Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/07148 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ63N


N° MINUTE : 6

Assignation du :
12 Mai 2023


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[I] [K][2]

[2] 
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 10 Janvier 2024


DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0138



DEFENDERESSE

S.A.S. LELIEVRE
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Patrick THIERACHE de la SELARL JEF JURIDIQUE ET FISCALITE, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0067

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2000, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD a donné à bail à la société LELIEVRE des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de négociant en tissus, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2000, moyennant un loyer initial de 423.000 francs par an, hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier du 23 septembre 2009, la société LELIEVRE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2009. En l'absence de réponse du bailleur, un nouveau bail a pris effet au 1er octobre 2009, aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent. 
 
Le bail s'est prolongé tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD a signifié à la société LELIEVRE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 300.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 10 février 2022, la société LELIEVRE a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, mais s'est opposée à la fixation du loyer à la somme de 300000 euros.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 20 janvier 2023, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD a fait assigner la société LELIEVRE par acte du 12 mai 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris. 

Aux termes de son assignation, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, de :
« Constater le déplafonnement du loyer, le bail s'étant prolongé au-delà de 12 ans. 
En conséquence : 
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juillet 2022 à la somme annuelle en principal hors taxes de 300.000€ (Trois cent mille euros) ;
- Condamner la Société LELIEVRE à payer à la SCI DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD la somme de 5.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,
- Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 150.000€ HT.
- Dans ce cas réserver les dépens et l'application de l'article 700 CPC ;
En toute hypothèse, 
- Débouter la SAS LELIEVRE de toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux demandes ci-dessus. 
- Dire n'y avoir lieu à suspension de l'exécution provisoire »

Aux termes de son mémoire en défense notifié le 17 mars 2023, la société LELIEVRE demande au juge des loyers commerciaux :
« - d'ordonner une mesure d'expertise afin de recueillir contractuellement les éléments d'information requis sur la valeur locative en fonction de la nature des différents locaux et de leur configuration particulière ;
- de maintenir le loyer actuel pendant la durée de l'instance ;
- condamner le bailleur en tous les dépens ainsi qu'au paiement à la société LELIEVRE d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC. »

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 11], à compter du 1er juillet 2022. 

En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. La SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD relève que le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ce qui n'est pas contesté par la société LELIEVRE. Il y a lieu de constater qu'au regard de la durée du bail, le prix doit être fixé à la valeur locative.

Au soutien de ses prétentions, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD fait valoir que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans. Elle retient une surface pondérée de 37,20 m² pour la partie boutique, outre une surface réelle de 161 m² pour l'appartement de l'entresol et une surface réelle de 373 m² pour l'appartement du 1er étage. Produisant des références locatives à l'appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 850 euros par m² pondéré pour la partie boutique, de 370 euros par m² pour l'appartement de l'entresol et de 560 euros par m² pour l'appartement du 1er étage, soit une valeur locative totale de 300.070 euros par an, arrondis à 300.000 euros par an, hors taxes et hors charges. 

La société LELIEVRE expose que la boutique est dépourvue d'accès sur rue, la rendant inaccessible à la chalandise, que les locaux présentent une mauvaise distribution, que la rue des lieux loués est étroite et à sens unique. Elle produit en outre des références locatives additionnelles relevées le long de la [Adresse 12] et conclut que la valeur locative ne peut en aucun cas être estimée à 300.000 euros par an comme sollicité par la bailleresse. Elle demande en conséquence la désignation d'un expert avec pour mission d'estimer la valeur locative des lieux donnés à bail. 

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 16 décembre 2021 et de la réponse de la preneuse du 10 février 2022, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 11], à compter du 1er juillet 2022 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert :

Monsieur [I] [K]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tel. : [XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

Avec mission :
de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 21 octobre 2024 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 22 janvier 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 29 Février 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 10 janvier 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES