Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/10860 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W2LH
N° de MINUTE : 24/00042

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, Monsieur [S] [X].
[Adresse 2] 
[Localité 4]
représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

C/

DEFENDEUR

S.C.I. CENTRE INVEST
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La SCI CENTRE INVEST est propriétaire du lot n°5 de l'immeuble sis [Adresse 2] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice à cette date, la société NOVADB, a fait assigner la SCI CENTRE INVEST aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l'y déclarer bien fondé,
2. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 9.2951,68 € en principal, 4ème trimestre 2022 inclus, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de la présente assignation,
3. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 42€ au titre des frais de l'article 10-L de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;
4. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
5. Ordonner la capitalisation des intérêts,
6. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
7. La condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.


Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par exploit de commissaire de justice à la SCI CENTRE INVEST le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par Monsieur [S] [X] en qualité de syndic, a demandé au tribunal de céans de :
1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l'y déclarer bien fondé,
2. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaites la somme de 9.573,61 € en principal, 3ème trimestre 2023 inclus, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l'assignation,
3. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 42€ au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;
4. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
5. Ordonner la capitalisation des intérêts,
6. Condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
7. La condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Bien que régulièrement citée, la SCI CENTRE INVEST n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 septembre 2023 et fixée à l'audience du 06 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI CENTRE INVEST;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 05 novembre 2018, 09 décembre 2019, 08 février 2021, 02 novembre 2021 et du 03 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels et les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 22 février 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 02 novembre 2021 au 02 novembre 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le syndicat des copropriétaires transmet les appels de fonds notifiés au copropriétaire et ce, jusqu'à celui du 3ème trimestre 2023. Il en ressort que la SCI CENTRE INVEST est redevable de la somme de 9.615,51 euros au 1er juillet 2023, 3eme trimestre 2023 inclus. Cependant, il convient de déduire de cette somme, ainsi que le syndicat des copropriétaires l'a indiqué, les frais de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l'espèce la somme de 42 euros au titre de la mise en demeure du 22 février 2021.

Ainsi, il convient de condamner la SCI CENTRE INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.573,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 42 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il n'est en effet versé que la copie de la mise en demeure du 22 février 2021, sans l'accusé réception permettant de justifier de son envoi.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la SCI CENTRE INVEST ne paye plus ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2022 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. La dette de la SCI CENTRE INVEST correspond en effet à 87% du montant du budget prévisionnel de l'exercice en cours, ce qui pèse nécessairement sur le fonctionnement de la copropriété, sans que ladite société ne puisse l'ignorer.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI CENTRE INVEST, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI CENTRE INVEST sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI CENTRE INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, Monsieur [S] [X], la somme de 9.573,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, Monsieur [S] [X], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI CENTRE INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, Monsieur [S] [X], la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI CENTRE INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, Monsieur [S] [X], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CENTRE INVEST aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame [I] Madame [N]