Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2024



N° 2024/ 001







N° RG 20/08635



 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGIAO







[P] [J]





C/



S.C.P. DECORPS - [R] - DECORPS 



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 2]-[Adresse 4]

























Copie exécutoire délivrée le :



à :



Me Joseph MAGNAN



Me Maud DAVAL-GUEDJ



Me Agnès ERMENEUX





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 22 Février 2011 enregistrée au répertoire général sous le n° 11.10.815.





APPELANT



Monsieur [P] [J]

né le 01 Décembre 1978 à [Localité 11] (35), demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Guillemette MAGNAN DE MARGERIE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEES



S.C.P. DECORPS - [R] - DECORPS

Notaires associés, étude sis [Adresse 6]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]-[Adresse 4] à [Localité 1]



représenté par son syndic le Cabinet SIGA, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice es qualité au siège sis [Adresse 7], successeur du Cabinet LIAUTARD



représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Pierre MICHOTTE, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Selon acte notarié, reçu par Maître [R], associé de la SCP «Jean-Paul DECORPS, [F] [R] et Isabelle DECORPS '', en date du 4 janvier 2004, M.[J] a acquis de la SCI DODO un appartement situé au [Adresse 3] ainsi désigné « Un appartement de type 3 avec une cave et un entresol en façade sur une petite cour du [Adresse 9]. '' La superficie du bien vendu telle que mentionnée à l'acte est de 64, 43 m2, lot n°20.



Le Syndicat des copropriétaires a appelé auprès de M.[J] les charges afférentes au lot n°20 de la copropriété [Adresse 2]-[Adresse 4].



Selon acte extra-judiciaire date du 15 décembre 2009, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ~ [Adresse 5] a assigné M.[J] devant le Tribunal d'Instance de MARSEILLE.



Considérant que, " tout laisse à penser que le lot n°20 qui était un appentis est devenu, avant la vente à M.[J] un appartement de trois pièces, par jugement rendu le 28 février 2011, le Tribunal d'instance de MARSEILLE a :

- condamné M.[J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]- [Adresse 5], la somme de 5204 euros au titre d'un prétendu arriéré des charges,

- Condamné le même à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]- [Adresse 5] et à la SCP DECORPS JUMELET DECORPS la somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du CPC.



Par déclaration au greffe en date du 2 juillet 2012, M.[J] a interjeté appel de cette décision.



Selon conclusions d'incident, le syndicat des copropriétaires a invoqué l'irrecevabilité de l'appel de M.[J] à son égard.



Par voie de conclusions en réponse, M.[J] a conclu à la recevabilité de son appel et sollicité une mesure d'instruction.



Selon Ordonnance en date du 30 mai 2013, Mme le Conseiller de la Mise en état a :

-déclaré recevable l'appel formé par M.[P] [J] le 2 juillet 2012 contre le jugement rendu le 22 février 2011 par le Tribunal d'instance de Marseille.

- ordonné une expertise et commis M.[K] [E] en qualité d'expert judiciaire avec mission notamment de :

" Se rendre sur les lieux, chez M.[J], [Adresse 3] à [Localité 1]

Décrire l'emplacement et la consistance du bien appartenant à M.[J],

Dire s'il se situe sur la parcelle cadastrale [Cadastre 8] ;

A défaut, dire par qui est occupée ladite parcelle cadastrale [Cadastre 8],

Décrire la composition du lot n°20;

Collecter toutes pièces, actes de ventes successifs et plans permettant à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer si le bien appartenant à M. [J] se situe dans la copropriété de l'immeuble [Adresse 2]-[Adresse 4]".



M.[K] [E] a déposé son rapport le 12 février 2014.



M.[J] a, parallèlement, engagé une procédure tendant à la résolution de la vente de son appartement à l'encontre de la SCI DODO, de la Ville de [Localité 10] et de la SCP DECORPS [R] DECORPS, selon exploit des 10 et 14 juin 2013.



Afin d'éviter tout risque de contradiction de décision, le Conseiller de la Mise en état chargé de la présente affaire a, selon Ordonnance n°2015/MEE/160 du 23 juin 2015 ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en résolution de la vente précité.



Selon Jugement en date du 8 mars 2016, le Tribunal de Grande instance de Marseille a fait droit aux demandes de M.[J] et prononcé la résolution du contrat de vente conclu le 4 janvier 2005 et condamné les notaires à indemniser M.[J] de ses divers préjudices.



La SCP DECORPS [R] DECORPS a relevé appel de cette décision.



Selon arrêt du 4 décembre 2018, la Première Chambre A de la Cour d'appel de Céans a confirmé la résolution de la vente en date du 4 janvier 2004 et condamné notamment la SCP DECORPS [R] et la société PALLNCOURT AUBERT, notaires à l'indemniser de son entier préjudice.



L'affaire a été ré-enrôlée suivant demande déposée le 3 septembre 2020.



M.[J] sollicite :

REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]- [Adresse 5], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]- [Adresse 5] à restituer à M. [J] la somme de 6645,31 € réglée en exécution du jugement du 28 février 2011.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SCP DECORPS [R] DECORPS à relever et garantir M.[J] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires.

CONDAMNER la SCP DECORPS [R] DECORPS à régler à M. [J] la somme de 6645,31 € réglée en exécution du jugement du 28 février 2011 s'il n'était pas fait droit à la demande en restitution formée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 4] et la SCP DECORPS [R] DECORPS à régler à M.[J] la somme de 6 000 € à titre d'indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 4] et la SCP DECORPS [R] DECORPS à régler à M.[J] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]-[Adresse 4] et la SCP DECORPS [R] DECORPS aux entiers dépens d'instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont ceux d'appel distraction au profit de la SCP PAUL & JOSEPH MAGNAN, avocat, qui en a fait l'avance en application de l'article 699 du Code de procédure civile.



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que selon arrêt en date du 4 décembre 2018, la Cour d'appel a confirmé la résolution de la vente en date du 4 janvier 2004, n'étant plus propriétaire du lot n°20 du fait de la résolution de la vente, il n'est pas tenu des charges de copropriété afférentes à ce lot et ce de manière rétroactive,

-que le syndicat doit être débouté de ses demandes de paiement de charges et condamné à restituer les charges payées,

-que si par impossible, le Jugement dont appel n'était pas réformé, il conviendra de condamner la SCP DECORPS [R] à relever et garantir M.[J] de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, frais, accessoires et intérêts.

-que de même, s'il n'était pas fait droit à la demande en restitution de la somme de 6 645,31€ réglée par lui en exécution du Jugement du 28 février 2011, il conviendra de condamner les notaires à lui régler cette somme, à titre d'indemnisation du préjudice subi par la faute de ces derniers au visa de l'ancien article 1147 du code civil et 1231-1 nouveau du code civil, 

-qu'il a subi un préjudice moral depuis l'introduction de la présente procédure, ayant dû régler des charges de copropriété sur un lot ne lui appartenant pas depuis plus de 10 ans. 



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA, conclut :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Subsidiairement, dire en cas de réformation que l'obligation de remboursement ne peut concerner que les charges de copropriété proprement dites,

Et subsidiairement, condamner la SCP DECORPS [R] DECORPS (ou toute autre venant aux droits de celle-ci) à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation,

En tout état de cause, condamner toute partie succombante au paiement d'une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 en degré d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Il soutient:

-qu'il résulte du rapport d'expert géomètre M.[E] que le seul propriétaire du lot 20 de la copropriété était M.[J], en dépit du fait que celui-ci occupait avec sa famille un autre bien, à savoir un appartement situé en dehors de cette copropriété et dépendant d'un ensemble pré-empté jadis par la ville de [Localité 10],

-que par le seul effet de l'annulation de la vente entre M.[J] et la SCI DODO, il s'est retrouvé avec pour nouvel interlocuteur la SCI DODO qui avait récupéré à son corps défendant la propriété théorique mais non effective du lot 20,

-que depuis lors la situation a été régularisée la SOLEAM étant titulaire de ce lot,

-qu'il n'avait pas le choix à l'origine de la présente procédure que de réclamer les charges du lot 20 à la personne désignée par attestation cadastrale et relevé de propriété cadastrale,

-que le jugement ne pouvait davantage en décider autrement,

-qu'une réformation du jugement lui causerait un préjudice irréparable puisqu'il est impossible de porter au débit du compte de la SOLEAM des charges de 2004 à 2010, représentant chaque année 10% du budget,

-que M.[J] aurait dû vérifier la contenance cadastrale de son lot, 

-que le caractère rétroactif de l'annulation de la vente ne peut lui être opposé,

-que subsidiairement les fautes du notaire rédacteur de l'acte justifie qu'il soit condamné à le relever et le garantir.



La SCP DECORPS [R] DECORPS conclut:

Confirmer le jugement entrepris,

Débouter M.[J] de tous ses moyens, fins et demandes dirigée contre elle comme infondées et injustifiées

Condamner M.[J] ou tout autre succombant à régler à ladite SCP une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d'appel au profit d ela SCP COHEN GUEDJ.



Elle fait valoir:

-que l'expert conclut bien que M.[J] est l'unique propriétaire du lot 20,

-qu'aucune faute ne peut lui êtr imputée dans la rédaction de l'acte de vente à M.[J], en l'absence d'interpellation des parties elle n'avait aucune obligation de se rendre sur les lieux afin de vérifier la situation exacte du bien, 

-que le notaire rédacteur ne peut être amené à relever et garantir M.[J] du paiement des charges de copropriété réclamées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023.



Les parties ont exprimé leur accord pour que cette ordonnance soit révoquée et que la clôture soit prononcée à l'audience soit le 7 novembre 2023, avant les plaidoiries.







MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement des charges afférentes au lot 20 formulée par le syndicat des copropriétaires et la restitution des sommes réglées



Il résulte des pièces versées aux débats que selon arrêt du 4 décembre 2018, la présente cour a confirmé la résolution de la vente du 4 janvier 2004 intervenue entre M.[J] et la SCI DODO, prononcée par jugement du 8 mars 2016.

Cet arrêt régulièrement publié à la conservation des hypothèques est opposable au syndicat des copropriétaires.



Il résulte des article 1183 et 1184 ancien du code civil applicable à l'espèce, que la résolution de la vente entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat, remettant les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé, y compris à l'égard des tiers.



Ainsi, M.[J] n'étant plus propriétaire du lot 20 et ce rétroactivement au 4 janvier 2004, quand bien même dans son rapport antérieur à l'arrêt du 4 décembre 2018, l'expert géomètre considérait qu'il était propriétaire de ce lot 20, il n'est pas tenu des charges de copropriété afférentes à ce lot, de sorte que le jugement entrepris est réformé et le syndicat des copropriétaires débouté de son action en paiement des charges à l'encontre de M.[J].



Il convient de rappeler que, dans cet arrêt du 4 décembre 2018, la présente cour a jugé que l'erreur n'est pas imputable à M.[J], mais au rédacteur de l'acte, qui est fautif de ne pas s'être ému de l'incohérence de désignation du bien vendu, ni de s'être enquis de la régularité de la transformation invoquée, de sorte que le syndicat de copropriétaires ne peut invoquer une négligence de la part de l'appelant dans la non vérification de la consistance cadastrale pour obtenir sa condamnation aux charges de copropriété.



Par ailleurs, le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l'intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelant.





Sur l'appel en garantie par le syndicat des copropriétaires de la SCP DECORPS [R] DECORPS



Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer.



En l'espèce, il résulte de l'arrêt du 4 décembre 2018 que la résolution de la vente est imputable aux fautes du notaire rédacteur de l'acte, de sorte que si le syndicat des copropriétaires est tenu par le présent arrêt de restituer les sommes perçues de M.[J] en exécution des chefs infirmés du jugement, il ne peut plus réclamer les charges de 2004 à 2010 relatives au lot 20 au véritable propriétaire, préjudice, qui est la conséquence directe des fautes du notaire rédacteur, qui doit donc être condamné à le relever et garantir à ce titre.





Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral



M.[J] ne justifiant nullement du préjudice moral qu'il invoque, est débouté de sa demande à ce titre.





Sur les autres demandes



La SCP DECORPS [R] DECORPS est condamnée à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, distraction au profit de la SCP PAUL&JOSEPH MAGNAN.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2011 par le Tribunal d'instance de MARSEILLE,



Statuant à nouveau,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées à l'encontre de M.[J],



RAPPELLE que le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l'intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelant,



CONDAMNE la SCP DECORPS [R] DECORPS à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA de toute condamnation prononcée à son encontre pour quelque titre que ce soit,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant,



CONDAMNE la SCP DECORPS [R] DECORPS à régler à M.[J] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE la SCP DECORPS [R] DECORPS aux entiers dépens de première instance et d'appel recouvrés pour ces derniers au profit de la SCP Paul & Joseph MAGNAN, avocats.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT