Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 10 janvier 2024

N° RG 22/01872 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WMBS

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Janvier 2024 
50D

N° RG 22/01872 
N° Portalis DBX6-W-B7G-WMBS

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[P] [N]
C/
[R] [O], 
[L] [E] épouse [O]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
Me Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA
Maître Claude MOULINES de la SELARL TEN FRANCE BORDEAUX




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rédacteur,

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 08 Novembre 2023,

Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [P] [N]
né le 15 Janvier 1968 à [Localité 8] (LOIRE ATLANTIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Claude MOULINES de la SELARL TEN FRANCE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [R] [O]
né le 19 Février 1952 à [Localité 7] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 1]


représenté par Me Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

Madame [L] [E] épouse [O]
née le 25 Juin 1958 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 1]


représentée par Me Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant
****************************

EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 2 septembre 2016, Monsieur [P] [N] faisait l’acquisition d’une maison d’habitation située à [Localité 4], [Adresse 2], de Monsieur [R] [O] et Madame [L] [E], son épouse.

L’acte de vente précisait en page 30 au paragraphe « ASSAINISSEMENT » que le vendeur déclarait que le bien était raccordé intégralement et directement au réseau d’assainissement mais qu’il ne garantissait aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

Se plaignant en 2020 de difficultés liées à l’évacuation des eaux usées des sanitaires du 1er étage de la maison, Monsieur [N] demandait à SOGEDO, délégataire de la commune d’[Localité 4], de procéder à un contrôle des installations. SOGEDO décrivait dans son rapport du 6 octobre 2021 que la salle de bains de l’étage n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif. 

Faute de solutions amiables, Monsieur [N] faisait assigner les époux [O] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 9 mars 2022, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de :

- 36 498,00 euros au titre des travaux de terrassement et de raccordement nécessaires,
- 3000,00 euros au titre d’un préjudice de jouissance,
- 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [N] maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation mais actualise cependant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5000,00 euros.


Il fonde ses demandes sur une dissimulation dolosive des vendeurs liée au raccordement partiel de la maison au réseau collectif d’assainissement, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil. Il reproche aux époux [O] d’avoir affirmé de manière mensongère dans l’acte de vente que la maison vendue était intégralement et directement raccordée au réseau, alors que la salle de bains du 1er étage est raccordée à une fosse individuelle.

Il soutient que, par son caractère déterminant, cette information portant sur l’absence de raccordement total l’aurait conduit à ne pas acheter le bien ou à l’acheter à un prix moindre. Il expose que c’est aux vendeurs de démontrer que la commune d’[Localité 4] a pu, par arrêté, accorder une prolongation de délais ou une exonération de l'obligation de raccordement. Il déduit l’intention de tromperie des vendeurs de la production en annexe de l’acte notarié d’une facture de vidange de fosse septique du 14 avril 2014, supposée attester le raccordement. Il expose enfin que Madame [O] avait la qualité de professionnelle de l’immobilier au moment de la vente.


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [O] sollicitent du Tribunal le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, de débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes, de le condamner au paiement de la somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que Monsieur [N] ne démontre aucun préjudice, que les désordres allégués relatifs à l’évacuation des eaux usées ne sont étayés par aucun élément, que Monsieur [N] n’a commencé à se plaindre de désordres qu’en 2020, que le rapport de contrôle SOGEDO n’est pas contradictoire, ni signé.

Ils soutiennent que le demandeur n’a décelé le défaut supposé de raccordement qu’après investigations, qu’il était donc impossible pour les vendeurs de savoir que le raccordement n’était pas complet. Ils exposent que le demandeur ne démontre aucune manœuvre, dissimulation ou silence dolosif de leur part.


L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur l’application du code civil :
L’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, prévoit que les dispositions de l’ordonnance entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.
En l’espèce, le contrat litigieux a été régularisé par acte notarié du 2 septembre 2016, soit antérieurement au 1er octobre 2016.
Les demandes de Monsieur [N] étant principalement fondées sur le dol, il sera fait application des anciens articles 1109 et 1116 du code, dans leur teneur alors applicable.


Sur les installations relatives à l’assainissement :

Il convient de rappeler que le contrôle des installations, lors d’une vente, n’est obligatoire que pour les assainissements non collectifs, au visa des articles combinés L271-4 du code de la construction et de l’habitation et L1331-11-1 du code de la santé publique.

En l’espèce, il est établi par les pièces et explications versées aux débats qu’aucun contrôle de l’assainissement n’a été effectué lors de la vente litigieuse puisque l’installation était présentée comme raccordée au réseau public. Il est notamment produit la synthèse des diagnostics du 27 mai 2016, laquelle ne mentionne pas l’assainissement dans la liste des diagnostics.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] produit deux documents :

Le rapport de contrôle SOGEDO du 6 octobre 2021 : celui-ci décrit que la salle de bains à l’étage de la maison n’est pas raccordée au réseau assainissement collectif. Il précise d’une part que les autres pièces humides sont raccordées (cuisine, lave-vaisselle, seconde salle de bains, WC, lave-linge), d’autre part, que les eaux pluviales sont bien séparées du réseau d’assainissement collectif.

Un devis GSL 33 du 22 octobre 2021 prévoyant la réfection de l’installation du raccordement pour un montant de 36 498,00 euros.

La présence d’une fosse individuelle est attestée par la facture de vidange du 14 avril 2014, annexée à l’acte notarié. Cependant, le technicien ayant réalisé cette vidange en 2014 a précisé en commentaire : « raccordement TAE », l’acronyme TAE signifiant Tout à l’Egout. Pour les défendeurs, cette vidange et ce commentaire, démontrent seulement qu’une fosse individuelle était toujours présente dans la propriété, et qu’il a fallu la vidanger à la suite du raccordement au réseau collectif.

Les époux [O] ont acquis la maison, objet du litige, en 2010. Il n’est ni justifié ni soutenu par Monsieur et Madame [O] que le raccordement au réseau a été réalisé lorsqu’ils étaient propriétaires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’affirmation insérée dans le contrat de vente ; « le vendeur déclare que le bien est raccordé intégralement et directement au réseau d’assainissement » ne correspond pas à la réalité de l’installation. Cependant, la même clause stipule que le vendeur « ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ».

Sur l’existence d’un dol :

Il ne peut être reproché aux défendeurs une non-conformité de l’installation explicitement non garantie dans l’acte de réitération de la vente.

Il convient d’examiner cependant si l’affirmation des vendeurs selon laquelle l’installation est entièrement raccordée, s’est inscrite dans une intention de tromper l’acquéreur.

En vertu de l’article 1109 du code civil dans sa version antérieure à l’application de l’ordonnance du 10 février 2016, il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du même code, dans sa version antérieure à l’application de l’ordonnance du 10 février 2016, précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

La jurisprudence attachée à ces anciennes dispositions du code civil permet de réclamer des dommages et intérêts en cas de dol avéré.

Il résulte de la combinaison de ces éléments, que l’allocation de dommages et intérêts au bénéfice de Monsieur [N], qui expose avoir subi un dol, suppose la double démonstration que les vendeurs l’ont trompé et que, sans cette tromperie, il n’aurait de toute évidence, pas acquis la maison.

Pour soutenir l’existence d’un dol, Monsieur [N] expose que les vendeurs ont déclaré intentionnellement une fausse information, alors qu’ils savaient nécessairement que l’installation n’était pas entièrement raccordée, qu’ils ont sciemment dissimulé l’absence de raccordement de la seconde salle de bains. Ils en veulent pour preuve la production de la facture de vidange de la fosse septique, en annexe de l’acte notarié, que les vendeurs ont présenté comme attestant le raccordement au tout-à-l’égout de la maison, alors qu’il ne s’agissait que d’une simple vidange.

Toutefois, il n’est pas raisonnablement soutenable d’affirmer qu’une facture de vidange d’un montant de 180,00 euros ait pu être destinée à tromper un acquéreur, assisté de son notaire, sur l’existence d’un raccordement total au réseau public. La présence de cette facture en annexe de l’acte de vente, et qui mentionne sans ambiguïté l’existence d’une fosse individuelle dans la propriété, démontre a contrario une transparence de l’information sur la présence de la fosse, et ne peut manifestement être assimilée à une attestation de raccordement, même pour un acquéreur profane.

Sur la qualité de professionnelle de l’immobilier de Madame [O], affirmation soutenue par le demandeur, il est produit plusieurs pièces attestant que Madame [O] a réalisé l’essentiel de sa carrière dans l’hôtellerie, puis après une période de chômage, qu’elle s’est reconvertie en décembre 2017, soit plus d’un après la vente litigieuse, dans la transaction immobilière. La qualité de professionnel n’est donc pas démontrée à l’encontre des vendeurs.

S’il est établi que les déclarations contenues au paragraphe « assainissement » de l’acte notarié n’étaient pas conformes à la réalité de l’installation, étant précisé que les défendeurs n’ont occupé la maison que pendant 6 ans et qu’ils n’ont pas eux-mêmes procédé aux travaux de raccordement, il n’est cependant pas démontré une intention de tromper l’acquéreur par des manœuvres ou une réticence d’information.

Monsieur [N] sera dès lors débouté de ses demandes au titre d’un préjudice matériel et de jouissance, sans qu’il soit besoin de statuer sur le caractère déterminant de l’absence d’information pour l’acquisition de la maison.

Monsieur [N], partie perdante, supportera les dépens et sera condamné à payer aux consorts [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.


EN CONSEQUENCE :

Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [P] [N] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de Monsieur [R] [O] et Madame [L] [O],

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à régler à Monsieur [R] [O] et Madame [L] [O], ensemble, la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT