Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile

N° RG 22/02784 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEI

N° MINUTE : 

Assignation du :
18 Février 2022



ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 08 Janvier 2024
DEMANDEURS 

Monsieur [G] [L] [E]
[Adresse 5], 
[Localité 14]
ROYAUME-UNI

Monsieur [L] [X] [E]
[Adresse 15]
[Adresse 15], [Localité 9]
IRLANDE

Monsieur [N] [F] [H]
[Adresse 2], 
[Localité 18]
ROYAUME-UNI

Tous les trois représentés ensemble par Maître Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1037





DEFENDERESSES 

S.A.S. PV-CP Immobilier Holding
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]

S.A. PV Distribution
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]



S.A.S. Pierre & Vacances Conseil Immobilier
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Toutes les trois représentées ensemble par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008


S.A.S. THIBIERGE NOTAIRES
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A. Crédit Immobilier de France Développement
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Maître Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1329 

La société PRIVATE FINANCE GROUP UK LIMITED 
[Adresse 4], 
[Localité 16] 
ROYAUME-UNI
Représentée par Maître Alexandre BLONDIEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1517

La société ATHENA ADVISERS LTD
[Adresse 4], 
[Localité 16] 
ROYAUME-UNI
Représentée par Me Nathalie DEVILLIERES FINKELSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0581


__________________________



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente,
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,


DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Janvier 2024.


ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au Greffe 
Contradictoire et susceptible de recours 






EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 26 septembre 2008, reçu par Maître [V] [S] exerçant au sein de l’étude THIBIERGE NOTAIRES, la SNC [Adresse 10] cottages, aux droits de laquelle vient la société PV-CP Immobilier Holding, a vendu à M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] (ci-après les consorts [H] [E]) en l’état futur d’achèvement, trois cottages meublés de tourisme (Lot n° 6, bâtiment 5, n°K1.6 ; lots n°26 et 27, bâtiment 23, n°K3.9 et n°K3.10), dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » à [Localité 11] (57) moyennant un prix de 1 082 500 euros. 

L’acte comporte également un bail commercial consenti à la société Center parcs France SC, aux droits de laquelle vient la société PV Distribution. 

Enfin, par offre du 30 juillet 2008, acceptée le 25 août 2008, le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France Développement (le CIFD), a consenti aux acquéreurs un prêt immobilier sur une durée de 240 mois, d’un montant de 870 884,34 euros.

Le prêt a été réitéré dans l’acte authentique du 26 septembre 2008 et était garanti par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 112 875 euros et une hypothèque conventionnelle à hauteur de 758 009,34 euros.

Les acquéreurs étaient représentés à l’acte notarié par un clerc de l’étude du notaire, en application d’une procuration reçue par M. [A] [D], commissioner for oaths à [Localité 13] (Royaume-Uni) en date du 21 juillet 2008 et d’une procuration reçue par M. [W] [M] [J], notary public à [Localité 17] (Royaume-Uni) en date du 11 septembre 2008. 

Les acquéreurs n’ont pas remboursé le prêt à l’échéance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2020, le CIFD a mis en demeure les acquéreurs d’avoir à payer sous huit jours le montant des échéances impayées, soit la somme de 33 779,42 euros et a indiqué qu’à défaut, elle entendait se prévaloir de la clause de déchéance du terme. 

Par exploit extrajudiciaire du 16 avril 2021, le CIFD a dénoncé aux acquéreurs emprunteurs une saisie-attribution pratiquée le 8 avril 2021 de créance de loyers entre les mains de la société Center Parcs Resorts France pour un montant de 546 903,38 euros.

Le 30 juillet 2021, à la demande du CIFD, Maître [Z] [P], notaire exerçant au sein de l’étude THIBIERGE NOTAIRES a émis un certificat visé à l’article 57 § 4 du règlement 44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 dit annexe VI attestant que l’acte du 26 septembre 2008 est exécutoire contre les acquéreurs en France. 

Par exploits d’huissier en date des 18 février 2022 et 1er mars 2022, les consorts [H] [E] ont fait assigner le CIFD, la société PV-CP Immobilier Holding, la société PV Distribution, la société Pierre & Vacances Conseil immobilier, la société Private Finance Group UK Ltd et la société Athena Adviser Ltd devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales et essentielles de voir prononcer la nullité de la vente, du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire, de voir condamner solidairement le CIFD et les sociétés Pierre & Vacances Conseil immobilier, Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd à leur verser des dommages et intérêts. 

Par exploit d’huissier du 21 octobre 2022, le CIFD a fait assigner la société THIBIERGE NOTAIRES en intervention forcée. 

Le 5 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 18 octobre 2022 et en dernier lieu le 29 septembre 2023, le CIFD demande au juge de la mise en état de : 

- Déclarer M [N] [F] [H], M. [G] [L] [E] et M. [L] [X] dit « [R] » [E] irrecevables en leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent, 
- Les condamner solidairement au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Par ailleurs, par conclusions d’incident signifiées en dernier lieu le 27 octobre 2023, la société Private Finance Group UK Ltd demande au juge de la mise en état de : 

- JUGER que l’assignation délivrée à la société PRIVATE FINANCE GROUP UK LIMITED à la demande de Monsieur [N] [H], Monsieur [G] [E] et Monsieur [L] [E] est entachée de nullité, 

Subsidiairement, 
- JUGER que leur demande formulée contre la société PRIVATE FINANCE GROUP est prescrite, 

En tout état de cause : 
- JUGER irrecevables leurs demandes contre la société PRIVATE FINANCE GROUP UK LIMITED, 
JUGER irrecevable leur action, Les CONDAMNER à verser à la société PRIVATE FINANCE GROUP UK LIMITED la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident signifiées en dernier lieu le 31 octobre 2023, la société Athena Advisers Ltd demande au juge de la mise en état de : 

- PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée à la société ATHENA ADVISERS à la demande des consorts [H] et [E] ; 
 
Subsidiairement, 
- DECLARER leur action en responsabilité à l’encontre de la société ATHENA ADVISERS LTD pour défaut de conseil et mise en garde irrecevable comme prescrite. 
 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- Les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la société ATHENA ADVISERS, 
- Les CONDAMNER à payer à la société ATHENA ADVISERS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier demandent au juge de la mise en état de : 

- JUGER que l’action de Monsieur [N] [F] [H], Monsieur [G] [L] [E] et Madame [L] [X] [E] est prescrite, 
 
En conséquence, 
- JUGER que leurs demandes sont irrecevables, 
- Les DEBOUTER de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’ils formulent à l’encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, 
- Les CONDAMNER à payer aux sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société THIBIERGE NOTAIRES demande au juge de la mise en état de : 

- DECLARER irrecevables comme prescrites, l’action et les demandes de [N] [F] [H], [G] [L] [E] et [L] [X] [E] tendant à voir juger nul, ou requalifier, l’acte reçu par Maître [S], notaire membre de l’étude THIBIERGE, le 26 septembre 2008, au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique, 
- PRENDRE ACTE que la SAS THIBIERGE NOTAIRES s’en rapporte à la décision du Juge de la Mise en Etat s’agissant de la prescription de l’action en nullité fondée sur un éventuel dol, et des actions en responsabilité dirigées contre les autres défendeurs, 
- CONDAMNER solidairement [N] [F] [H], [G] [L] [E] et [L] [X] [E] à payer à la SAS THIBIERGE NOTAIRES, la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, les demandeurs à l’instance demandent au juge de la mise en état de : 

- Juger recevable comme non prescrite leur action engagée à l’encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution, Pierre & Vacances Conseil Immobilier, Private Finance Group UK Limited et Athena Advisers Ltd ; 
- Juger que l’assignation est conforme à l’article 56 du code de procédure civile ; 


- Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 
- Réserver les dépens. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de l’assignation 

Sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, les sociétés Athena Adviser Ltd et Private Finance Group UK Ltd soulèvent la nullité de l’assignation qui leur a été délivrée et qui selon elles, ne leur permet pas de savoir exactement ce qui leur est reproché, de sorte qu’elles ne sont pas en mesure de se défendre et que cette atteinte leur cause un grief au sens de l’article 114 du code civil. 

Elles font valoir que l’assignation ne comporte aucun exposé des moyens de fait et de droit au soutien de la demande indemnitaire dirigée contre elles, caractérisant une faute, un dommage et un lien de causalité susceptibles d’engager leur responsabilité. 

La société Private Finance Group UK Ltd fait également valoir qu’aucune preuve matérielle n’est produite démontrant qu’elle aurait agi comme mandataire du vendeur, l’assignation ne précisant pas son rôle dans la vente arguée de nullité et les pièces visées dans l’assignation ne permettant pas davantage de prouver qu’elle est intervenue. 

Les deux sociétés précisent que la pièce versée aux débats par les demandeurs à l’instance dans le cadre du présent incident, page d’un site dénommé « Private Finance Group », n’émane pas de la société Private Finance Group UK Ltd et qu’en tout état de cause, elle n’apporte aucune preuve d’une relation juridique entre les acquéreurs et elles-mêmes.

Les consorts [H] [E] opposent que les pièces versées aux débats démontrent l’implication des deux sociétés dans la conclusion des contrats de vente comme intermédiaires de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier. 


Sur ce 

L’article 56 2° du code de procédure civile dispose que l'assignation contient à peine de nullité, notamment un exposé des moyens en fait et en droit. 

En l’espèce, aux termes de l’assignation délivrée aux sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd par les consorts [H] [E], ces derniers demandent à titre très subsidiaire au tribunal de les condamner solidairement avec le CIFD et la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier à leur verser une somme de 546 079,56 euros à titre de dommages et intérêts pour « défaut de respect de leurs obligations d’information, de conseil et de mise en garde ». 

Dans le corps de l’assignation, les demandeurs exposent que les sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, de même que la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier « les ont démarchés », aux fins de les convaincre d’acquérir des cottages Center Parcs. Ils exposent ensuite de façon générale ne pas avoir été informés sur la valeur d’un acte authentique, sur les risques d’un endettement trop élevé, sur le risque de perte de valeur des biens objets de la vente en l’état futur d’achèvement et sur les modalités de renouvellement du bail commercial et ses conditions et concluent que « la banque ou son/ses mandataires » ont manqué à leur obligation de conseil et de mise en garde sur cette opération complexe d’investissement et qu’il « reviendra donc à la banque défenderesse d’apporter la preuve de ce qu’elle a rempli ses obligations » à leur égard. 

Il en résulte qu’aux termes de l’assignation, les demandeurs se sont contentés d’une présentation sommaire et très imprécise des faits impliquant les sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, dont le rôle n’est nullement précisé, les demandeurs indiquant eux-mêmes que leurs « rôles ne sont pas clairement identifiés », alors qu’à défaut de pouvoir préciser les liens juridiques entre les parties et différents intervenants, ils pouvaient au moins préciser la nature et les circonstances exactes des interventions de ces deux sociétés à leur égard. 

Alors que dans l’assignation les demandeurs semblent présenter les sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd comme des mandataires de la banque, ils indiquent dans leurs conclusions sur incident qu’il ressortirait des pièces versées aux débats qu’elles ont « été directement impliquées » comme « intermédiaires de Pierre & Vacances ». 

Ce faisant, les demandeurs à l’instance se contredisent et ajoutent à la confusion, étant observé que les pièces versées aux débats par eux sont insuffisantes à pallier les carences de l’assignation et ne permettent pas de faire apparaître le rôle des sociétés assignées dans la vente en l’état futur d’achèvement ou la conclusion du contrat de prêt, ni les manquements qui leur sont précisément reprochés.

A la lecture de l’assignation et des conclusions sur incident des demandeurs à l’instance, le tribunal et partant les défenderesses, ne sont donc pas en mesure d’identifier s’il leur est reproché leur intervention en qualité de mandataires de la banque ou en qualité de commercialisateur et de mandataires de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier. Il n’est pas davantage possible d’identifier si les manquements reprochés se rapportent à la banque uniquement, les demandeurs indiquant qu’il appartiendra à cette dernière de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information, ou à l’ensemble des parties, en ce compris les sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, dont la condamnation solidaire est demandée. 

En outre, alors que l’exception de nullité de l’assignation était soulevée, les demandeurs à l’instance n’ont pas signifié de nouvelles conclusions au fond afin de préciser les moyens de droit et de fait venant au soutien de leur demande de condamnation des sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd et n’apportent pas davantage de précisions dans leurs écritures en réponse sur incident. 
Dès lors, à défaut de présenter un raisonnement juridique, articulant le fait et le droit au soutien de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts, les demandeurs n’ont pas respecté les exigences de l’article 56 précité. 

Cette carence prive les sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, défenderesses, de la possibilité de se défendre, n’étant pas en mesure de savoir exactement ce qui leur est reproché, et leur cause donc un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile. 

En conséquence, les assignations délivrées aux sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd seront déclarées nulles. 

Il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux fins de non-recevoir soulevées par ces deux sociétés, tirées de la prescription ou du défaut d’intérêt à agir des demandeurs à l’encontre de la société Private Finance Group UK Ltd. 


Sur la prescription 


1. Sur la prescription de la demande de nullité de l’acte de vente et du contrat de prêt 

Le CIFD auquel s’associent la société THIBIERGE NOTAIRES, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier, demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevables comme prescrites les actions en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial et font valoir tout d’abord s’agissant de la nullité fondée sur le défaut d’authenticité des procurations que : 
 
- L’action en nullité du contrat de prêt relève des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce qui régit les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçant et non-commerçants et pose un délai de prescription de 5 ans, 
- Le délai de prescription court donc à compter du jour de la conclusion du contrat et non au jour de la connaissance des faits permettant d’agir en nullité, 
- L’action en nullité de l’acte du 26 septembre 2008 est donc prescrite depuis le 26 septembre 2013 et l’assignation délivrée en 2022 est tardive, 
- En tout état de cause, si le point de départ devait être fixé au jour de la connaissance par les demandeurs de l’irrégularité invoquée, en application de l’article 2224 du code civil, la prescription serait également acquise dès lors que les acquéreurs ne pouvaient ignorer à la date de la signature des procurations devant un commissioner for oaths ou un notary public qu’elles étaient irrégulières pour la signature d’un acte authentique en France, de sorte qu’ils devaient agir au plus tard les 21 juillet et 11 septembre 2013 pour contester la validité des procurations et au plus tard le 26 septembre 2013 pour contester la validité de l’acte notarié. 

S’agissant de l’action en nullité fondée sur le dol ou l’erreur ensuite, ils font valoir que : 

- Cette action relève également des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce et doit donc être exercée dans les cinq années de la vente ou du prêt argués de nullité, 
- A supposer que le point de départ de la prescription soit reporté au jour de la connaissance des faits permettant d’exercer l’action en nullité, les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de la non-conformité alléguée des cottages dès leur livraison, soit le 21 mai 2010, leur action étant donc prescrite depuis 2015. 



Les consorts [H] [E] invoquent les dispositions de l’article 2224 du code civil et soutiennent que leur consentement a été vicié par un dol et qu’ils n’ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité sur ce fondement qu’au jour de la mise en demeure du CIFD d’avoir à lui rembourser le solde du prêt. Ils précisent que : 

- Le bien leur a été vendu comme constituant un investissement sans risque, avec un rendement allant jusqu’à 4,5%, ce qui était mensonger, et qu’il leur a été affirmé que la revente du bien, avec plus-value, devait permettre le remboursement du capital emprunté,
- A aucun moment les risques de l’opération n’ont été portés à leur connaissance, 
- Ils ont subi un arrêt total du paiement des loyers par le preneur à bail commercial, 
- Le prix de revente des cottages a largement diminué, certains plus vastes étant vendus sur saisie immobilière et d’autres vendus à l’amiable à des prix nettement inférieurs au prix d’acquisition, contrairement à ce que promettait le document publicitaire, 

En réponse aux conclusions des consorts [H] [E], les demandeurs à l’incident de prescription soulignent que : 

- En l’état de l’assignation, les demandeurs à l’instance n’ayant pas conclu au fond depuis, ils ne fondent pas leur demande de nullité sur le dol des vendeurs invoqué pour la première fois dans le cadre du présent incident et tenant à des manœuvres visant à leur présenter l’opération comme faussement rentable, mais invoquent uniquement un défaut de conseil de la banque et des sociétés intermédiaires, 
- En tout état de cause, une telle action fondée sur le dol serait également prescrite, 
- En effet, les acquéreurs reconnaissent ne pas avoir cru à l’indication faite sur la plaquette commerciale relative à la rentabilité de l’opération, de sorte que la prescription a commencé à courir dès le jour de la vente, 
- Au surplus le risque d’impayé de loyer est inhérent à la location du bien et les acquéreurs en avaient nécessairement connaissance dès la vente, de même qu’ils n’allèguent pas qu’il leur a été garanti qu’ils pourraient réaliser une plus-value à la revente du bien, seul un « potentiel d’appréciation du capital » étant mentionné sur la plaquette. 


Sur ce

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur à compter du 19 juin 2008 et jusqu’au 17 juin 2013, applicable à l’espèce, les actions en nullité des actes mixtes, conclus entre commerçant et non-commerçants, se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Aux termes de leur assignation, les consorts [H] [E] agissent en nullité de la vente du 26 septembre 2008 et du contrat de prêt du même jour. Il est constant que tant le vendeur, la société PV-CP Immobilier Holding, société par actions simplifiée, qui vient aux droits de la société en nom collectif [Adresse 10] cottages, que le prêteur, le CIFD, société anonyme, qui vient aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, sont des sociétés 

commerciales à raison de leur forme, de sorte que l’action en nullité de ces deux actes mixtes conclus entre des commerçants et les consorts [H] [E], non-commerçants, se prescrit par cinq ans en application de l’article L. 110-4 du code de commerce. 

Le point de départ de cette action est toutefois fixé par application des dispositions de droit commun de l’article 2224 du code civil, au jour où le contractant qui invoque la nullité a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. 

En l’espèce, les demandeurs à l’instance invoquent tout d’abord dans leur assignation la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt en raison du défaut de pouvoir en la forme authentique du notaire pour les représenter alors que tant la vente en l’état futur d’achèvement que l’hypothèque conventionnelle ne pouvaient être conclues que par acte authentique et partant par une personne munie d’une procuration authentique pour les représenter. 

Ils font valoir au soutien de leur demande que les pouvoirs reçu devant M. [A] [D], commissioner for oaths et M. [M] [J], notary public, simples témoins de signature, n’ont pas la valeur d’un pouvoir authentique. 

Les acquéreurs ne contestent pas avoir signé les procurations litigieuses devant le commissoner for oaths, le 21 juillet 2008 et devant le notary public le 11 septembre 2008, de sorte que dès cette date, ils avaient connaissance de l’absence de caractère authentique des pouvoirs donnés au clerc de notaire de l’étude rédactrice des actes attaqués, fait qui leur permettait d’exercer l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt. 

Dès le jour de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt, les acquéreurs étaient donc en mesure d’exercer l’action en nullité de ces actes, fondée sur le défaut de caractère authentique du pouvoir du notaire pour les représenter, de sorte que la prescription de leur action est acquise depuis le 26 septembre 2013. 

Les demandeurs à l’instance fondent ensuite leur action en nullité sur le dol du vendeur ou sur l’erreur au motif qu’ils auraient été « informés il y a peu » que les cottages acquis auraient été construits de façon différente de ce qui était prévu sur les plans et de ce qui a été publié au livre foncier et ils indiquent qu’un « constat d’huissier est en cours ». 

Toutefois, dès la livraison des lots en 2010, cette date n’étant pas contestée par les acquéreurs, ils étaient en parfaitement en mesure de constater le cas échéant que les lots acquis n’étaient pas conformes aux plans et avaient donc connaissance des faits leur permettant d’agir en nullité pour erreur ou dol du vendeur, pour ce motif. 

Leur action en nullité sur ce fondement ayant été exercée par actes des 18 février et 1er mars 2022, soit plus de cinq années après la livraison des lots, elle est également prescrite et partant irrecevable. 

Enfin, dans leurs conclusions en réponse à la fin de non-recevoir soulevée, les acquéreurs exposent qu’ils ont été victimes d’un dol pour avoir été trompés sur la rentabilité de l’opération et qu’ils n’ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité de la vente et du prêt sur ce fondement qu’au jour de la mise en demeure du CIFD d’avoir à lui rembourser le prêt. 

Toutefois, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et 

n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or, en l’état de l’assignation qui seule saisit le tribunal dès lors que les demandeurs n’ont pas de nouveau conclu au fond depuis, les seuls moyens de nullité de la vente et du contrat de prêt soulevés par eux reposent sur le défaut de caractère authentique du pouvoir et sur la non-conformité des lots aux plans, les demandeurs à l’instance n’invoquant nullement le dol du vendeur ou du prêteur s’agissant de la rentabilité de l’opération ou des conditions de l’acquisition ou du prêt. 

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner si une action en nullité fondée sur ce dol serait ou non prescrite, dès lors que le tribunal n’en est pas saisi. 

En conséquence, l’action en nullité de la vente et du contrat de prêt exercée par les demandeurs, fondée exclusivement sur le défaut de pouvoir authentique du notaire pour les représenter ou sur l’erreur ou le dol portant sur la non-conformité des biens acquis, sera déclarée irrecevable comme prescrite. 


2. Sur la prescription des demandes indemnitaires


Le CIFD soutient également que l’action en responsabilité exercée contre lui est prescrite. 

Il expose que l’action d’un emprunteur dirigée contre la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, et que son point de départ est la date à laquelle l’inexécution alléguée s’est manifestée, c’est-à-dire la date de conclusion du contrat, les acquéreurs n’alléguant pas que leur engagement était disproportionné ou qu’ils ne seraient pas en mesure de faire face aux sommes exigibles. 

L’offre de prêt ayant été signée le 25 août 2008, l’action est prescrite depuis le 25 août 2013.

La société Pierre & Vacances Conseil Immobilier invoque la prescription de l’article 2224 du code civil et soutient que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la conclusion du contrat dès lors que le dommage qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste à cette date, les acquéreurs ne pouvant sérieusement soutenir qu’ils n’étaient pas avertis que l’acte de vente avait la valeur d’un jugement définitif, l’acte mentionnant la possibilité de délivrer un titre exécutoire au prêteur lui permettant de poursuivre les emprunteurs sans besoin d’un jugement et dès lors qu’ils avaient été en mesure, depuis la signature de l’acte de vente, d’identifier eux-mêmes les prétendus manquements reprochés. 

Les consorts [H] [E] opposent que le point de départ de l’action en responsabilité contre la banque doit être fixé en application de l’article 2224 du code civil au jour d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, soit le 25 novembre 2020, et non au jour de conclusion du contrat de prêt.

Ils ne répondent pas aux moyens soulevés par la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier. 




Sur ce 

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur à compter du 19 juin 2008 et jusqu’au 17 juin 2013, applicable à l’espèce, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée par l’emprunteur à l’encontre du prêteur ou de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur à l’encontre du commercialisateur du bien objet d’une vente en l’état futur d’achèvement court à compter du jour où l’acquéreur emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, les demandeurs fondent leur action en responsabilité exercée à l’encontre du CIFD et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier sur le manquement de ces deux sociétés à leur obligation d’information et de conseil à leur égard, et leur reprochent de ne pas avoir attiré leur attention sur les modalités et risques de l’opération immobilière financée par le prêt du 26 septembre 2008. 

Plus précisément, ils exposent dans leurs écritures en réponse sur incident n’avoir pas été informés du risque d’endettement trop important, du risque de perte de valeur du bien acquis et ainsi du risque de ne pas être en mesure de rembourser leur prêt. 

Ils ne qualifient pas leur préjudice résultant de ce manquement allégué, qui ne peut être que la perte de chance de ne pas conclure la vente en l’état futur d’achèvement et de ne pas conclure le contrat de prêt garanti par une hypothèque conventionnelle, ou la perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et partant d’éviter la réalisation du risque invoqué par eux, à savoir l’impossibilité de rembourser leur emprunt en raison de la perte de valeur du bien acquis. 

Si ce préjudice de perte de chance se réalise en effet bien au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt, ce n’est en revanche qu’au jour de la mise en demeure par le CIFD d’avoir à payer le solde du prêt avec déchéance du terme, soit le 25 novembre 2020, que les acquéreurs emprunteurs ont pu avoir connaissance de la réalisation du risque allégué, c’est-à-dire de l’impossibilité pour eux de rembourser leur prêt en raison d’une supposée perte de valeur de leur bien, laquelle ne peut être appréciée qu’à cette date. 

Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité exercée à l’encontre de la banque et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier doit donc être fixé à cette date, de sorte que l’action exercée par assignation délivrée les 18 février 2022 et 1er mars 2022 n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable. 


Sur les demandes accessoires 

Les assignations délivrées aux sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd étant déclarées nulles, il y a lieu de condamner M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] in solidum aux dépens liés à leur mise en cause, ainsi qu’à leur verser à chacune une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


Les autres dépens de l’instance seront en revanche réservés, de même que les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS


Nous Claire Israel, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours, 


Prononçons la nullité des assignations délivrées aux sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, 

Déclarons irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement et du contrat de prêt du 26 septembre 2008 exercée par M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter ou sur l’erreur ou le dol portant sur la non-conformité des biens acquis, 

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité exercée par M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier, 

Déclarons en conséquence recevable l’action en responsabilité exercée par M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier, 

Renvoyons à l’audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant : 

- Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024, 
- Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier au plus tard le 21 mai 2024, 


Condamnons M M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] in solidum aux dépens liés à la mise en cause des sociétés Private Finance Group UK Ltd et Athena Adviser Ltd, 

Condamnons M M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] in solidum à payer à la société Private Finance Group UK Ltd la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons M. [G] [E], M. [L] [X] dit [R] [E] et M. [N] [H] in solidum à payer à la société Athena Adviser Ltd la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Réservons les autres dépens de l’instance, 

Réservons les autres demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Faite et rendue à Paris le 08 Janvier 2024


La Greffière Le Juge de la mise en état