Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [T] [X] [H]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Richard R. COHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05198 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FCC

N° MINUTE : 
1/23 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 décembre 2023


DEMANDERESSES
S.A.S. CHORGES 26, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1]

S.A.S. HAHAPPING, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 7]

représentées par Maître Richard R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1887


DÉFENDEUR
Monsieur [T] [X] [H], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé initialement prévu le 6 décembre 2023 par mise à disposition prorogé au 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 23/05198 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FCC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 février 2018, Monsieur [T] [H] a consenti à la société CHORGES 26 et à la société HAHAPPING la vente d'un bien immobilier, réalisée à un prix de 136 000 euros. L'immeuble est constitué du lot 25 dépendant de l'immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 8]. La vente a été conclue, avec faculté de rachat, pour un prix de 136 000 euros dans les 48 mois. 

La société CHORGES 26 et la société HAHAPPING a consenti également aux termes de l'acte de vente, la jouissance du bien dans le cadre d'une convention précaire de 48 mois, moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 200 euros. Monsieur [T] [H] s'est engagé, en contrepartie, à laisser les locaux libres à l'issue du délai de 48 mois.

Par acte d'huissier en date du 13 juin 2023, la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING ont fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
- dire et juger que Monsieur [T] [H] est déchu de plein droit de la faculté de rachat en raison du non paiement de l'indemnité d'occupation,- dire et juger que les demanderesses sont irrévocablement et définitivement propriétaires du lot n°25 sis [Adresse 4] [Localité 8],- déclarer que Monsieur [T] [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2022,- ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [T] [H] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, avec séquestration des meubles, avec concours de la force publique,- supprimer le délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,- condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 39 600 euros au titre des pénalités d'occupation sans droit ni titre à compter du 1er mars 2022, jusqu’à complète libération des lieux,- le condamner à leur payer la somme de 55 490,72 euros au titre d'une indemnité d'occupation et des charges, due à parfaire, arrêtée provisoirement au 13 mars 2023, - condamner Monsieur [T] [H] à payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts, - condamner Monsieur [T] [H] au paiement d'une somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.A l'audience du 3 octobre 2023, la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING, représentées par leur conseil, s'en sont remis oralement aux termes de leur assignation.

Cité à étude, Monsieur [T] [H] n'est ni présent, ni représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 décembre 2023, délibéré prorogé au 21 décembre 2023 pour cause de surcharge du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'expulsion

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin.

Le juge des contentieux connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes sans droit ni titre, ce qui est le cas de l'espèce. De ce fait, il est compétent pour connaître de ces demandes. 

En l'espèce, Monsieur [H] disposait d'un droit de jouissance de l'appartement. En effet, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [T] [H] occupe le local litigieux, appartenant à la société CHORGES 26 et à la société HAHAPPING, à des fins d'habitation, tel que cela résulte du contrat de vente à réméré.

Force est de relever que l'usage du bien est clairement mentionné dans l'acte de vente lui-même puisqu'il y est indiqué : « L'acquéreur est propriétaire du bien vendu à compter de ce jour sous la condition résolutoire de l'exercice de rachat dont la faculté est réservé au propriétaire pour une durée de 48 mois jusqu'au 27 février 2022. L'acquéreur en a la jouissance à compter du même jour par la perception de l'indemnité d'occupation qui sera versé par le propriétaire, le bien vendu restant occupé par le propriétaire ou ses ayants-droits pour la période pendant laquelle celui-ci disposera de ladite faculté de réméré, soit une durée maximale de 48 mois, et ce conformément à la convention d'occupation précaire conclue ». Monsieur [T] [H] bénéficiait ainsi de la jouissance par le biais d'une convention d'occupation précaire, moyennant le paiement mensuel d'une indemnité d'occupation, l'acquéreur en ayant la jouissance libre à compter d'un délai de 48 mois, Monsieur [T] [H] devenant ainsi sans droit ni titre. 

Il est également prévu dans l'acte de vente que « Le non-paiement d'une seule indemnité d'occupation, ou encore de toute somme mise à sa charge, entraînera une déchéance de la faculté d'exercice de rachat ainsi que du droit d'occupation, sans qu'il ne soit besoin à l'acquéreur de le mettre en demeure de s'exécuter, ni faire reconnaître cette déchéance par une décision de justice, mais seulement après que ledit non-paiement soit constaté par un commandement de payer adressé par lettre recommandée au plus tard 3 mois après sa délivrance au vendeur» ; et que la convention d'occupation précaire sera immédiatement caduque en cas de non-paiement ladite indemnité à échéance, outre l'obligation pour le vendeur « de libérer le bien vendu dans le de vingt (20) jours » suivant constatation de la déchéance de son droit.

Il résulte du décompte versé aux débats que Monsieur [T] [H] a cessé de régler les indemnités d'occupation mensuelles depuis le 6 août 2020 et qu'une sommation de payer a été délivrée par voie d'huissier le 20 décembre 2021 pour paiement de la somme en principal de 26 300 euros. 

Ainsi, le non-paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation a pour conséquence la déchéance de la faculté d'exercice de rachat et du droit d'occupation.

Le maintien dans les lieux par Monsieur [T] [H] est établi, et n'est pas contesté, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation.

Il sera donc ordonné à Monsieur [T] [H] de libérer les lieux. Aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, les demanderesses n’apportent pas de justification à leur demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.

A défaut de départ des lieux il convient d'autoriser l'expulsion de Monsieur [T] [H], selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La société CHORGES 26 et la société HAHAPPING n'ont pas indiqué les raisons pour lesquelles elles sollicitaient la suppression de ce délai, elles en seront déboutées.

Sur les sommes réclamées

Il résulte des documents versés que la faculté de rachat a été prorogée en contrepartie du paiement de la somme de 1 200 euros mensuelle correspondant à une indemnité d'occupation, outre les charges et impôts.

Le décompte des charges versé aux débats inclus de nombreux frais non justifiés (« mise en demeure, contentieux, constitution de dossier, suivi de dossier huissier ») qu'il convient de déduire et qui sont équivalents à la somme de 2 157,43 euros. 

Monsieur [H] sera ainsi condamné à verser la somme de 53 333,75 euros au titre des indemnités, charges et frais arrêtées à la date du 13 mars 2023, tel que cela résulte des documents produits, l'indemnité d'occupation étant fixée mensuellement à la somme de 1200 euros, non contestée.
 
Monsieur [T] [H] sera également condamné à verser une indemnité d'occupation à compter du 20 mars 2022 et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, tel que la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING le demande dans leur assignation, à la somme de 1 200 euros par mois, augmentée des impôts et des charges dues. 

Sur la demande de dommages et intérêts,

Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros sera en revanche rejetée faute de justifier du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 1500 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [T] [H] est occupant sans droit ni titre du lot n°25 dépendant de l'immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 8] depuis le 20 mars 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [H] de libérer les lieux à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING de sa demande de suppression du délai de deux mois et de sa demande d'astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 200 euros outre les charges et impôts, à compter du 20 mars 2022 et ce jusqu'à libération complète des lieux ;

CONSTATE que la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING sont définitivement propriétaires du lot n°25 dépendant de l'immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 8] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser à la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING la somme de 53 333,75 euros au titre des indemnités, charges et frais arrêtées à la date du 13 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, correspondants à l'arriéré d'indemnités d'occupation et de charges dû au 13 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse ;

DEBOUTE la société CHORGES 26 et la société HAHAPPING de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux dépens, et à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection