Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile

N° RG 22/08043 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXKNB

N° MINUTE : 
Assignation du :
01 Juillet 2022



ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 08 Janvier 2024
DEMANDEUR 

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 7] [Localité 11], 
[Localité 11], IRLANDE
Représenté par Maître Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1037




DEFENDERESSES 

S.A.S. PV-CP Immobilier Holding
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 4]

S.A. PV Distribution
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 4]

S.A.S. Pierre & Vacances Conseil Immobilier
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 4]

Toutes les trois représentées ensemble par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

S.A.S. [J] NOTAIRES
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A. Crédit Immobilier de France Développement
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1329 

_____________________________


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente,
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,


DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Janvier 2024.


ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et susceptible de recours 





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE


Par acte authentique du 31 juillet 2008, reçu par Maître [E] [X] exerçant au sein de l’étude [J] NOTAIRES, la SNC du [Adresse 8], aux droits de laquelle vient la société PV-CP Immobilier Holding, a vendu à M. [K] [Y] en l’état futur d’achèvement, un cottage meublé de tourisme (lot n°208 bâtiment 181 n°M7.9), dans un ensemble immobilier dénommé « le [Adresse 8] » à [Localité 9] en Moselle (57) moyennant un prix de 360 500 euros. 

L’acte comporte également un bail commercial consenti à la société Center parcs France SC, aux droits de laquelle vient la société PV Distribution. 

Enfin, par offre du 13 septembre 2007, acceptée le 30 septembre 2007 le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France Développement (le CIFD), a consenti à l’acquéreur un prêt immobilier in fine d’une durée de 120 mois et d’un montant de 284 057,02 euros.

Le prêt a été réitéré dans l’acte authentique du 31 juillet 2008 et était garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. 

L’acquéreur était représenté à l’acte notarié par un clerc de l’étude du notaire, en application d’une procuration reçue par M. [I] [T] [H], notary Public à [Localité 6] (Irlande) en date du 15 mai 2008. 

L’acquéreur n’a pas remboursé le prêt à l’échéance.

Par requête du 27 octobre 2021, le CIFD a sollicité du tribunal de proximité de Sarrebourg la mise en vente par voie d’exécution forcée de l’immeuble objet de la vente. 

Par décision du 18 novembre 2021, le tribunal de proximité de Sarrebourg a fait droit à cette demande et M. [K] [Y] a formé un pourvoi immédiat. 

Par exploits d’huissier en date des 30 juin et 1er juillet 2022, M. [K] [Y] a fait assigner le CIFD, la société PV-CP Immobilier Holding, la société PV Distribution et la société Pierre & Vacances Conseil immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales et essentielles de voir prononcer la nullité de la vente, du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire, de voir condamner solidairement le CIFD et la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier, à lui verser des dommages et intérêts. 

Par exploit d’huissier du 16 janvier 2023, le CIFD a fait assigner la société [J] NOTAIRES en intervention forcée. 

Le 6 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 


Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 9 janvier 2023 et en dernier lieu le 29 septembre 2023, le CIFD demande au juge de la mise en état de : 

- Déclarer M. [K] [Y] irrecevable en ses demandes à toutes fins qu’elles comportent, 
- Le condamner au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier demandent au juge de la mise en état de : 

- JUGER que l’action de M. [K] [Y] est prescrite, 
 
En conséquence, 

- JUGER que ses demandes sont irrecevables, 
- Le DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’il formule à l’encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, 
- Le CONDAMNER à payer aux sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société [J] NOTAIRES demande au juge de la mise en état de : 

- DECLARER irrecevables comme prescrites, l’action et les demandes de Monsieur [K] [Y] tendant à voir juger nul, ou requalifier, l’acte reçu par Maître [X], notaire membre de l’étude [J], le 31 juillet 2008, au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique, 
- PRENDRE ACTE que la SAS [J] NOTAIRES s’en rapporte à la décision du Juge de la Mise en Etat s’agissant de la prescription de l’action en nullité fondée sur un éventuel dol, et des actions en responsabilité dirigées contre les autres défendeurs, 
- CONDAMNER M. [K] [Y] à payer à la SAS [J] NOTAIRES, la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, le demandeur à l’instance demande au juge de la mise en état de : 

- Juger recevable comme non prescrite son action engagée à l’encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution, Pierre & Vacances Conseil Immobilier; 
- Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 
- Réserver les dépens. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription 

1. Sur la prescription de la demande de nullité de l’acte de vente et du contrat de prêt 


Le CIFD auquel s’associent la société [J] NOTAIRES, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier, demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevables comme prescrites les actions en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial et font valoir que : 

- L’action en nullité du contrat de prêt relève des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce qui régit les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçant et non-commerçants et pose un délai de prescription de 5 ans, 
- Le délai de prescription court donc à compter du jour de la conclusion du contrat et non au jour de la connaissance des faits permettant d’agir en nullité, 
- L’action en nullité de l’acte du 31 juillet 2008 est donc prescrite depuis le 31 juillet 2013 et l’assignation délivrée en 2022 est tardive, 
- En tout état de cause, si le point de départ devait être fixé au jour de la connaissance par les demandeurs de l’irrégularité invoquée, en application de l’article 2224 du code civil, la prescription serait également acquise dès lors que l’acquéreur ne pouvait ignorer à la date de la signature de la procuration devant un notary public qu’elle était irrégulière pour la signature d’un acte authentique en France, de sorte qu’ils devaient agir au plus tard le 15 mai 2013 pour contester la validité de la procuration et au plus tard le 31 juillet 2013 pour contester la validité de l’acte notarié. 


M. [K] [Y] invoque les dispositions de l’article 2224 du code civil et soutient que son consentement a été vicié par un dol et qu’il n’a eu connaissance des éléments lui permettant d’agir en nullité sur ce fondement qu’au jour de la notification de la vente forcée du cottage le 22 novembre 2021. Il précise que : 

- Le bien lui a été vendu comme constituant un investissement sans risque, avec un rendement allant jusqu’à 4,5%, ce qui était mensonger, et qu’il lui a été affirmé que la revente du bien, avec plus-value, devait permettre le remboursement du capital emprunté,
- A aucun moment les risques de l’opération n’ont été portés à sa connaissance, 
- Il a subi un arrêt total du paiement des loyers par le preneur à bail commercial, 
- Le prix de revente des cottages a largement diminué, certains plus vastes étant vendus sur saisie immobilière et d’autres vendus à l’amiable à des prix nettement inférieurs au prix d’acquisition, contrairement à ce que promettait le document publicitaire.

En réponse aux conclusions de M. [K] [Y], les demandeurs à l’incident de prescription soulignent que : 

- En l’état de l’assignation, le demandeur à l’instance n’ayant pas conclu au fond depuis, il ne fonde pas sa demande de nullité sur le dol du vendeur invoqué pour la première fois dans le cadre du présent incident, mais invoque uniquement un défaut de conseil de la banque et des sociétés intermédiaires, 
- En tout état de cause, une telle action fondée sur le dol serait également prescrite, 
- En effet, l’acquéreur reconnait ne pas avoir cru à l’indication faite sur la plaquette commerciale relative à la rentabilité de l’opération, de sorte que la prescription a commencé à courir dès le jour de la vente, 
- Au surplus le risque d’impayé de loyer est inhérent à la location du bien et l’acquéreur en avait nécessairement connaissance dès la vente, de même qu’il n’allègue pas qu’il lui a été garanti qu’il pourrait réaliser une plus-value à la revente du bien, seul un « potentiel d’appréciation du capital » étant mentionné sur la plaquette. 


Sur ce

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur à compter du 19 juin 2008 et jusqu’au 17 juin 2013, applicable à l’espèce, les actions en nullité des actes mixtes, conclus entre commerçant et non-commerçants, se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Aux termes de son assignation, M. [K] [Y] agit en nullité de la vente du 31 juillet 2008 et du contrat de prêt du même jour. Il est constant que tant le vendeur, la société PV-CP Immobilier Holding, société par actions simplifiée, qui vient aux droits de la société en nom collectif du [Adresse 8], que le prêteur, le CIFD, société anonyme, qui vient aux droits du Crédit Immobilier de France 

Rhône Alpes Auvergne, sont des sociétés commerciales à raison de leur forme, de sorte que l’action en nullité de ces deux actes mixtes conclus entre des commerçants et M. [K] [Y], non-commerçant, par application de l’article L. 110-4 du code de commerce. 

Le point de départ de cette action est toutefois fixé par application des dispositions de droit commun de l’article 2224 du code civil, au jour où le contractant qui invoque la nullité a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. 

En l’espèce, le demandeur à l’instance invoque dans son assignation la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt en raison du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour le représenter alors que tant la vente en l’état futur d’achèvement que l’hypothèque conventionnelle ne pouvaient être conclues que par acte authentique et partant par une personne munie d’une procuration authentique pour le représenter. 

Il fait valoir au soutien de sa demande que le pouvoir reçu devant M. [I] [T] [H], notary public, simple témoin de signature, n’a pas la valeur d’un pouvoir authentique. 

Il ne conteste pas avoir signé la procuration litigieuse devant le notary public, le 15 mai 2008, de sorte que dès cette date, il avait connaissance de l’absence de caractère authentique du pouvoir donné au clerc de notaire de l’étude rédactrice des actes attaqués, fait qui lui permettait d’exercer l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt. 

Ainsi, dès le jour de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt, l’acquéreur était donc en mesure d’exercer l’action en nullité de ces actes, fondée sur le défaut de caractère authentique du pouvoir du notaire pour le représenter, de sorte que la prescription de son action est acquise depuis le 31 juillet 2013. 

Dans ses conclusions en réponse à la fin de non-recevoir soulevée, l’acquéreur expose qu’il a été victime d’un dol et qu’il n’a eu connaissance des éléments lui permettant d’agir en nullité de la vente et du prêt sur ce fondement qu’au jour de la notification de la décision du tribunal de proximité de Sarrebourg ordonnant la vente forcée du bien. 

Toutefois, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or, en l’état de l’assignation qui seule saisit le tribunal dès lors que le demandeur n’a pas de nouveau conclu au fond depuis, le seul moyen de nullité de la vente et du contrat de prêt soulevé par lui repose sur le défaut de caractère authentique du pouvoir, le demandeur à l’instance n’invoquant nullement le dol du vendeur ou du prêteur. 

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner si une action en nullité fondée sur le dol serait ou non prescrite, dès lors que le tribunal n’en est pas saisi. 

En conséquence, l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt exercée par le demandeur, fondée exclusivement sur le défaut de pouvoir authentique du notaire pour le représenter, sera déclarée irrecevable comme prescrite. 




2. Sur la prescription des demandes indemnitaires

Le CIFD soutient également que l’action en responsabilité exercée contre lui est prescrite. 

Il expose que l’action d’un emprunteur dirigée contre la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, et que son point de départ est la date à laquelle l’inexécution alléguée s’est manifestée, c’est-à-dire la date de conclusion du contrat, l’acquéreur n’alléguant pas que son engagement était disproportionné ou qu’il ne serait pas en mesure de faire face aux sommes exigibles. L’offre de prêt ayant été signée le 13 septembre 2007 (sic), l’action est prescrite depuis le 13 septembre 2012.

La société Pierre & Vacances Conseil Immobilier invoque la prescription de l’article 2224 du code civil et soutient que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la conclusion du contrat dès lors que le dommage qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste à cette date, l’acquéreur ne pouvant sérieusement soutenir qu’il n’était pas averti que l’acte de vente avait la valeur d’un jugement définitif, l’acte mentionnant la possibilité de délivrer un titre exécutoire au prêteur lui permettant de poursuivre les emprunteurs sans besoin d’un jugement et dès lors qu’il avait été en mesure, depuis la signature de l’acte de vente, d’identifier lui-même les prétendus manquements reprochés. 

M. [K] [Y] oppose que le point de départ de l’action en responsabilité contre la banque doit être fixé en application de l’article 2224 du code civil au jour d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, soit le 22 novembre 2021 et non au jour de conclusion du contrat de prêt.

Il ne répond pas aux moyens soulevés par la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier. 


Sur ce 

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur à compter du 19 juin 2008 et jusqu’au 17 juin 2013, applicable à l’espèce, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée par l’emprunteur à l’encontre du prêteur ou de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur à l’encontre du commercialisateur du bien objet d’une vente en l’état futur d’achèvement court à compter du jour où l’acquéreur emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, le demandeur fonde son action en responsabilité exercée à l’encontre du CIFD et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier sur le manquement de ces deux sociétés à leur obligation d’information et de conseil à son égard, et leur reproche de ne pas avoir attiré son attention sur les modalités et risques de l’opération immobilière financée par le prêt in fine du 31 juillet 2008. 

Plus précisément, il expose dans ses écritures en réponse sur incident n’avoir pas été informé du risque de perte de valeur du bien acquis et ainsi du risque de ne pas être en mesure de rembourser son prêt à l’échéance. 

Il ne qualifie pas son préjudice résultant de ce manquement allégué, qui ne peut être que la perte de chance de ne pas conclure la vente en l’état futur d’achèvement et de ne pas conclure le contrat de prêt garanti par une hypothèque conventionnelle, ou la perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et partant d’éviter la réalisation du risque invoqué par lui, à savoir l’impossibilité de rembourser son prêt en raison de la perte de valeur du bien acquis. 

Si ce préjudice de perte de chance se réalise en effet bien au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt, ce n’est en revanche qu’au jour de la mise en demeure par le CIFD d’avoir à payer le solde du prêt, que l’acquéreur emprunteur a pu avoir connaissance de la réalisation du risque allégué, c’est-à-dire de l’impossibilité pour lui de rembourser son prêt à l’échéance en raison d’une supposée perte de valeur de son bien, laquelle ne peut être appréciée qu’à cette date. 

Les parties ne précisent pas à quelle date le CIFD a mis en demeure l’emprunteur de rembourser son prêt mais mentionnent seulement la requête introduite devant le tribunal de proximité de Sarrebourg. Toutefois le prêt in fine étant exigible le 10 août 2020 selon l’acte du 31 juillet 2008, le CIFD n’a pas pu mettre en demeure l’emprunteur de rembourser son prêt avant cette date. 

Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité exercée à l’encontre de la banque et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier doit donc être fixé au plus tôt au 10 août 2020, de sorte que l’action exercée par assignation délivrée les 30 juin et 1er juillet 2022 n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable. 


Sur les demandes accessoires 

Il y a lieu de réserver les dépens de l’instance de même que les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Nous Claire Israel, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours, 

Déclarons irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt du 31 juillet 2008 exercée par M. [K] [Y], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter, 

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité exercée par M. [K] [Y] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier, 





Déclarons en conséquence recevable l’action en responsabilité exercée par M. [K] [Y] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier, 

Renvoyons à l’audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant : 

- Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024, 
- Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier au plus tard le 21 mai 2024, 

Réservons les dépens de l’instance, 

Réservons les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Faite et rendue à Paris le 08 Janvier 2024


La Greffière Le Juge de la mise en état