Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/01256 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSDY

N° MINUTE : 




Assignation du :
14 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDERESSE

S.C.I. MERMONTS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Claudia LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0002


DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Anne BACHELLERIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0180

Madame [J] [W] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Anne BACHELLERIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0180





Décision du 21 Décembre 2023
4ème chambre 2ème section
N° RG 22/01256


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Matthias CORNILLEAU, Juge

assistés de Gilles ARCAS, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 02 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Matthias Cornilleau, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

- Contradictoire 
- En premier ressort
- Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2019, la S.C.I. Mermonts a consenti à M. [Y] [E] une promesse de vente portant sur les lots numéros 50, 56 89 et 61 d'un immeuble sis [Adresse 1], au prix de 364 000 euros toutes taxes comprises et hors frais d'agence.

Une indemnité forfaitaire d'immobilisation d'un montant de 18 200 euros a été versée.

Suivant acte sous seing privé en date du 8 janvier 2020, Mme [J] [W] épouse [E] et M. [C] [E], respectivement épouse et fils de M. [Y] [E], se sont substitués pour partie à ce dernier.

Initialement fixée au 17 février 2020, la date de signature de l'acte authentique a été prorogée au 19 mai 2020.

Le notaire a finalement convoqué les parties le 9 juin 2020, date à laquelle il a dressé un procès-verbal de carence en l'absence des acquéreurs.

Se prévalant de leur refus abusif de conclure la vente, la S.C.I. Mermonts a fait assigner M. [Y] [E] et Mme [J] [W] épouse [E] en leur nom personnel et leur qualité de représentant légal de M. [C] [E] (ci-après « les consorts [E] ») devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d'huissier en date du 14 décembre 2021, aux fins notamment de voir appliquer la clause pénale du compromis.


Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2022 par le RPVA, la S.C.I. Mermonts entend voir :
- « Condamner les consorts [E] à verser à la SCI MERMONTS la somme de trente six mille quatre cents (36.400) euros, à titre d’indemnisation forfaitaire, en exécution du compromis de vente du 16 novembre 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; 
- Condamner les consorts [E] à verser à la SCI MERMONTS la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes."

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2022 par le RPVA, les consorts [E] entendent voir :
"Vu l’article 1130 du Code Civil, 
Vu ‘article 1152 du Code Civil, 
A titre principal : 
- ORDONNER la nullité de la promesse de vente en date du 16 novembre 2019, 
En conséquence,
- CONDAMNER la SCI MERMONTS à restituer à Monsieur [Y] [E] et à Madame [J] [W] épouse [E] l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains de Maître [Z], Notaire, d’un montant de 18.200,00 € sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.
A titre subsidiaire : 
- FIXER le montant de la clause pénale à la somme de 400,00 €, 
 En conséquence,
- CONDAMNER la SCI MERMONTS à payer à Monsieur [Y] [E] et à Madame [J] [W] épouse [E] la somme de 17.600,00 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains de Maître [Z], Notaire, et le montant révisé de la clause pénale. 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER la SCI MERMONTS à payer à Monsieur [Y] [E] et à Madame [J] [W] épouse [E] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER la SCI MERMONTS aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Anne BACHELLERIE, Avocat aux Offres de Droit, selon les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties.

Selon ordonnance en date du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries au 2 novembre 2023.





A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l'annulation du compromis de vente,
Les consorts [E] font valoir, sur le fondement de l'article 1130 du code civil, que leur consentement a été vicié dès lors que le bien présenté dans l'annonce immobilière ne correspond pas à celui décrit dans le compromis de vente ce qui caractérise une erreur manifeste justifiant l'annulation du compromis. Ils précisent que le lot n°89 est en réalité un couloir qui n'aurait pas dû être intégré dans la surface dite « loi Carrez » car il s'agit d'un couloir qui permet d'accéder à un autre lot dont le propriétaire n'a fait valoir aucune renonciation à en faire usage, éléments sur lesquels la S.C.I. Mermonts est demeurée silencieuse.

La S.C.I. Mermonts réfute cette analyse et soutient qu'aucun vice du consentement n'est caractérisé dès lors que la superficie renseignée dans l'annonce correspond à celle du certificat annexé au compromis litigieux lequel comporte une description précise des quatre lots que ses adversaires ont d'ailleurs pu visiter plusieurs fois avant de signer le compromis et de poser ainsi leurs éventuelles questions. S'agissant du lot numéro 89, elle affirme qu'il est grevé d'une servitude de passage pour accéder à la toiture précisée dans le compromis et non pour accéder au lot numéro 51.

Sur ce,

En vertu de l'article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat.

En vertu de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.




Décision du 21 Décembre 2023
4ème chambre 2ème section
N° RG 22/01256

Il s'infère de l'articulation de ces textes avec les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, qu'il appartient à celui qui prétend que son consentement a été vicié par l'erreur, de rapporter la preuve non seulement de l'erreur mais également de ce qu'elle portait sur un élément déterminant de son consentement.

Au cas présent, en se bornant à alléguer que la description du bien en cause ne correspond pas à celle du compromis de vente, sans toutefois produire ladite annonce qui n'est pas davantage versée aux débats par la S.C.I. Mermonts, les consorts [E] échouent à rapporter la preuve de cette divergence laquelle est en tout état de cause, dès lors que les défendeurs ont eu connaissance de la description des lots dans le compromis avant de le signer et que cette description indique précisément que le lot numéro 89 est un couloir grevé d'une servitude d'accès à la toiture, insuffisante pour caractériser une erreur déterminante de leur consentement au sens de l'article 1130 susvisé.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation du compromis de vente.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale,
La S.C.I. Mermonts conclut que la clause pénale stipulée à l'article XI du compromis de vente doit être appliquée de sorte que, les défendeurs n'ayant pas honoré le rendez-vous du 9 juin 2020 pour la signature de la vente, elle est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 36 400 euros qui y est visée. Elle ajoute que la minoration sollicitée en défense n'est pas justifiée dès lors qu'elle n'a pas pu louer son bien entre les mois de janvier et septembre 2020 ce qui représente plus de 9 600 euros en sus du préjudice moral résultant des angoisses subies par ses associés alors au chômage.

Les consorts [E] sollicitent au visa de l'article 1152 du code civil que le montant de la clause soit réduit à la somme de 400 euros eu égard au montant exorbitant de la clause compte tenu des seules charges de copropriété qu'elle a éventuellement exposer et du faible préjudice effectivement subi par la défenderesse puisqu'elle a vendu le bien au même prix que celui convenu en septembre 2020 alors qu'elle l'aurait vendu le 9 juin 2020 s'ils avaient honoré la vente.

Sur ce,

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1231-5 du code civil dispose que :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. »



Il s'infère de ce texte que le montant d'une clause pénale n'est pas nécessairement proportionnel aux préjudices réellement subis du fait de l'inexécution contractuelle.

Au cas présent, l'examen du compromis litigieux met en évidence que son article XI stipule une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire d'un montant de 36 400 euros à la charge de la partie défaillante. Dès lors qu'il est acquis aux débats que les défendeurs n'ont pas signé l'acte définitif de vente le 9 juin 2020, ce qui résulte par ailleurs du procès-verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire, cette clause pénale est applicable. 

Pour autant, bien qu'au regard des éléments de procédure il apparaisse que le bien en cause a été immobilisé pour la vente entre le 16 novembre 2019, date de signature du compromis, et le 9 juin 2020, date de l'échec de la vente, alors que ce bien a pu être ensuite vendu à un tiers en seulement trois mois, démontrant ainsi que la demanderesse aurait pu vendre dans un délai beaucoup plus court, il n'en demeure pas moins que dès lors que la S.C.I. Mermonts reconnaît elle-même qu'elle a vendu ledit bien au même prix peu de temps après la vente et qu'elle évalue sa perte de gains à 9 600 euros, et qu'elle ne peut pas se prévaloir du préjudice subi personnellement par ses associés, le montant des pénalités se révèle excessif ce qui commande de le réduire à la somme de 18 200 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner les consorts [E] à payer à la S.C.I. Mermonts la somme de 18 200 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis.

Aucun élément ne permettant d'établir que les défendeurs n'exécuteront pas cette condamnation, l'astreinte n'est pas justifiée et ce d'autant que la somme correspondante est d'ores et déjà séquestrée chez le notaire. 

Sur la demande reconventionnelle de restitution de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation,
S'il n'est pas contesté que la somme de 18 200 euros a été versée au titre du dépôt de garantie et que cette somme n'a pas été restituée aux défendeurs, cette demande est sans objet en considération de la précédente condamnation.

En conséquence, il y a lieu de débouter les consorts [E] de ce chef.

Sur les demandes accessoires,
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que les consorts [E] succombent à la présente instance, il y a lieu de les condamner d'une part in solidum aux dépens et d'autre part à payer à la S.C.I. Mermonts une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

REJETTE la demande d'annulation de la promesse de vente en date du 16 novembre 2019 portant sur les lots numéros 50, 56, 89 et 61 d'un immeuble sis [Adresse 1] ;

FIXE à la somme de 18 200 (dix-huit mille deux cents) euros le montant de la clause pénale stipulée à l'article XI de ladite promesse de vente ; 

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [J] [W] épouse [E] en leur nom personnel et leur qualité de représentant légal de M. [C] [E] à payer à la S.C.I. Mermonts la somme de 8 200 (dix-huit mille deux cents) euros au titre de la clause pénale de la promesse de vente en date du 16 novembre 2019 portant sur les lots numéros 50, 56 89 et 61 d'un immeuble sis [Adresse 1] ;

REJETTE la demande d'astreinte formée par la S.C.I. Mermonts ;

REJETTE la demande de restitution formée par M. [Y] [E] et Mme [J] [W] épouse [E] en leur nom personnel et leur qualité de représentant légal de M. [C] [E] euros au titre de la restitution de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation versée au titre de ladite promesse de vente ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [J] [W] épouse [E] en leur nom personnel et leur qualité de représentant légal de M. [C] [E] à payer à la S.C.I. Mermonts la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par les consorts [E] au titre des frais irrépétibles et celle formée sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [E] et Mme [J] [W] épouse [E] en leur nom personnel et leur qualité de représentant légal de M. [C] [E] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023.


Le GreffierLa Présidente

Gilles ARCASNathalie VASSORT-REGRENY