Cour d'Appel · Chambre 3 A — 8 janvier 2024

MINUTE N° 24/6





























Copie exécutoire à :



- Me Nadine HEICHELBECH

- Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 08 Janvier 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01019 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IA4A



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller





APPELANTS :



Madame [V] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR



Monsieur [Y] [F], intervenant volontaire

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.C.I. CEJI

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseillère

Mme DESHAYES, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER

ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Se prévalant d'un contrat de bail en date du 01 juillet 2017, par lequel elle aurait donné à bail à Madame [V] [T] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] à usage exclusif d'habitation, dans laquelle serait exercée une activité commerciale et des travaux auraient été réalisés sans autorisation, la Sci Ceji a assigné Madame [T] devant le tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat, de voir ordonner l'expulsion de la défenderesse sous astreinte et de la voir condamner à lui payer la somme de 132 € au titre d'un arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle révisable de 1 500 €, la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l'instance, comprenant les frais de constat d'huissier de 489,20 €.

Madame [V] [T] a conclu à l'incompétence du tribunal de proximité au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, au rejet des demandes, invoquant un bail mixte à usage de logement et professionnel portant sur les mêmes locaux en date du 24 juin 2014 souscrit solidairement par elle et Monsieur [Y] [F] et a sollicité à titre reconventionnel condamnation de la Sci Ceji à lui payer la somme de 60 000 € au titre d'un enrichissement, outre la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal de proximité de Guebwiller a :

-rejeté l'exception d'incompétence matérielle,

-débouté la Sci Ceji de ses prétentions afin de résiliation de bail avec expulsion sous astreinte et indemnité d'occupation telles que formées à l'encontre de Madame [V] [T],



-débouté Madame [V] [T] de ses demandes reconventionnelles afin d'obtenir de la Sci Ceji le paiement de 60 000 € ou toute reddition de comptes sur avis d'expert,

-condamné Madame [V] [T] à payer en deniers ou quittance à la Sci Ceji la somme de 132 € au titre de reliquat de loyers pour avril et mai 2022,

-rappelé l'exécution provisoire des entières dispositions,

-dit n'y avoir lieu à l'octroi d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la Sci Ceji aux dépens saufs ceux décrits ci-après,

-condamné Madame [V] [T] aux dépens engagés postérieurement au jugement et utiles à l'exécution de la condamnation au titre de l'arriéré locatif.



Pour se déterminer ainsi au fond, le premier juge a retenu qu'en l'absence de signature du bail du 1er juillet 2017, aucune rencontre de volonté n'était suffisamment établie ; que le bail du 24 juin 2014 dont se prévaut la défenderesse, portant sur les mêmes locaux avec usage d'habitation et professionnelle, assorti d'une promesse de vente, n'a pas pris fin en l'absence de réalisation de la vente ; qu'il n'est pas justifié de cause mettant fin à ce bail d'un commun accord ; qu'au regard du caractère mixte du bail, la demanderesse ne justifie pas de manquements avérés ou graves aux obligations du contrat ; que la locataire n'est pas en droit de réclamer une indemnisation des frais engagés au titre des travaux réalisés dans le logement.



Madame [V] [T] a interjeté appel de cette décision le 8 mars 2023.



L'affaire a été fixée à bref délai par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile par ordonnance du 4 avril 2023.

Monsieur [Y] [F] est intervenu volontairement à la procédure.











Par écritures notifiées le 27 septembre 2023, Madame [T] et Monsieur [F] ont conclu à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [T] de sa demande reconventionnelle et demandent à la cour de :

-condamner la Sci Ceji à payer à Madame [T] et à Monsieur [F] la somme de 60 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 1303 du code civil, subsidiairement 40 000 € au titre de l'obligation du bailleur de mettre à disposition un logement décent,

A titre subsidiaire,

-ordonner une expertise immobilière à effet de déterminer l'importance de l'enrichissement occasionné au profit de la Sci Ceji, suite aux travaux d'amélioration et d'embellissement réalisés par Madame [T],

-condamner la Sci Ceji à payer à Madame [T] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-la condamner aux dépens.



Ils font valoir que les locaux loués se situent dans une zone commerciale et n'avaient pas vocation à l'habitation d'une famille ; qu'ils ont effectué d'importants travaux en vue d'y habiter, ce d'autant que le bail était assorti d'une promesse de vente ; qu'ils n'ont pu acquérir l'immeuble en raison de difficultés financières ; qu'aucun avenant n'a été signé par Madame [T] ; qu'au regard des importants travaux réalisés, occasionnant un enrichissement injustifié de la bailleresse, ils sont fondés à obtenir paiement d'une somme de 60 000 € correspondant à la valorisation de leurs travaux.

À titre très subsidiaire, ils ont sollicité une expertise judiciaire aux fins de déterminer l'importance de l'enrichissement de la Sci Ceji.

Ils ont fait valoir par ailleurs que certains travaux étaient destinés à rendre le logement décent et donc conforme à l'habitation ; que si l'enrichissement sans cause ne devait pas être retenu, la bailleresse doit prendre en charge les travaux qui lui incombaient à ce titre, pouvant se chiffrer à 40 000 € ; que la Sci Ceji ne peut opposer les clauses du bail portant sur l'accord préalable écrit du bailleur, en ce que l'objet du bail était mixte et que la bailleresse ne pouvait déroger à son obligation de leur remettre un logement décent ; que les travaux n'avaient pas pour but le confort des locataires, mais étaient destinés à rendre les locaux conformes à leur destination d'habitation.



Par écritures notifiées le 6 octobre 2023, la Sci Ceji a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et à la condamnation solidaire des appelants aux dépens, incluant les éventuels frais d'exécution, ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle maintient que lors d'une sommation interprétative délivrée à Madame [T] le 12 août 2021, la locataire a reconnu être en possession du bail d'habitation daté du 1er juillet 2017 ; que les locataires n'indiquent nullement avoir sollicité l'accord du propriétaire pour la réalisation des travaux et peuvent d'autant moins se prévaloir de son accord écrit ; que les parties sont tenues par les clauses contractuelles, conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil ; que la demande relative aux travaux tendant à rendre le logement décent n'a pas été sollicitée en première instance ; qu'elle n'est pas fondée en ce que les locataires, qui occupent le bien depuis le 1er juillet 2014, ne lui ont jamais adressé la moindre mise en demeure quant à des travaux à exécuter.



MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, aux termes du seul contrat portant la signature de chacune des parties, établi le 24 juin 2014 et portant sur les locaux occupés par Monsieur [F] et Madame [T], il a été stipulé que les locaux, d'une surface habitable de 160 m² environ, étaient « loués à usage d'habitation et professionnel pour la profession libérale de'. », sans qu'une précision soit portée à ce titre, le locataire s'interdisant notamment d'exercer dans les locaux loués toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Ce contrat est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il a été conclu pour une durée de trois ans et comporte une promesse de vente passée ce délai.

Il prévoit que le locataire ne peut, sans accord écrit du bailleur, transformer les locaux loués et leurs équipements et précise que tous les travaux ou aménagements faits par le locataire pour l'aménagement du bâtiment pour son confort seront à sa charge et perdus en cas de fin de bail ou de renonciation à l'achat du bâtiment.



L'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Les appelants prétendent obtenir remboursement de travaux qu'ils auraient effectués dans les lieux au titre de l'enrichissement sans cause de la bailleresse du fait de la plus-value importante dont elle bénéficie. Ils indiquent ainsi avoir procédé au ravalement de la façade, à la réalisation de cloisonnements pour la création d'un dressing notamment, à travers l'édification de murs en placoplâtre, la réalisation de travaux de mise aux normes de l'électricité de l'ensemble, la création d'un sanitaire complet, la création d'une salle de bains, le remplacement des fenêtres, portes de service, porte extérieure et portes intérieures.

Il a cependant été relevé à juste titre par le premier juge qu'au regard des stipulations du bail et des dispositions de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, les appelants, qui ne peuvent se prévaloir d'aucun accord écrit pour la réalisation de travaux, ne sont pas fondés à obtenir l'indemnisation des frais engagés pour l'embellissement de la chose louée. Il sera ajouté que les dispositions du code civil relatives à l'enrichissement sans cause n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce du fait des règles spécifiques régissant le contrat de bail.

Force est de constater par ailleurs que les appelants ne démontrent pas que la bailleresse a manqué à son obligation, résultant de l'article 6 de la loi régissant le bail, selon lequel elle est tenue de remettre aux locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En effet, les cinq attestations sur lesquelles ils se fondent, dont il convient de relever le caractère particulièrement bref, laconique et non circonstancié, portent sur la réalisation de travaux de crépissage de façade et de peinture intérieure, de pose de placo sur le plafond, la cuisine et le couloir, sur la pose de portes intérieures et de parquet, qui auraient été réalisés en septembre 2017. Elle ne permettent ainsi nullement d'établir que les locataires ont dû réaliser à leurs frais des travaux tendant à rendre les lieux habitables ou à remédier à leur caractère indécent, étant relevé que les appelants, qui habitent dans les lieux depuis juin 2014, n'en ont jamais auparavant contesté le caractère habitable ; que les travaux décrits par les témoins ne portent pas sur la création d'une cuisine, de sanitaires ou de tout autre élément d'équipement ou pièce que doit obligatoirement comporter un local destiné à l'habitation.





Il sera de même relevé qu'à défaut de toute production d'un état des lieux d'entrée, les locaux sont présumés avoir été remis en bon état ; que les appelants ne se sont jamais plaints de ce qu'ils n'auraient pas été dotés des éléments nécessaires à leur habitabilité et n'ont jamais sollicité de la bailleresse une quelconque intervention relative au dysfonctionnement d'un élément d'équipement ou de nature à remédier à un problème d'ordre électrique ou d'étanchéité.

Aucune des pièces versées aux débats n'est en conséquence propre à démontrer que le système électrique, pas plus que les huisseries et menuiseries, étaient défaillants.

Les prétentions des appelants fondées sur le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de remettre aux locataires un logement habitable et décent ne peuvent en conséquence prospérer, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel.



Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées.

Succombant en la procédure, les appelants seront condamnés aux dépens de l'instance et Madame [T] sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l'intimée la somme de 1 200 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en appel.





PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [V] [T] et Monsieur [Y] [F] à payer à la Sci Ceji la somme de 1 200 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





DEBOUTE Madame [V] [T] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [V] [T] et Monsieur [Y] [F] aux dépens de l'instance d'appel.



Le Greffier La Présidente