Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03785 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS32
N° de MINUTE : 24/00046

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MARGUERITE, SISE [Adresse 2], prise en la personne de son syndic, la société 2ASC IMMOBILIER SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicililés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Non représenté

Madame [L] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] sont propriétaires des lots [Cadastre 5] et 100 de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2].
 
Par actes de commissaire de justice du 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation solidaire de Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] au paiement des sommes de :
- 12.742,14 € correspondant aux charges de copropriété impayées du 21 septembre 2019 au 27 mars 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020,
- 190,77 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020,
- 2.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Les condamner solidairement en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 septembre 2023 et fixée à l'audience du 08 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 27 mai 2019, 25 mars 2021, 03 mai 2022 et 16 février 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 et les budgets prévisionnels au titre de 2021, 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 16 février 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire du relevé de compte établi au 27 mars 2023 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété et font l'objet d'une condamnation distincte, en l'espèce les frais de sommation de payer du 07 décembre 2020 à hauteur de 166,77 euros et de relance du 20 mars 2023 à hauteur de 24 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 42 II la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
 
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.742,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus. Il ne peut être en effet demandé l'arrêt des comptes au 27 mars 2023 si l'appel du 2è trimestre 2023 du 1er avril 2023 est inclus dans les demandes.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er décembre 2020, date de la sommation de payer les charges de copropriété dont il est justifié en procédure, sur la somme de 8.081,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.


Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 190,77 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la signification d'une sommation de payer le 1er septembre 2020, d'un coût de 166,77 euros ; étant rappelé que cet acte vaut mise en demeure au sens de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il convient en conséquence de faire droit à la demande au titre de cette sommation. 

En revanche, il n'est pas justifié de l'envoi de la relance du 20 mars 2023, d'un coût de 24 euros, dans le respect des dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande à ce titre sera dès lors rejetée.

Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 166,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 29 janvier 2020. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.






PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 12.742,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020 sur la somme de 8.081,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 166,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [D] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT