Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/01338 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XFT7
N° de MINUTE : 24/00040

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société DIAKITE GESTION IMMOBILIÈRE (DGI) SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

DEFENDEUR

S.C.I. HELLA, représentée par son Gérant Monsieur [W] [G], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non repésentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HELLA est propriétaire des lots n°9 et 39 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 03 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, a fait assigner la SCI HELLA aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] A [Localité 6], en son action et le déclarer bien fondé,
CONDAMNER la SCI HELLA à verser SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] A [Localité 6] (93800), les sommes suivantes :
- 17.199,56 €, concernant les charges dues pour la période de l'appel « Répartition charges 2015 » du 31.12.2015 à l'appel du 3ème trimestre 2022 en ce compris l'appel «Cotisation Fonds Travaux » et ce suivant arrêté de compte certifié conforme et Procès-Verbaux d'Assemblées Générales pour cette période, ladite Somme assortie des intérêts légaux à compter du 16 février 2021, date de la première mise en demeure,
- 60,00 € au titre des frais engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI HELLA n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 
Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI HELLA ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juillet 2016, 24 mai 2018, 12 juillet 2019, 1er septembre 2020, 06 août 2021 et 15 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel de l'année 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 16 février 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 04 septembre 2022 au 03 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner la SCI HELLA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.199,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 février 2021, date de la mise en demeure notifiée à la SCI HELLA dont il est justifié en procédure, sur la somme de 14.316,26 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 60 euros au titre de ces frais.


Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 16 février 2021, facturées 30 euros. Cependant, en l'absence de versement du contrat de syndic applicable à cette date, et par conséquent de la possibilité de vérifier la concordance entre cette somme et la tarification en vigueur au 16 février 2021, il ne peut être fait droit à la demande.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également le recouvrement de la somme de 30 euros au titre d'une mise en demeure du 08 mars 2022 qui serait versé en pièce n°3 selon le bordereau joint à l'assignation. Cette pièce ne figurant pas au dossier de plaidoirie, il en a été demandé communication par une note en délibéré le 27 novembre 2023. Par un message notifié par voie électronique à cette même date du 27 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a précisé qu'aucune mise en demeure n'avait été adressée le 08 mars 2022 et qu'il s'agissait d'une erreur dont il ne fallait pas tenir compte.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. La SCI HELLA n'a en effet jamais cessé de tenter de régler ses charges et la simple mention de jurisprudences accordant de tels dommages et intérêts ne suffit pas à démontrer dans le cas d'espèce en quoi l'absence de règlement complet des charges de copropriété a occasionné un préjudice spécifique à la copropriété. La mention de l'accomplissement de “diverses diligences en vue du recouvrement de ces charges” n'est pas explicitée, laissant à penser que lesdites diligences font référence aux mises en demeure et sommation de payer adressées à la SCI HELLA, ce qui ne constitue, là encore, pas une preuve du préjudice dont le syndicat se prévaut.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI HELLA sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI HELLA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 17.199,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2021 sur la somme de 14.316,26 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HELLA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HELLA aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT