] [C] veuve [W]





C/

S.C. IYI IMMOBILIER, représentée en la personne de son gérant Monsieur [O] [H]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2022 par le Juridiction de proximité de PUTEAUX



N° RG : 11-22-000023



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09/01/24

à : 



Me Julia AZRIA



Me Arnault BENSOUSSAN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [J] [C] veuve [W]

née en 1964 à [Localité 7] - ALGERIE

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Maître Julia AZRIA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 22

Représentant : Maître Jean-louis ISRAËL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1131 -



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023000566 du 26/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************



S.C. IYI IMMOBILIER, représentée en la personne de son gérant Monsieur [O] [H], venant au droit de la SCI 44 [Localité 6], [Adresse 5]

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Arnault BENSOUSSAN, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408 - 

Représentant : Maître Camille TERRIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0702



SCI 44 [Localité 6]

Ayant son siège 

[Adresse 5] 

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Arnault BENSOUSSAN, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408 - 

Représentant : Maître Camille TERRIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0702



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Octobre 2023, Madame Anne THIVELLIER Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 15 mai 1981 à effet au 15 juillet 1981, Mme [L], aux droits de laquelle est intervenue la SCI 44 [Localité 6], a donné en location à M. [V] [W] et Mme [J] [W] née [C] un logement sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel révisable de 200 francs, soit 30,49 euros, pour une durée de trois mois.



Suivant acte sous seing privé du 11 mai 1982 à effet au 1er juillet 1982, Mme [L] aux droits de laquelle est intervenue la SCI 44 [Localité 6], a donné en location à M. et Mme [W] un logement sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel révisable de 300 francs, soit 45,73 euros. 



Par arrêt de la cour de céans du 1er octobre 2019 confirmant le jugement rendu le 25 août 2017 par le tribunal d'instance de Puteaux, les congés délivrés par la SCI 44 [Localité 6] les 28 novembre 2014 et 12 mai 2015 ont été annulés, et il a été ordonné à la bailleresse de réaliser les travaux suivants : réparation des fissures dans l'appartement de gauche et de droite pris à bail, réparation de l'affaissement des sols dans les appartements de gauche et de droite pris à bail. M. et Mme [W] ont par ailleurs été déboutés leur demande de dommages-intérêts.



Par actes d'huissier de justice du 14 janvier 2021, la SCI 44 [Localité 6] a fait délivrer à M. et Mme [W] deux congés pour vendre à effet au 14 juillet 2021 pour l'appartement situé au 2ème étage droite et à effet au 30 septembre 2021 pour l'appartement situé au 2ème étage gauche.



M. [W] est décédé.



Par acte d'huissier de justice du 10 décembre 2021, la SCI 44 [Localité 6] a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux. 



Par acte notarié du 31 mars 2022, la société Iyi Immobilier a acquis l'immeuble comprenant les deux appartements donnés à bail à Mme [W].



A l'audience du 11 octobre 2022, la société Iyi Immobilier, venant aux droits de la SCI 44 [Localité 6], est intervenue volontairement à l'instance. Elle a demandé au juge des contentieux et de la protection de :

- valider les deux congés délivrés le 14 janvier 2021 à effet des 14 juillet 2021 et 30 septembre 2021 à minuit,

- dire et juger que Mme [W] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 15 juillet 2021 au titre de l'appartement situé au 2ème étage droite de l'immeuble sis à [Adresse 2],

- dire et juger que Mme [W] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er octobre 2021 au titre de l'appartement situé au 2ème étage gauche de l'immeuble sis à [Adresse 2],

- ordonner l'expulsion de Mme [W] et de tous les occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la présente assignation,

- dire que l'huissier instrumentaire pourra, en tant que besoin, se faire assister de la force publique, 

- dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les deux appartements dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante, et ce, aux frais du défendeur,

- dire que le tribunal de céans se réservera la faculté de liquider l'astreinte,

- condamner Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 750 euros pour chacun des deux appartements correspondant au montant du loyer de marché, hors provision sur charges, et ce, jusqu'à complète libération des lieux,

- subsidiairement, condamner Mme [W] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des derniers loyers contractuels, outre les provisions sur charges, et ce, jusqu'à complète libération des lieux,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

- constaté l'intervention volontaire de la société Iyi Immobilier,

- constaté que le bail consenti à Mme [W] sur le logement situé au 2ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2] a pris fin le 14 juillet 2021 à minuit,

- constaté que le bail consenti à Mme [W] sur le logement situé au 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2] a pris fin le 30 septembre 2021 à minuit,

- ordonné, faute de départ volontaire de Mme [W] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place,

- débouté la société Iyi Immobilier de sa demande d'astreinte,

- condamné Mme [W] à payer à Mme [W] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant actuel du loyer augmenté des charges à compter du 15 juillet 2021 pour l'appartement du 2ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2] et à compter du 1er octobre 2021 pour l'appartement du 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté Mme [W] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

- condamné Mme [W] à payer à la société Iyi Immobilier la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné Mme [W] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2023, Mme [W] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SCI 44 [Localité 6] et de la société Iyi Immobilier.



Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2023, Mme [W] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de la société Iyi Immobilier. 



Par ordonnance du 2 mars 2023, les deux procédures ont été jointes dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2023, Mme [W], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, dont les dépens et les 1 000 euros de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 

Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public, 

- annuler les congés délivrés le 14 janvier 2021 par la SCI 44 [Localité 6] aux droits de laquelle se trouve la société Iyi Immobilier, et ce, avec toutes conséquences,

- déclarer les congés délivrés le 14 janvier 2021 irrecevables et mal fondés notamment : 

* faute de délimitation des lots, notamment en ce qui concerne les wc communs, le grenier, les remises dans la cour, 

* et pour prix excessif,

- condamner la société Iyi Immobilier, venant aux droits de la SCI 44 [Localité 6], à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Subsidiairement, prononcer une expertise des deux appartements pour déterminer leur valeur vénale au jour des congés,

Au cas où par impossible, la cour validerait les congés, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la valeur locative actuelle, soit 242,40 euros par trimestre pour le logement de droite et 341,99 euros par trimestre pour le logement de gauche,

- condamner la société Iyi Immobilier, venant aux droits de la SCI 44 [Localité 6], à 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 19 septembre 2023, la société Iyi Immobilier, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de : 

- ordonner la mise hors de cause de la SCI 44 [Localité 6],

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [W] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant actuel du loyer augmenté des charges à compter du 15 juillet 2021 pour l'appartement du 2ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2], et à compter du 1er octobre 2021, pour l'appartement du 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- confirmer le jugement dont appel pour le surplus, 

Statuant à nouveau, 

- condamner Mme [W] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 750 euros pour chacun des deux appartements correspondants au montant du loyer de marché hors provision sur charges, à compter du 15 juillet 2021 pour l'appartement du 2ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2], et à compter du 1er octobre 2021, pour l'appartement du 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce jusqu'à complète libération des lieux,

Subsidiairement, condamner Mme [W] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des derniers loyers contractuels outre les provisions sur charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- rejeter la demande d'expertise des deux appartements sollicitée par Mme [W],

Y ajoutant, 

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour cause d'appel, outre les entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 octobre 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la mise hors de cause de la SCI 44 [Localité 6]



La société Iyi Immobilier demande la mise hors de cause de la SCI 44 [Localité 6] en faisant valoir qu'ayant fait l'acquisition des lots donnés à bail à Mme [W], elle a ainsi été subrogée dans ses droits et obligations à l'égard de la locataire.



Sur ce,



Il résulte de l'acte notarié de vente de l'immeuble comprenant les deux appartements litigieux que la SCI 44 [Localité 6] a subrogé la société Iyi Immobilier dans tous ses droits et actions à l'égard des locataires, ce que reconnaît Mme [W]. Aucune demande n'est en outre formulée à l'égard de la SCI 44 [Localité 6].



Il convient en conséquence de la mettre hors de cause. 



Sur la nullité des congés pour vendre



Mme [W] fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de nullité des congés délivrés.



La société Iyi Immobilier soutient au contraire que ces congés sont réguliers.



* Sur le fondement du défaut de précision des conditions de vente



Mme [W] soutient que la nullité des congés est encourue pour défaut de précision des conditions de vente. Elle fait valoir que l'offre de vente du bailleur doit porter sur le logement loué et lui seul, et qu'en l'espèce, celui-ci a inclus des remises et des wc communs qui n'existent pas ainsi qu'il en ressort de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 1er octobre 2019 s'imposant à toutes les parties, sauf à vouloir fausser le prix de vente à la hausse de manière déloyale et créer le doute dans son esprit. Elle ajoute que la SCI 44 [Localité 6] est à l'origine de la destruction de ces éléments en 2013 et qu'il n'existe pas de nouvelle assiette du bail excluant ces éléments à défaut d'avenant pour recalculer le prix du loyer. 



Elle fait également grief au premier juge d'avoir estimé, en citant le jugement du tribunal d'instance de Puteaux, qu'elle pouvait savoir que sous le vocable 'grenier' figurant dans le congé était mis en vente l'ensemble du grenier. Elle soutient que cette formulation laisse une marge d'indétermination sur le périmètre des intentions du bailleur ne lui permettant pas d'apprécier la pertinence de l'offre. Elle affirme que le fait que le juge d'instance ait retenu que cette dénomination impliquait la location de l'ensemble du grenier ne signifie pas qu'elle aurait les mêmes implications dans le cadre d'une vente. Elle ajoute qu'avant et après la vente du bien, la SCI 44 [Localité 6] a toujours eu la volonté de dissocier le grenier de l'appartement du 2ème étage.



En réponse, la société Iyi Immobilier fait valoir que la mention des wc communes et des remises dans la cour figurant dans les congés résulte d'une reprise explicite des termes des baux anciens et se trouve en réalité caduque puisqu'ils ont disparu depuis plus de 15 ans et qu'ils n'existaient déjà plus lorsque la SCI 44 [Localité 6] est devenu propriétaire en 2009. Elle soutient qu'il n'en demeure pas moins que l'objet de la vente était déterminé sans ambiguïté, dès lors que Mme [W] était parfaitement informée de leur disparition; que leur restitution n'avait pas été ordonnée par la cour de céans en 2019 et que le bail s'est ainsi poursuivi avec une nouvelle assiette qui ne comprenait plus ces éléments.



Concernant le grenier, elle affirme que Mme [W] en a toujours occupé la totalité, ce que le tribunal d'instance de Puteaux, non contesté en cause d'appel sur ce point, avait jugé comme bien-fondé, de sorte qu'aucune des parties ne pouvait revenir sur ce point et qu'il est ainsi acté que le grenier dans son entier fait partie du bail et était ainsi offert à la vente.



Sur ce,



Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du congé que :

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)

II. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

(...)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

(...)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.



Il résulte de ces dispositions que l'objet de la vente doit être déterminé et correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail.



En l'espèce, le congé délivré le 14 janvier 2021 portant sur l'appartement situé au 2ème étage droite mentionne que les locaux donnés à bail sont situés [Adresse 2] et désignés comme suit: 'Au 2ème étage droite un appartement comprenant: deux pièces, cuisine, wc communs, deux petites remises dans la cour, grenier' et que la requérante entend vendre les lieux présentement loués.



Le congé délivré le 14 janvier 2021 portant sur l'appartement situé au 2ème étage gauche mentionne que les locaux donnés à bail sont situés [Adresse 2] et désignés comme suit: 'Au 2ème étage gauche un appartement comprenant: entrée, cuisine, séjour, deux petites chambres, wc communs' et que la requérante entend vendre les lieux présentement loués.



La bailleresse a ainsi repris dans les congés la description des lieux loués tels que figurant dans les contrats de bail. 



Concernant les wc communs et les deux petites remises dans la cour, il est relevé que les époux [W] avaient sollicité leur restitution devant le tribunal d'instance de Puteaux et que cette demande a été rejetée par la cour de céans dans son arrêt du 1er octobre 2019 au motif que 'les locataires ne justifient pas que leur disparition soit imputable à faute à la société 44 [Localité 6] qui de son côté, produit l'acte notarié de la vente qui lui a été consentie le 19 mars 2008 et dont la lecture fait ressortir qu'ils n'y sont nullement mentionnés dans le chapitre 'désignation des biens vendus'. Il apparaît ainsi qu'au jour de la délivrance des congés, ces éléments, qui n'existaient plus, ne figuraient plus dans l'assiette du bail, sans qu'il y ait lieu de revenir sur l'origine de cette disparition dans le cadre du présent litige. 



Si l'offre comprise dans le congé doit correspondre aux locaux loués et ne peut porter sur des locaux non compris dans le bail, il convient de relever qu'au cas d'espèce, ces éléments avaient disparu, ce dont la locataire était dûment informée, de sorte qu'il n'existait aucune ambiguïté ni incertitude sur l'objet de la vente dans les congés.



En outre, Mme [W] ne démontre pas que cette mention résultant de la reprise des termes même des baux avait pour objectif de fausser le prix à la hausse au profit du vendeur et à son détriment.



Concernant le grenier, dans sa décision du 25 août 2017, le tribunal d'instance de Puteaux a jugé, en raison d'un désaccord entre les parties sur ce point, que le contrat de bail 'fait mention du mot 'grenier', sans plus de précision et n'indique pas 'un grenier' pas plus qu'un numéro de grenier alors même qu'il est précis pour ce qui concerne le nombre et la situation des remises. Dès lors, son absence de toute précision quant au grenier démontre que la commune intention des parties était de comprendre dans la location la totalité du grenier de l'immeuble, de sorte que les locataires n'ont commis aucun manquement quant à l'occupation du grenier'. 



Outre le fait que la bailleresse a repris dans le congé les termes même du contrat de bail, à savoir 'grenier', il apparaît que son étendue a été déterminée par le jugement susvisé, sans que ce point ait été contesté devant la cour, de sorte que l'opposition antérieure du bailleur à cette annexion est indifférente. Il n'est pas contesté que Mme [W] avait la jouissance, dans le cadre du bail, de l'intégralité du grenier. L'appelante ne peut donc arguer d'une imprécision sur le périmètre des intentions du bailleur relatif au grenier dans le cadre de la vente, étant au surplus relevé que celui-ci a bien été vendu, ni d'une absence d'adéquation entre le bien loué et celui offert à la vente qui l'auraient empêchée d'apprécier la pertinence de l'offre.



Il en résulte que les biens étaient parfaitement identifiables et que la locataire a pu prendre une décision en toute connaissance de cause, de sorte qu'il convient de rejeter ce moyen d'annulation des congés et de confirmer le jugement déféré de ce chef.



* Sur le fondement de la fraude



Mme [W] fait également grief au premier juge d'avoir estimé que le prix proposé n'était pas dissuasif et qu'il n'y avait donc pas matière à annulation pour fraude alors qu'elle avait justifié qu'en raison de leurs très mauvais états et des travaux à entreprendre, les appartements n'étaient pas valorisables. Elle lui reproche en outre de ne pas avoir a minima ordonné une expertise qu'elle est contrainte de solliciter en cause d'appel. Elle affirme n'avoir pu faire évaluer les appartements en raison de leur délabrement et insalubrité. 



Elle fait valoir que la venderesse avait pour seul objectif d'éluder les dispositions légales protectrices du locataire et non une volonté sincère de vendre, ce qu'elle déduit de l'absence de recherches d'acquéreurs et de visites de l'immeuble qui n'a été vendu que plus de 14 mois après, du fait que l'immeuble n'a jamais été mis en vente au prix figurant dans les congés et que la bailleresse ne pouvait ignorer le prix réel du marché. 



Elle ajoute que le prix de vente est tellement supérieur au prix du marché, ainsi qu'il en ressort même des évaluations produites par la bailleresse, qu'il en est transgressif de la loi d'ordre public de protection du locataire et ce d'autant plus en tenant compte du très mauvais état des appartements et de la valorisation des travaux faite par M. [B], expert. Elle affirme que ce prix excédait donc celui pouvant être considéré comme légitime pour le bailleur de vouloir en obtenir le meilleur prix. 



La société Iyi Immobilier fait valoir que le bailleur est libre de la détermination du prix de vente et qu'il peut ainsi fixer un prix supérieur au marché sans qu'il lui soit reproché de vouloir réaliser un profit illicite ou de commettre une fraude. Elle soutient qu'il appartient à l'appelante d'établir la fraude qu'elle invoque.



Elle conteste que la SCI 44 [Localité 6], à l'origine des congés, n'avait pas de réelle volonté de vendre puisqu'elle lui a vendu les lots donnés à bail et que si la vente n'est intervenue que le 13 mars 2022, la promesse a été signée le 13 juillet 2021. 



Elle soutient que le caractère excessif du prix de vente ne peut résulter que de la comparaison entre le prix offert au locataire dans le congé et le prix effectif de la vente intervenue, ce qui ne peut s'appliquer en l'espèce dans la mesure où l'immeuble a été vendu en sa totalité et que le prix global ne peut être ventilé par logement, raison pour laquelle, dans ce cas de figure, la Cour de cassation exclut que le locataire puisse prétendre au droit de préemption subsidiaire. Elle affirme qu'à ce stade, les évaluations générales de l'état du marché par des professionnels sont dépourvues de pertinence et que la comparaison opérée par l'appelante entre le prix de vente et le prix du marché est inopérante pour contester les congés.



Elle soutient que si l'exercice comparatif devait être appliqué, le raisonnement de Mme [W] ne peut être suivi dans la mesure où elle se fonde sur la fourchette basse du prix moyen du m² des évaluations faites par elle-même, qui ne sont pas datées et ne sont qu'une moyenne. Elle ajoute qu'il n'est pas établi qu'elles seraient adaptées à la réalité du marché du mois de janvier 2021, date à laquelle les congés ont été délivrés. 



Elle conclut au rejet de la demande d'expertise que Mme [W] n'avait pas présentée en première instance.



Elle fait valoir que le rapport de M. [B], produit par Mme [W], est non contradictoire; qu'il est très insuffisant pour arrêter le budget des travaux et ne prend pas en compte la responsabilité de la locataire dans la détérioration des lots. Elle ajoute que Mme [W] retient les fourchettes basses des évaluations en raison de l'état de l'immeuble et des appartements, et qu'elle ne peut venir soutenir au surplus que les prix de vente proposés auraient dû prendre en considération les travaux à effectuer.



Elle relève enfin que dans ses estimations, l'appelante ne prend pas en compte la superficie réelle des logements et notamment du grenier qui dispose d'une surface au sol totale identique à celles des deux plateaux inférieurs, soit environ 70 m². Elle en déduit que les prix proposés ne sont donc pas exorbitants. 



Sur ce,



Il résulte de l'acte notarié du 31 mars 2022 que le bien immobilier vendu est 'une maison élevée sur caves d'un rez-de-chaussée et de deux étages carrés comprenant deux étages chacun et un grenier au dessus'. Les deux appartements litigieux sont situés au 2ème étage et les parties sont en désaccord sur leurs superficies.



Concernant l'appartement du 2ème étage droite (appartement de deux pièces et grenier), le prix de vente proposé a été fixé à la somme de 320 000 euros. Il ressort de l'acte notarié de vente du 31 mars 2022 que la superficie est de 33,40 m² selon les relevés de superficie produits (quand bien même il est précisé une absence de mention légale de superficie) alors que le certificat de superficie de la société Cadic produit par Mme [W] mentionne une superficie de 32,07 m², ce qui représente un prix moyen du m² compris entre 9 580,83 euros et 9 978,17 euros sans tenir compte de la superficie du grenier non retenue dans ces relevés. 



Il ressort en outre de l'acte notarié dans sa partie relative à la désignation du bien qu'il est composé d'un 3ème étage comprenant un appartement de type F2/F3 à aménager dont la superficie n'est pas précisée. La société Iyi Immobilier soutient qu'il dispose d'une superficie au sol identique à celle des plateaux inférieurs, ce que ne conteste pas expressément Mme [W]. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 13 juin 2014 qu'il existe 4 pièces dans les combles qui comportent des velux dont une partie avait été aménagée par les locataires en habitation.



Concernant l'appartement du 2ème étage gauche (appartement de deux pièces), le prix de vente proposé a été fixé à 300 000 euros. Il ressort de l'acte notarié de vente du 31 mars 2022 que la superficie est de 33,90 m² selon les relevés de superficie produits et du certificat de superficie produit par Mme [W] qu'il est d'une superficie de 32,93 m², soit un prix moyen du m² compris entre 8 849,55 euros et 9 110,23 euros. 



L'immeuble a été vendu dans sa totalité le 31 mars 2022 au prix de 1 360 000 euros. De ce fait, l'appréciation du caractère excessif du prix de vente figurant dans le congé ne saurait résulter de la comparaison entre le prix global de la vente et le métrage global rapporté à la dimension des appartements loués par Mme [W]. Il peut en revanche résulter de la comparaison entre le prix de vente proposé et le prix du marché, étant relevé que le locataire a la charge de rapporter la preuve que le prix figurant dans les congés était excessif et dissuasif. 



A cet effet, Mme [W] reprend dans ses conclusions des captures d'écran de différents sites mentionnant un prix moyen de 7 924 euros au m² pour 'meilleurs agents', 7 080 euros pour 'seLoger' et 7 300 euros pour la chambre des notaires concernant la rue dans laquelle sont situés les appartements, étant cependant relevé que ces éléments ne sont pas datés. 



Elle n'établit pas, par la seule production d'un courrier de l'agence Indivis Immobilier du 8 décembre 2021 mentionnant qu'elle ne peut donner d'estimation précise du bien compte tenu des fissures traversant l'ensemble des appartements en l'absence de document relatif à la copropriété, qu'elle aurait été dans l'impossibilité de faire évaluer le bien.



De son côté, la société Iyi Immobilier produit des estimations de 'MeilleursAgents' datées du 2 août 2022, soit plus de 18 mois après la délivrance du congé, mentionnant un prix moyen au m² compris entre 7 308 euros et 7 324 euros. 



Si Mme [W] produit un rapport d'expertise de M. [B] décrivant l'état dégradé des appartements et fixant un montant des travaux à effectuer tant pour les deux appartements que les parties communes, il convient de relever qu'il s'agit d'un rapport non contradictoire sur lequel la cour ne peut donc s'appuyer et qu'il a été réalisé en février 2023, soit deux ans après la délivrance des congés.



Ainsi, outre le fait que Mme [W] ne produit pas d'estimation du prix du marché au jour de la délivrance des congés, il ressort de ces éléments que le prix de vente proposé à Mme [W] était supérieur de 20 à 25 % au prix du marché retenu par les parties, hors prise en compte pour l'appartement situé au 2ème étage droite du grenier, ce qui ne saurait en soi être considéré comme un prix excessif et dissuasif, et ce quand bien même les appartements se trouvaient dans un état dégradé au jour de la délivrance du congé, ce que la cour ne peut évaluer au vu des pièces produites. 



En tout état de cause, la cour rappelle qu'il est aujourd'hui admis que la fixation d'un prix excessif ne peut être à elle-seule la preuve d'une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d'une ambition de vendre au plus cher, laquelle n'est pas en elle-même prohibée car il ne saurait être raisonnablement reproché à un propriétaire-bailleur de rechercher le meilleur prix du bien qu'il souhaite vendre.



En outre, force est de constater que la locataire n'a jamais entendu user de son droit de priorité sur le bien, même en formulant des contre-propositions.



Par ailleurs, Mme [W] ne démontre pas que l'auteur du congé, en l'occurrence la SCI 44 [Localité 6], ne pouvait ignorer le prix réel du marché, ni qu'elle aurait fait preuve d'une absence de volonté de vendre le bien dans la mesure où celui-ci l'a été dans les six mois de la délivrance du congé, la promesse de vente ayant été signée le 13 juillet 2021.



Etant rappelé que le bailleur est libre de vendre le bien au prix qu'il souhaite et que selon l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, il convient de débouter Mme [W] de sa demande visant à ordonner une expertise des appartements pour déterminer leur valeur vénale au jour des congés.



En conséquence, faute pour Mme [W] de démontrer que l'offre de vente notifiée par le bailleur comportait un prix volontairement excessif qui aurait eu pour effet de la dissuader d'acquérir le bien et d'exercer son droit légal de préemption et faute d'établir le caractère frauduleux de ce congé, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré régulier les deux congés pour vendre et débouté Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts faute pour elle d'avoir démontré la fraude qui aurait été commise par la société Iyi Immobilier.



Sur l'indemnité d'occupation



La société Iyi Immobilier fait grief au premier juge d'avoir fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des charges en considérant que sa demande était manifestement excessive sans autre précision.



Elle fait valoir que l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance et doit être la contrepartie équitable de l'occupation des lieux et revêtir un aspect coercitif. Or, elle soutient qu'en raison du montant très bas des deux loyers pratiqués, à savoir moins de 100 euros par mois chacun, la fixation de l'indemnité d'occupation à ce montant la priverait de tout aspect coercitif, ajoutant qu'elle doit être égale à la valeur locative du marché.



Mme [W] demande à titre subsidiaire que l'indemnité d'occupation soit maintenue au montant du loyer actuel comme décidé par le premier juge en faisant valoir qu'elle ne saurait être calculée selon le prix du marché avec des locaux insalubres ne correspondant en rien aux critères des logements décents.



Sur ce,



La cour rappelle que l'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.



Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En l'espèce, le loyer trimestriel est de 290,16 euros et la provision sur charges de 51,83 euros, soit 341,99 euros au total pour l'appartement de droite. Le loyer trimestriel est de 190,57 euros et la provision sur charges de 51,83 euros, soit 242,40 euros au total pour l'appartement de gauche.



La société Iyi Immobilier produit une attestation de la société Century 21 du 8 décembre 2021 attestant du montant des loyers et provisions sur charges des 4 autres appartements gérés par la SCI 44 [Localité 6] dans l'immeuble sis [Adresse 2] (situés aux rez-de-chaussée et au 1er étage) pour des montants compris entre 723,88 euros et 951,83 euros provisions sur charges comprises. 



Ce seul élément, qui a été établi il y a presque deux années et qui ne tient pas compte de l'état des appartements donnés à bail, ne peut suffire à établir leur valeur locative.



Dans ces conditions, il y a de confirmer le jugement déféré qui a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant actuel du loyer augmenté des charges à compter du 15 juillet 2021 pour l'appartement du 2ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2] et à compter du 1er octobre 2021 pour l'appartement du 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [W], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.



Elle sera condamnée au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toute ses dispositions ;



Y ajoutant,



Met hors de cause la SCI 44 [Localité 6] ;



Déboute Mme [W] de sa demande d'expertise des deux appartements pour déterminer leur valeur vénale au jour des congés ;



Condamne Mme [J] [W] à payer à la société Iyi Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamner Mme [J] [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 



 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,