Cour d'Appel · 8ème chambre — 10 janvier 2024

N° RG 21/05920 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NYB5















Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

au fond du 10 juin 2021



RG : 1120001951











Société IN'LI AURA



C/



[N]

[N]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 10 Janvier 2024



APPELANTE :



La société IN'LI AURA, société au capital de 160 110 919,80 € immatriculée au RCS de LYON sous le n° B 955 504 097 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768





INTIMÉS :



Madame [Y] [F] [N], née [U]

née le 30 Janvier 1984 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/028954 du 18/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Bérengère BIER, avocat au barreau de LYON, toque : 2624





M. [O] [N]

né le 23 Mai 1964 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/028420 du 21/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représenté par Me Delphine BOURGEON, avocat au barreau de LYON, toque : 928



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 14 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 10 Janvier 2024



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



 EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1960, la société Immobilière du Groupe d'Aide à la construction (SIGAC), représentée par son mandataire, la société Bocquet des Garets & Cie, a donné à bail à M. [P] [N] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7]. Ce bail a été renouvelé au profit de M. [P] [N] et de son épouse, Mme [S] [N], par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1988 comportant une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement.



Par avenant dit «'de changement de nom'» en date du 21 décembre 2004 et suite au décès de M. [P] [N], M. [O] [N] a repris le bail dont son père était titulaire.



M. [O] [N] s'est marié le 26 avril 2008 devant l'officier de l'état civil de la commune de [Localité 8] (Cameroun) avec Mme [Y] [F] [U]. Le divorce des époux sera prononcé par jugement rendu le 18 juillet 2019 par le juge aux affaires familiales du Tribunal de grande instance de Lyon.



Par avis du 17 mai 2018, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a notifié aux parties sa décision d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [O] [N] et, le 11 juin 2018, la société In'Li Aura, venant aux droits de la SIGAC en qualité de bailleur, a contesté cette mesure. Par jugement rendu le 19 octobre 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, statuant en matière de surendettement, rejettera ce recours.



Par décision du 19 juin 2018, Mme [Y] [F] [N] née [U] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à effet au 3 mai 2018, cette mesure n'ayant été contestée par aucun de ses créanciers.



Le 9 janvier 2020, la société In'Li Aura a fait délivrer à M. [O] [N] et à Mme [Y] [F] [U] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer un arriéré de loyer de 10'671,90 €. 



Prétendant que les locataires ne s'étaient pas acquittés des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, la société In'Li Aura a, par acte d'huissier de justice du 19 juin 2020, fait citer à M. [O] [N] et Mme [Y] [F] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, lequel a, par jugement contradictoire rendu le 10 juin 2021, statué ainsi': 




S'agissant de M. [O] [N]':





Constate que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 mars 2020, 

Constate l'existence d'une procédure de rétablissement personnel au profit de M. [O] [N],



Constate l'effacement de l'intégralité de la dette de M. [O] [N],

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 octobre 2022, 

Rappelle que si M. [O] [N] s'est acquitté du paiement des loyers et charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Dit à l'inverse qu'à défaut de paiement des loyers et charges courant pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, à condition que la société In'Li Aura ait remédié à l'indécence du logement, 

En ce cas':

Constate la résiliation du bail, 

Autorise la société In'Li Aura à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour M. [O] [N] d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, 

Condamne M. [O] [N] a payer à la société In'Li Aura une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer charge courante, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués, 





S'agissant de Mme [Y] [F] [U]':





Constate la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 10 mars 2020,

Constate que la demande d'expulsion est sans objet, Mme [Y] [F] [U] ayant quitté les lieux, 

Constate que Mme [Y] [F] [U] a bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrant en application le 3 mai 2018, 

Constate que la somme de 1'205,16 € correspondant la dette de loyers au 30 avril 2018 est éteinte,

Constate que la dette de loyers s'élève en conséquence à la somme de 8'523,36 € arrêtée au 30 avril 2021,

Déboute la société In'Li Aura de sa demande au titre d'indemnité d'occupation compter du 1er mai 2021, 





Vu l'état d'indécence du logement':





Déboute la société In'Li Aura de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail,

Dit n'y avoir lieu d'ordonner à la société In'Li Aura de produire des pièces,

Ordonne la réduction de 50 % du montant du loyer depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à la réalisation des travaux propres à y remédier, 

Condamne la société In'Li Aura à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 2'156,17 €, 

Condamne Mme [Y] [F] [U] à payer à la société In'Li Aura la somme de 4'261,68 € correspondant à 50 % de la dette de loyers restant à sa charge, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, 

Déboute M. [O] [N] de sa demande supplémentaire au titre du trouble de jouissance, 

Condamne la société In'Li Aura à exécuter les travaux conformément aux préconisations contenues dans le courrier de la ville de [Localité 7] du 22 mars 2021 faisant suite à la visite du 16 mars 2021 concernant l'appartement de M. [O] [N] à savoir : 

Remédier à l'humidité et traiter les moisissures puis remettre en état les revêtements dégradés aux murs, plafonds et sols, 

Mettre en place un système efficient d'évacuation de l'air vicié de la salle de bains et des WC, 

Mettre en place un chauffage efficient et adapté aux caractéristiques du logement, 

Dit que ces travaux devront être réalisés dans les six mois de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois ;

Rappelle que la réduction du montant du loyer de 50 % s'applique jusqu'à la complète réalisation des travaux, 





Dit n'y avoir lieu à application l'article 700 du Code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la société In'Li Aura, 

Rejette toute autre demande contraire des parties,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. 




Le tribunal a retenu en substance : 


Que la solidarité est acquise au bailleur dès lors que Mme [Y] [F] [U], qui a quitté les lieux, ne justifie ni de la transcription du jugement de divorce en marge des actes d'état civil, ni de la date à laquelle elle est partie à Cagnes sur mer, déménagement à la faveur duquel M. [O] [N] a réintégré le logement conjugal qui avait été attribué à Mme [Y] [F] [U] par le juge aux affaires familiales au moment des mesures provisoires.

Que dans la double mesure où le recours contre la décision de rétablissement personnel au profit de M. [O] [N] a été rejeté et que l'intéressé a repris le paiement des loyers courants, il y a lieu, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la décision de la commission de surendettement du Rhône qui accorde un rétablissement personnel à celui-ci, étant précisé que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [O] [N] s'acquitte du paiement des loyers et charges courantes et que cette clause reprendra son effet en cas d'impayé dans le délais de deux ans, à la condition que le bailleur ait remédié à la situation d'indécence. 

Que les effets de clause résolutoire sont acquis à l'égard de Mme [Y] [F] [U] qui ne s'est pas acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la demande d'expulsion est sans objet car elle a déjà quitté les lieux. 

Que compte tenu de l'effacement de la dette locative par décision du 19 octobre 2020, M. [O] [N] n'est débiteur d'aucun arriéré locatif.

Que l'effacement de la dette de Mme [Y] [F] [U] est opposable à la société In'Li Aura qui ne justifie pas avoir formé tierce opposition dans le délai de deux ans, ni sollicité un relevé de forclusion'; Que déduction faite de la dette effacée d'un montant de 1'205,16 €, Mme [Y] [F] [U] est condamnée à payer arriéré locatif ramené à 8'523,36 €.

Qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre à la société In'Li Aura de produire la liste des travaux d'entretien de l'appartement effectués depuis 1960 puisque, si le bailleur en avait fait, il ne manquerait d'en justifier et que le mauvais état de l'immeuble s'infère de réhabilitation programmée dont fait état le bailleur'; Que les défendeurs rapportant la preuve de l'indécence du logement depuis plusieurs années, une réduction de 50 % s'appliquera à compter du 1er janvier 2018 (date à laquelle la société In'Li Aura a repris baux) de la manière suivante': 

pour M. [O] [N], il ne peut obtenir remboursement de loyers effacés par la mesure de rétablissement personnel donc, la réduction de 50 % conduit à lui rembourser 2'156,17 € pour la période d'octobre 2020 à avril 2021 et à appliquer une réduction du loyer de 50 % jusqu'à la réhabilitation du logement'; 

pour Mme [Y] [F] [U], sa condamnation ci-dessus à 8'523,36 € est ramenée à 4'261,68 €.

Que M. [O] [N] n'apporte aucune pièce justifiant un préjudice de jouissance. 

Que la société In'Li Aura doit effectuer des travaux pour remettre en état le logement.




Par déclaration en date du 15 juillet 2021, la société In'Li Aura a formé appel de cette décision en critiquant les chefs suivants : 


S'agissant de M. [O] [N] : Constate l'effacement de l'intégralité de la dette de M. [O] [N],

Sur l'indécence du logement':

Déboute la société In'Li Aura de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail, 

Ordonne la réduction de 50 % du montant du loyer depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à la réalisation des travaux propres à y remédier, 

Condamne la société In'Li Aura à payer à M. [O] [N] la somme de 2'156,17 €,

Condamne Mme [Y] [F] [U] à payer à la société In'Li Aura la somme de 4'261,68 € correspondant à 50 % de la dette de loyer restant à sa charge, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, 

Condamne la société In'Li Aura à exécuter les travaux conformément aux préconisations contenues dans le courrier de la ville de [Localité 7] du 22 mars 2021 faisant suite à la visite du 16 mars 2021 concernant l'appartement de [O] [N], à savoir : 

Remédier à l'humidité et traiter les moisissures, puis remettre en état les revêtements dégradés aux murs, plafonds et sols, 

Mettre en place un système efficient d'évacuation de l'air vicié de la salle de bain et des WC, 

Mettre en place un système de chauffage efficient et adapté aux caractéristiques du logement. 

Dit que ces travaux devront être réalisés dans les six mois de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois,

Rappelle que la réduction du montant du loyer de 50 % s'applique jusqu'à la complète réalisation des travaux, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, 

Laisse les dépens à la charge de la société In'Li Aura, 




Par ordonnance de référé rendue le 8 novembre 2021, le délégué du Premier Président de la cour d'appel de Lyon a déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société In'Li Aura et il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [O] [N].



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 6 septembre 2022 (conclusions récapitulatives d'appelant n°2), la société In'Li Aura demande à la cour : 



Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le commandement des 9 et 10 janvier 2020, 

Vu l'article 1728 alinéa 2 du Code civil, 




Infirmer le jugement du 10 juin 2021 rendu par le tribunal de proximité de Villeurbanne en ce qu'il a constaté l'effacement de l'intégralité de la dette de M. [O] [N], et en a déduit la suspension des effets de la clause résolutoire ; en ce qu'il a également conclu à l'indécence du logement et a à ce titre ordonné la réduction de 50 % du montant du loyer depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à la réalisation des travaux propres à remédier à l'indécence du logement, et a également à ce titre condamné la société In'Li Aura à payer à M. [O] [N] la somme de 2 156,17 euros en remboursement de 50 % du loyer versé, et en ce qu'il a condamné la société In'Li Aura à exécuter les travaux, dans les six mois de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, conformément aux préconisations contenues dans le courrier de la ville de [Localité 7] du 22 mars 2021 faisant suite à la visite du 16 mars 2021 concernant l'appartement de M. [O] [N], à savoir : 

remédier à l'humidité et traiter les moisissures, puis remettre en état les revêtements dégradés aux murs, plafonds et sols, 

mettre en place un système efficient d'évacuation de l'air vicié de la salle de bain et des WC, 

mettre en place un système de chauffage efficient et adapté aux caractéristiques du logement. 





Confirmer le jugement du 10 juin 2021 rendu par le tribunal de proximité de Villeurbanne pour le surplus,





En conséquence, statuant à nouveau sur les chefs dont appel, 

À titre principal': Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties à la date du 10 mars 2020 par acquisition de la clause résolutoire, 

À titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du bail intervenu entre les parties pour manquements graves et répétés de Mme [Y] [F] [N] née [U] et M. [O] [N], 

En tout état de cause : 

Débouter purement et simplement Mme [Y] [F] [N] née [U] et M. [O] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris l'entier appel incident formé par ce dernier,

Donner acte du désistement de la société In'Li Aura de sa demande visant à procéder à l'expulsion de Mme [Y] [F] [N] née [U] et M. [O] [N] du logement objet du bail,

Condamner M. [O] [N] solidairement avec Mme [Y] [F] [N] née [U] à payer à la société In'Li Aura les sommes postérieures à l'effacement de dette la somme 1'928.98 € arrêtée au 5 avril 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restant dus, outre intérêts au taux légal,

Condamner Mme [Y] [F] [N] née [U] à payer à la société In'Li Aura la somme 11'638.46 € arrêtée au 5 avril 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restant dus, dont 1'928.98 € solidairement avec M. [O] [N],

Condamner in solidum Mme [Y] [F] [N] née [U] et M. [O] [N] à payer à la Société In'Li Aura la somme de 1'500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1342-3 du Code civil,

Condamner in solidum Mme [Y] [F] [N] née [U] et M. [O] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




En fait, elle y expose que M. [O] [N] a quitté les lieux et qu'un état des lieux de sortie a été établi le 14 janvier 2022. 



En droit, elle critique le jugement en ce qu'il a, d'une part, constaté l'effacement de la dette pour en conclure à la suspension des effets de la clause résolutoire, cette suspension étant en contradiction avec la jurisprudence constante en la matière, et d'autre part, retenu l'indécence du logement alors que le courrier de la ville de [Localité 7] ne précise pas l'origine des désordres. 



Elle précise que la propriété de l'immeuble n'a jamais été transférée, seule la dénomination sociale de la bailleresse ayant été modifiée au fil des années. 



Elle fait valoir que le commandement de payer délivré le 10 janvier 2020 était justifié en l'état des impayées de loyers et que ces causes n'ont pas été réglées de sorte que le bail a été résilié le 10 mars 2020. Elle cite une jurisprudence rappelant que l'effacement d'une dette ne vaut pas paiement de sorte que, dans son appréciation souveraine, le juge peut prononcer la résiliation du bail. Elle estime que la mauvaise foi des locataires est caractérisée par le non-paiement des loyers et charges en intégralité depuis le mois de juillet 2021.



A titre subsidiaire, elle fonde sa demande en résiliation de bail sur les manquements graves et répétés des époux [N] à leur obligation contractuelle de payer les loyers, d'autant qu'ils ont cessé de payer au moment du dépôt de leur dossier de surendettement, de sorte qu'ils ont sciemment aggravé leur endettement. En raison de la libération des lieux, elle ne demande plus l'expulsion de M. [O] [N].



Elle chiffre la dette locative à la somme de 10'691,81€ au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à l'échéance d'octobre 2021 incluse. Elle fait valoir que déduction faite de la dette effacée au profit de M. [N], celui-ci restait débiteur, en octobre 2021, de 982,33 €, portée à 3'619,61 € au 5 avril 2022, malgré la réduction de loyer de 50 % ordonnée par le jugement l'ayant amenée à porter au crédit du compte locataire la somme de 5'548,59 €. Elle considère toutefois que la réduction de loyers en raison de la prétendue vétusté de l'appartement n'avait en effet pas lieu d'être, eu égard notamment des travaux diligentés par le bailleur et du peu d'entretien que les locataires ont apporté à leur logement, demandant à ce que la somme de 5'548,59 € soit réintégré au compte locataire et demandant au final, en l'état de la régularisation de charges, la condamnation de M. [O] [N] à payer un solde locatif de 1'928,98 €.



Elle reconnaît que la mesure de rétablissement personnel de Mme [N] lui soit opposable mais que néanmoins, celle-ci demeure tenue des loyers et charges non effacées puisqu'elle ne justifie pas avoir délivré congé. Elle ajoute qu'en l'absence de co-titulaire du bail l'ayant remplacée aux côtés de M. [O] [N], elle reste tenue du paiement des loyers et charges et elle conteste qu'elle ne soit pas tenue des indemnités d'occupation dès lors qu'elle justifie ne pas occuper les lieux. Au demeurant, elle estime que Mme [N] ne justifie de son adresse réelle. Enfin, elle s'oppose aux délais de paiement sollicités par cette dernière compte tenu de l'ancienneté de la dette. 



Elle conteste l'indécence du logement, observant d'abord que les locataires n'ont jamais fait parvenir la moindre demande de travaux, ou la moindre contestation de l'état du logement. Elle considère que les locataires ne rapportent pas la preuve que le logement était inhabitable à hauteur de 50 %, faisant valoir que si tel était le cas, ils n'y seraient pas restées durant 50 années. Elle rappelle que les locataires sont tenus d'assurer l'entretien courant du logement et elle estime que nombre des dégradations dont ils arguent démontrent sans contestation possible qu'ils ont en réalité failli dans l'entretien courant du logement. Elle rappelle que la réhabilitation des parties communes de l'immeuble est en cours, comme il est d'usage pour un immeuble construit dans les années 60.



Sur l'appel incident de M. [O] [N], elle s'oppose à ses demandes de dommages et intérêts compte tenu de leur caractère infondé. Elle fait valoir que le locataire a commis une faute en ne lui signalant les problèmes d'humidité qui, de ce fait, se sont aggravés et qui trouvent manifestement leur cause dans un défaut d'aération, voire une absence d'utilisation des systèmes de ventilation. Elle ajoute que les demandes concernant la façade ne concernent pas directement le locataire qui ne peut pas agir au nom de l'ensemble des occupants de l'immeuble.



Elle produit les justificatifs correspondants concernant la demande de régularisation de charges des 3 dernières années et elle se défend de tout appel abusif. 



En réponse à l'argumentation adverse concernant l'irrecevabilité de partie de ses demandes, elle souligne que l'appel incident de M. [O] [N] saisit la cour et qu'elle avait pris soin de solliciter le rejet des demandes adverses. 



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 13 juillet 2022 (conclusions récapitulatives d'intimé), M. [O] [N] demande à la cour : 



Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l'article 1719 du Code civil,

Vu l'article 1347 du Code civil, 




Déclarer irrecevables les demandes concernant les chefs de jugement non déférés à la Cour, dont la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de la procédure de rétablissement personnel au profit de M. [N],





Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

S'agissant de M. [N]';

Constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 mars 2020, 

Constaté l'existence d'une procédure de rétablissement personnel au profit de M. [O] [N], 

Constaté l'effacement de l'intégralité de la dette de M. [O] [N], 

Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 octobre 2022, 





Rappelé que si Monsieur [O] [N] s'est acquitté du paiement des loyers et charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir jouée, 

Dit à l'inverse qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, à condition que la société In'Li Aura ait remédié à l'indécence du logement, 

Vu l'état d'indécence du logement':

Débouté la société In'Li Aura de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail, 

Dit n'y avoir lieu d'ordonner à la société In'Li Aura de produire des pièces, 

Ordonné la réduction de 50 % du montant du loyer depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à la réalisation des travaux propres à y remédier, 

Ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, 





Débouter la société In'Li Aura de sa demande nouvelle de voir condamner M. [O] [N] à lui verser la somme de 1'928,98 €, parfaitement injustifiée et en l'absence de décompte probant,





Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

Débouté M. [O] [N] de sa demande de production de justificatifs de l'ensemble des charges sur trois ans,

Débouté M. [N] de sa demande supplémentaire au titre du trouble de jouissance,





Et statuant à nouveau :

Enjoindre la société In'Li Aura de produire le décompte précis des charges ainsi que l'ensemble des justificatifs afférents, et ce pour les trois dernières années,

Condamner la société In'Li Aura à verser à M. [O] [N] la somme de 15'000 € au titre du trouble de jouissance,

Condamner la société In'Li Aura à verser à M. [O] [N] la somme de 5'000 € à titre de dommages intérêts pour l'acharnement judiciaire dont elle a fait preuve outre une amende civile dont le montant est laissé à l'appréciation de la Cour, 

Condamner la société In'Li Aura à verser à M. [O] [N] la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




En fait, il y expose qu'il a vécu toute sa vie dans le logement donné à bail initialement à ses parents avant sa naissance et que la dette locative s'est formée ponctuellement, à l'occasion de difficultés financières avérées ayant justifié le dépôt d'un dossier de surendettement. Il déplore que le bailleur n'ait pas tenu compte de tous ses paiements et il affirme que les loyers sont intégralement payés depuis le mois de décembre 2019. Il observe que c'est dans ce contexte que le bailleur l'a néanmoins assigné en résiliation de bail, lequel bailleur, malgré la visite contradictoire des lieux loués organisée en cours de procédure par un inspecteur salubrité de la ville de [Localité 7], a contesté l'indécence de l'appartement, allant même jusqu'à nié avoir reçu une mise en demeure d'y remédier. Il précise que face aux multiples recours judiciaire du bailleur, jusqu'à solliciter l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement en invoquant le risque de ne pas se faire rembourser le coût du remplacement du chauffage alors que de tels travaux lui incombe, il s'est vu contraint de quitter le logement qu'il occupait depuis sa naissance. Il fait état d'un sentiment de déracinement et du sentiment d'insécurité généré par la procédure dans le cadre de laquelle la société In'Li Aura persiste dans ses propos dénigrant à son égard.



En droit, il oppose à la société In'Li Aura l'irrecevabilité de sa demande d'infirmation quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, chef non-visé dans sa déclaration d'appel et il souligne que le tribunal de proximité n'a fait qu'appliquer le droit positif qui prévoit une telle suspension en cas d'effacement de dette.

Il considère que la société bailleresse, en sa qualité de professionnel, ne peut l'ignorer de sorte que son argumentation contraire est présentée de mauvaise foi. Il se défend de tout appel incident à ce sujet et il ajoute que le montant de la dette effacée ne souffre d'aucune discussion comme résultant d'un jugement en matière de surendettement ayant autorité de chose jugée.



Il fait ensuite valoir que la demande nouvelle en paiement de la société In'Li Aura est incohérente et qu'elle repose sur un décompte erroné des sommes quittancées et payées.



Sur l'indécence du logement, il estime que la société In'Li Aura se contente de reprendre ses arguments présentés en première instance et qu'elle persiste à nier l'évidence constatée par les inspecteurs de la Ville de [Localité 7] ayant donné lieu à une mise en demeure dont elle a accusé réception. Il affirme que le logement qu'il occupe n'a fait l'objet d'aucune réparation depuis le bail de 1960, sa vétusté étant évidente': les huisseries d'origine, non-entretenues, n'assurent plus l'étanchéité à l'air, des moisissures se sont développées en l'absence de ventilation efficiente équipant le logement, les sols, murs et plafonds n'ont jamais été rénovées et le logement n'était équipé d'aucun système de chauffage puisque le chauffage au fioul initial a été abandonné par ses parents qui ont acheté des convecteurs électriques dans les années 1980. Il affirme que la société In'Li Aura n'ignore pas cette situation et l'absence totale de chauffage puisqu'elle rénove les logements libérés. Il rappelle qu'au cours de la procédure de première instance et à la faveur d'un renvoi ordonné par le Juge des contentieux de la protection, il s'est rapproché du service communal d'hygiène et de sécurité de [Localité 7], qu'une viste contradictoire a été programmée le 16 mars 2021 et que le bailleur a alors fait état, pour la première fois, d'un programme de réhabilitation de l'immeuble pour échapper à un arrêté de péril. Il observe que le bailleur n'a donné aucune suite à la mise en demeure qui lui a été adressée à la suite de cette visite malgré la gravité des dysfonctionnements objectivés, sans pour autant engager un recours contre la mise en demeure. Il ajoute qu'en proposant en cours de délibéré de lui fournir un chauffage, la société In'Li Aura a formulé un aveu judiciaire. Il ajoute que des éléments type blocs se détachent régulièrement de la façade et qu'un garde-corps situé sous l'escalier d'entrée est tombé depuis plusieurs mois sans être remplacé.



Il en conclut que la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux sous astreinte est justifiée par sa résistance abusive, ainsi que la réduction de loyers jusqu'à la réalisation des travaux et il rappelle que l'indécence du logement interdit de poursuivre la résiliation du bail.



Il forme appel incident concernant le rejet de sa demande de production du décompte précis des charges et les justificatifs, considérant qu'en l'état du défaut d'entretien des parties communes, de l'absence d'ascenseur, et de concierge, la société In'Li Aura devra justifier du montant mensuel de 112 € qui correspond à 20 % du montant du loyer de M. [N], afin de vérification de la réalité de ces charges. Il forme appel incident concernant également le rejet de sa demande de dommages et intérêts de son préjudice de jouissance. Il considère que la réduction de 50 % du loyer ne peut se substituer à l'allocation de dommages et intérêts.



Il dénonce pour finir l'acharnement judiciaire de la société In'Li Aura, il vise l'article 559 du Code de procédure civile compte tenu de la multiplication de procédures et du caractère parfaitement dilatoire de la présente instance qui ne pourra que conduire la cour à condamner la société In'Li Aura à verser à M. [N] la somme de 5'000 € à titre de légitime dommages intérêts, outre une amende civile dont le montant est laissé à l'appréciation de la cour.



***



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 11 août 2022 (conclusions d'intimée n°2 et récapitulatives), Mme [Y] [F] [U] divorcée [N] demande à la cour d'appel de Lyon de : 



Vu les articles 1720 et suivants du Code civil,

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 








Infirmer le jugement rendu le 10 juin 2021 par le Tribunal de proximité de Villeurbanne en ce qu'il : «'Condamne Madame [Y] [F] [U] à payer à la société In'Li Aura la somme de 4'261,68 € correspondant à 50 % de la dette de loyers restant sa charge est assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2020 ,

Confirmer le jugement rendu le 10 juin 2021 pour toutes ses autres dispositions,




En conséquence, 


Dire que la dette de Mme [Y] [F] [N] née [U] est soldée, 

A titre subsidiaire': Accorder à Mme [Y] [F] [N] née [U] les plus larges délais 




En toutes hypothèses': 


Débouter la société In'Li Aura de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner la société In'Li Aura à payer à Mme [Y] [F] [N] née [U] la somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner la société In'Li Aura aux entiers dépens de la procédure d'appel dispositif.




Au soutien de son appel incident, elle fait valoir que les sommes mises à sa charge sont des indemnités d'occupation dont elle ne peut pas être tenue puisqu'elle n'occupe plus les lieux. Elle juge qu'il est dès lors indifférent qu'elle n'ait pas délivré congé et elle souligne que ses déclarations concernant son départ des lieux sont corroborées par les explications de M. [O] [N]. 



Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement, justifiant de la précarité de sa situation financière et elle sollicite la confirmation du surplus du jugement.



***



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 14 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 13 novembre 2023 à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.





MOTIFS,



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions comme c'est le cas de la «'demande'» de Mme [Y] [F] [U] divorcée [N] tendant à voir dire que sa dette est soldée.



Par ailleurs, les demandes de donner acte sont dépourvues de toute portée juridique comme c'est le cas de la demande de donner acte formée par la société appelante concernant son désistement de ses demandes d'expulsion dirigées contre M. [O] [N] et Mme [Y] [F] [U].



En revanche, il résulte des articles 542 et 954 du Code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. 



En l'espèce, la cour constate que, dans le dispositif de ses dernières écritures, la société appelante ne demande plus l'infirmation du jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail. Dans ces conditions, sa demande, présentée à titre subsidiaire, de prononcé de la résiliation du bail qui la lie à M. [O] [N] et à Mme [Y] [F] [U] ne peut être examinée et la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef en ce qu'il a débouté la société In'Li Aura de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail. 



Sur l'irrecevabilité de la demande d'infirmation du jugement ayant ordonné la suspension des effets de la clauses résolutoire':



En droit, l'article 562 du Code de Procédure Civile dispose que « l'appel ne défère à la Cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément (') ». 



En l'espèce, par déclaration en date du 15 juillet 2021, la société In'Li Aura a interjeté appel du jugement en critiquant, dans la rubrique «'S'agissant de M. [O] [N]'», uniquement le chef suivant : «'Constate l'effacement de l'intégralité de la dette de M. [O] [N]'».



Par ailleurs, il est inexact de prétendre que M. [O] [N] aurait fait appel incident du chef du jugement ayant ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 octobre 2022 puisque, au contraire, l'intimé demande la confirmation de ce chef de jugement.



Il s'ensuit que le chef du jugement ayant ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 octobre 2022 est définitif pour avoir acquis autorité de chose jugée puisque, ni visé dans la déclaration d'appel dans le délai légal, ni n'ayant fait l'objet d'un appel incident. 



La société In'Li Aura sera déclarée irrecevable en sa demande d'infirmation du chef du jugement ayant ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 19 octobre 2022, formée uniquement au dispositif de ses écritures, sans figurer dans sa déclaration d'appel.



Il s'ensuit que sa demande, figurant dans le dispositif de ses conclusions, tendant à voir constater la résiliation du bail à l'égard de M. [O] [N] intervenue le 10 mars 2020 par acquisition de la clause résolutoire est également irrecevable.



Sur la non-conformité du logement aux normes de décence et les demandes subséquentes en travaux et réduction de loyer':



Aux termes du premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



L'obligation de délivrer un logement décent est une obligation de résultat qui se confond avec l'obligation de délivrance du bien donné à bail dès lors que le local concerné doit être conforme à l'usage d'habitation auquel il est destiné.



L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il ne soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.



***



En l'espèce, il résulte du courrier du service d'hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 7] qu'une visite contradictoire a été organisée le 16 mars 2021 au cours de laquelle les inspecteurs de salubrité, accompagnés d'un technicien de la direction unique Prévention et Sécurité de la mairie, ont constaté les anomalies suivantes':


Humidité moisissures'; la présence d'humidité dans les 2 chambres au niveau des murs extérieurs autour des fenêtres accompagnée de développement de moisissures ayant entraîné la dégradation des revêtements,

Ventilation / risque CO': le dispositif de ventilation de la salle de bain et WC est inefficace,

Chauffage': certains chauffages dans le logement ne fonctionnent pas,

Chutes de personnes': l'absence de garde-corps sur un côté de l'escalier d'entrée de l'immeuble.




Chacune de ces quatre séries d'anomalies méconnaît les normes de décence énoncées à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et plus particulièrement, ces anomalies méconnaissent le 3° qui impose des dispositifs de retenues des personnes type garde-corps, le 4° qui impose un état de conservation des matériaux exempts de moisissures, le 5° qui impose un dispositif de chauffage conforme et le 6° qui impose une ventilation suffisante.



Pour se défendre néanmoins de la non-conformité du logement aux normes de décence, la société In'Li Aura considère que le constat réalisé par les inspecteurs de salubrité de la ville de [Localité 7] ne permet pas de déterminer l'origine des désordres qu'elle impute, quant à elle, à un défaut d'entretien de la part des locataires. En réalité, le courrier valant rapport de visite des inspecteurs de salubrité comporte une mise en demeure exclusivement adressée au bailleur afin qu'il remédie, dans un délai d'un mois, aux 4 séries de désordres constatés. Dès lors, si cette mise en demeure précise qu'il y a lieu de rechercher les causes de l'humidité, force est de constater que les inspecteurs salubrité, au fait des questions tenant à la répartition des travaux incombant respectivement aux locataires et aux bailleurs, excluent d'emblée que les désordres puissent être imputables à un mésusage par les locataires. 



En tout état de cause, la thèse d'un défaut d'entretien de la part des locataires n'est étayée d'aucune pièce justificative, dès lors en particulier que la société bailleresse ne se prévaut pour sa part d'aucun travaux d'entretien et de réparation qu'elle aurait fait effectuer au cours des 60 années qui se sont écoulées depuis la signature du bail initial.



Dès lors, en excluant l'absence de garde-corps qui concerne les parties communes de l'immeuble, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a, d'une part, rappelé qu'il est indifférent que les locataires n'aient pas informé le bailleur plus tôt des désordres affectant les lieux loués, et d'autre part, que M. [O] [N] rapporte la preuve de désordres graves affectant les lieux loués (absence de chauffage efficient, menuiseries vétustes, VMC qui ne fonctionne pas dans les salles d'eau, développements de moisissures), ce qui conduit à qualifier ce logement d'indécent. 



A la lueur de ces éléments, la société In'Li Aura échoue à critiquer les chefs du jugement l'ayant condamnée, en application de l'article 20-1 précité, à effectuer dans les 6 mois sous peine d'une astreinte des travaux afin de rendre le logement décent conformément aux préconisations des inspecteurs salubrité de la ville de [Localité 7] contenues dans le courrier valant rapport de visite du 16 mars 2021. 



La gravité de ces manquements, tenant à un système de chauffage défaillant, à des huisseries vétustes et à une ventilation inefficace, justifie, en application de l'article 20-1 précité, la réduction de loyer à hauteur de 50 % ordonnée. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a ordonné la réduction de 50 % du loyer à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à la réalisation des travaux propres à y remédier et condamné la société In'Li Aura à exécuter 3 séries de travaux dans les 6 mois sous peine d'une astreinte, sera confirmé. 



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [O] [N]':



L'application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'exclut pas l'allocation de dommages et intérêts pour les préjudices qui ne seraient pas réparés par les travaux déterminés par le juge et la réduction ou suspension du loyer ordonnée par le juge.







En l'espèce, M. [O] [N] ne rapporte pas la preuve, en application de l'article 1231-6 du Code civil, d'un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par les travaux que le bailleur a été condamné à réaliser et par la réduction de loyer ordonnée. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts, sera confirmé.



Sur la demande en paiement à l'encontre de M. [O] [N]':



En vertu de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges en termes convenus. 



En l'espèce, il résulte des décomptes produits par le bailleur que ce n'est qu'en ré-intégrant la réduction de loyer ordonnée par le jugement critiqué, soit 2'156,17 € (pour la période d'octobre 2020 à avril 2021) et 50 % des loyers à échoir jusqu'à la réalisation des travaux, que M. [O] [N] serait débiteur d'un arriéré de loyer actualisé dans le cadre de l'instance d'appel à la somme de 1'928,98 €. Or, la réduction de loyer ayant été ci-avant confirmée, le décompte du bailleur opérant réintégration de cette réduction, soit une somme globale de 5'548,59 €, ne peut qu'être écarté. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné la société In'Li Aura à payer à M. [O] [N] la somme de 2'156,17 € (en remboursement de 50 % des loyers acquittés pour la période d'octobre 2020 à avril 2021) et à lui appliquer une réduction de loyer jusqu'à réalisation des travaux, sera confirmé. 



Par ailleurs, la cour déboute la société In'Li Aura de sa demande en paiement actualisée au jour de la libération des lieux intervenue le 14 janvier 2022, le compte locataire étant créditeur à cette date. 



Sur la demande en paiement à l'encontre de Mme [Y] [F] [U]':



Sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, il est jugé que l'indemnité d'occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité.



En l'espèce, le jugement rendu le 10 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a constaté que la résiliation de plein droit du bail à l'égard Mme [Y] [F] [U] est intervenue le 10 mars 2020 en l'absence de paiement des causes du commandement de payer délivré le 10 janvier 2020 visant la clause résolutoire. Ce chef de jugement non-critiqué, ni par la déclaration d'appel, ni par un appel incident formé par l'un ou l'autre des intimés, a autorité de chose jugée. 



Il s'ensuit que postérieurement au 10 mars 2020, le bailleur n'est pas fondé à réclamer des loyers et charges à Mme [Y] [F] [U], déliée de ses obligations contractuelles. Il est dès lors indifférent qu'en l'absence de congé délivré et en l'absence de transcription du jugement de divorce sur les actes d'état civil, l'intéressée soit demeurée co-titulaire du bail puisque cette co-titularité a pris fin le 10 mars 2020.



A la lueur de ces éléments, la demande de la société appelante à l'encontre de Mme [Y] [F] [U] s'analyse, d'une part, en une demande en paiement de loyers et charges pour les échéances échues avant le 10 mars 2020 et qui seraient demeurées impayées, et d'autre part, comme une demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure.



Concernant les indemnités d'occupation, Mme [Y] [F] [U] ne peut en être tenue qu'autant qu'il serait démontré qu'elle a occupé les lieux postérieurement à la résiliation du bail. Or, il résulte de la sommation interpellative que le bailleur verse aux débats qu'à la date du 28 novembre 2019, M. [O] [N] avait réintégré le domicile conjugal et qu'il déclarait alors que Mme [Y] [F] [U] n'habitait plus dans les lieux loués. La circonstance que cette dernière déclare avoir résidé à Lyon 9 à compter de juin 2019 avant de déménager à Cagnes-sur-mer en 2020 n'est pas de nature jeter le discrédit sur les déclarations concordantes des intimés concernant l'absence d'occupation des lieux loués par Mme [Y] [F] [U] depuis juin 2019. 

Ainsi, la société In'Li Aura échoue à rapporter la preuve que Mme [Y] [F] [U] aurait occupé les lieux postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 10 mars 2020. A défaut de rapporter une telle preuve et compte tenu de la nature indemnitaire des échéances réclamées, la société appelante n'est ainsi pas fondée en sa demande d'indemnité d'occupation.



Concernant les loyers et charges impayés pour les échéances échues antérieurement au 10 mars 2020, il sera relevé que la société In'Li Aura ne conteste plus que la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié Mme [Y] [F] [U] à effet au 3 mai 2018 lui soit opposable. Dès lors, la société appelante ne peut réclamer à la co-titulaire du bail le paiement que des loyers et charges échus et impayés du 3 mai 2018 au 10 mars 2020, sous le bénéfice d'une réduction de 50% du loyer comme ci-avant retenu, mais également, pour tenir compte de la solidarité entre les co-titulaires du bail, sous déduction des sommes payées par M. [O] [N]. 



Le compte entre les parties s'établit comme suit': 


Arriéré locatif jusqu'au 10 mars 2020': 11'894,48 €

Réduction de 50 % du loyer à déduire': 5'947,14 €

Solde créditeur suite aux paiements de M. [N] à déduire': 3'619,61 €

Solde restant dû par Mme [Y] [F] [U]': 2'327,63 €




Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné Mme [Y] [F] [U] à payer un arriéré de loyer, sera confirmé mais le quantum de cette condamnation sera ramené à la somme de 2'327,63 €.



Sur la demande subsidiaire en délai de paiement':



En application des deux premiers alinéas de l'article 1343-5, du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



En l'espèce, Mme [Y] [F] [U], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, justifie uniquement percevoir des allocations familiales pour la charge de 3 enfants. Pour le surplus, elle se contente de déclarer, mais sans en justifier, qu'elle percevrait le RSA et vivrait en concubinage avec un homme qui a repris une activité professionnelle. Ces éléments sont trop incomplets pour permettre à la cour de s'assurer que l'intimée n'est pas en mesure de s'acquitter de sa condamnation. 



La cour rejette en conséquence sa demande de délai de paiement. 



Sur la demande de production de justificatifs de l'ensemble des charges sur 3 ans':



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit notamment les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. 



L'alinéa 4 de ce même article 23 dispose : «'Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation ind