Cour d'Appel · Chambre 3 A — 8 janvier 2024

MINUTE N° 24/7





























Copie exécutoire à :



- Me Maêva BOUDOT

- Me Julie HOHMATTER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 08 Janvier 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02958 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H4RQ



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANTE :



Madame [Z] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2640 du 11/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Maeva BOUDOT, avocat au barreau de STRASBOURG







INTIMÉS :



Monsieur [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR



Madame [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseillère

Mme DESHAYES, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



 

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Par jugement du 11 janvier 2016, Madame [Z] [R] a été placée en liquidation judiciaire et Me [C] [G] désignée en qualité de mandataire-liquidateur. 



Par courrier daté du 10 février 2019, Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] ont transmis à Me [C] [G] une offre d'achat du logement de Madame [Z] [R]. 



Le mandataire-liquidateur a, selon décision du 4 juin 2019, été autorisé à vendre l'immeuble de l'intéressée. 



Par acte notarié du 18 juin 2020, l'appartement de Madame [Z] [R] sis [Adresse 4] à [Localité 2] a été cédé à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] moyennant le paiement d'une somme de 100 000 euros. 



Madame [Z] [R] se maintenant dans les lieux, les acquéreurs ont fait assigner cette dernière afin notamment de voir ordonner son expulsion sous astreinte et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation pour un montant de 950 euros par mois, du 18 juin 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, correspondant notamment à la somme de 17 511 euros, terme de janvier 2022 inclus, à titre d'arriéré des indemnités d'occupation dues. 



Madame [Z] [R] s'est opposée à cette demande et a soulevé l'irrecevabilité des demandes adverses en ce qu'elles ne respectaient pas le formalisme prévu par la loi du 6 juillet 1989 alors qu'elle bénéficiait d'un bail verbal, suite à un accord conclu avec les acquéreurs sur un prix de vente inférieur au marché en échange de son maintien dans le logement pour une durée de deux ans à titre gratuit. 



Par jugement contradictoire rendu le 19 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :




débouté Madame [Z] [R] de sa demande de rejet pour irrecevabilité des demandes de Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] ;





constaté que Madame [Z] [R] était occupante sans droit ni titre du bâtiment qu'elle occupait au [Adresse 4] à [Localité 2] depuis le 18 juin 2020 ;





ordonné l'expulsion de Madame [Z] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signi'cation du commandement d'avoir à libérer les locaux ;





dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivraient le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;





débouté Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] de leur demande d'astreinte ;





condamné Madame [Z] [R] à payer chaque mois et tous les mois jusqu'à évacuation définitive, une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 600 euros pour la période courant du 18 juin 2020 à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 





condamné Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] la somme de 11 060 euros au titre des indemnités d'occupation dues du 18 juin 2020 jusqu'à l'échéance de janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;





débouté Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;





condamné Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





condamné Madame [Z] [R] aux frais et dépens ;





rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision en toutes ses dispositions.






Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que : 




Madame [Z] [R] ne rapportait pas la preuve de l'exécution d'un contrat de bail et donc d'un bail verbal, en l'absence d'éléments de nature à établir la volonté expresse et non-équivoque des acquéreurs de l'accepter comme locataire, la simple tolérance de son maintien sur place pendant six mois n'étant pas créatrice de droits et aucun élément ne démontrant un accord sur le montant de la réduction du prix de vente valant loyer ou sur la durée du contrat et les modalités de répartition des charges ; 





Madame [Z] [R] était occupante sans droit ni titre du logement depuis sa cession le 18 juin 2020 et devait donc en être expulsée conformément aux dispositions des articles L411 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le concours éventuel de la force publique paraissant suffisant sans qu'il y ait lieu à astreinte ; 





en l'absence d'éléments utiles produits par les consorts [M]-[E] quant au montant de l'indemnité d'occupation à fixer, celle-ci était évaluée à la somme de 600 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux, ce qui devait donner lieu à paiement de la somme de 11 060 euros correspondant au montant de ces indemnités d'occupation pour la période du 18 juin 2020 au mois de janvier 2022 inclus ; 





en l'absence de preuve d'un abus de procédure, il n'y avait pas lieu à octroi de dommages-intérêts au profit de Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E]. 






Par déclaration enregistrée le 26 juillet 2022, Madame [Z] [R] a formé appel contre l'ensemble des dispositions du jugement sauf en ce qu'il a débouté les parties adverses de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. 



Par dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023, Madame [Z] [R] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1709 et 1714 du code civil, de :



sur l'appel principal :




infirmer entièrement le jugement entrepris, 




et statuant à nouveau, 




juger qu'un bail verbal liait les parties, 









à titre liminaire, déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] pour non-respect de la procédure prescrite par la loi du 6 juillet 1989, 





à titre principal, débouter Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et condamner ces derniers à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif à la procédure de première instance, outre les frais et dépens, 




sur l'appel incident : 




juger l'appel formé par Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] mal fondé, 





confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté ces derniers de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et a condamné Madame [Z] [R] à leur payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




en tout état de cause : 




débouter Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] de toutes leurs fins, moyens et conclusions, 





condamner ces derniers aux entiers frais et dépens de l'instance, 





condamner ces derniers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Madame [Z] [R] fait essentiellement valoir qu'elle bénéficiait d'un bail verbal dont la contrepartie était la diminution significative du prix de vente. 



Elle se fonde sur les articles 1709 et 1714 du code civil et soutient que la preuve de l'exécution d'un tel bail peut être apportée par tout moyen, soit en l'espèce la volonté des acquéreurs de la laisser vivre dans les lieux en qualité de locataire exprimée dans l'offre d'achat du 10 février 2019, la fixation du prix de vente en raison de cet accord, confirmée par les échanges SMS entre les parties, et le fait qu'elle s'est toujours comportée comme locataire en payant notamment les charges locatives sans réaction des acquéreurs pendant plus de six mois. 



Elle conteste l'interprétation faite par les intimés des termes de l'acte de vente et rappelle qu'elle n'était pas présente à l'acte mais représentée par le mandataire-liquidateur et que les consorts [M] 





[M]-[E] ne souhaitaient pas rendre leur accord « officiel » de sorte qu'il était ignoré du liquidateur. 



N'ayant pas la qualité d'occupante sans droit ni titre mais de locataire, elle estime que la demande en expulsion présentée par Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] devait respecter le formalisme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'a pas été fait et rend donc leurs demandes irrecevables.



Sur l'appel incident, elle conteste toute faute ou mauvaise foi dans l'exercice de ses droits et s'oppose à une éventuelle augmentation de la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles, motivée par les consorts [M]-[E] comme résultant de l'expulsion, alors que les frais afférents constituent des dépens. 



S'agissant de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, elle rappelle bénéficier de l'aide juridictionnelle totale. 



Elle rappelle enfin avoir quitté les lieux le 18 juin 2022 conformément à l'accord des parties. 





Par conclusions notifiées le 20 janvier 2023, Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles L213-4-3 et R213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, de :



à titre principal : 




juger l'appel formé par Madame [Z] [R] mal fondé et confirmer le jugement entrepris, 




à titre incident : 




infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg du 19 juillet 2022 en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et a condamné Madame [Z] [R] à leur payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 




statuant à nouveau : 




condamner Madame [Z] [R] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des indemnités d'occupation dues de février 2022 jusqu'à l'échéance de juin 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la décision à venir, 





la condamner à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au titre de l'article 1240 du code civil, 





la condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 




en tout état de cause : 




débouter Madame [Z] [R] de toutes ses fins, moyens et conclusions,





condamner Madame [Z] [R] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. 




Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] contestent tout bail verbal au profit de Madame [Z] [R], comme en atteste l'acte de vente qui mentionne qu'au jour de la vente, le bien vendu est occupé par le vendeur « sans qu'aucun occupant bénéficie d'un titre locatif ou puisse prétendre à la qualité d'occupant de bonne foi ». 



Ils font valoir que la vente a été formalisée bien postérieurement à l'offre d'achat dont se prévaut Madame [Z] [R] et après laquelle ils avaient abandonné la question d'un bail ; que l'acte de vente ne fait d'ailleurs aucune mention d'une baisse de prix en contrepartie d'une location et que le SMS du 12 mai 2020 produit par l'appelante ne relate que les propos de cette dernière ; que le paiement par l'intéressée de charges d'arriérés de charges de copropriété ne caractérise pas un droit d'occupation du bien. 



Les consorts [M]-[E] demandent en conséquence confirmation du jugement querellé, y compris sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle fixée par le juge à 600 euros et la condamnation au paiement d'une somme de 11 060 euros pour la période du 18 juin 2020 à fin janvier 2022, à laquelle il y a lieu d'ajouter 3 000 euros au titre des indemnités d'occupation de février 2022 jusqu'à l'échéance de juin 2022, date de son départ. 



Insistant sur la durée importante et de mauvaise foi du maintien dans les lieux de Madame [Z] [R], ils sollicitent, sur appel incident, sa condamnation à 3 000 euros de dommages et intérêts, outre les frais et dépens et frais irrépétibles des deux procédures. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023 et l'affaire fixée en audience de plaidoirie le 23 octobre 2023, pour être mise en délibéré au 8 janvier 2024. 



















MOTIFS



Vu les dernières écritures des parties précitées, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Sur l'occupation des lieux par Madame [Z] [R] et ses conséquences



En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux de prouver le bail. 



Il résulte des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil qu'un bail verbal est valable et que la preuve de son existence peut être rapportée par tout moyen lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. 



Le commencement d'exécution peut lui-même être prouvé par tout moyen mais implique de prouver, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail.



En l'espèce, Madame [Z] [R] ne saurait tirer argument de son occupation des lieux pour caractériser un commencement d'exécution d'un bail alors qu'elle résidait dans le logement en qualité de venderesse et qu'elle ne démontre aucun droit à maintien dans les lieux résultant d'un accord inclus dans l'acte de vente ou postérieur. Comme relevé par le premier juge, le fait que les acquéreurs aient attendu une période de six mois avant de la mettre en demeure de libérer les lieux par courrier est insuffisant, une simple tolérance n'étant pas créatrice de droits. 



Le paiement de charges dont se prévaut l'appelante est tout aussi inopérant alors que, comme souligné par le premier juge, ces paiements ne sont démontrés que par les mentions inscrites par l'intéressée lors de ses virements et sont postérieurs aux mises en demeure de quitter les lieux, mais aussi en ce que, en tout état de cause, le paiement de charges de copropriété entre les mains d'un syndic correspond à l'obligation à paiement pesant sur un propriétaire, distincte d'un éventuel paiement de charges locatives que ferait un locataire entre les mains du propriétaire. 



L'offre d'achat du 10 février 2019 émise par les consorts [M]-[E] ne corrobore pas les propos de Madame [Z] [R] faisant état d'un engagement de mise à disposition des lieux pendant deux ans à titre gratuit alors que cette offre évoque le fait de « garder Mme [R] en tant que locataire » sans mention de durée et que le terme « locataire » renvoie à la notion d'un bail à usage d'habitation, lequel implique une contrepartie onéreuse. Les SMS, émanant pour l'essentiel de l'appelante, ne sont pas davantage probants. 



L'acte de vente ne comporte aucune mention particulière caractérisant un accord des parties sur un maintien de Madame [Z] [R] dans les lieux ni sur une quelconque diminution du prix par rapport à la valeur du marché. L'appelante n'apporte d'ailleurs aucun élément concret à l'appui de cette allégation, qui paraît d'autant moins vraisemblable qu'il s'agissait d'une vente intervenue dans le cadre d'une liquidation judiciaire dans laquelle le mandataire liquidateur veille à la juste valorisation du patrimoine cédé, dans l'intérêt des débiteur et créanciers, et où la vente est subordonnée à autorisation préalable du juge. 



C'est donc à juste titre que le juge de première instance a considéré que la preuve d'un commencement d'exécution d'un contrat de bail n'était pas rapportée et qu'il a constaté que Madame [Z] [R] était occupante sans droit ni titre des lieux et en a tiré toutes conséquences en termes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. 



Les consorts [M]-[E] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Madame [Z] [R] à payer 11 060 euros au titre des indemnités d'occupation dues du 18 juin 2020 jusqu'à l'échéance de janvier 2022 inclus. 



Il en résulte que le montant de l'indemnité d'occupation, fixée par le juge à 600 euros par mois, n'est pas contesté et est ainsi acquis. 



Le jugement a condamné Madame [Z] [R] au paiement de cette indemnité d'occupation tous les mois jusqu'à libération effective et définitive des lieux et a calculé, sur cette base, la somme due au titre de la période ayant couru du 18 juin 2020 au 31 janvier 2022. 



Les parties s'accordent sur le fait que Madame [Z] [R] a quitté volontairement les lieux, celle-ci prétendant être partie le 18 juin 2022 et les acquéreurs faisant état d'un départ « fin juin 2022, quelques jours avant le prononcé du jugement d'expulsion », sans qu'aucun élément ne corrobore l'une ou l'autre de ces dates. Faute pour Madame [Z] [R] de prouver son départ au 18 juin 2022, la date du 30 juin 2022 sera retenue. 



Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [R] la somme de 3 000 euros au titre des indemnités d'occupation ayant couru sur la période du 1er février 2022 jusqu'au 30 juin 2022. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] sollicitent l'allocation de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du maintien de Madame [Z] [R] dans le logement, de mauvaise foi et de manière prolongée. 







Or, l'indemnité d'occupation a déjà vocation à réparer le dommage résultant de l'occupation du logement sans droit ni titre. 



Ils ne caractérisent pas d'autre préjudice qui ne serait pas suffisamment indemnisé par les sommes versées à ce titre ni de mauvaise foi dégénérant en abus dans la défense de l'intéressée.



Le rejet de leur demande de dommages et intérêts sera donc confirmé. 





Sur les frais et dépens



Madame [Z] [R] succombant tant en première instance qu'en appel, sa condamnation sera confirmée s'agissant des dépens de première instance et prononcée s'agissant des dépens de l'appel. 

L'équité commande d'infirmer la somme allouée au titre des frais irrépétibles par le juge de première instance à hauteur de 300 euros en la fixant à 700 euros et de fixer à 1 000 euros la somme due par Madame [Z] [R] au titre des frais irrépétibles d'appel, celle-ci étant déboutée de sa demande sur ce fondement. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



statuant publiquement, par arrêt contradictoire :



CONFIRME le jugement du 19 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qu'il a condamné Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Statuant de nouveau sur le chef infirmé : 



CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [R] la somme de 3 000 euros au titre des indemnités d'occupation ayant couru sur la période du 1er février 2022 jusqu'au 30 juin 2022 ; 



LA DEBOUTE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [E] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] aux dépens de la procédure d'appel. 



Le Greffier La Présidente