Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

 
N° RG 23/57947 

N° Portalis 352J-W-B7H-C225C

N° : 11

Assignation du :
20 octobre 2023

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.N.C. ALTA QWARTZ
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441



DEFENDERESSE

La S.A.S. PEF QWARTZ
[Adresse 2]
[Localité 5]

non représentée 



DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée du 31 mars 2016, la SNC ALTA QWARTZ a donné à bail à la SAS FJA, aux droits de laquelle vient la SAS PEF QWARTZ suivant acte de cession du fonds de commerce du 24 novembre 2022, des locaux à usage commercial au sein du centre commercial [6] (emplacement K34), situé [Adresse 1] (92), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 30 300 euros hors taxes hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 11 mai 2023, un commandement de payer la somme de 15 937,44 euros en principal, outre le coût de l’acte. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société ALTA QWARTZ a, par exploit délivré le 20 octobre 2022, fait citer la société PEF QWARTZ devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de :
- « constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 26 janvier 2023 à la date du 11 juin 2023 à minuit avec toutes les conséquences de droit, 
- ordonner, en conséquence l'expulsion de la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, 
- juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner par provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) à payer à la société ALTA QWARTZ la somme de 19 886,72 euros TTC, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dû au 12 juin 2023 au titre du bail commercial du 26 janvier 2023, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 
- se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte, 
- juger que la somme totale de 19 886,72 euros, à parfaire, due par la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d’exigibilité, majoré de 10 points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance et qu’ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, 
- juger qu’il y a lieu d’enjoindre à la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) de reprendre les paiements des loyers et charges, conformément aux stipulations du bail commercial en date du 26 janvier 2023, 
- condamner par provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) en sus des sommes contractuellement dues à payer à la société ALTA QWARTZ une indemnité correspondant à 10 % des sommes dues, soit la somme de 1 988,67euros TTC, à parfaire, 
- condamner par provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) en sus des sommes contractuellement dues à payer à la société ALTA QWARTZ une pénalité forfaitaire en application de l’article 23.4 alinéa 3 de la Partie III du Bail et correspondant à six mois de loyers, à compter de la reprise des lieux par la société ALTA QWARTZ, soit la somme de 19 962 euros TTC, à parfaire, 
- condamner par provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) à payer à la société ALTA QWARTZ des dommages et intérêts, soit la somme de 6 654,24 euros TTC à parfaire, en réparation du grave préjudice subi, 
- condamner à titre de provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) à compter du 12 juin 2023 à payer à la société ALTA QWARTZ une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 100 %, soit la somme mensuelle de 79 852,96 euros TTC charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, dans les conditions du Bail commercial en date du 26 janvier 2023, 
- juger que la société ALTA QWARTZ conservera le dépôt de garantie dont elle dispose, soit la somme de 8 414,85 euros, 
- juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, 
- condamner par provision la société PEF QWARTZ (enseigne « PATES EN FOLIE) à payer à la société ALTA QWARTZ les dépens, ainsi que la somme de 3 000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ».

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 novembre 2023. La défenderesse, régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Assignée en l’étude de l’huissier de justice, la SAS PEF QWARTZ n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 23-1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. 

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement de payer délivré le 11 mai 2023 n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

C’est donc à bon droit que la société ALTA QWARTZ sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire. 

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, à compter de la date de la présente décision et jusqu'à libération des lieux, conformément à la demande.

En effet, l'article 23-5 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 100% s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence.




Sur la demande de provisions 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 
En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que la somme due au titre des loyers et charges échus au 18 octobre 2023, le terme du mois d’octobre 2023 inclus, s'élève à la somme de 43 228,80 euros, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision, ce montant ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions susvisées.

En revanche, la demande de condamnation au paiement de cette somme sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision, non fondée, elle sera rejetée.

Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des intérêts contractuels majorés à payer au bailleur, de la conservation du dépôt de garantie, de l’indemnité contractuelle de 10% et de l’indemnité forfaitaire de relocation, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. 

Il en va de même de la demande en paiement d’une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, alors qu’aucun préjudice, outre que celui résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte de loyers et charges, couvert par l’octroi d’une indemnité d’occupation, n'est pas démontré. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. 

Aucune considération tirée de l’équité ne commandant de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du même code, la demande de la société ALTA QWARTZ est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, 

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 juin 2023 ;

Ordonnons l’expulsion de la SAS PEF QWARTZ et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] (92), avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SAS PEF QWARTZ à verser à la SNC ALTA QWARTZ, la somme de 43 228,80 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 18 octobre 2023, le terme du mois d’octobre 2023 inclus ; 

Condamnons la SAS PEF QWARTZ à payer à la SNC ALTA QWARTZ une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du mois de novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS PEF QWARTZ au paiement des dépens ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Fait à Paris le 08 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Arnaud FUZATCristina APETROAIE