Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55105 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2EPF

N° : 5

Assignation du :
23 juin 2023

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483


DEFENDEURS

Madame [W] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]

et en ses lieux loués
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [M] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]

et en ses lieux loués
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentés


DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 


Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée signé le 1er octobre 2021, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [W] [N] et à M. [M] [N], agissant pour le compte de la SAS OFEKA en cours de constitution, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 14 160 euros hors taxes hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré aux preneurs par acte d’huissier de justice du 27 avril 2023, pour une somme de 23 476,77 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif, première trimestre 2023 inclus.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH a, par exploit délivré le 23 juin 2023, fait citer Mme [W] [N] et à M. [M] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions au titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges, outre une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation, égale au montant du loyer contractuel et des charges, ainsi que les frais irrépétibles et les entiers dépens.

A l’audience du 10 novembre 2023, le demandeur maintient les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance et indique ne pas s’opposer à l’octroi des 24 mois de délais de paiement, sous la forme de 23 échéances d’un montant de 500 euros chacune et l’apurement du solde de à la dernière échéance.

Régulièrement assignés, Mme [W] [N] et à M. [M] [N] n’ont pas constitué avocat. Mme [N] a comparu en personne a l’audience de renvoi du 10 novembre 2023.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 

Aucune contestation n’est opposée en défense quant à la validité du commandement de payer délivrée le 27 avril 2023 et il résulte du décompte versé aux débats et non davantage contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes de provision et de délais de paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte versé aux débats que la somme due au titre des loyers et charges s'élève à la somme de 28 368,16 euros, somme au paiement de laquelle les consorts [N], titulaires du bail en l’absence d’immatriculation de la société OFEKA, seront condamnés, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue, second trimestre 2023 inclus. 

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Compte tenu de l'accord du bailleur, des délais de paiement seront accordés, selon les modalités prévues au dispositif de la décision, délais qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion des défendeurs, ordonnée, et ces derniers seront redevables d’une indemnité d’occupation provisionnelle, et ce depuis la date d'effet du commandement du 27 avril 2023 et jusqu'à la restitution des locaux par la remise effective des clés.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de leurs obligations contractuelles par les défendeurs qui a conduit à la présente procédure, il n'apparaît pas inéquitable de les condamner au paiement de la somme de 1 200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs supporteront la charge des dépens.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 du même code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons Mme [W] [N] et M. [M] [N] à verser à l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 28 368,16 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus, second trimestre 2023 inclus ; 

Autorisons Mme [W] [N] et M. [M] [N] à payer leur dette locative dans un délai de vingt-quatre mois selon les modalités suivantes :
par le versement de vingt-trois mensualités consécutives d'un montant unitaire de 500 euros, le solde devant être apuré à la 24e mensualité ;le paiement de chacune de ces mensualités devra intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce, 30 jours après l'envoi à la société locataire d'une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 2] ;


Autorisons en ce cas l'expulsion de Mme [W] [N] et M. [M] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [W] [N] et M. [M] [N] à payer à l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamnons Mme [W] [N] et M. [M] [N] à verser à l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [W] [N] et M. [M] [N] au paiement des dépens ; 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 08 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Arnaud FUZATCristina APETROAIE