Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 





ASW/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00871 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUPZ





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 09 JANVIER 2024 





Décision déférée à la Cour : ordonnance du 24 mai 2023 - RG N°22/00426 - DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DE LONS LE SAUNIER 

Code affaire : 50F - Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.



Madame Bénédicte MANTEAUX et Madame Anne-Sophie WILLM, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 07 novembre 2023 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Madame Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE





SARL AGENCE TEMERAIRE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

Sise [Adresse 8] - [Localité 11]

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 398 447 565



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Anne-Sophie PIA de la SELEURL AWKIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant











ET :



INTIMÉS 





Monsieur [M] [C]

né le 23 Février 1979 à [Localité 11], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 6] - [Localité 13]



Représenté par Me Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau de JURA



Madame [X] [W]

née le 07 Octobre 1984 à [Localité 12], 

demeurant [Adresse 6] - [Localité 13]



Représentée par Me Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau de JURA



SOCIETE D'ASSURANCE A FORME MUTUELLE L'AUXILIAIRE 

Sise [Adresse 2] - [Localité 9]

Représentée par Me Rémond, avocat au barreau du JURA, avocat plaidant

Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant



S.A. AXA FRANCE IARD

Sise [Adresse 4] - [Localité 10]

Inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460



Représentée par Me Jean-Philippe NARJOZ DELATOUR de la SELARL JURIS FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de JURA, avocat postulant

Représentée par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant



E.U.R..L. L.G.D.I LOIC GUINCHARD DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Sise [Adresse 5] - [Localité 11]

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 488 122 250



Représentée par Me Jean-Philippe NARJOZ DELATOUR de la SELARL JURIS FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de JURA, avocat postulant

Représentée par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant



S.A.R..L. ETABLISSEMENT TONNAIRE

Sise [Adresse 1] - [Localité 7]

Sociétaire N° 902 .353 - Police N° 020.970150



Représentée par Me Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR - GOY LETONDOR - MAIROT, avocat au barreau de JURA







ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.



EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



Par acte notarié en date du 2 septembre 2014, la SARL H.B.F.C. a vendu à M. [M] [C] et à Mme [X] [W] un chalet à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13] moyennant le prix de 210 000 euros.



Pour ce faire, elle avait mandaté la SARL Agence Téméraire Immobilier.



Le diagnostic de performances énergétiques (DPE) a été effectué le 25 septembre 2008 par l'EURL LGDI.



Constatant des disparités de températures dans l'habitation, M. [M] [C] et Mme [X] [W] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lons le Saunier aux fins d'expertise judiciaire, assignant ainsi la société LGDI, son assureur la société Axa France Iard, la société Etablissement Tonnaire et son assureur la société d'assurance mutuelle à cotisations variables L'Auxiliaire.



M. [L] [I] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance du 30 avril 2019.



Par acte du 16 avril 2020, M. [M] [C] et Mme [X] [W] ont fait assigner la SARL Agence Teméraire Immobilier devant le juge des référés aux fins de lui voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertise, ce qui a été fait par ordonnance du 18 novembre 2020.



Le 6 janvier 2021, les opérations ont été rendues communes et opposables au notaire.



M. [L] [I] a déposé son rapport le 5 janvier 2022.



Par actes des 24 mai, 3 et 7 juin 2022, M. [M] [C] et Mme [X] [W] ont fait assigner la société d'assurance mutuelle à cotisations variables L'Auxiliaire, la SA Axa France Iard, l'EURL LGDI, la SARL Agence Téméraire Immobilier et la SARL Etablissements Tonnaire devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier aux fins :



- de condamner solidairement l'EURL LGDI et son assureur la SA Axa France Iard, la SARL Etablissements Tonnaire et son assureur L'Auxiliaire, ainsi que la SARL Agence Téméraire Immobilier à leur payer les sommes suivantes :

. 101 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection, outre intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2002, date du dépôt du rapport d'expertise,

. 48 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, outre intérêts aux taux légal à compter du jour de la signification de l'acte introductif d'instance,

. 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, outre intérêts aux taux légal à compter du jour de la signification de l'acte introductif d'instance,

. 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner sous la même solidarité aux dépens, lesquels devront notamment comprendre les dépens de référé ainsi que les frais d'expertise judiciaire,

Au surplus,

- de condamner solidairement l'EURL LGDI et son assureur la SA Axa France Iard, la SARL Etablissements Tonnaire et son assureur L'Auxiliaire, ainsi que la SARL Agence Téméraire Immobilier à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner sous la même solidarité aux dépens, lesquels devront notamment comprendre les dépens de référé ainsi que les frais d'expertise judiciaire et qui seront directement recouvrés par la SELARL MAILLOT & VIGNERON en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



-oOo-



La SARL Agence Téméraire Immobilier a saisi le juge de la mise en état d'un incident.







Par ordonnance du 24 mai 2023, le juge de la mise en état :



- a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Agence Téméraire

Immobilier,

- a condamné la société Agence Téméraire Immobilier à payer à M. [M] [C] et à Mme [X] [W] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a condamné la société Agence Téméraire Immobilier aux dépens de l'incident.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :



- que le diagnostic de performances énergétiques établi le 25 septembre 2008 par la société LGDI n'était pas de nature à éclairer les acquéreurs sur la défaillance de l'isolation thermique de leur bien,

- que le mail adressé par M. [C] et Mme [W] à la société Agence Téméraire Immobilier le 21 mai 2014 en vue de négocier le prix à la baisse faisait état de la situation du bien et de sa vétusté sans aucune mention relative au problème d'isolation, qui n'avait alors pas été perçu ni révélé aux acquéreurs,

- qu'ainsi, la date de la vente ne pouvait être retenue comme point de départ de la prescription de l'action,

- que même si M. [C] et Mme [W] avaient constaté dès l'hiver 2014-2015 des disparités de températures dans leur chalet, la réalisation du dommage n'avait pu se manifester qu'à l'occasion de l'analyse thermique ayant donné lieu au rapport de la société Flir du 25 janvier 2018,

- que la date du 25 janvier 2018 était en conséquence le point de départ de la prescription de l'action.



-oOo-



Par déclaration du 14 juin 2023, la SARL Agence Téméraire Immobilier a formé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.



-oOo-



Aux termes de ses conclusions transmises le 22 août 2023, la SARL Agence Téméraire Immobilier demande à la cour :



- d'infirmer l'ordonnance rendue le 24 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons le Saunier, en ce qu'elle :

. a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par elle,

. l'a condamnée à payer à M. [M] [C] et à Mme [W] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. l'a condamnée aux dépens de l'incident,

Et, statuant à nouveau,

- de déclarer irrecevable, car prescrite, l'action des consorts [C]-[W],

En conséquence,

- de débouter les parties de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

En tout état de cause,

- de condamner les consorts [C]-[W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



-oOo-



Aux termes de leurs conclusions transmises le 11 septembre 2023, M. [M] [C] et Mme [X] [W] demandent à la cour :



- de confirmer la décision en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- de débouter la SARL Agence Téméraire Immobilier de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Vu l'article 1147 du code civil,

- de juger, le jour de la vente de l'immeuble, dans le cadre de son obligation d'informations et de 

conseils, qu'ils auraient dû se voir remettre par la SARL Agence Téméraire Immobilier, non pas un DPE construction mais un DPE vente, étant précisé que ce dernier DPE est plus fiable que le DPE construction et ce afin qu'ils soient en mesure d'apprécier ce qu'il en était réellement de la consommation énergétique du chalet et ainsi consentir en toute connaissance de cause,

- de juger que la SARL Agence Téméraire Immobilier a commis une faute, engageant sa responsabilité, en ne leur remettant pas un DPE vente,

- de juger que profanes en matière de construction et en matière immobilière, ils n'ont découvert cette exigence qu'au jour du pré-rapport de l'expert judiciaire, c'est-à-dire en date du 17 octobre 2019,

En conséquence,

- de juger que leur action à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier n'est pas prescrite,

A titre infiniment subsidiaire,

- de juger que le vendeur étant constructeur, son mandataire, la SARL Agence Téméraire Immobilier doit être considérée comme un constructeur, sachant qu'elle a validé le choix de la SARL Etablissement Tonnaire de retenir la SARL LGDI dans son contrat,

- de juger que la responsabilité de la SARL Agence Téméraire Immobilier pourra donc être recherchée sur le fondement de la garantie décennale,

En conséquence,

- de juger que leur action à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier n'est pas prescrite,

En tout état de cause,

- de débouter la SARL Agence Téméraire Immobilier de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner la SARL Agence Téméraire Immobilier à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de la condamner aux dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL MAILLOT & VIGNERON en application de l'article 699 du code de procédure civile.



-oOo-



Aux termes de ses conclusions transmises le 25 juillet 2023, la société d'assurance mutuelle à cotisations variables L'Auxiliaire demande à la cour :



- de confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état de Lons le Saunier du 24 mai 2023,

- de condamner la société Agence Téméraire Immobilier à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société Agence Téméraire Immobilier aux entiers dépens de l'instance.



-oOo-



Aux termes de leurs conclusions transmises le 2 août 2023, la SA Axa France Iard et l'EURL LGDI demandent à la cour de :



- statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par la société Agence Téméraire Immobilier,

- laisser les dépens à la charge du défaillant.



-oOo-



La société Etablissements Tonnaire a constitué avocat, lequel n'a cependant pas conclu.



-oOo-



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 7 novembre 2023.



Elle a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.



Pour l'exposé complet des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







SUR CE, LA COUR



I. Sur la prescription de l'action



La SARL Agence Téméraire Immobilier indique que M. [M] [C] et Mme [X] [W] estiment que sa responsabilité serait engagée en raison de manquements à son obligation d'information et de conseil pour ne pas avoir attiré leur attention, lors de l'acquisition du bien, sur l'absence d'isolation thermique des parois intérieures du chalet, contrairement à ce qui était indiqué sur le diagnostic énergétique. Elle fait valoir qu'elle ne saurait être considérée comme un constructeur du seul fait de la régularisation d'un mandat de vente, et précise qu'elle a été étrangère au choix de la société ayant établi le DPE en 2008. Elle soutient que le point de départ de la prescription de l'action dirigée à son encontre doit être fixé soit au jour de la remise du DPE litigieux lors de la signature du compromis de vente le 24 juin 2014, soit au jour de la signature de l'acte authentique le 2 septembre 2014. Elle indique que toute action à son encontre aurait donc dû être engagée au plus tard avant le 2 septembre 2019. Elle relève que dès le 21 mai 2014, M. [C] et Mme [W] ont fait état de l'ancienneté des installations ainsi que des écarts de températures, et observe qu'ils ont reçu, avant la vente, toutes les informations relatives au contrôle d'assainissement et au contrôle réactualisé faisant état de l'absence de vérification de l'état de la ventilation et de son potentiel défaut. Elle observe que l'expert judiciaire a précisé que les désordres étaient visibles au jour de la prise de possession du bien, et soutient qu'il est avéré qu'au jour de l'acquisition M. [M] [C] et Mme [X] [W] étaient en mesure de connaître les faits leur permettant d'agir.



M. [M] [C] et Mme [X] [W] rétorquent qu'ils sont profanes en matière immobilière et que dans ce contexte, pour leur premier achat, ils ont fait confiance aux professionnels qui les entouraient. Ils soutiennent n'avoir pas remarqué qu'il n'y avait pas d'isolation thermique sur les parois intérieures de l'immeuble et reprochent à la SARL Agence Téméraire Immobilier de n'avoir pas attiré leur attention sur ce défaut, précisant que s'ils en avaient eu connaissance, ils en auraient fait état soit pour régler un moindre prix, soit pour ne pas acheter le bien. Ils indiquent que ce n'est qu'au cours de l'expertise judiciaire et notamment au travers de la note de l'expert du 20 février 2020 qu'ils ont découvert l'absence d'isolation thermique sur les parois extérieures de leur maison. Ils expliquent également, à supposer qu'ils aient eu connaissance de ce défaut avant cette date, qu'ils n'ont pu être informés de la situation que par le rapport de la société Flir du 25 janvier 2018 ou par le rapport du cabinet Cerec du 31 août 2018. Ils font en conséquence valoir qu'ils avaient soit jusqu'au 20 février 2025, soit jusqu'au 31 août 2023, soit jusqu'au 25 janvier 2023 pour agir à l'encontre la SARL Agence Téméraire Immobilier. Ils expliquent par ailleurs qu'ils se sont véritablement inquiétés du problème le jour où ils ont constaté des infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison, de sorte que c'est à la date du 25 janvier 2018 qu'il convient de placer le point de départ de la prescription de l'action. Subsidiairement, ils font valoir que le jour de la vente de l'immeuble, ils auraient dû se voir remettre non pas un DPE construction mais un DPE vente, ce qui leur aurait permis d'apprécier la réalité de la consommation énergétique du chalet et de consentir en pleine connaissance de cause. Ils reprochent alors à la société Agence Téméraire Immobilier d'avoir failli à son obligation d'information et de conseil. A titre infiniment subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité de la SARL Agence Téméraire Immobilier pourra toujours être recherchée sur le fondement de la garantie décennale dans la mesure où, en tant que mandataire des vendeurs, elle a la qualité de constructeur.



Les sociétés Axa France Iard et LGDI s'en remettent aux chefs de l'ordonnance critiquée.



La société L'Auxiliaire fait valoir qu'il n'existe pas de lien contractuel entre M. [M] [C], Mme [X] [W] et la SARL Etablissements Tonnaire dont elle est l'assureur, ainsi qu'entre cette société et la SARL Agence Téméraire Immobilier. Elle soutient avoir été intimée à tort.



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 2224 du code civil : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'







Par ailleurs, selon l'article 1792-1 du code civil : 'Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage'.



En l'espèce, il est constaté :



- qu'il ressort de l'acte de vente du 2 septembre 2014 passé entre la SARL H.B.F.C. d'une part et M. [M] [C] et Mme [X] [W] d'autre part, que le DPE du 25 septembre 2008 fait mention des consommations annuelles par énergie de chauffage et d'eau chaude sanitaire, une consommation en énergie primaire et une émission de gaz à effet de serre (pièce [C] N°1 page 15),



- que le rapport d'expertise de la société Cerec du 31 août 2018 établi consécutivement à la déclaration de sinistre de M. [M] [C] et Mme [X] [W] indique que lors du premier hiver passé dans la maison, soit l'hiver 2014/2015, ces derniers ont pu constater un défaut d'isolation du chalet ainsi que des températures très disparates entre le rez de chaussée et l'étage, l'expert précisant que pour une température d'environ 23 degrés au rez-de-chaussée, elle pouvait descendre jusqu'à 9 degrés à l'étage et en particulier dans la salle de bains (pièce [C] N°4 page 3),



- que dans son rapport du 5 janvier 2022, l'expert judiciaire expose que dès l'hiver 2014/2015 les propriétaires occupants l'habitation ont pu constater divers défauts d'isolation thermique du fait de défauts majeurs d'étanchéité à l'air entraînant des températures très disparates entre la partie rez de chaussée et la partie nuit à l'étage de l'habitation (pièce [C] N°17 page 4),



- qu'en page 2 de leurs conclusions, M. [M] [C] et Mme [X] [W] énoncent que lors du premier hiver passé dans la maison, soit l'hiver 2014/2015, ils ont pu constater des températures très disparates entre le rez-de-chaussée et l'étage et que pour une température d'environ 23 degrés au rez-de-chaussée, la température pouvait descendre jusqu'à 9 degrés à l'étage et en particulier dans la salle de bains.



Ces éléments établissent que M. [M] [C] et Mme [X] [W] ont eu connaissance des défauts d'isolation thermiques affectant leur habitation dès le premier hiver de son acquisition, soit l'hiver 2014/2015.



Ils disposaient donc, à cette période, de tous les éléments pour exercer leur droit à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier, et ce jusqu'au 19 mars 2020, le dernier jour de l'hiver 2014/2015 étant le 19 mars 2015.



Ainsi, en agissant à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier d'abord le 16 avril 2020 en référé expertise puis le 7 juin 2022 au fond, M. [M] [C] et Mme [X] [W] se trouvent prescrits en leur action, aucun élément du dossier ne démontrant par ailleurs que la société Agence Téméraire Immobilier, à qui le vendeur n'avait confié que la mission de vendre le bien (page 18 de l'acte de vente), accomplissait une mission assimilable à celle d'un constructeur.



L'action de M. [M] [C] et de Mme [X] [W] formée à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier est en conséquence irrecevable et l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons le Saunier du 24 mai 2023 sera infirmée sur ce point.





II. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



L'ordonnance entreprise sera infirmée sur les dépens ainsi que sur l'article 700 du code de procédure civile.



M. [M] [C] et Mme [X] [W] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



Ils seront par ailleurs condamnés à payer à la SARL Agence Téméraire Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ils seront déboutés de leur demande formée sur ce point.



La société d'assurance mutuelle à cotisations variables L'Auxiliaire sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,





INFIRME l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lons le Saunier rendue le 24 mai 2023 en toutes ses dispositions ;



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT



DECLARE l'action formée par M. [M] [C] et Mme [X] [W] à l'encontre de la SARL Agence Téméraire Immobilier irrecevable car prescrite ;



CONDAMNE M. [M] [C] et Mme [X] [W] aux dépens de première instance et d'appel ;



CONDAMNE M. [M] [C] et Mme [X] [W] à payer à la SARL Agence Téméraire Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE M. [M] [C] et Mme [X] [W] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE la société d'assurance mutuelle à cotisations variables L'Auxiliaire de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.



Le greffier, Le président,