Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03162 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XN5Z
N° de MINUTE : 24/00039

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

S.C.I. C.L.K, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI C.L.K est propriétaire du lot n°6 de l'immeuble sis [Adresse 1] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], a fait assigner la SCI C.L.K aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de1'immeub1e sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 6], en son action ;
L'EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :

CONDAMNER la SCI C.L.K à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme totale de 10.989,62 euros, correspondant à :
- 9.845,62 euros à titre principal, charges arrêtées au 20 février 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2021 qui porteront également intérêts conformément à 1'article 1343-2 du Code Civil ;
- 1.144 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER la SCI C.L.K à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER la SCI C.L.K à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER1'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la SCI C.L.K aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI C.L.K n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI C.L.K;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 1er juin 2021, 09 octobre 2021, 07 mars 2022 et du 21 octobre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels au titre des années 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 19 janvier 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 16 juin 2023 au 30 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner la SCI C.L.K à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.845,62 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 19 janvier 2021, date de la mise en demeure notifiée à la SCI C.L.K, sur la somme de 1.318,12 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.144 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 janvier 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette mise en demeure, soit en l'espèce ceux relatifs à la mise en demeure du 03 décembre 2020, d'un coût de 38 euros.

Il est sollicité le recouvrement des frais de mises en demeure des 15 juin 2021 et 1e octobre 2021, cependant, d'une part, il n'est pas justifié en procédure de ces deux mises en demeure, seules celles des 19 janvier 2021, 28 juin 2021 et 26 septembre 2021 étant transmises, d'autre part, le contrat de syndic applicable à ces dates n'étant pas versé en procédure, il ne peut être vérifié que leur coût unitaire de 38 euros concorde avec celui fixé audit contrat. Les demandes à ce titre seront en conséquence rejetées.

Il convient également de déduire les frais de « transmission dossier avocat » du 28 juin 2021 et de « suivi dossier avocat » des 30 juin 2022 et 30 décembre 2022, en l'absence de transmission du contrat de syndic applicable aux dates d'engagement de ces frais ; document sans lequel il ne peut être vérifié que de tels frais y étaient prévus ainsi que leur montant.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »


En l'espèce, la SCI C.L.K paye irrégulièrement les charges de copropriété et n'a notamment pas procédé à un quelconque paiement depuis le 23 juin 2022 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI C.L.K, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI C.L.K sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI C.L.K à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 9.845,62 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021 sur la somme de 1.318,12 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI C.L.K à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6],, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI C.L.K à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI C.L.K aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT