Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05683 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUNL
N° de MINUTE : 24/00037


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son Syndic la Société G.S.T.E SARL, agissant elle même poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-claude BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est propriétaire des lots n°41, 68 et 132 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société G.S.T.E, a fait assigner Monsieur [L] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Condamner Monsieur [L] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 1], les sommes suivantes :
o 7803,688 € au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023, soit 2ème appel 2023 inclus et 2ème appel cotisation fonds travaux du 01/04/2023 inclus ;
o 600,06 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
o 3000 € au titre des dommages et intérêts ;
o 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Bien que régulièrement cité, Monsieur [L] [C] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [C];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 18 juin 2019, 21 décembre 2020, 20 octobre 2021 et 15 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 02 décembre 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 15 juin 2022 au 15 décembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.803,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 600,06 euros au titre de ces frais.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 02 décembre 2021.


Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant le 02 décembre 2021 ; soit en l'espèce les frais de relance du 20 février 2018 à hauteur de 5,40 euros, les frais de mise en demeure du 13 septembre 2018 à hauteur de 26 euros, les frais de relance du 14 février 2019 à hauteur de 5,40 euros, les frais de mise en demeure du 14 avril 2020 d'un coût de 26 euros et les frais de relance du 08 septembre 2021 à hauteur de 5,40 euros.

Outre la mise en demeure du 02 décembre 2021, d'un coût de 28 euros, il est également justifié de l'envoi d'une mise en demeure « dernier avis avant poursuite judiciaire » le 11 février 2022, facturée 48 euros. Cependant, en l'absence du versement du ou des contrats de syndic en vigueur au 02 décembre 2021 et 11 février 2022, il ne peut être vérifié la conformité des coûts susvisés, dont il est demandé le recouvrement, avec la tarification fixée auxdits contrats de syndic. Il convient dès lors de rejeter ces demandes.

En outre, il convient également de déduire les frais de «transmission dossier huissier » du 21 juin 2022 à hauteur de 300 euros, d'une part, compte tenu de l'absence de versement du contrat de syndic applicable à cette date et, d'autre part, du fait que ce type d'acte, généralement prévu par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparait pas nécessaire au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 28 juin 2022, à hauteur de 157,86 euros, dont il est justifié.

Monsieur [L] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 157,86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [L] [C] a déjà fait l'objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements de la juridiction de proximité de Saint-Ouen du 10 août 2016 et du tribunal d'instance de Saint-Ouen du 23 février 2018. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [C], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [C] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.




PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société G.S.T.E, la somme de 7.803,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société G.S.T.E, la somme de 157,86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société G.S.T.E, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société G.S.T.E, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT