Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2024



N° 2024/ 005







N° RG 23/02046



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYIB







Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12]





C/



[L] [X]

[K] [X]

[W] [O] [X]

S.C. [Adresse 12]



























Copie exécutoire délivrée le :



à :



Me Emmanuel BRANCALEONI





Me Didier ESCALIER



Me Emery CROISE







Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 25 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02617.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] sis à [Localité 2] 

représenté par son syndic, la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 7] [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège sis [Adresse 6] [Localité 2]



représentée par Me Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [L] [X]

né le 30 Septembre 1941 à [Localité 9] (33), demeurant [Adresse 3] [Adresse 12] [Localité 2]



Monsieur [K] [X]

né le 31 Mai 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] [Localité 8]



Madame [W] [O] [X]

née le 19 Août 1968 à [Localité 11] (47), demeurant [Adresse 5] [Localité 1]



représentés par Me Didier ESCALIER, membre de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE



S.C.I. [Adresse 12]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3] [Localité 2]



représentée par Me Emery CROISE, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



M. [X] est copropriétaire au sein de la communauté immobilière [Adresse 12] sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Il a acquis le lot n°21 avec son épouse le 22 février 2017.



La SC [Adresse 12] est proprietaire du lot n°1 au sein de la Résidence [Adresse 12].



L'immeuble en question a fait l'objet d'un état descriptif et règlement de copropriété en date du 21 juillet 1966.



L'état descriptif de division prévoit une répartition spécifique des charges entre les copropriétaires s'agissant des travaux de ravalement prévus à la page 21 de l'E.D.D, lequel prévoit que « le propriétaire du lot 1 ne supportera pas les frais de ravalement et de réfection de la façade, n'étant pas au droit de leur lot. Par contre les frais d'entretien et de ravalement de la façade au droit desdits lots, seront à la charge exclusive desdits copropriétaires.

Le règlement se poursuit et précise que le ou les propriétaires du lot N°1, n'utilisant pas l'entrée de l'immeuble, ils ne participeront pas aux frais d'entretien, de réfection ou de remplacement total ou partiel de cette entrée, des escaliers et des paliers.



Selon procès-verbal d'assemblée générale en date du 21 octobre 2020, il a été décidé, à la résolution n°13, d'effectuer les travaux de ravalement de façade selon la proposition de PESCARZOLI, TPEX, HEDHILI, DIB, PZRENOVATION sous condition que la SCI [Adresse 12] participe à hauteur de 188 tantièmes.



Suivant procès-verbal d'assemblée en date du 27 octobre 202l, il a été décidé à la résolution n°11 que «Annulation de la répartition des charges volées lors de la procédure assemblée générale (du 21.10.2020 résolution n°13) pour le ravalement de façade. La répartition doit se faire comme le prévoit le règlement de copropriété.

Cette résolution était adoptée à l'unanimité des voix. ''



Par actes d'huissier de justice du 11 juin 2021, M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X] ont fait citer la société civile [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], situé [Adresse 3] à [Localité 2](06), sollicitant du tribunal que soit déclaré non-écrit des alinéas du règlement de copropriété relatif à la charge des frais de ravalement et de réfection de la façade et à ceux de réfection de l'entrée, des escaliers et des paliers, ainsi que l'annulation de la résolution 13 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 21 octobre 2020.



Par conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a demandé au juge de la mise en état de déclarer les consorts [X] irrecevables pour défaut de qualité à agir, pour prescription de leur action au titre de la répartition des charges, pour forclusion de leur action à l'encontre de la résolution

numéro 13 de l'AG du 21 octobre 2020.



Par conclusions d'incident, la société [Adresse 12] soulevait le défaut d'intérêt et de qualité à agir de M.[K] [X] et Mme [W] [X], l'irrecevabilité de la demande visant à modifier répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété en raison de la prescription de l'action en application des dispositions prévues à l'article 12 de la Loi du 10 juillet 1 965 et de la demande d'annulation de la résolution de la résolution n°13 du procès-verbal d'assemblée générale du 21 octobre 2020 en raison de la forclusion de l 'action en contestation de ladite résolution en application des dispositions prévues à l 'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, demandait la nullité de l'assignation du 11 juin 2021 pour défaut d'indication des moyens de droit,



Par ordonnance en date du 25 novembre 2022, le JME a :

Débouté la société [Adresse 12] de l'exception tirée de la nullité de l'assignation introductive d'instance du 11 juin 2021.

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de M.[K] [X] et de Mme [W] [X].

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M.[L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X], sur le fondement de l'article 12 de la loi du10 juillet1965,

Rejeté la fin de non-recevoir tenant à l'absence d'intérêt à agir en annulation de la résolution 13 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], opposée par la société [Adresse 12] à M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X].

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en annulation de la résolution 13 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] du 21 octobre 2020.

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer la somme totale de 500 euros au titre des frais irrépétibles à M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X].

Condamné la société [Adresse 12] à payer la somme totale de 500 euros au titre des frais irrépétibles à M.[L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X].

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société [Adresse 12] à supporter chacun la moitié des dépens de l'incident.

Renvoyé le dossier à la mise en état du 06 avril 2023 à 14h.



Par déclaration au greffe en date du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaire [Adresse 12] a interjeté appel de cette décision.



Il sollicite :

DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaire [Adresse 12] en son appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 25 novembre 2022 ;



Y faisant droit,

INFIRMER l'ordonnance intervenue en ce qu'elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de la fin de non-recevoir tiré de la prescription de l'action relative à la modification du cahier des charges, et l'a débouté de son moyen d'irrecevabilité pour défaut de qualité et d'intérêt à agir des demandeurs à l'encontre de l'assemblée générale du 21 octobre 2020.



ET STATUANT A NOUVEAU

DECLARER IRRECEVABLES M. [K] [X] et [W] [X] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en leur contestations des assemblées des 21 octobre 2020 et 27 octobre 2021.

LES DEBOUTER de leurs demandes ;



EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DECLARER IRRECEVABLE comme prescrite l'action des demandeurs au titre de la répartition des charges prévue à la page 21 de l'EDD ;

LES DEBOUTER de leurs demandes de ce chef ;

DECLARER irrecevables comme forclose l'action des demandeurs à l'encontre de la résolution n°13 de l'AG du 21 octobre 2020.

LES DEBOUTER de leurs demandes de ce chef.



EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Conformément aux articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Messieurs [L] et [K] [X] ainsi que Mme [W] [X] en leur qualité de demandeurs aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, 



- CONDAMNER M. [K] [X] à la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



A l'appui de son recours, il fait valoir :

-que les consorts [X] n'ont pas intérêt à solliciter l'annulation de la délibération 13 adoptée lors de l'AG du 21 octobre 2020, au motif que la résolution 11 adoptée le 27 octobre 2021 a annulé la répartition des charges de ravalement de façade telle que votée le 21 octobre 2020, cette résolution votée à l'unanimité le 27 octobre 2021 est définitive et il n'apparaît pas qu'ils soient opposants ou défaillants,

-que leur action était irrecevable ce que le juge de la mise en état devait relever,

-qu'il est constant que les consorts [X] entende contester la répartition des charges, notamment de ravalement, prévue pour le lot N°1,

-qu'il s'agit en réalité d'une demande de révision du règlement de copropriété de ce chef,

-qu'il est rappelé que l'article 12 enferme l'exercice de l'action en révision dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier en application des dispositions du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière,

-que le règlement ayant été publié en 1966, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de GRASSE aurait dû juger irrecevable la demandée présentée,

-que M. [X] indique, tout en contestant judiciairement la résolution n°13, avoir émis un vote favorable de cette dernière,

-que les copropriétaires qui ont émis un vote favorable lors de l'adoption d'une décision, qui ont de ce fait contribué à la formation d'une majorité, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l'annulation.





La société [Adresse 12] conclut :

Réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité et d`intérêt à agir,

Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable l'action dirigée par les consorts [X] à l'encontre de l'assemblée générale du 21 octobre 2020 et de la résolution n°13 pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,

Réformer 1'ordonnance dont appel en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action aux fins de révision de la répartition des charges prévue au règlement de copropriété,



Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable la demande formulée par les consorts [X] visant à Voir modifier la clé de répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété en raison de la prescription de l'action en application des dispositions prévues à l'article 12 de la Loi du 10 juillet 1965,

Réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°13 de 1'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2020,



Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable au titre de la forclusion la demande de nullité de la résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2020 formulée par M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X] en application des dispositions prévues à l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Débouter M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X] de leurs demandes, moyens, tins et conclusions,

Condamner solidairement M. [L] [X], M. [K] [X] et Mme [W] [X] à verser à la SC [Adresse 12] la somme de 4.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,





Condamner solidairement M. [L] [X], M.[K] [X] et Mme [W] [X] aux entiers dépens.



Elle fait valoir :

-que l'immeuble situé au sein de la copropriété [Adresse 12] ne comprend qu'un seul bâtiment, qui a pour particularité d'être composé au rez-de-chaussée et au sous-sol d`un grand local à usage commercial, lot n°1 lui appartenant,

-qu'en application des dispositions du règlement de copropriété, elle n'a pas à supporter les frais de ravalement et de réfection de façade,

-que la demande d'annulation de la résolution n°13 ne présente à ce jour aucun intérêt suite notamment au vote de la résolution n°11 du procès-verbal d'assemblée générale du 27 octobre 2021 qui vient modifier le sens de la résolution n°13 adoptée à l'occasion de l'assemblée 21 octobre 2020,

-que l'action des consorts [X] est purement et simplement une action en révision des charges de copropriété,

-qu'en considérant que leur action est une action aux fins de voir déclarer non écrite les stipulations du règlement de copropriété qu`ils souhaitaient voir modifier, le

juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de GRASSE a procédé à une mauvaise interprétation des faits et de l'objet de la demande, pour qu'une clause soit déclarée non écrite encore faut-il rapporter la preuve de ce que la clause litigieuse serait contraire à l'ordre public, ce qui n'est pas le cas d'une clause dispensant le propriétaire d'un lot disposant d'une autonomie matérielle et fonctionnelle par rapport aux autres lots de l'immeuble de la participation aux frais de ravalement et de réfection de la façade de l'immeuble,

-qu'il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 21 octobre 2020 que M.[L] [X] a voté en faveur de la résolution n°13, qu'il est donc irrecevable à la contester, 



Les consorts [X] concluent :

- CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision critiquée, 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer à Mme et Messieurs [X] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC. 

 

Ils soutiennent :

-que le syndicat n'ignore pas que M.[K] [X] et Mme [W] [X] sont nus propriétaires indivis du quart chacun de leur lot de copropriété et ont vocation à en devenir pleinement propriétaires au décès de leur père, l'attestation immobilière après décès de [D] [T], veuve [X], lui ayant été notifié conformément à l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 

-qu'ils ont donc tout intérêt à agir dans le cadre de l'instance qui a pour objet de faire déclarer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété au côté de leur père,

-que pour le syndicat, les clauses litigieuses ne seraient que de simples dérogations à la règle édictée par la loi, affirmant sans apporter le moindre élément que le local de la société [Adresse 12] aurait « une autonomie matérielle et fonctionnelle » par rapport aux autres lots de copropriété, or, la façade de l'immeuble, l'entrée, les escaliers et des paliers ne peuvent être considérés comme autonomes matériellement de l'ensemble des lots composant l'immeuble,

-qu'ils ne poursuivent pas à titre principal l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 octobre 2020 mais l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété,

-que ce n'est que par voie de conséquence que la résolution n°13 serait annulée si tel était le cas,

-que cette demande d'annulation ne relève pas de l'article 42 de la loi de 1965 qui n'est pas applicable en l'espèce, cet article ne s'appliquant pas aux actions relatives à l'annulation d'une décision d'une assemblée générale contraire aux critères posés par l'article 10 de la loi en matière de répartition des charges.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les fins de non recevoir fondées sur l'absence de qualité à agir



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêts, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Les consorts [X] versent aux débats une attestation immobilière, après décès, établie le 9 juillet 2020, dont il résulte qu'ils viennent aux droits de leur mère, décédée le 14 septembre 2019, propriétaire de son vivant avec son époux du lot 21 de la copropriété [Adresse 12] à [Localité 2], ayant chacun recueilli un quart de la nue propriété de ce lot, de sorte que c'est à juste titre que le juge de la mise en état a retenu qu'ils justifient de leur qualité à agir dans le cadre de la présente procédure et a rejeté les fin de non recevoir fondée sur l'absence de qualité à agir.





Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription



L'article 10 de la loi du 10juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. 



Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.



Par ailleurs, l'article 12 de la même loi prévoit que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.



Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.



En l'espèce, la page 22 du règlement de copropriété de l'immeuble, reçu par acte authentique du 21 juillet 1966, prévoit que le lot 1 ne supportera pas les frais de ravalement et de réfection de la façade, n'étant au droit de son lot, et que ce lot n'utilisant pas l'entrée de l'immeuble, ils ne participeront pas aux frais d'entretien, de réfection ou de remplacement total ou partiel de cette entrée, des escaliers et des paliers.



Retenant que la demande des consorts [X] ne consiste pas à invoquer une répartition lésionnaire des charges imputées à leur lot et donc à solliciter la révision de la répartition des charges, mais à ce que soient déclarées non écrites les stipulations ci dessus énoncées, c'est valablement que le juge de la mise en état a retenu que la prescription édictée par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s'appliquer et a rejeté la fin de non recevoir tirée de cette prescription.









En effet, il résulte bien de l'acte d'assignation du 11 juin 2021, que les consorts [X] demande à ce que ces dispositions du règlement de copropriété soient déclarées non écrites pour en obtenir leur nullité.





Sur la fin de non recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir en annulation de la résolution 13 adoptée le 21 octobre 2020



La société [Adresse 12] soutient que les consorts [X] n'auraient pas intérêt à solliciter l'annulation de la délibération 13 adoptée lors de l'assemblée générale du 21 octobre

2020, au motif que la résolution 11 adoptée le 27 octobre 2021 aurait annulé la répartition

des charges de ravalement de façade telle que votée le 21 octobre 2020.



Or l'intérêt à agir s'apprécie au moment de l'assignation sans incidence des événements postérieurs, de sorte qu'en l'espèce lors de l'acte introductif d'instance le 11 juin 2021, la résolution 11 adoptée le 27 octobre 2021 annulant la répartition des charges de ravalement de façade telle que votée le 21 octobre 2020 n'avait pas eu lieu et est donc sans incidence sur l'intérêt à agir des consorts [X].





Sur la fin de non recevoir tirée de la forclusion



L'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



S'il est versé aux débats, en appel, le procès verbal de l'assemblée générale du 21 octobre 2020, il n'est toujours pas produit la notification de ce procès verbal aux consorts [X], point de départ de la forclusion invoquée.



Quoi qu'il en soit, les consorts [X] ne poursuivent pas à titre principal l'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 21 octobre 2020, mais l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété, qui entraîneraient l'annulation de cette résolution, de sorte que cette demande d'annulation ne relève pas de l'article 42 de la loi de 1965 et que l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a écarté cette fin de non recevoir.





Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 12] sont condamnés chacun à verser aux consorts [X] la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 25 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de GRASSE,





Y ajoutant,











CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice et la société [Adresse 12] à régler chacun AUX consorts [X] la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice et la société [Adresse 12] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT