Cour d'Appel · 8ème chambre — 10 janvier 2024

N° RG 21/07896 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N5GW















Décision du Tribunal d'Instance de Lyon au fond du 08 juillet 2021



RG : 11-19-0016











Compagnie d'assurance CAMBTP - CAISSE ASSURANCE MUTUELLE DU BTP



C/



[R]

[P]

S.A.R.L. SMCI GESTION SYNDIC

S.A.R.L. GR ELECTRICITE

S.A.S.U. R'S 36





Selarl MAURIN - PILATI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 10 Janvier 2024





APPELANTE :



Compagnie d'assurance CAMBTP - CAISSE ASSURANCE MUTUELLE DU BTP

[Adresse 10]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocat au barreau de LYON, toque : 704





INTIMÉS :



M. [N] [R]

né le 21 Octobre 1955 à [Localité 9]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Mme [W] [P]

née le 08 Février 1984 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Représentés par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me François CHARPIN de la la SELARL QG Avocats, avocat au barreau de LYON



La société SMCI GESTION SYNDIC, SARLU au capital de 7.500 €, inscrite au RCS sous le n° 401 603 847 dont le siège social est [Adresse 1] à[Localité 8]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON, toque : 533

Ayant pour avocat plaidant Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN - PILATI, avocat au barreau de BESANCON





S.A.S.U. R'S 36

[Adresse 7]

[Localité 6]



Signification de la déclaration d'appel le 8 février 2022 à personne habilitée



Défaillante





S.A.R.L. GR ELECTRICITE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Signification de la déclaration d'appel le 8 février 2022 à personne habilitée



Défaillante



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 14 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 10 Janvier 2024



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller





Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *

Exposé du litige



Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2018, la Caisse d'Assurance Mutuelle du BTP (ci-après la CAM BTP), ayant pour mandataire la société SMCI Gestion syndic, a donné à bail à [W] [P] et [N] [R], (ci-après les consorts [R] - [P]) un local à usage d'habitation situé au [Adresse 11] à [Localité 5] (Rhône), moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé au montant de 2.255,11 €. Un garage a été également loué. 



Les locataires ont constaté dès leur entrée dans les lieux un dysfonctionnement des volets roulants.

Par la suite, ils se sont plaints de l'absence de fonctionnement des volets de la pièce de séjour et d'une chambre. 



Aux motifs que les réparations n'avaient jamais été correctement effectuées, en dépit de l'intervention de plusieurs entreprises, les consorts [R] - [P] ont le 6 mars 2019, assigné devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon la Caisse d'Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) aux fins de la voir condamnée à les indemniser de leur préjudice de jouissance et la voir condamnée sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires, sollicitant en outre des dommages et intérêts pour résistance abusive. 



Le 12 avril 2019, la CAM BTP a assigné en garantie son gestionnaire, la société SMCI Gestion syndic. 



Le 4 octobre 2019, la société SMCI Gestion Syndic a assigné les sociétés GR Electricité et R'S 36, qu'elle avait sollicitées pour entreprendre les réparations, pour, notamment, qu'elles la garantissent de toute condamnation prononcée à son encontre. 



Le 21 octobre 2019, la jonction des procédures a été ordonnée. 



Par jugement du 8 juillet 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon a : 




Constaté sa compétence pour trancher le litige,





Dit que la CAM BTP, en sa qualité de bailleur était tenue de délivrer à ses locataires un logement en bon état d'usage et de réparation et de leur assurer une jouissance paisible de celui-ci, 


 


Dit que les consorts ont subi un trouble de jouissance, 





Condamné la CAM BTP à verser la somme de 6.500 € aux consorts [R] - [P] en réparation de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2019, 





Condamné la CAM BTP à verser la somme de 1.000 € aux consorts [R] - [P] à titre de dommages et intérêts, 


 


Rejeté les demandes d'appel en garantie formées tant par la CAM BTP que par la SMCI Gestion Syndic, 





Condamné la CAM BTP à payer aux consorts [R] - [P] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'instance, 





Ordonné l'exécution provisoire. 




Le Juge des contentieux de la protection a retenu en substance : 




qu'il résulte des éléments du dossier que les consorts [R] - [P] ont signalé à la société SMCI Gestion Syndic dès le 20 mars 2018 les difficultés afférentes aux volets roulants du salon, et qu'une solution durable n'a été apportée aux problèmes des deux volets roulants qu'au mois de décembre 2018, soit neuf mois plus tard ; 





que concernant les volets de la chambre, il apparaît qu'au 18 mars 2019, il n'était toujours pas réparé du fait d'une inversion de tablier commise par le fournisseur ; 





qu'il en résulte que les locataires n'ont pas bénéficié pendant plusieurs mois d'un logement en bon état d'usage et de réparation et qu'ils ont subi en conséquence un préjudice de jouissance dont la CAM BTP leur doit réparation, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 





que l'appel en garantie de la CAM BTP ne peut prospérer, dès lors qu'elle ne caractérise aucune faute à l'encontre de son gestionnaire. 






Par déclaration régularisée par RPVA le 28 octobre 2021, la CAM BTP a interjeté appel sur l'ensemble des chefs du jugement du 8 juillet 2021, à l'exception du chef de jugement ayant statué sur la compétence.



Aux termes de ses dernières conclusions régularisées par voie électronique le 06 juillet 2022, la CAM BTP demande à la Cour de :



Vu les articles L221-1 et suivants du Code de l'organisation judiciaire, Vu l'article 1719 du Code civil, Vu les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, Vu la loi du 6 juillet 1989,




Confirmer les dispositions du jugement du 8 juillet 2021 sur la compétence et l'infirmer pour le surplus (dont elle reprend les termes du dispositif)




Statuant à nouveau : 




Constater que la CAM BTP a confié la gestion de l'appartement loué aux consorts [R] - [P] à la société SMCI Gestion syndic suivant contrat du 5 juillet 2017 ; 


 


Constater qu'aux termes de ce contrat, la société SMCI Gestion syndic avait, seule, tous pouvoirs pour procéder aux réparations nécessaires ; 


 

En conséquence, 

 


Dire et juger qu'aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la CAM BTP, 


 

Ce faisant, 

 


Débouter les consorts [R]-[P] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la CAM BTP et mettre hors de cause la CAM BTP ; 


 

À titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait prononcer une condamnation à l'encontre de la CAM BTP : 

 


Condamner la SMCI Gestion Syndic à relever et garantir intégralement la CAM BTP de toute condamnation en principal, intérêts, frais, dépens et accessoires ; 


 


Débouter les consorts [R] - [P] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, laquelle n'est en rien justifiée ; 


 


Rejeter toute demande d'appel en cause et en garantie formée à l'endroit de la CAM BTP ; 


 

Y ajoutant, 

 


Débouter les consorts [R] - [P] de leur appel incident tendant à voir condamner la CAM BTP à leur verser le bénéfice d'une somme de 16.800 € au titre d'un prétendu préjudice de jouissance ; 


 


Débouter les consorts de leur appel incident tendant à voir condamner la CAM BTP à leur verser le bénéfice d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive ; 


 

Ce faisant : 

 


Mettre hors de cause la CAM BTP ; 




En tout état de cause : 




Condamner solidairement les consorts [R] - [P] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Piras et associés, avocats. 




A l'appui de ces demandes, la CAM BTP soutient principalement :






qu'elle a confié la gestion du bien loué à la société SMCI Gestion syndic, laquelle disposait de tout pouvoir pour assurer la gestion de l'appartement loué, et était seule en mesure de répondre aux réclamations des consorts [R] - [P] ; 





que par ailleurs, les pièces produits attestent des efforts déployés par la société SMCI pour pallier aux problèmes rencontrés par les locataires et qu'une erreur du fournisseur est à l'origine d'une réparation tardive concernant le volet roulant de la chambre ; 





qu'aucune de ces deux situations n'est révélatrice d'une faute et est suceptible d'engager la responsabilité de la CAM BTP, et que si une faute peut être reprochée c'est uniquement à la société SMCI Gestion syndic qui était en charge de la gestion de l'appartement ; 





qu'en tout état de cause, dès lors qu'elle a confié la gestion de son bien immobilier aux soins de la société SMCI Gestion syndic, elle est fondée à voir engager sa responsabilité contractuelle, sa mauvaise gestion étant directement à l'origine du préjudice subi par les consorts [R] - [P] et donc de solliciter la garantie de son gestionnaire des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;





que par ailleurs, les consorts [R] - [P] ne rapportent pas la preuve du préjudice de jouissance qu'ils allèguent, l'indemnisation sollicitée à ce titre étant en outre totalement disproportionnée, puisqu'ils se limitent à affirmer sans le démontrer qu'ils ont subi des températures excessives dans leur appartement ; 





qu'enfin, leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive n'est pas fondée alors qu'ils n'ont jamais pris attache auprès du bailleur pour l'informer des désordres subis. 


 

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 06 juillet 2022, les consorts [R] - [P] demandent à la Cour de : 




Confirmer le jugement rendu le 8 juillet 2021 en ce qu'il a constaté la compétence du juge des contentieux de la protection pour trancher le litige, dit et jugé que la CAM BTP, en sa qualité de bailleur était tenue de délivrer à ses locataires un logement en bon état d'usage et de réparation et de leur assurer une jouissance paisible de celui-ci, et dit qu'ils ont subi un trouble de jouissance ; 





Infirmer le jugement déféré en ses dispositions ayant : 




* Condamné la CAM BTP à leur verser la somme de 6.500 € en réparation de leur trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2019. 

 

* Condamné la CAM BTP à leur verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 



Statuant à nouveau :

 

Vu les dispositions des articles 6 de la loi de 1989 et 1719-3 du Code civil, 

 


Condamner la société CAM BTP à indemniser le préjudice subi par [N] [R] et [W] [P], qui ont subi un trouble de jouissance de 1.200 € par mois à compter du 15 mars 2018 jusqu'à la suppression complète des nuisances, qui n'est d'ailleurs jamais intervenue puisque les locataires ont dû quitter les lieux entre temps, le 3 octobre 2019 ; 


 

En conséquence, 

 


Condamner la CAM BTP à leur payer la somme de 1.200 € x 14 mois soit, 16.800 € outre intérêts de droit à compter de l'assignation ; 


 


Condamner la CAM BTP à leur payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 


 


Condamner la CAM BTP à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 




Les consorts [R] - [P] font valoir principalement : 




que si la CAM BTP veut mettre en cause la responsabilité de son mandataire, cela n'enlève rien à la responsabilité propre du bailleur à l'égard de ses locataires, en raison des troubles de jouissance causés par son incurie ; 





qu'ils n'ont pu jouir de leur appartement, dès leur entrée dans les lieux, en raison d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien ; 





que leur appartement était en toit -terrasse, exposé en plein soleil toute la journée et que durant l'été, ils ont été dans l'impossibilité d'actionner les volets roulants pour se protéger d'une chaleur étouffante, alors qu'ils ont trois enfants dont un nourrisson ; 





que depuis mars 2018, ils subissent ainsi un trouble de jouissance, en raison de l'incapacité du bailleur à faire effectuer les réparations nécessaires, ce qui les a conduits en définitive à quitter les lieux le 3 octobre 2019 alors que les réparations n'étaient toujours pas effectuées ; 





qu'ils ne sont en aucun cas responsables de l'incurie du gestionnaire et des entreprises qu'il a fait intervenir, qui ont été totalement inefficaces ; 





que les montants qu'ils sollicitent à titre d'indemnisation sont particulièrement justifiés au regard du trouble de jouissance qu'ils ont subi, et alors qu'ils payaient un loyer mensuel de 2.500 € pour cet appartement et que la mauvaise foi du bailleur justifie leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 






Ils ajoutent qu'en fin de bail, ils devaient bien la somme de 1.134,55 €, somme qu'ils ont immédiatement réglée. 



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 09 septembre 2022, la SMCI Gestion syndic demande à la Cour de : 



Vu les article 12 et suivants du code de procédure civile, 

Vu l'article 1231 et suivants du code civil, 




Recevant la CAM BTP en son appel et l'y déclarant bien fondé, 





Déclarer que la société SMCI Gestion syndic a été particulièrement diligente, n'a commis aucune faute de gestion et a respecté son mandat, 





Déclarer que si les consorts [R] - [P] ont subi des désagréments du fait de pannes répétées, ils n'ont subi aucun préjudice réel et certain et n'apporte pas la preuve de celui-ci, 




Par conséquent : 




Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a fait droit aux demandes des consorts [R] - [P], 





Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a omis de statuer sur le compte entre les parties et le solde du par des consorts [R] - [P], 





Confirmer le jugement en ce qu'il a mis la société SMCI hors de cause, 




jugeant à nouveau




Débouter les consorts [R] - [P] de leurs demandes indemnitaires et la CAM BTP de sa demande de garantie, 





Condamner in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la société SMCI Gestion syndic une somme de 144 € au titre du solde dû, 







Condamner in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la société SMCI Gestion syndic une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC, 




Ainsi que les entiers dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Prudon conformément aux dispositions de l'article 699 CPC. 



A titre subsidiaire, 




Confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société SMCI Gestion cyndic, 





Condamner in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la société SMCI Gestion syndic une somme de 144 € au titre du solde dû, 





Condamner in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la société é SMCI Gestion syndic une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC, 




Ainsi que les entiers dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés par MaîtrePrudon conformément aux dispositions de l'article 699 CPC ; 



A titre plus subsidiaire, 




Si par extraordinaire, la cour jugeait que les consorts [R] - [P] auraient malgré tout subi un préjudice particulièrement grave, nécessitant indemnisation, celle-ci sera réduite à de plus juste proportion, 





Condamner in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la société SMCI Gestion syndic une somme de 144 € au titre du solde dû et ordonner compensation avec les sommes qui leur seraient accordées, 





Condamner in solidum les sociétés GR électricité et R'S 36 - Reparstore à garantir la société SMCI gestion syndic de toutes condamnation en principal, frais et accessoires, sans déduction des 144 € dus, 





Condamner in solidum les mêmes à payer à la société SMCI Gestion syndic une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC, 




Ainsi que les entiers dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Prudon conformément aux dispositions de l'article 699 CPC. 



La SMCI Gestion syndic fait principalement valoir : 




que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a mise hors de cause, dès lors qu'elle s'est montrée diligente, étant rappelé qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyen ;





que si les consorts [R] - [P] tentent de justifier leur préjudice de jouissance par la chaleur, il ne peut qu'être rappelé qu'à l'été 2018, la France entière était sous canicule et qu'ainsi le fonctionnement ou non du volet n'aurait rien changé, outre que la société SMCI Gestion syndic et le bailleur ne sont pas responsables de ces chaleurs ; 





qu'ils ne justifient aucunement par ailleurs d'un trouble de jouissance particulièrement grave qui serait susceptible d'indemnisation, mais simplement de pannes, pour lesquelles des entreprises sont intervenues dès que les locataires répondaient et étaient disponibles ;





que le Tribunal a omis de statuer sur les sommes qui restaient dûes par les consorts [R]-[P] à la suite de leur départ, soit 144 €, ce dont elle justifie par le décompte qu'elle produit ;




Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 





MOTIFS ET DÉCISION 



A titre liminaire, la Cour rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour 'déclarer' 'constater' ou 'dire et juger'  lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.



La Cour rappelle également que, par application de l'article 562 du Code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.



Or, dès lors que ni l'appelante, ni les intimés, ne critiquent le chef de jugement ayant statué sur la compétence, il n'y a pas lieu de statuer sur celui-ci, la Cour, par application des dispositions précitées, n'en étant pas saisie.





I- Sur la responsabilité de la CAM BTP en sa qualité de bailleur et l'indemnisation des préjudice des consorts [R] - [P]



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : 



a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.... ; 



b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement... ; 



c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

 

Il ressort donc de ces dispositions que le bailleur est tenu, d'une part, à une obligation de délivrance aux termes de laquelle il doit fournir au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation avec des équipements en bon état de fonctionnement, d'autre part, à l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués. 



Ces obligations sont reprises par les dispositions de l'article 1719 du Code civil, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 

 

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent...



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 

 

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 





En l'espèce, la Cour retient qu'il ressort de l'analyse des différents échanges de mails, SMS versés aux débats par l'ensemble des parties ainsi que de l'examen des factures et courriers produits (pièces 2 à 18 SMCI Gestion Syndic et pièces 3 à 9, 11 et 12, 15 à 23 consorts [R] [P]) : 




que dès leur entrée dans les lieux, les locataires ont indiqué au mandataire du bailleur que le volet roulant de la chambre 4 descendait une fois sur deux et se bloquait ;





qu'au mois d'avril 2018, moins d'un mois après avoir pris possession de leur logement, les locataires ont également signalé qu'un des volets roulants de la pièce de séjour était constamment en position ouverte et qu'on ne pouvait le baisser ; 













qu'au mois de juin 2018, un électricien, dépêché par le gestionnaire du bailleur, s'est trouvé dans l'impossibilité de procéder aux réparations, et a retenu qu'il convenait de changer les deux moteurs des volets roulants, pour par la suite au mois de juillet suivant indiquer que les moteurs qu'il avait commandés n'étaient pas les bons moteurs et qu'il ne pouvait pour l'instant intervenir ; 





que par la suite, un nouvel intervenant a été requis par la société SMCI Gestion syndic, la société GR Elec, qui est intervenue le 18 octobre 2018 et a changé les moteurs de deux volets roulants du salon, et relevé qu'il restait à changer deux autres moteurs, l'un pour un autre volet roulant de la pièce de séjour et l'autre pour la chambre ; 





qu'en définive, la société GR Elec, après avoir fait état d'un problème de fournisseur, a, au début du mois de décembre 2018, changé le moteur du volet roulant du salon qui restait à changer et celui de la chambre, mais qu'à la suite de cette intervention, [N] [R] a signalé que le volet roulant de la chambre n'avait fonctionné qu'une journée et restait bloqué en position semi-ouverte et qu'un nouveau volet roulant du salon était en panne ; 





que le 17 décembre 2018, la société GR Elec est de nouveau intervenue pour réparer les volets roulants qui ne fonctionnaient pas, mais que le lendemain, [N] [R] a de nouveau signalé que le volet roulant de la chambre était à nouveau bloqué ; 





que le 7 janvier 2019, un nouvel intervenant, la société Repar Store, a indiqué qu'il était nécessaire de changer le tablier du volet roulant de la chambre et a procédé à sa commande ; 





que le 18 mars 2019, la société Repar Store est de nouveau intervenue mais n'a pu procéder à la réparation, indiquant que son fournisseur avait inversé sa commande avec celle d'un autre client. 




Les consorts [R] - [P] indiquent par ailleurs dans leurs écritures, sans que cela ne soit contesté par le bailleur et son gestionnaire, que la réparation définitive du volet de la chambre est intervenue en mai 2019. 



En conclusion, la Cour retient qu'il est établi : 




que dès l'entrée dans les lieux, le volet de la chambre 4 dysfonctionnait et qu'il n'a fait l'objet d'une réparation efficace que plus d'un an après ; 





qu'un mois après l'entrée dans les lieux, un des volets roulants de la pièce de séjour a dysfonctionné, se trouvant en position constamment ouverte, dysfonctionnement atteignant par la suite les autres volets roulants de la pièce de séjour, qu'il a été indiqué en définitive par la suite par les différents techniciens intervenants qu'il convenait de changer les moteurs de trois volets roulants du salon pour assurer leur bon fonctionnement, intervention qui ne s'est ensuite finalisée qu'au mois de décembre 2018. 




La Cour ne peut qu'en déduire que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance s'agissant du volet roulant de la chambre 4, laissant son locataire pendant plus d'un an dans l'impossibilité d'en avoir l'usage. 



La Cour retient également que le bailleur a manqué à son obligation d'assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux loués, dès lors qu'outre le dysfonctionnement du volet roulant de la chambre 4 durant plus d'un an, ceux-ci ont été confrontés pendant neuf mois à l'impossibilité de bénéficier de l'usage de leurs volants roulants concernant la pièce de séjour. 

 









Surtout, il ne peut être sérieusement soutenu que ces désordres n'ont pas été à l'origine d'un préjudice de jouissance pour les locataires dès lors qu'il apparaît que durant la période retenue qui s'est prolongée sur une durée anormalement longue, il ne pouvait user d'aucun système de fermeture normal, notamment dans leur pièce de séjour, pièce principale de vie, et ont été de plus constamment confrontés à des entreprises visiblement peu diligentes pour régler efficacement un problème qui ne paraissait pas en définitive présenter une réelle complexité.



Il n'est en outre pas contesté que l'appartement litigieux était en toit terrasse, avec une exposition en plein soleil toute la journée, ce qui est suffisant pour qu'il en soit déduit que durant l'été, l'appartement était constamment exposé à la chaleur sans aucune possibilité de réguler la température en assurant la protection de l'intérieur en abaissant les volets, ce à quoi il est usuellement procédé en période de fortes températures, étant observé en tout état de cause que les consorts [R] - [P] justifient par des relevés météos des températures caniculaires de l'été 2018 (pièces 25 et 26, consorts [R] - [P]).



La Cour relève d'ailleurs que les pièces versées aux débats attestent qu'[N] [R] en a fait état à maintes reprises au mandataire du bailleur, déplorant notamment l'impossibilité d'actionner les volets, plus particulièrement dans la chambre d'enfant alors qu'elle était occupée par un nourrisson. 



Enfin, le bailleur n'est pas fondé à se considérer comme déchargé de ses obligations aux motifs qu'il avait délégué la gestion de l'appartement dont il était propriétaire à un gestionnaire, lui seul étant tenu aux obligations énoncées aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du Code civil.



La Cour, dans son appréciation souveraine, tenant compte de ce que le loyer de l'appartement était d'un montant conséquent, ce qui justifiait d'autant plus que le bailleur soit vigilant dans le respect de ses obligations, tenant compte de ce que les désordres ont été en partie réglés en décembre 2018 pour les fenêtres de la pièce de séjour, mais seulement en mai 2019 pour la chambre, dit que le préjudice de jouissance retenu doit être justement indemnisé à hauteur d'une moyenne de 500 € par mois sur 12 mois, soit à hauteur d'un montant total de 6.000 €, étant observé que la somme sollicitée à ce titre par les consorts [R] - [P] soit 1.200 € par mois n'est aucunement proportionnée à l'ampleur du préjudice tel qu'il a été caractérisé. 



En conséquence la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la CAM BTP mais l'infirme en ce qu'elle a condamné la CAM BTP à verser aux consorts [R] - [P] la somme de 6.500 € au titre de leur préjudice de jouissance et statuant à nouveau condamne la CAM BTP à payer aux consorts [R] - [P] la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance. 

 

La Cour infirme également la décision déférée en ce qu'elle assortit la condamnation au titre du préjudice de jouissance des intérets au taux légal à compter du 6 mars 2019, date de l'assignation, les intérêts devant courir à compter de la date du jugement, par application de l'article 1231-7 du Code civil et la Cour, en application de l'article 1231-7 alinéa 2 du Code civil, dit que la condamnation susvisée est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021, date du jugement de première instance. 



S'agissant de la demande de dommages et intérêts complémentaire présentée par les consorts [R] - [P], la Cour observe qu'en première instance, ceux-ci sollicitaient la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 2.000 € pour résistance abusive et que le premier juge a fait droit cette demande, à hauteur de 1.000 €.

 

A hauteur d'appel, les consorts [R] - [P] maintiennent leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 €, se limitant à faire état de la mauvaise foi du bailleur. 









La Cour, relevant que les consorts [R] - [P] ne démontrent pas en quoi la mauvaise foi du bailleur serait caractérisée, alors qu'il a par ailleurs été retenu que le gestionnaire du bailleur a fait preuve de réactivité et que si les problèmes relatifs aux désordres affectant les volets roulants ont perduré, c'est essentiellement du fait de l'incurie des différents intervenants à régler le désordre avec professionnalisme et efficacité, retient que la demande de dommages et intérêts des consorts [R] - [P] n'est pas fondée.



La Cour en conséquence infirme la décision déférée qui a condamné la CAM BTP à payer aux consorts [R] - [P] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts et statuant à nouveau rejette cette demande. 



II- Sur les appels en garantie



Le bailleur sollicite d'être garanti par son mandataire, la société SMCI Gestion Syndic de toute condamnation prononcée à son encontre, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au visa des dispositions de l'article 1217 du Code civil. 



Pour autant, la CAM BTP doit rapporter la preuve d'une faute commise par son gestionnaire dans l'exécution du contrat qui les liait. 



La Cour observe, à l'examen des différents courriels précédemment cités, que la société SMCI Gestion Syndic s'est de façon constante révélée réactive lorsque les désordres lui ont été signalés par les locataires, dépêchant différents intervenants, surveillant leurs interventions et les rappelant à l'ordre lorsque les délais promis n'étaient pas respectés, changeant par ailleurs d'intervenant lorsque les réparations réalisées ne se sont pas révélées satisfaisantes. 



Dans ses écritures, (page 11) la CAM BTP reconnaît d'ailleurs les efforts déployés par son gestionnaire pour pallier au plus vite les problèmes rencontrés par ses locataires. 



Dans ces conditions, la Cour, rappelant que le gestionnaire n'était tenu qu'à une obligation de moyen envers son mandant, retient qu'en réalité, ce n'est qu'en raison de l'incurie des artisans dépêchés que les désordres querellés n'ont pu être réglés rapidement et de façon pérenne et qu'aucune faute susceptible d'engager la responsabilité contractuelle de la société SMCI Gestion Syndic ne peut être retenue. 



En conséquence la Cour confirme la décision déférée qui a rejeté l'appel en garantie diligenté par la CAMBTP à l'encontre de la société SMCI Gestion Syndic. 



III- Sur le solde restant dû au titre de l'arriéré locatif



La Cour observe au prélable que, contrairement à ce que soutient la société SMCI Gestion Syndic, cette demande n'avait pas été présentée en première instance. 



Il ressort des décomptes en date du 7 octobre 2019, date de l'état des lieux de sortie, qu'il était dû par les consorts [R] - [P] : 




au titre de la location de l'appartement, et après imputation du dépôt de garantie, une somme de 1.269,16 €, 

au titre de la location du garage, et après imputation du dépôt de garantie, une somme de 9,39 €, 


soit une somme totale de 1.278,55 €. 



Les consorts [R] - [P] ayant procédé à un versement par chèque de 1.134,55 €, il reste bien dû une somme de 144 € au titre du solde restant dû par les consorts [R] - [P]. 



En conséquence, la Cour condamne les consorts [R] - [P] à payer à la société SMCI Gestion Syndic en sa qualité de gestionnaire de la CAM BTP, la somme de 144  € au titre du solde de la dette locative sans qu'il y ait lieu à compensation, comme le sollicite la société SMCI Gestion Syndic, s'agissant de créances qui ne sont pas de même nature. 



IV- Sur les demandes accessoires



La CAM BTP succombant principalement, la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la CAM BTP aux dépens de la procédure de première instance et à payer aux consorts [R] - [P] la somme 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité. 



Pour la même raison, la Cour condamne la CAM BTP aux dépens à hauteur d'appel. 



La Cour condamne la CAM BTP à payer aux consorts [R] - [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. 



Enfin, la Cour rejette la demande présentée par la société SMCI Gestion Syndic à l'encontre des consorts [R] - [P] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, non justifiée en équité dès lors qu'elle n'est partie à l'instance que parce que la CAM BTP l'a assignée en garantie. 





PAR CES MOTIFS

 

La Cour, 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) ; 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'appel en garantie diligenté par la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) à l'encontre de la société SMCI Gestion syndic ; 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) aux dépens de la procédure de première instance et à payer [N] [R] et [W] [P] la somme 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



L'infirme en ce qu'elle a condamné la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) à verser à [N] [R] et [W] [P] la somme de 6.500 € au titre de leur préjudice de jouissance ; 



L'infirme en ce qu'elle a assorti la condamnation au titre du préjudice de jouissance des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2019, date de l'assignation ;



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) à payer [N] [R] et [W] [P] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau :



Condamne la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) à payer [N] [R] et [W] [P] la somme de 6.000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021 ; 



Rejette la demande de dommages et intérêts ; 



Condamne in solidum [N] [R] et [W] [P] à payer à la SMCI Gestion Syndic en sa qualité de gestionnaire de la Caisse Assurance Mutuelle du BTP, la somme de 144 € au titre du solde de la dette locative. 



Y ajoutant :



Condamne la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) aux dépens à hauteur d'appel ; 



Condamne la Caisse Assurance Mutuelle du BTP (CAM BTP) à payer [N] [R] et [W] [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



Rejette la demande présentée à hauteur d'appel par la société SMCI Gestion Syndic à l'encontre de [N] [R] et [W] [P] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT